不動産Ｑ＆Ａ
2019年02月11日
不動産投資を始めるには？全くの初心者はどうしたらいいの？
「おはようございます 社長と光邦さんのお話を聞いているうちに、僕も不動産投資を始めようという気持ちになってきました！でも超素人です。最初に準備するのはどんなことですか？是非アドバイスをお願いいたします。川崎区麻生区 26歳会社員
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今日も、FMヨコハマの「ここが知りたい不動産」の質問に答えます。
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本当は名古屋でも行おうと考えたが、既に東京に名古屋のお客様が来場していたので、中部、近畿地区の方は、今回の大阪会場にお申し込みください！
参加費は無料ですので、交通費を払ってもお得な講演会です！
今回は会場の変更ができませんので、満席になり次第、締め切りになります。
既に50人会場で30人以上が申込み。
ご希望の方は、お急ぎください！
2019年は、さらに金融機関の融資が厳しくなり、不動産投資の環境は悪化することが予想されます。また日本の人口減少、国民所得の減少、そして消費税増税による可処分所得が減少する中で、以前よりお伝えしている通り、不動産投資環境も二極化が進むことになると考えられます。
2018年に起こったスマートデイズとスルガ銀行の不正融資事件、その後に続く不祥事から、金融庁は不動産に対する融資について厳しい規制が発せられ、地方銀行はさらに厳しい状況に追いやられ、これらは直接的に不動産融資の市場を縮小させると考えられます。さらに日産自動車のゴーン会長の突然の逮捕と解任。上場企業の不安定さを露見した出来事です。
国際社会における日本の経済は、今後どうなってゆくのか。本講演は、日本のバブル経済の崩壊、その後の日本経済の低迷期、そして日本国内人口の変動による不動産ニーズの二極化を的確に予想し、現在、750億円を超える不動産運用管理を行うＣＦネッツグループ代表の倉橋隆行が新年を迎え、日本のマクロ経済予測と今後の不動産投資事情、そして金融事情から踏まえた投資スタンスまで、幅広い範囲を解りやすく解説させて頂きます。
併せて実業家としての実業における不動産投資と節税や、実業の中に不動産活用なども盛り込んだ内容となっておりますので、不動産投資に興味のある方から既に不動産投資を実践している方、そして実業として企業を経営している方まで、幅広くお楽しみ頂けます。今回の講演は「無料」となっております。ぜひ、年に一度の講演ですので、お時間のある方は、この機会にご参加ください。
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個別相談申し込みは 0120-177-213 まで。
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今日も、FMヨコハマの「ここが知りたい不動産」の質問に答えます。
まず私の著書「不動産投資 成功の方程式」（朝日新聞出版社）と「不動産投資 新プロの流儀」（プラチナ出版）を買って読んでください。
不動産投資成功の方程式では、不動産投資の仕組みがわかる投資指標を解説していますので、素人が騙されない知識を高めるのには非常に良い教科書です。
次に不動産投資新プロの流儀は、私が監修している本ですが、当社の現場をよく知る副社長の木内、中元、山内、そしてコンサルタントの呉山がワンルーム投資やアパート投資、そして有利な融資の選定や受け方を分かりやすく解説しています。
この2冊を読んで頂ければ、まずは騙されない知識が身に付きます。
次にできれば当社の主催しているセミナーに参加してください。
ほとんど毎週、セミナーを行っていますので、そこで気の合いそうな講師を選んで個別相談に申し込んでください。
もちろんセミナー参加にしなくても個別相談に申し込んで頂けば、こちらのほうでコンサルタントを選任して対応します。
当社の場合、個別相談をお願いしているのは、不動産投資の目的によって手法が違い、個別の事情によってより良いプランを提案できるからです。
例えば年金の不足部分を補うための投資と会社経営をしている人が事業拡大のために不動産投資を行うとか、相続対策で行うのでは全く手法が違うからです。
２６歳ということですから、ひょっとしたら住宅を購入することも不動産投資の一つになるかもしれません。
