びっくりした！、そして、ありがとうございます！
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なんと、「不動産投資 成功の方程式」が、各書店で売れ切れ続出！
出版社から連絡があり、まずは在庫回収で第一版を売り切り、重版なのだそうだ。
確かに、最初からアマゾンでも売り切れになっていたことから、出版社も重版確実！というような話を聞いていたが、こんなに早く売り切れるとは思ってもみなかった。
前回の「やっぱり不動産投資が一番！」も、売れ行きは好調であったが、初版７０００部を売るのに半年以上かかったと思うのだが、今回は１２０００部が１ヶ月足らずで売切れてしまったようだ。
出版社側は、ぜひ、７００００部を目標にしたい！と言っており、多分、可能な数字なのだろう。
かような本で、７００００部とは、あまり聞いたことはない数字ではないか。
気をよくして、次の著書に取り掛かっている。
どうぞ、こちらも期待していただきたい。
本日、全国加盟店会議。
明日、明後日と「倉橋塾」の開催。
ん～、かなりハードだ！
では・・・・・。
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本レポートは、既に小冊子化が出来ています！
相続に付け込む、取り込み詐欺！（２０）
「倉橋先生、訳のわからない人たちから嫌がらせのような電話が来ていますが大丈夫でしょうか」信託物件の所有権移転禁止の仮処分が裁判所に受理されてから間もなく、山田の自宅には脅迫めいた電話が数多く鳴った。「今回の取引に絡むものだというだけで、身分を明らかにしないんですが、この仮処分を取り下げないと、大変なことになるみたいなことを言って来ています」
「ま、脅しでしょ」倉橋は、落ち着いて説明した。「権藤も、中岡不動産も、札付きのような人たちですから、彼らの利害関係人が慌てて連絡してきているだけです」倉橋は、各方面から情報を仕入れており、権藤は、反社会勢力の組織に所属した経験があり、この詐欺事件を巻き起こした時点では、組織から離脱していた事実が判明していた。 「彼らは、脅しはするかもしれませんが、実際に、実力行使をすればどうなるかを自分たちが良く知っていますから、山田さんは、裁判所にお願いしていますので、どうぞ、裁判所に言ってください、というようなことを伝えてくれれば、それで構いません」
山田所有の不動産には信託登記がなされており、間もなく外資系ファンドに売却される直前であった。
かなり手口は巧妙であり、権藤も中岡不動産も、山田が気付いたときには、すべてのことは済まされている状態にしてある。例えば、権藤に対する損害賠償の請求がなされ、それが認められたにしても、支払能力のない権藤に対する債権であるから無意味だし、また、土地の返還請求が成功したところで、土地の価値以上に設定されている抵当権があるわけで、その抵当権を外すことができなければ、いくら所有権が帰ってきても競売等で処分されてしまうから意味がない。
「篠原先生、信託受益権への差押えはできませんか」苦肉の策で倉橋は、篠原弁護士に電話をかけて話した。「山田さん、このままだと精神的に潰れちゃうかもしれない。普通の人は、ああいった連中から連絡が来るだけでも疲れちゃうもんね」
「そうですね。私自身も、そういう提案をしようと思っていた所でした」篠原弁護士も、倉橋と同様の考えがあり、本件の長期戦は望んでいなかった。「やっぱり、倉橋先生の言ったとおりの連中のようですね。ただ救いは、信託登記になっていますから、出口的にはファンドに売却する方向だと思います。信託受益件を押えて、買主側から、慌ててアクションがあると助かりますけどね」
信託登記がなされている以上、その信託に瑕疵があればファンドの組成などできない。所有権移転禁止の仮処分だけでも有効だが、売買代金などの受け渡し等の信託受益権を差し押さえてしまえば、資金も動かすことができず、本件土地の買主が炙り出されてくるのではないかと倉橋も篠原も考えていた。
「ここまでくれば山田さんには、リスクも何もないよね。取りあえず、怯まないでやれることをやろうよ」倉橋はちょっと気弱な篠原に、明るく励ますような口調で言った。
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あいかわらず、超多忙な日々が続いている。
また、最近は、メールという面倒なものもあったりするから
