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不動産Q&A

2020年01月07日

親に相続の話が切り出せません。どうしたらよいですか?質問に回答します!

FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」での質問です!

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質問です!
相続についての質問です。町田市 Aさん 55歳 会社員
Q) 今、父親と我々夫婦、そして大学生の娘の4人で、戸建てに住んでいます。
父も80歳、だんだんと体も弱ってきているように思います。
長生きしてほしいのはもちろんですが、父が元気なうちに相続の話をしておいたほうがいいのかなと、弟とも話をしています。
土地、駐車場、そして、いくぶんかの預貯金。相続の話をきりだすタイミングや、話の持っていき方はどうすればいいのでしょうか?

川崎市高津区 ひろふみさん 53歳
Q)  私は高校卒業してからずっと、神奈川に住んでいます。
長男なのですが、こっちに家を構えているので、もう実家(福島)に戻って生活することはありません。姉も東京で生活しています。
実家の両親は80歳をともに越え、姉とも相続の話をはじめたのですが、親と同居していないと、相続時の課税額はかなり変わってくるものなのでしょうか?


お答えします。
まず相続対策の切り出し方ですが、私のセミナーに参加してください。
そして私の著書「損しない相続」(朝日新聞出版社)という本がありますので、その本を買って行って「この先生の話を聞いてきた」と伝えて本を渡してもらうとスムーズに話が進みます。
結局、きっかけが必要なだけで、だれでも相続について関心はあります。
特に地主さんなどの場合、いろんな人から勧誘を受けるので慎重になっていたり、騙されたりした話を聞いていたりするので、なかなか話を聞こうとしません。
そういった意味では、この番組を聞いて頂いている方なら私を知っているし、「損しない相続」は朝日新書でだされていることで信用の度合いが違うと思います。
以前も実際に息子さんからの相談で、親御さんにあってほしいということであってきましたが、まさか私が直接来ると思っていなかったらしく、かえって恐縮して頂いたようで、
「先生に任せるから良いようにしてくれ」ということで、いろいろな仕事をさせてもらいました。
相続だけではなく空き店舗も決めさせてもらいましたし、法人化もさせてもらって、後継者への事業継承などもお手伝いしました。
この番組でこういうと広告めいていているようですが、相続対策というのは、結構、騙されやすいので、やはり信用力のあるひとに頼んだ方が良いと思います。
私自身、もう30年以上、相続対策の仕事をやらしてもらっていますが、私から騙されたという人はいませんし、失敗事例もないと思います。
実際に長きにわたって仕事をしているわけで、ましてや大船に自社ビルで営業していることから見ればわかる通りの信用の度合いは大きく違うと思います。

また実家に戻らないと不利なのかと言う話ですが、これは小規模宅地の評価減の話です。

住宅の場合、330屐¬100坪までは、おっしゃるように相続人がそこに住み続ける場合、土地の評価の80%を引いてくれるという制度です。
その土地の評価と親御さんの資産を調べ、お母さんと兄弟2人ということであれば、基礎控除額は3000万円+(600万円×3人)ですから4800万円ありますので、それを超えなければ相続税は掛かりませんし、お母さんが健在であれば、実家の価値の持ち分の2110万円分を相続前に贈与しておけば相続財産から外せます。 


いずれにしても、相続については、発生してしまってからだと10か月で様々なことを処理して申告することになり、実務的には時間が足りないことばかりです。
その時点で詐欺事件に巻き込まれたケースもあります。
※ 実際にあった事件はこちら
いずれにしても相続対策は、早め早めに準備が必要な仕事です。
相続対策についても
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第一部では、「資産管理法人のススメ」として、最近よく聞かれる「不動産を購入するなら法人が有利ですか?」「法人で購入すると相続対策になるのですか?」などの疑問にお答えします。第二部では、実際に資産管理法人を活用した資金調達と投資実例を解説し、法人を活用した資産形成の手順を学んでいただきます。


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2020年東京オリンピック以降の不動産市況は2極化ないしは3極化がより加速すると言われております。人口減少が進み、不動産格差が一層進行するなか、それでも大幅な転入超過が続く「東京」。2015年度の統計では、約8万人の転入超過を達成しており、今後も大幅な転入超過が見込まれます。本セミナーでは、東京オリンピック後も大規模開発が予定されている東京のおすすめエリアを大公開致します。安定稼働、不動産価格の維持・上昇が見込めるエリアで不動産を買うことが不動産投資成功のカギとなりますので、その参考としてぜひご活用ください。


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相続トラブル回避の対策は相続税だけではありません。相続される遺産の内容が重要になります。遺産分割のトラブルになる76%が、遺産総額5,000万円以下のケースです。そして、その中の大半が親族が残した実家のみを所有する場合です。事例からも、多くの相続トラブルは不動産の相続で起こっていることがわかります。本セミナーでは、私がこれまで仲介業務に携わった事例をご紹介し、トラブルを未然に防ぐためにはどんな手段があったかをお伝えいたします。



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2019年12月20日

地震や災害に強い家は?最近では、水害被害も視野に入れないといけません。

FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」での質問です!

