不動産Ｑ＆Ａ
2019年04月08日
久しぶりの賃貸トラブル系の講演。
![IMG_5750[1]](http://livedoor.blogimg.jp/cfnets/imgs/9/8/9891f4b0.jpg)
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昨日、神奈川新聞社主催の講演。
だいたい毎年、この時期に呼ばれる定番のセミナー。
今回のテーマは、この本の内容。
私自身は得意な分野であり、昔、「賃貸トラブル110番」の出版記念講演を日本全国で行っていたから、得意中の得意分野。
最近では、不動産投資や相続対策、生産緑地系の講演が多く、さらにマクロ経済やマネーの話が講演内容としては多かったせいか、だいぶ講演依頼は少なくなった。
もちろん、現在の不動産業においては賃貸管理の業務が普及してきたから、一般の人たちからすれば、あまり興味もない内容なのかもしれないが、今回、40名ほどの参加で講演をさせて頂いたのである。
いやはや、懐かしいやら、幅広い経験則の話が次から次へと出てきてしまい、またもや時間が足りなく、おまけに質疑応答も入ってしまったから、大幅に時間オーバー。
ま、得意の話は盛り上がるものである。
ん？、そういえば、私の講演の話は全部が得意分野である。
帰りがけに、身内の病院回り。
妻の父親が緊急入院し、私の母が、一昨日、緊急入院した。
そこで講演後、入院した病院にいったが、ぴんぴんしていたので安心した。
親に言うのもなんだが、健康な体に産んでもらったことを親に感謝したほうが良い、などと思うわけだが、私も親に感謝している。
昨日は、さらに選挙。
県会議員の石川さんは、対抗馬がなくて不戦勝。
県知事は黒岩知事と、どこかのおばさんの一騎打ち。
一応、事前投票で黒岩さんに入れたが、全く緊張感のない選挙だった。
その後、帰りがけの甲南大で食事中、速報で当選確実を聞いた。
まあ、忙しい一日だった。
では。
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内容： プロの不動産コンサルタント集団が、あらゆる不動産問題を解決！ 新たな価値を創造します
CFネッツフェアは今年で17回目を迎える、CFネッツグループが主催する最大級の不動産投資イベントです。全国9ヶ所に拠点展開する、不動産コンサルティング会社、(株)CFネッツを中心としたCFネッツグループと、関連企業・協賛企業・提携金融機関が総力をあげて開催。 1,300人収容可能な会場では、代表倉橋をはじめ、AM・PM事業部の各事業部による企画、関係企業のプレゼンテーション等々、今年も大注目企画が目白押しです！
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当セミナーでは某金融機関の融資担当者を迎え、パネルディスカッション形式で進めていきます。『一棟と区分』『新築と中古』『木造とRC』『首都圏と地方』『単身者向けとファミリー向け』『住宅ローンが先かアパートローンが先か』『自己資金から今狙える物件』『物件を買える人と買えない人の比較』といった内容をお話します。そして、誰もが気になるファイナンス情報も実名を出して各金融機関の融資条件・融資姿勢を比較します。
家族信託とは、ある目的のために家族に財産を信託するしくみです。相続対策として家族信託を活用すると、対象となる財産を自由に定めることができるほか、孫の代にわたる資産承継まで設計できるなど、他の相続対策に比べ、柔軟な対策ができるようになります。今回は、相続の専門家である小林とCFネッツ社内弁護士の世戸が実例を交えながら家族信託についてお話させていだきます。相続対策に対してご興味がある方、財産の相続方法にお困りの方は是非ご参加ください。
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2019年04月06日
復活。翔鴎号、本日より航海開始。
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本日、ジェイコムＴＶの「大人の歩き方」の収録で、ようやくリニューアル後の航海ができるようになった。
昨年、8月の初めに、強風の為、マストと帆が外れてしまい、最高のシーズンを逃してしまった。
あれから、修理に入ったのであるが、なにせ33年前のクラシックヨット。
部品調達が難しく、当時のものが手に入らず、帆の中にあるモーターは、米国から取り寄せて国内加工しておさまった。
いやはや、大変な工事であったが、実は三崎にはワッツというセールをつくる工場があり、ここの社長がいろいろと頑張ってくれて、先週、マストが組みあがったのである。
昨年、リニューアルは終わっていたエンジンや計器類も、本日、作動させてみて、ようやく必要性や意味も分かり、久しぶりに操船してみたのであるが、過去の翔鴎号とは、まったくの別物。
操船のしやすさや安定性は、とんでもなく改善されており、今後に期待できるものである。
5月の半ばからは、1か月ほどのチャーターが決まっており、その後、続々と会員からのチャーターが埋まってきている。
また、当社のヨット部も正式に動き出すことから、ゴールデンウイーク期間に、操船練習をしようかとも考えている。
実は、この翔鴎号のリニューアル工事の模様が、ＫＡＪＩという専門誌に取り上げられたことで、様々なヨットレースのお誘いを受けている。
今まではタモリカップに参戦していたが、今年は他の本格的なレースにも参戦する予定だ。
一昨日は、氷点下の長野。
本日は、快晴の海の上と三崎港。
様々な世界観が広がっている。