なぜなら、もし賃貸住宅に住んでいるなら、その家賃の支払いの範囲で住宅を購入することができたとすれば、これも資産を増やすという意味での不動産投資と仕組みが変わらないからです。
私自身も25歳の時に住宅を買って初めて不動産を買うメリットを知り、その後、仕事でも自分でも不動産投資をしてきました。
このあいだ計算してみましたが、もう750億円以上の取引実績と、この買っていただいた物件、当社のも含めて管理を行っているわけですから、首都圏では断トツの実績です。
昨年、スマートデイズなどの会社が悪質な商法で詐欺のような投資を勧めて破たんした人たちが多くいますが、勧める方はサブリースと言う手法で賃料をごまかして販売していた訳ですが、買う方は買う方で明らかに虚偽な賃料設定で騙されるほど勉強不足だったと思います。
不動産投資は、不動産を買って人に貸す商売です。
商売である以上、それなりのノウハウが必要です。
例えば賃料の滞納や契約違反に対して一般の人が知識を持つでしょうか。
それを考えれば、素人判断で商売は難しいと思える筈です。
当社の場合は、買ってもらうだけでなく、その後、責任ある管理体制で事業を継続しています。
最初からプロと二人三脚のやり方が資産を増やすのには有効です。
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なぜなら、もし賃貸住宅に住んでいるなら、その家賃の支払いの範囲で住宅を購入することができたとすれば、これも資産を増やすという意味での不動産投資と仕組みが変わらないからです。
私自身も25歳の時に住宅を買って初めて不動産を買うメリットを知り、その後、仕事でも自分でも不動産投資をしてきました。
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昨年、スマートデイズなどの会社が悪質な商法で詐欺のような投資を勧めて破たんした人たちが多くいますが、勧める方はサブリースと言う手法で賃料をごまかして販売していた訳ですが、買う方は買う方で明らかに虚偽な賃料設定で騙されるほど勉強不足だったと思います。
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不動産って、古くなったら価値が下がるのか？今後、首都圏で投資するには？
今年も無事に決算が終わりました！
歴史を塗り替える仕事。
フィナンシャルリテラシーの欠如（３）
また、やってしまった！
フィナンシャルリテラシーの欠如。その２
フィナンシャルリテラシーの欠如。
👇 なぜ、日本人は豊かにならないのか。
オンラインセミナーです！
不動産投資で利用するキャッシュフロー予測から投資分析指標、売却時の収支と全体分析まで、数字で見る不動産投資の構造をわかりやすくご説明いたします。現在、私たちが実際に利用している金融機関の融資条件から収支分析を行い、想定される税引き前のキャッシュフロー、また税引き後のキャッシュフローまでの仕組み。投資の効率・安全率等、全９つの投資指標を説明。減価償却費の考え方はもちろん、売却時の譲渡税の計算の仕方・考え方、そして物件の出口分析であるＩＲＲ・ＮＰＶまで、このセミナーに出て頂くと不動産投資で使う数字の構造を全て理解できるようになります。
2018年、「かぼちゃの馬車」事件などの影響で金融機関の融資が大きく変化しました。新しく資産形成を始めるには難しい状況のように思われますが、入居者ニーズの高いエリアの優良な投資用不動産というのは好調に取引が行われているのが事実。本セミナーでは、現在の状況のなか資産拡大を進めるための方法としての出口戦略、また現在でも取り組み可能な代替え投資を学んでいただける内容となっております。これから不動産投資を始めようとご検討されている方にも、出口を見通した資産形成の進め方を学んでいただける貴重な機会となっております。この機会にぜひご参加ください！
第一部では空室を埋めるための4つのPを解説。「競合物件よりも目立つためにはどうしたらいいのか？」具体的な成功事例をもとに満室経営への第一歩を解説してまいります。第二部では『空室ゼロ』『家賃アップ』を目指したリノベーション方法を、好評の「2019年のトレンド予想」や「内装デザインのポイント」「実際の施工例」を含めご紹介いたします。
アセットコンサルタント代表・副社長木内とプロパティコンサルタント代表、東京PMリーダー増田、立場の違う二人が、パネルディスカッション形式で送る、あらゆる角度で物件選びのポイントをお伝えします。また首都圏賃貸住宅における入居者ニーズと意識調査から入居者に選ばれる物件のポイントを解説します。