「メール、読んでくれました？」などと、いろいろな人から電話が来たりするが、だったら最初から電話くれればいいじゃん、などと心の中では文句を言いながら対応したりしているから、余計、時間ばかりが過ぎてゆく。
ん～、便利なんだか、不便なんだか、最近、分からなくなってきたが、とにかく仕事は大変忙しいので、ありがたいと感謝するしかない。
さて、そんな訳で、昨日の朝礼をアップする。
ちょっと喫煙者には厳しいことを言ってしまっているので、不快な思いをしたならご勘弁いただきたい。
なにせ、社員向けの朝礼なので
本日、月極倶楽部の打合せのあと、物件購入会に合流。
では。
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そういえば、５日にテレビ東京の「ワールドビジネスサテライト」という番組に登場する。
最近、テレビ見ましたよ！という声を聞くが、ここの所、数回、あちこちのテレビに登場している。
なかなか自分でみることは無くなってしまったが、せっかく出るならブログで告知してください！との声があったので、告知する。
この番組には、3回目の登場になるが、午後11時からの放映ですので、お時間がある方は、ぜひ、ご覧ください。
当社、ＰＭ事業部の呉山君たちも登場します！
では、行って来ます！
相続に付け込む、取り込み詐欺！（１９）
「先生、大変なことになりました」こちらから篠原弁護士に電話を入れようと思っていた所、篠原弁護士から倉橋に事務所に電話がかかった。「権藤が、亡くなりました」
「しかし、面倒なことになったな」しばらく沈黙してから倉橋が言った。「ま、中岡不動産が存在するから、進行には影響ないか」
「そうですね」篠原弁護士も、倉橋の話に同調するように言った。「すでに破産してしまっていますから、こちらは粛々と事務手続きを進めるしかないですね」
倉橋は、篠原弁護士に、打合せ後の山田の意向を伝え、取りあえず急いで手続きをしてもらうように話をした。
裁判の場合、原告、被告、今回、仮処分の申し立てであるから、この場合、申立人、相手方と呼ぶが、いずれも当事者として争う。今回の場合、申立人の山田側も、相手方の１人、権藤が亡くなったとなれば事務手続きの変更に時間が掛かってしまうし、裁判所とも打合せを繰り返さなければならない。その為、篠田弁護士は、その打合せの詳細について、逐一、電子メールで全員に同報して報告してくれていた。
ただ、裁判所の窓口の扱いにも不満は募るし、転売されてしまっては、保全手続きの意味すらなくなり、裁判は長期化し、新たなリスクも発生してしまう。
「信託中の不動産の差押えについては、可能であることの確認はできましたが、実はこの土地に５億円を超える抵当権が新たに設定されてしまっています」篠原弁護士は、電子メールで山田と倉橋、そして秘書の小林に報告してきた。「詳細について、当事者である山田様のご家族に詳細を説明したいと考えますが、如何でしょうか」
「私としては、前回、倉橋様より充分な説明を受けていますし、我々は、法律的には素人です」山田は、同報の電子メールで篠原弁護士に回答した。「倉橋様、小林様に、全権限を委任してお願いしていますので、どうか存分に手続きを進めてください」
「しかし、我々、弁護士としてもリスク説明をしないまま手続きを行うことは、若干、不安を覚えます」不動産評価を超える抵当権が設定された不動産に、仮差押え手続きを行って、依頼者に負担を強いる結果となる可能性があることに抵抗を感じたのか、篠原弁護士のかなり慎重な態度が窺えた。「山田様のご家族様と、倉橋先生と同伴して打合せをさせて頂くわけにはいかないでしょうか」
「篠田先生へ 山田側も私も腹を括って、この仮差押えに臨んでいます」倉橋は篠原弁護士の弱気な態度に速度が遅れることを恐れ、作戦に出た。「あとは篠原先生がどれだけ、弁護士のプライドをかけて戦えるか、だけだと思います」
「倉橋先生へ 転売される可能性は当方も十分承知しています。本件は、利害関係人が多数存在し、法律関係が複雑です」篠原弁護士は倉橋の電子メールに明らかに不快感を持って回答した。「中岡不動産は、権藤の会社からの直接の転得者ですが、現時点では信託受益権の登記が行われています。つまり、相手方は信託を受けた者であり、さらに山田様からは、かなり離れた地位にあります。権藤の会社の財産に対して仮差押をかけるような単純な事例ではありません。さらに多岐に渡り、根抵当権、信託登記もたくさんついて、分析するのも、資料のコピーをとるのも時間がかかることをご理解下さい。私は全ての私生活を捨て、土日も事務所にでて資料を分析し、何度も法律構成を考え、何度も仮差押申立書、仮処分申立書を書き直しました。私なりにプライドをかけて全力しているつもりです」