今年も、ぜひ、ご期待ください！
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2019年04月05日
ソフトバンク、OYO Hotels＆Homesとともに合弁会社を設立。
昨日、発表されたことで、そろそろ言ってもよいかもしれない。
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実は、水面下で、このＯＹＯホテルズの立ち上げチームと動いていた。
結構、ＯＹＯというブランドは知られていないが、現在、部屋数では世界ランキング第6位のホテルチェーン。
ひょんなきっかけから、協力することになり、現在、日本でのオープン第2号と第3号を当社が協力することになった。
現在では、東京神奈川だけだったが、今後は凄い勢いで日本全国にＦＣ展開を仕掛けてくる。
そんな中で、リゾート施設も視野に入れていることから、
「じつは、長野に物件もってるよ！」
というと、
「じゃあ、行きましょう！」
ということで、急遽、行ってきた。
天気予報が、なんと「雪」。
急遽、米国トヨタのセコイアで。
これなら7人乗れるし、４ＷＤだから、かなり安全性は高い。
最初は、2、3人で行くつもりだったが、ちょっと事情が重なり、8人に。
しかたなく2台で、4物件を回った。
いつも私の講演に来ていただいている方は、すでにご存じのとおり、今後の日本は二極化が進む一方で、日本国内の需要だけでは、現在の経済は維持できない。
今後、官民挙げての観光立国を目指してゆくわけだが、この時流に乗るには、現在の不動産業者がもっと観光資源の開発に力を入れるべきである。
その際、大手の不動産会社は、すでに大手のホテルチェーンと組んで事業を行っているが、中小企業には、その恩恵は受けない。
このＯＹＯの戦略は、全く違う発想のホテルチェーン展開であり、中小企業が参画する余地が多分にある。
ただ、実際には、運営が始まったばかりだから何とも言えないが、様々な問題点は、走りながら考えるしかない。
各統括マネージャーも、ぞくぞくと日本に来日し、インドからも、ぞくぞくと来日し、様々なビジネスモデルを模索している。
ちなみに、今回の長野視察ツアーでは、4人中、3人が外国人。
しかし、ほとんど日本語が通じるので、ストレスはない。
まず、やってみる。
そして、考える。
その内、もう少し固まり次第、皆さんにもご紹介します！
アパートマンション経営だけでなく、ホテルを買って、投資するのも、今後の不動産投資のアイテムになるのである。
では。
あ、そうそう、ここの所、3日間、長野に出張中だったため、ブログの更新ができず、順位が下落。
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その際、大手の不動産会社は、すでに大手のホテルチェーンと組んで事業を行っているが、中小企業には、その恩恵は受けない。
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当セミナーでは某金融機関の融資担当者を迎え、パネルディスカッション形式で進めていきます。『一棟と区分』『新築と中古』『木造とRC』『首都圏と地方』『単身者向けとファミリー向け』『住宅ローンが先かアパートローンが先か』『自己資金から今狙える物件』『物件を買える人と買えない人の比較』といった内容をお話します。そして、誰もが気になるファイナンス情報も実名を出して各金融機関の融資条件・融資姿勢を比較します。
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いよいよ、時代の流れが変わるか？
本日は、新入社員の入社式！
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今年は、新卒者が6名。
中途採用者も、本日同時に入社式を迎える。
「平成」という時代も、今日から変わるので、この入社式の合間に発表の瞬間をみんなで迎えようとの企画もある。
平成という語源は、「内平外成(内平かに外成る)」という言葉と中国最古の歴史書と言われる「書経」という書物の「地平天成(地平かに天成る)」という言葉からつくられたそうだが、私の意識としては、あまりにも「たいら」に「なりすぎた」時代だ。
教育の制度の中に「競争」をなくし、バブル経済の尾を引いた「国民総中流家庭」的な意識、そして「国民皆平等」的な政治で社会福祉が手厚くしすぎた結果、甚大な借金漬け国家。
バブル経済を招いた金融政策は、この平成に入ってよいところはなく、長引く不況を隠すために低金利政策を継続しすぎて、日銀自体が首が回らない状況に陥っている。
本日、新元号が発表されるわけだが、昭和の最後のあのバブル経済突入の勢いと比べれば、かなり期待薄な時代の到来となる。
それでも、どうにかして、この日本の国を希望のある国にしようかと考えると、それは我々実業家が、実業を通じて楽しい暮らしを提供するしかないのである。
夢の持てない若者。
あまりにも増えすぎていて、残念なのだが、どこか教育が間違っていたのではないかと考えさせられるが、再度、実業の世界で教育することで、優秀な人材を育ててゆくしかない。
本日は、そんなことを語ってみたい。
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2019年03月31日
不動産投資の物件って、年数がたって劣化すると人気がなくなりませんか？
FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」での質問です！