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2019年02月10日
一階を店舗にして貸しても平気？
fmヨコハマ「ここが知りたい不動産」での質問にお答えします！
・「倉橋社長、光邦様 おはようJAPAN！早速ですが、私の親戚のことです。今度、家を建て替えるのですが一階を貸店舗にしてローンを軽減させようかな、なんて言っているのですが、そのあたりのことがわからない私には、何も答えられずです。社長、そういったときの注意点やアドバイスが有りましたら教えてください。毎週ためになるお話をありがとうございます。」泉区 一也 38歳会社員
・「倉橋社長に質問があってメールします。私の知人が中古住宅を購入したのですが、建て替える時は木造にできないと言われたそうです。どうして、建て替える時に、和風な木造にはできないのでしょうか？何か理由があるのでしょうか？」相模原市南区 佑二 会社員
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店舗併用住宅を建てて人に貸す場合、まず住宅部分を50％以上にしないと住宅ローンが借りれません。
そして賃貸住宅と違って、ニーズが限られてしまいますので注意が必要です。
例えば、一階の店舗を喫茶店に貸すとします。その場合、建物全体の消防設備などが必要になり建築費が上がります。
そして、その喫茶店がうまく行けばよいのですが失敗すると当然ですが退去します。
一度、失敗した喫茶店で次に成功できる喫茶店の経営者などいませんから、ずっと空いてしまう可能性があるわけです。
特に店舗の仲介の場合は、専門性が求められる職業であり、あまり世の中に存在しません。当社のグループ会社で日本テナントサービスという会社があります。
ここではテナント専門の業務を行っており、鎌倉の小規模店舗などの扱いもしていますので相談することをお勧めします。
また、テナントガイドというポータルサイトも当社のグループ会社が運営していますので、ぜひ、ご覧になってみてください。
その知人の土地では、二世帯式の賃貸住宅の方がリスクは低いかもしれません。
もし計画するようでしたら、ぜひ、当社にご相談してからにしてみてください。
次に建て替える時は木造にできないと言われた、なぜ建て替える時に、和風な木造にはできないのかという質問ですが、それは多分、用途地域内の地域地区の問題です。
まず市街化区域内で用途地域が13種類あり、その中で市街化区域内の商業地域などでは、住宅やビルなどが密集して、万一、火災が発生した時には延焼を防ぐ意味で防火地域・準防火地域・法２２条区域というのが指定されていて、この地域内の建物の場合、屋根は耐火構造、または不燃材料、開口部は延焼の恐れのある部分は防火戸や防火設備を設けなくてはならず、外壁は耐火構造のものでなくてはならないので、基本的に木造は無理なわけです。
よくあるのが、昔建てられたのに何で建てられなくなったのかという質問も多いのですが、この用途地域は市街化が進む中で、必要と判断されれば変更されてしまいますので、この変更後には新しい法規に基づいて建築しなくてはならないのです。
現在の建物は、既存建物ですから不適格物件ではあるものの使用ができないというものではありません。
ただ、市街化が進んで用途や地域地区が変更されたということは、建築条件や地価が上がったと考えられますので、決して悪いことばかりではありません。
どうしても木造の住宅に住みたいと考える場合は、この土地を売って住宅地に買い替える方法しかありません。
ちなみに当社で所有している三崎港にある澤田痴陶人美術館は地上4階建てなのですが、新たに高さ制限と言うのができて、再建築する場合は、現在の高さにできません。
この場合は条件が悪くなってしまった訳ですが、その代わり、周囲にも同じように条件が付加されますので、地域全体の景観は良くなるのだと思います。
何かあれば、0120-177-213 までお問い合わせください！
では。
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2018年に起こったスマートデイズとスルガ銀行の不正融資事件、その後に続く不祥事から、金融庁は不動産に対する融資について厳しい規制が発せられ、地方銀行はさらに厳しい状況に追いやられ、これらは直接的に不動産融資の市場を縮小させると考えられます。さらに日産自動車のゴーン会長の突然の逮捕と解任。上場企業の不安定さを露見した出来事です。