「篠田先生の努力も分かっています。しかし我々の仕事は、結果が全てだということです」倉橋は、彼の将来性に賭けて、突き放すように返事を書いた。「我々は、今更、法律を学ぼうと思っていません。先生には、法的手続きをお願いしているのです」
これには、更に篠原弁護士は強い不快感を持ったようだが、これ以上、進行を遅らせるわけには行かないし、倉橋と山田の中では、方針が決まっていた。何より今更、篠原弁護士が山田の家族に詳細を説明することにより、家族の誰かが不安感を持って、この差押え手続きを取り下げるなどとなっては、さらに進行度合いが遅延する。
その日から篠原弁護士は、更に睡眠時間をも削って、この事件に没頭してくれた。
差押える土地は１２筆に分かれており、山田側の相続人は４人である。この１２筆の土地をそれぞれ区分して仮差押えを行うわけだが、この作業だけでもかなりの時間が掛かる。その上、裁判所の見解がぶれる為、いちいち裁判所に篠田弁護士は足を運んだ。
「倉橋先生、一定の条件付ですが、裁判所で、仮処分と仮差押えの申立ての受理ができることになりました」篠田弁護士から、倉橋の事務所に電話が入った。その声は年齢に相応しい明るい声だった。
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]]>本日、みなとみらいオフィスで会議。
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ん～、という順位確認はこちら
いやぁ、激務である。
昨日、大阪支社で個別相談５名。
せっかくだからと、結果を出す為に、一人ひとりの時間が、結構、長引いてしまい、またもや終電。
関西近辺の人たちに首都圏の不動産投資を説明するのに、エリアや相場などを説明するという行為に時間が掛かってしまうので、通常、１時間半の予定が２時間以上、どうしても掛かってしまうのである。
結局、最終の方は、わざわざ京都からきて頂いたので、時間は押してしまったが、方針が決まったので、結果的に良かったのだが、ほっとするのも束の間。
終電ぎりぎり。
大阪支社の吉住さんに新大阪まで特急でおくってもらい、ぎりぎりセーフ。
やばい！
明日は、名古屋で出版記念講演。
今日も、最終の打合せが午後１０時頃に終わる予定だから、帰宅は深夜。
明日は早出で移動である。
しばらく掲載していなかった分のレポートをば。
では、行って来ます！
相続に付け込む、取り込み詐欺！（１８）
「篠原先生、とにかく急がないと、保全手続き自体ができなくなっちゃうんじゃない」倉橋は早速、篠原弁護士に状況を説明して、事務手続きの速度を速めるように促した。「信託物件といえども、仮差押手続きとかなら、保全と同時に進行できるんじゃない」
「ええ、それは多分、それは先生の言うとおりですが、そもそも保全手続きでも損害賠償請求を受ける恐れがあるのに、それはあまりにも危険な賭けになりませんでしょうか」篠原弁護士は、困惑した表情で倉橋に言った。「山田さんが抱えるリスクを考えると、弁護士としてそこまでは提案できません」
「でもね、先生、現時点で裁判所が保全手続きに応じない状況なんだから、ポーズでも仮差押手続きをしてみれば、こちらの真意が伝わるかもしれないんじゃない」倉橋は裁判所が、本件の申し立ての内容について、あまりにも現実味のない事実であるため、担当者が責任回避の為に裁判のテーブルにのせないのではないかと踏んでいた。「多分、すでに抵当権がつけられているから、仮差押手続きを行っても受理される保証はないけど、こちらは、それくらいリスクを背負っても、事実関係を明らかにしようとしているという印象は裁判所に与えられると思うよ」
「そこまでおっしゃるなら、先生のほうで、山田さんの相続人全部の承諾を得られるようにしてもらえませんか」篠原弁護士は自らの説得では難しいと判断したのか、倉橋に山田側の説得を依頼した。
「それって、どのくらいのリスクがあるんですか」山田は、電話の向こうで倉橋に、率直に意見を求めた。
「正直、見当がつかない」倉橋も、忌憚ない意見を山田に伝えた。「どうも、５億円近い価格で売り抜こうという意図があるようだから、相手方は、仮差押が成立した時点で売買ができなくなり、２割程度の損害金、つまり１億円くらいのことは言うかもしれません」