・「おはようございます。私からの質問です。投資物件は、年数が経つと老朽化して、それに伴って人気がなくなっていくのではないかと思っています。老朽化の対策はどうしていくのでしょうか？そういった事も心配で、不動産投資への踏ん切りが付きません。」町田市40歳主婦
・「光邦さん 倉橋社長 おはようございます。 いつもためになる放送をありがとうございます。 ところで日本は人口が減少しているのに住宅は今も建設が相次いでいます。この状況を倉橋社長はどう考えられますか？あるタワーマンションは空きが出ているとも聞きます。」鶴見区
・「おはようございます。私からの質問です。投資物件は、年数が経つと老朽化して、それに伴って人気がなくなっていくのではないかと思っています。老朽化の対策はどうしていくのでしょうか？そういった事も心配で、不動産投資への踏ん切りが付きません。」町田市40歳主婦
・「光邦さん 倉橋社長 おはようございます。 いつもためになる放送をありがとうございます。 ところで日本は人口が減少しているのに住宅は今も建設が相次いでいます。この状況を倉橋社長はどう考えられますか？あるタワーマンションは空きが出ているとも聞きます。」鶴見区
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皆さん勘違いされるのですが、投資物件は建物を貸すだけではなく、そこに住む環境を含めて貸すものですし、そこで商売ができる環境を貸している。
もちろん、建物が老朽化してはだめだが、例えば中古のマンションなどでは、修繕積立金などを積んで定期的に修繕をしているので、維持管理ができているマンションやアパートなどでは古くなったからと言って人気がなくなるということはない。
人気はあくまでもエリアで決まる。
現在、日本の金融機関では、投資物件や住宅などに法定耐用年数と言うあくまでも税務上の減価償却を基準に耐用年数を決めつけているから、かなり誤解を生じている。
欧米では歴史のある建物ほど価値が高く、ローンを組む際には、売主のローンを引き継げるし、追加での修繕費用など、賃料収入があられるなら借りることもできる。
日本の歴史的建物が保護ざれずにスクラップアンドビルドで解体されていくのは、そんな事情もある。
現在、私が行っている三浦市三崎の下町にある古い商店街の建物を活用する事業などでも、銀行は更地価格から建物解体費用を差し引いた金額でしか評価されないから、資産価値は下がるし、流動性は低くなるし、銀行にとっても担保力が減価してしまうから、結局、みんなが苦しむだけになる。
多分、近い将来、欧米並みのファイナンスにならざるを得ない。
また人口が減る中で、今後、どうなるのか、ですが、この番組でずっと言ってきたとおり、二極化が進むと考えられる。
日本の人口が減ることは予想されており、確実に減るのだが、日本の国土全体に減るわけではない。過疎化が進むところと、過密化が進むところ。
人口が減ると、商業施設はやっていけなく撤退する。
学校も、病院も、様々な所に影響が出ると、さらに就労人口も減り、加速度的に地域の衰退が始まる。
つまり人口の移動が始まると連鎖的にマイナス傾向が明確になるのである。
では過密化が進むエリアと言うのはどういうところか。
さきほどの逆を考えればよい。
外国人の流入が始まっており、彼らに対するサービスも母国語の人材が入ってきて、そこに住みつく。
すると学校も足りなく、病院も足りなく、商業施設も活気づく。さらに住居も足りなくなり、過密化が進むのである。
では。
もちろん、建物が老朽化してはだめだが、例えば中古のマンションなどでは、修繕積立金などを積んで定期的に修繕をしているので、維持管理ができているマンションやアパートなどでは古くなったからと言って人気がなくなるということはない。
人気はあくまでもエリアで決まる。
現在、日本の金融機関では、投資物件や住宅などに法定耐用年数と言うあくまでも税務上の減価償却を基準に耐用年数を決めつけているから、かなり誤解を生じている。
欧米では歴史のある建物ほど価値が高く、ローンを組む際には、売主のローンを引き継げるし、追加での修繕費用など、賃料収入があられるなら借りることもできる。
日本の歴史的建物が保護ざれずにスクラップアンドビルドで解体されていくのは、そんな事情もある。
現在、私が行っている三浦市三崎の下町にある古い商店街の建物を活用する事業などでも、銀行は更地価格から建物解体費用を差し引いた金額でしか評価されないから、資産価値は下がるし、流動性は低くなるし、銀行にとっても担保力が減価してしまうから、結局、みんなが苦しむだけになる。
多分、近い将来、欧米並みのファイナンスにならざるを得ない。
また人口が減る中で、今後、どうなるのか、ですが、この番組でずっと言ってきたとおり、二極化が進むと考えられる。
日本の人口が減ることは予想されており、確実に減るのだが、日本の国土全体に減るわけではない。過疎化が進むところと、過密化が進むところ。
人口が減ると、商業施設はやっていけなく撤退する。
学校も、病院も、様々な所に影響が出ると、さらに就労人口も減り、加速度的に地域の衰退が始まる。
つまり人口の移動が始まると連鎖的にマイナス傾向が明確になるのである。
では過密化が進むエリアと言うのはどういうところか。
さきほどの逆を考えればよい。
外国人の流入が始まっており、彼らに対するサービスも母国語の人材が入ってきて、そこに住みつく。
すると学校も足りなく、病院も足りなく、商業施設も活気づく。さらに住居も足りなくなり、過密化が進むのである。
では。
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