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・「倉橋社長、光邦様 おはようJAPAN！早速ですが、私の親戚のことです。今度、家を建て替えるのですが一階を貸店舗にしてローンを軽減させようかな、なんて言っているのですが、そのあたりのことがわからない私には、何も答えられずです。社長、そういったときの注意点やアドバイスが有りましたら教えてください。毎週ためになるお話をありがとうございます。」泉区 一也 38歳会社員
・「倉橋社長に質問があってメールします。私の知人が中古住宅を購入したのですが、建て替える時は木造にできないと言われたそうです。どうして、建て替える時に、和風な木造にはできないのでしょうか？何か理由があるのでしょうか？」相模原市南区 佑二 会社員
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店舗併用住宅を建てて人に貸す場合、まず住宅部分を50％以上にしないと住宅ローンが借りれません。
そして賃貸住宅と違って、ニーズが限られてしまいますので注意が必要です。
例えば、一階の店舗を喫茶店に貸すとします。その場合、建物全体の消防設備などが必要になり建築費が上がります。
そして、その喫茶店がうまく行けばよいのですが失敗すると当然ですが退去します。
一度、失敗した喫茶店で次に成功できる喫茶店の経営者などいませんから、ずっと空いてしまう可能性があるわけです。
特に店舗の仲介の場合は、専門性が求められる職業であり、あまり世の中に存在しません。当社のグループ会社で日本テナントサービスという会社があります。
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次に建て替える時は木造にできないと言われた、なぜ建て替える時に、和風な木造にはできないのかという質問ですが、それは多分、用途地域内の地域地区の問題です。
まず市街化区域内で用途地域が13種類あり、その中で市街化区域内の商業地域などでは、住宅やビルなどが密集して、万一、火災が発生した時には延焼を防ぐ意味で防火地域・準防火地域・法２２条区域というのが指定されていて、この地域内の建物の場合、屋根は耐火構造、または不燃材料、開口部は延焼の恐れのある部分は防火戸や防火設備を設けなくてはならず、外壁は耐火構造のものでなくてはならないので、基本的に木造は無理なわけです。
よくあるのが、昔建てられたのに何で建てられなくなったのかという質問も多いのですが、この用途地域は市街化が進む中で、必要と判断されれば変更されてしまいますので、この変更後には新しい法規に基づいて建築しなくてはならないのです。
現在の建物は、既存建物ですから不適格物件ではあるものの使用ができないというものではありません。
ただ、市街化が進んで用途や地域地区が変更されたということは、建築条件や地価が上がったと考えられますので、決して悪いことばかりではありません。
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フィナンシャルリテラシーの欠如（３）
また、やってしまった！
フィナンシャルリテラシーの欠如。その２
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マイホームを買う場合、オリンピック前？後？そして、買い替えは？
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・「倉橋社長、光邦さん 毎週お疲れ様です。我が家は築29年、来年で30年になります。（私が少学生のときに建てました）今は、妻と中学生と少学生の娘、そして、父の5人家族です。そろそろ買い替えようと思っていますが、低金利の今なら家賃並みで家が買えると聞きます。でも、そんな時こそ慎重を期することが大切だと思いますが一番の注意点はどんなことでしょうか？よかったら教えてください。」海老名市ラジオネーム：たか39歳
・「倉橋社長、光邦さん 毎週お疲れ様です。我が家は築29年、来年で30年になります。（私が少学生のときに建てました）今は、妻と中学生と少学生の娘、そして、父の5人家族です。そろそろ買い替えようと思っていますが、低金利の今なら家賃並みで家が買えると聞きます。でも、そんな時こそ慎重を期することが大切だと思いますが一番の注意点はどんなことでしょうか？よかったら教えてください。」海老名市ラジオネーム：たか39歳