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質問です!社長のyoutubeを拝聴しているという、八王子市 齊藤さん 36歳
Q) 我が家は今、リフォームを考えているのですが、戸建てとは言え、狭いので、収納スペースがあまりありません。家族は我々夫婦と1人息子で、リビングを除いて3部屋です。収納スペースを上手く作る方法などがありましたら、収納作るには、骨格も変えないといけないのでしょうか?

金沢区 「しゅんじ」さん、48歳
 Q)  我が家は築25年以上の戸建てで、いかんせん古いので、正直、大きな台風や地震が来たらと思うと建て替えたほうがいいのか、、、と。倉橋社長、防災対策に優れたお勧めの工法ってあるのでしょうか?

戸塚区 「ゆうな」さん 30歳 OL
Q)  社長が考える地震や災害に強い住宅とはどんなものなのでしょうか?
自然災害はいつくるのか分かりません。将来的な事も踏まえて教えてください。

秦野市 房恵(ふさえ)さん 48歳主婦
Q)  台風19号はここ神奈川に大きな被害をもたらしました。我が家は、強風にあおられ二階の窓ガラスの一部に大きなヒビがはいりました。これを機に、家の防災対策をと家族で話しています。社長、強風に強い屋根材や丈夫な外壁材はどういったものでしょうか?窓は、光邦さんが「網戸は少しでも効果ある」と話されていたので取り付けることにしました。


下記は、以前、タイのサイアムスチールで共同開発したスチールハウス。

FMyokohama

実際にこれらを組み合わせると、こんな感じになる。j

FMよこはまず2

開発中に8棟ほど注文をいただいたが、残念ながら前面道路にクレーン車が入らず断念。

その後、タイの情勢が変わってしまって、部材が高騰し、実現できなかった。

しかしながら、最近では、下記のような店舗などを作っている。k

FMよこはまず3


災害と言えば「地震」というのが最初にあると思いますが、最近は風災、水災が続いていますので、こちらについても考えてゆかないと駄目なようです。
建築構造上、地震に強いと言えば、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)、鉄筋コンクリート造(RC造)、重量鉄骨造(S造)、軽量鉄骨造(S造)、木造という感じですが、通常、鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造、重量鉄骨造などを住宅に使うことは少ないです。
以前、重量鉄骨のスチールハウスの開発に携わったことがあります。
これはわかりやすく言うとコンテナのような形の枠組みを作ってその組み合わせで住宅をつくると比較的安く建築ができることと地震にも強く、更に被害を受けても復旧がしやすいものでしたが、建築するにあたって、結構、大きなユニックを使わなくてはならない為、建築する場所に限定される為に普及はしませんでしたが、現在では店舗にこの技術を活用しています。

住宅では、木造で外断熱工法を採用しています。屋根材もスレート材のものを使っていましたが、最近では金属製のガルバリウムを使うようにしています。
スレート材も軽くて良いのですが、古くなると劣化してひび割れなどをします。
ガルバリウムは耐久性に優れており、現在当社で行っている外断熱工法で使用している断熱材と遮音材を使えば、ガルバリウムのデメリットが解消されて屋根は軽くなり地震にも台風にも強い家を造ることができます。
また水災ですが、これは全国のハザードマップを参照にしてもらい、万一の状況を考えなければなりません。
当社で行っている外断熱工法では、基礎部分も外断熱にしており、基礎部分防湿シートで防水し、強度を増やすために鉄筋を埋め込んでべた基礎にします。
そうすることで基礎を増強するだけでなく湿気を抑えたうえで、外断熱なので床下換気がいりませんので通気口はありません。
床上浸水する場合、この床下換気口から水が浸水し、室内に水や泥が流し込まれてしまうのですが、そのようなことが少なくなります。
当然、窓や玄関から浸水する可能性がありますが、この一番低い浸水口をなくすことで被害の軽減ができます。
また建物の強度を上げる為には、通常のツーバイフォーよりもツーバイシックス、ツーバイエイトのほうが強くできますし、在来工法でも金物の数と質を上げることで強度は増すことができます。
現在の日本の気候は、数年前と変わってきていますので、その地域によって見直す必要があるのかもしれません。
もちろんメンテナンスを怠ると劣化する加速度が高まりますので注意しましょう。

建物は部材と工法で災害に強い家を実現できます。

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2019年11月25日

リフォームする時って、3社以上から見積もりを取るって・・・・。

先週の木曜日に放送された
FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」での質問です!