「え、でも、先生、そんなお金、うちにはありません」山田は、気弱に言った。
「仮に、相手方が損害賠償請求の事件を起こしたところで、こちらは、今度、受けて立つ側だから、今回の事実関係をちゃんと説明できれば、裁判では相手方の過失なども考慮される可能性はあると思うけどね」
「では、逆に、この手続きを行わないことによって、想定されるリスクってどのようなことですか」山田は、心配そうな、か細い声で言った。
「裁判所が本件を裁判のテーブルに乗せないまま、土地は転売されてしまう可能性があります」倉橋は、既存の裁判制度の問題を歯がゆい思いで事実を伝えた。
法律は、無知を救わない。知らないことがリスクであり、今回のような詐欺事件は、世論も手を差し延べてはくれない。
「このまま泣き寝入りでは、父も浮かばれません」山田は、肩を落としながら倉橋に言った。「もう、財産らしい財産もないに等しいわけですから、最後は破産覚悟です。先生、できる努力をしてください」
「そうですよね」思ったとおりの山田の反応に、ちょっと安心しながら倉橋は答えた。「司法だって、事実がわかれば理解してくれると思いますよ。とにかく、いまは、保全手続きに専念しましょう」
正直、倉橋も不安であった。権藤の会社や中岡不動産なら直接の相手方だが、彼らから先となれば第三者であり、仮差押手続きなどを行って、その第三者が被害を蒙れば、山田までとばっちりを受ける可能性が高い。この場合、今回の事件は不動産取引の額が大きい分、損害賠償も多額になってしまう。
このような詐欺事件の場合、騙されるのは瞬間であるが、取り返すには、たいへんな労力とリスクを伴うものである。
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昨日、出版記念講演でも、個別相談の申込みが多数あったが、残念ながら本日の個別相談は５件、満員御礼状態な為、後日に開催することになり、ご迷惑をおかけしている。
近々、予定を入れて、再度、行おうと思っていはいるものの、仕事の状況は超多忙が続いている為、丸一日、個別相談であけること自体が難しい状況にある。
さらに、「不動産投資 成功の方程式」が、アマゾンドットコムで復活してから、著書は売れ続けているようで、外部セミナーの依頼も増えつつあるし、テレビ取材も増えてきている。
フィールドも、今回の大阪出店に伴い、いろいろと問題点も感じているから、今後、全国展開を手がける上で、まだまだやらなければならないことも増えてきているが、反面、最近は優秀な人材も採用が続いているから、加速度的に業務の推進が進んできている。
来年から、銀座に東京支社を出店し、営業部門とＰＭ部門を統合させ、仕事の仕組み自体を根底的に変更することになっており、さらにノウハウが構築できることになる。
明日は、横浜に戻り会議。
そして明後日は、また、名古屋に戻って出版記念講演である。
ん～、新幹線が通勤電車に思えてきた。
これから午後の個別相談。
また深夜に帰宅の予定だ。
では・・・・・。
まだまだ続く、全国縦断出版記念講演はこちら
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]]>「すいません。倉橋さんですよね」
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今しがたも、新横浜駅で声をかけられた。
久しぶりに著書「不動産投資 成功の方程式」を出版したり、最近、テレビの出演も増えたせいか、どうも面が割れている。
「朝礼、見てますよ」とか、「ブログ、楽しみにしています」とかならいいが
「サイン、いいですか」などと、著書を出されると赤面する。
随分前だが、「ここが変だよ 日本人」というたけしさんの番組に出たときは、毎日のように声をかけられたが、その後のテレビ番組の出演では、そうでもなかった。
ところが、最近は、このブログやホームページで朝礼をアップするようになってから、面が割れているようで、よく声をかけられる。
ん～、時代に変化を感じる、今日この頃である。
ところで、「成功の方程式」、かなり売れているらしい。
アマゾンドットコムでは、売れ切れ状態で、３週間以上待ち。
書店でも、売れ切れの店が続出しているらしい。
確かに、当社の本部に隣接する「港南台バーズ」の浜書房も、平済みになっているものは、あとわずかだ。