・「倉橋社長おはようございます。社長に質問です。 今、真剣にマイホームの購入を考えています。マイホームを買うなら、オリンピック前と後どちらがよいですか？来年10月に予定されている増税、その前の駆け込み需要はあるのでしょうか？ぜひ、教えてくださいよろしくおねがいします。」茅ヶ崎市 じゅん 33歳
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今月は、保険の質問もあったので、東京PM＆保険の増田も登場します！
まず買い替えの件です。
海老名から何処に買い替えるかですが、いずれにしても価格変動が厳しい時代ですから先売りをお勧めします。
最近、高額査定をしておいて買替えをさせておきながら専属専任媒介を取り、なかなか売れないからと言って値段を下げ続け、最後は業者買取という手段を択ばない業者がいますから注意してください。
不動産の場合は、適正な価格と言うのが形成されており、何処の業者が有利不利と言うことはありませんが、情報を公開しないで売らない業者もいるということを覚えておいてください。
仲介の場合、両手取引で売り上げを倍にすることを考えて、顧客利益よりも自分の成績を上げようとする営業マンもいます。
住宅を買い替える場合、一番大切なのは、その会社が顧客に立った目線で計画ができて実行できるスキルがあるかを判断しないと大変なことになりますので注意が必要です。
次にマイホームの購入と言うことですが、オリンピック前と後では、オリンピック開催の影響を受けるエリアかどうかで変わってきます。
例えば、外国人が集中してホテルが足りない場所では、地価は上がりますから近隣地価も住宅地と言えども上昇します。
また外国人の影響も受けず日本の人口は下がっていきますので、過疎地域では地価は下がります。
したがって常にそうですが、日本全体で言えば、上がる所もあれば下がる所もあります。
消費税増税前では、新築住宅など業者が売主の場合、建物価格に消費税がかかりますから、増税前の方が有利かもしれませんが、中古住宅は売主が個人ですから消費税は関係ありません。
もちろん家具などを新調する場合は、消費税に多少影響されるかもしれませんが、消費税が増税されるからと言って焦って購入する必要はないと思います。
特に住宅の場合は、その家庭の事情に合った物件を選定して購入するのが正しい買い方ですし、住宅ローン返済などでも無理する必要はありません。
現在は超低金利政策が実施されており、金融機関も住宅ローン獲得に必死ですから、住宅ローンの計画もプロに任せた方が有利な展開ができます。
結構、知られていないのですが、当社ＣＦネッツは不動産コンサルタント会社であり不動産投資とか相続対策とかが中心と思っている人がいますが、住宅の買い替えや購入のコンサルもしています。
特に申し上げたいのは、手数料は仲介業者と一緒です。
ぜひ、CFネッツのコンサルティングをご利用ください！
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海老名から何処に買い替えるかですが、いずれにしても価格変動が厳しい時代ですから先売りをお勧めします。
最近、高額査定をしておいて買替えをさせておきながら専属専任媒介を取り、なかなか売れないからと言って値段を下げ続け、最後は業者買取という手段を択ばない業者がいますから注意してください。
不動産の場合は、適正な価格と言うのが形成されており、何処の業者が有利不利と言うことはありませんが、情報を公開しないで売らない業者もいるということを覚えておいてください。
仲介の場合、両手取引で売り上げを倍にすることを考えて、顧客利益よりも自分の成績を上げようとする営業マンもいます。
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次にマイホームの購入と言うことですが、オリンピック前と後では、オリンピック開催の影響を受けるエリアかどうかで変わってきます。
例えば、外国人が集中してホテルが足りない場所では、地価は上がりますから近隣地価も住宅地と言えども上昇します。
また外国人の影響も受けず日本の人口は下がっていきますので、過疎地域では地価は下がります。
したがって常にそうですが、日本全体で言えば、上がる所もあれば下がる所もあります。
消費税増税前では、新築住宅など業者が売主の場合、建物価格に消費税がかかりますから、増税前の方が有利かもしれませんが、中古住宅は売主が個人ですから消費税は関係ありません。