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質問です。 神奈川区 「まさ」さん 

Q) 木曜日は夜勤明けで伺っています。今、マンションのリフォームを考えているのですが、リフォームの見積もりは3社以上から取れば、その適正価格が分かると聞いたことがあります。それは本当でしょうか?
その上で、いい業者を選ぶポイントがあれば教えてください!

そして、横須賀市 グレートドラバー・カズさん

Q) 推定、築50〜60年の2階建て一軒家に住んでいます。風が吹いたら屋根がパタンパタンって音がするようになり、業者に屋根を見てもらったら、屋根を総取り換えで、見積りが250万円でした。。
いずれは、平屋で建て替えも考えているのですが、この場合、修理をするか建て替えるか、、どっちがいいでしょうか?平屋で建て替えたら費用はどれくらいになりますか?知識がないので教えてください!


ところで、皆さん、ご丁寧に住所と連絡先を書かれていますが、この番組で取り上げられているものといないものすべて、こちらから連絡をすることはありませんが、たとえば「れんらく頂戴」なのであれば、担当者から連絡させますがいかがですか?

リフォームの見積もりを多く出せばよいというものではありません。
住宅の建築も同じです。
私が代表を務めている南青山建築工房では「建築の窓口」というサービスを行っています。
ここではリフォームの相談も行っています。
どうしてこのサービスを始めたかと言うと、建築やリフォームの業者は、安い見積もりで仕事を受けてから追加工事が発生して、結局、高くなってしまったということが多いからです。
まず見積もりは、どのような製品を使って見積もるかで大きく変わります。
トイレや浴槽、キッチンに至るまで、ピンからキリまで価格が違います。
また、ハウスメーカの場合では、装備品がすべて異なるので、どのような家を建てるかで価格も大きく違ってきます。
そこで「建築の窓口」では、まずどのような家を建てるか、その敷地ではどの構造が良いのか、どのような間取プランを望むのかなどを確認し、ではどこのハウスメーカーで建築するのかを判断して、そのハウスメーカーと打ち合わせを進めます。
当社では、そのハウスメーカーから成約になったら手数料を頂く仕組みになっていますので、お客様から手数料は頂きません。
では、その分高くなるのではないかと思われる方もいますが、むしろ安くなります。
ハウスメーカーとしては莫大な広告費などをかけて建築の受注をしますが、建築の窓口で紹介した顧客では、すでに打ち合わせが済んでいて要望も煮詰められていますので経費が掛からない分、価格を下げても採算に合います。
また顧客から見れば後々の追加工事代金などの発生もないため資金繰りも安心ですし、当社の提携する金融機関を利用すれば住宅ローンの金利も優遇されることもあります。
もちろん南青山建築工房で建てた方が良いという場合は、当社で引き受けます。
南青山建築工房では健康住宅という健康を維持するための建物と、実力の家、生活を守る家、これは商標登録出願中ですが、先日来の台風などの被害が発生した時に耐えられる住宅です。
この住宅は、屋根材を使いませんので、カズさんのように古くなったら屋根がバタバタとなることはありませんし、雨といもありません。
外断熱で太陽光発電と床暖房、蓄電システムを装備し、停電時が長引いても、ガスと水道が遮断されなければお風呂も入れるようになっています。
特に太陽光と蓄電システムがあれば、日中に発電した電気を節電して使えば、かなり長い期間耐えられると思います。
どんどん家の装備や設備は進化していますので、ご相談ください。

※ 南青山建築工房の詳細はこちら

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入居者ニーズの調査目的は、首都圏の賃貸住宅契約者の設備や仕様、住まいに対する認識を明らかにし、今後の賃貸住宅の商品企画の参考を目的としています。2019年度版の入居者ニーズを詳しく読み解くことで賃貸市場における優位性が確保でき激化する賃貸市場を勝ち抜くことが出来ると思います。今回のセミナーはこの入居者ニーズを詳しく説明すると共に、2019年度における打つべき次の一手をお教え致します。

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2019年11月14日

人前で話したり、部下に指図するには効果的な話し方ってあるんですか?

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Q) 社長のyoutube拝見しました。分かりやすく端的にまとめる表現力、素晴らしいですね。
私は正直、人前でしゃべるのがあまり得意ではなく、7人いる部下にもきちんと指示が出せているのか不安です。
社長、端的に話をまとめて指示を出すコツを教えて頂ければ幸いです。
特に、部下にハッパをかけるのが苦手なんです。。。