出版社の話によると、お陰さまで第１版完売。重版は間違いなしのようである。
よく考えてみると、新書で７７７円。
かなりノウハウが詰められているから、割安感がある。
まだ、お買い求めできていない方は、出版記念講演で参加者にレジュメとして配布しますので、どうぞ、そちらもご参加ください！
明日、大阪で出版講演。
その後、来週は名古屋など、全国縦断で行いますので、どうぞ、ご確認ください。
なお、セミナー参加者は、優先して無料個別相談（１．５時間）にご参加できます！
現在、名古屋で個別相談の為、新幹線で移動中である。
では・・・・・。
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]]>いよいよ、明後日、大阪にて、出版記念講演開催！
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昨日、かねてから付き合いのあった画材商の社長が、取引先の倒産によって、大きな負債を抱えてしまったことから、何とか、在庫の絵画やフレームを買ってくれないかとの連絡があり、ちょっと仕入れに行って来た。
過去も、絵画のストックを持っていたことがあったが、これらは無名の作家の原画で、マンションの空室対策などに利用したりしていたが、今回もそのつもりで買い付けに言ってきた。
ここの品物は、画材商だけあって、額縁は、結構、よいものを使っているので、高価なものが多いのだが、今回は、私の好きな「ヒロヤマガタ」のシルクなどが多くあり、結構、気に入ったものが安く手に入った。
来年、銀座に出店することになっており、ちょうど良いので、収蔵しているものと併せて銀座に持ち込むことにした。
いやぁ、この時勢、絵画などは、本当に安くなってしまっている。
「これ、昔、１５０万円位しなかった？」
昔、バブルの頃、デパートで見かけた自動車の絵。
いいなぁ、と思っていたけど、シルクに１５０万円は価値観が見出せなかった。
絵画とは、一度、よいものを手に入れてしまうと、手放すことが出来なくなる。
昔、絵画も資産という考え方があったが、今は、その考え方で買っていたひとは、大変な被害にあっているのではないかと推測される。
ん～、この不況、どうなんだろう。
本日も、朝礼をアップします！
よろしければ、ご参考に。
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一昨日、その物件の関係で、朝から立ち会って、明け渡しについて協議した。
「もう、中のもの使わないから、いるものがあったら、あげるよ」
とは、建物管理を任されている人。
中に入ってみてびっくりしたのは、残存物にまみれた「工具類」。
詳しいことは言えないが、結構、面白いものも多い。
「それ、見たことないでしょ」と言いながら、いろいろ解説してもらったが、なるほど、見た事もないものばかり。
その内、このブログで書きますが、ん～、面白い。
本日も、朝から講演準備。
その後、その物件に再度、社員を連れて行くことになっている。
詳細は、そのうちに・・・・・。
２３日の朝礼をアップします！
ご覧ください！
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私の著書「不動産投資 成功の方程式」
アマゾンドットコムで「不動産投資」を検索すると、現在、６位まで一気に駆け上っている。
不動産投資のカテゴリーで、２０００年に出版させていただいた「アッと驚く 不動産投資」では、確か１４週くらいトップだったと思う。
いまは数多くの著書が出ているから、そこまでは行かないと思うが、今回、朝日新書ということもあり、初版からかなりの売れ行きのようである。
お陰さまで、他の書籍も売れているようで、先日、講演会場で「アッと驚く 不動産投資」の第一版を持ってきた人がおり、サインを求められたりしている。
この人は、奇特な方で、私の著書を全部集めていて、「賃貸トラブル１１０番」をオークションで１万円以上で買っているとのことだから、既にマニアの域に達している。
「先生の講演で、著書が１４冊というのをきいたのですが、あとはどこでも手に入らないのですが」
という質問には、驚いた。
一般的に書店に並んでいるのは、「賃貸トラブル１１０番」からであるが、その前は、環境企画という出版社で「賃貸管理におけるトラブル予防と処理百科」とその前に１冊でているのだが、残念ながら本書は手元にない。
両方とも、プロ向けのマニュアル集だから３万円程度したもの。
その後、「入居退去の法務」というのをにじゅういち出版で出しており、これが「賃貸トラブル１１０番」の出版に結びついたのである。
この３冊を足すと、現在、１０冊。
これに「小冊子」というのを、５冊、当社で発行しているので、全部で現在、１５冊、ということになる。
小冊子のほうは、当社主催の講演の際、無料で配布しているのだが、面倒くさい方は、当社で割引販売もしている。
書籍の販売はこちら
ん～、小冊子は反則？かな。ま、出版には違いがないので、勘弁してください！
いよいよ来週から「不動産投資 成功の方程式」出版記念講演が始まる。
まずスタートは大阪なのだが、まだ知名度が低いのか、２０名程度の申込みのようだ。
この講演は出版社の制約があってＤＶＤ化ができない。
多分、このタイトルの講演は、各地で１回限りになると思いますので、ぜひ、お近くにお住まいの方は、ご参加いただきたいと思います。
ＤＶＤで後でゆっくり聞けばいいや！と、いつもＤＶＤをご購入していただいている方。たまにはライブもいいですよ！
さらに、当日は、懇親会もありますので、お楽しみに！
では、本日も、原稿＆講演準備。
頑張ります！では・・・・・。
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昨日、久しぶりに休みを取って、家のことをやろうと思ったのに、半分くらい仕事が入り、これって、休み？と言う状況が続いている。
そんな訳で、本日も、びっしり仕事が入っており、こもブログ、朝礼をアップします！
ご覧ください！
※来週の日曜日、大阪にて出版記念講演開催！
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人気ブログランキング 当社、大阪支社の山内君より
ん～、更新不足が祟っている。
更新しなければ、と、考えてはいるものの、なかなか時間が取れない。
そこで
朝礼動画、アップします！
ぜひ、ご覧ください！
" target="_top">2009.10.17 ＣＦネッツグループ 代表 倉橋隆行 朝礼講和
ついでに
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本日は、朝から個別相談を行い、夕方はお楽しみの「宅建祝賀会」。
新人、どのような結果が出るのか楽しみです！
さて、先日、時東あみさんが城ヶ島 遊ヶ崎リゾートにきて、プライベートでスタッフとバーベキューを行ったときの動画が出来ましたので、アップします！
いやぁ、楽しそうだな！！！
まだまだ出来ますので、バーベキューガーデン、貸切でいかがですか？
どうですか？、リゾート気分に浸れました？
では、行って来ます！
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首都圏「中野」の一棟物件！
お問い合わせは ０３－５４１４－７７５５ 南青山オフィスまで
]]>全国で出版記念講演＆外部セミナー目白押し！
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朝日新書「不動産投資 成功の方程式」がアマゾンドットコムで、ちょっとの間、品切れになる事態になっているようである。
久しぶりの著書に、待ちわびていた方々が、一気に購入してくれているようで、本当にありがたいことである。
一応、罪滅ぼしのつもりで、かなり突っ込んだ内容を書かせていただき、また、今回、朝日新書ということで、業界のしがらみがないから、思い切った事実も記載させていただいている。
評判は、上々で、いろいろと感想を頂いたり、先日は、個別相談で著書をお持ちいただき、サインを求められたりしており、やっぱり、たまには出版物を出さないとな、と、我ながら反省したりしている。
お陰さまで、過去の本も売れたりしているようで、アマゾンでは、どんどん上位に私の著書が上ってきている。
間もなく、出版記念講演も始まり、さらに、本書に書かれている内容が理解され、現状の虚偽や幻に影響を受けず、本当の意味での不動産投資が楽しめるように皆さんが、少なからず私の影響を受けていただければと考えている。
ぜひ、ご参加ください！
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