ありがとうございます。
ここの所、ユーチューブのCFネッツチャンネルとCFネッツセミナーチャンネルの話をしていましたから、いろんな質問が来るようになりました。
私のセミナーは、昔、倉橋落語と言われた時期がありました。
それは、話が面白いということだけでなく、落語の技術を取り入れている所からです。
別に学んだわけじゃないのですが、1人称(話し手)と2人称(聞き手)3人称(それ以外)が噺家が全部やることで臨場感を出しています。
つまり「おまえさんさぁ」と言って、それに応える2人称で「なんだよ八つぁん」が登場し、そこに若旦那や女将さんまでが登場する訳ですが、これらの技術を取り入れるように話すとわかりやすくなります。
普通の講師というのは一人称で話す為、眠く成ってしまいます。
次に、結論から話し出すわけですが、よく本当に結論から話す人がいますが、じゃあ、その後聞かなくてもいいやということになるため、最初は結論を匂わすようにして最後に繋げるのも技術です。
結婚式のスピーチにも使えます。
話すのは誰でも得意ではないと思いますが、私も実は話すのが得意ではありませんでしたが、たまたま33歳の時に賃貸業界のマニュアルを出版したことにより、不動産業界の団体からの依頼で講演数が増えてやむなく人前で話すようになりました。
繰り返し話すようにするとあがることはなくなるので、訓練するしかありません。
また部下への指示ですが、人間、指示では動きません。自らが動きたくなるような指示の仕方が重要です。
多分、この話は「教訓」か「馬鹿に効く薬」にも書かせてもらいましたが、たとえば「この仕事、どう?」と話しているうちに、様々な改善点などを話し合っているうちに部下が「こうすればいいんじゃないかと思います」という結論になったら、「それ、やってみ!」というように指示します。

また指図は信頼関係から生まれるものですので、まず自分からやってみて成果を出し、それを教えながら指図するのが一番ですし、仕事をいつも押し付けるだけの人には結果を出すことはできません。
上司は判断と実行。
そして結果を求めて、達成したら褒めること。
しゃべり方がうまいだけでは、人はついてきません。
私自身、サラリーマンを14年やりましたが、中間管理職の難しさは経験してきましたが、簡単なことですが、経営者からの信頼と部下からの信頼を築くには、実績を出すことしかありません。
Sさんの会社がどのくらいの規模かわかりませんが、会社にはくだらない派閥を作ろうとする人たちも多くいることを認識して、かような馬鹿は相手にせず、与えられた仕事を120%以上で結果を出すようにすると、必ず報われると思います。
これからも私の朝礼を聞いて、多少なりとも参考になることはあると思います。
また、不動産に興味がなくても、私のセミナーに参加してください。

いろんな意味で参考になると思います。
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おかげさまで20周年!今年は全国3か所で開催。お客さまとコンサルタントが忌憚なくお話ができるよう、例年とは異なる大忘年会を企画いたしました。CFネッツグループ代表の倉橋が門外不出、会員様だけに向けた「特別セミナー」を講演。また、より多くのお客様とお話ができるよう、今年はなんと大阪・名古屋でも開催が決定!スペシャルセミナー終了後は、お楽しみの大忘年会を開催。一緒にお食事を楽しみながら、ゆっくりお話いただけます。消費税増税や将来の年金不安など、今年も様々なことがありました。CFネッツでは皆様が安心して不動産投資ができるように、正しい不動産文化の発信と、Customer Focus:お客様の希望するサービスを提供しつづける事をモットーに、誠実に、そして真剣に取り組んで行きたいと考えております。年末のお忙しい時期ではありますが、皆様のご参加を心よりお待ちしています。
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2019年10月31日

本日放送のFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」。お約束の表はこれ。

FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」での質問です!

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質問です! 藤沢市 「カネゴン」さん

Q)  倉橋社長、一次相続、二次相続のリスクや対策を教えて頂けないでしょうか?
両親が健康なうちに、二次相続の対策をした方が金銭面でいい、、、という話も
聞きました。
是非、お願いします。

本日の放送でお話した通り、図で見れば難しいことはないのですが、口頭では分りづらかったかもしれません。

放送で話した図は下記のとおりです。



相続税1

相続税2
相続税3
相続税4

※ちょっとラジオでは説明しにくいので、ユーチューブで「倉橋隆行オンラインセミナー」にアップしておきましたので、ぜひ、ご覧ください。

このように相続税は累進税率になっていますので、一次相続で配偶者控除を多く使ってしまって、奥さんに多くの財産を移してしまうことで、二次相続の際に、むしろ多くの相続税を支払うことになることにもなりかねません。
従って、相続税のシミュレーションをする場合、一次相続、二次相続のトータルで考えなければなりません。
また、相続の場合、お父さん、お母さんが順番に亡くなるとも限りませんし、お父さんの方が財産があるとも限りません。
当社の場合は、社内に税理士がおりますし、不動産の専門家や弁護士もおります。
そういう意味でも、まずは数字で把握するところから始めることをお勧めします。

相続対策は、総合的な判断が必要です。
相続対策も、ぜひ、CFネッツにお任せください!

ラジオでお話したユーチューブも、ぜひ、ご覧の上、チャンネル登録もお願いします!

相続対策の基礎知識:基本編








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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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