もちろん家具などを新調する場合は、消費税に多少影響されるかもしれませんが、消費税が増税されるからと言って焦って購入する必要はないと思います。
特に住宅の場合は、その家庭の事情に合った物件を選定して購入するのが正しい買い方ですし、住宅ローン返済などでも無理する必要はありません。
現在は超低金利政策が実施されており、金融機関も住宅ローン獲得に必死ですから、住宅ローンの計画もプロに任せた方が有利な展開ができます。
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2019年は、さらに金融機関の融資が厳しくなり、不動産投資の環境は悪化することが予想されます。また日本の人口減少、国民所得の減少、そして消費税増税による可処分所得が減少する中で、以前よりお伝えしている通り、不動産投資環境も二極化が進むことになると考えられます。
2018年に起こったスマートデイズとスルガ銀行の不正融資事件、その後に続く不祥事から、金融庁は不動産に対する融資について厳しい規制が発せられ、地方銀行はさらに厳しい状況に追いやられ、これらは直接的に不動産融資の市場を縮小させると考えられます。さらに日産自動車のゴーン会長の突然の逮捕と解任。上場企業の不安定さを露見した出来事です。
国際社会における日本の経済は、今後どうなってゆくのか。本講演は、日本のバブル経済の崩壊、その後の日本経済の低迷期、そして日本国内人口の変動による不動産ニーズの二極化を的確に予想し、現在、750億円を超える不動産運用管理を行うＣＦネッツグループ代表の倉橋隆行が新年を迎え、日本のマクロ経済予測と今後の不動産投資事情、そして金融事情から踏まえた投資スタンスまで、幅広い範囲を解りやすく解説させて頂きます。
併せて実業家としての実業における不動産投資と節税や、実業の中に不動産活用なども盛り込んだ内容となっておりますので、不動産投資に興味のある方から既に不動産投資を実践している方、そして実業として企業を経営している方まで、幅広くお楽しみ頂けます。今回の講演は「無料」となっております。ぜひ、年に一度の講演ですので、お時間のある方は、この機会にご参加ください。
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第一部では空室を埋めるための4つのPを解説。「競合物件よりも目立つためにはどうしたらいいのか？」具体的な成功事例をもとに満室経営への第一歩を解説してまいります。第二部では『空室ゼロ』『家賃アップ』を目指したリノベーション方法を、好評の「2019年のトレンド予想」や「内装デザインのポイント」「実際の施工例」を含めご紹介いたします。
アセットコンサルタント代表・副社長木内とプロパティコンサルタント代表、東京PMリーダー増田、立場の違う二人が、パネルディスカッション形式で送る、あらゆる角度で物件選びのポイントをお伝えします。また首都圏賃貸住宅における入居者ニーズと意識調査から入居者に選ばれる物件のポイントを解説します。
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2007年05月09日
ゴールデンウイーク 終了！
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昨日、海外研修「バリ島」から帰ってきた！
明日から、通常業務になるわけだが、いろいろ雑務や決済などが立て込み、また、明日は宅建協会の｢小田原支部」で講演があったりと、事務所に来て仕事を開始している。
いや、｢バリ島」も、あまり景気のよい感はなく、街のあちこちで潰れたテナントが目立っていた。
初日は、スパリゾートでのんびり過ごし、夕方、ケチャックダンスを見た後、食事。
翌日は、朝からプールサイドで本など読んで、午後からは買い物などに出かけたわけだが、どこへいっても、あまり割安感がなくなった気がする。
｢バリ島」は、今回で３回目であるが、最初に行ったのは約２０年前。
当時は、ガイドさんの月給が７０００円くらいで、かなり大目の食事をしても、一人１５００円程度で済んだ。
今回、初任給を聞いてみると、概ね１万５０００円程度だということだから、当時の２倍ちょっと。
では、日本ではと考えると、２０年前の大卒初任給は、たしか、１８万円くらいで、現在はというと、せいぜい２２万円というところだから、所得で考えても、日本のインフレ率は、異常に低いといえる。
バブルの頃、日本人が闊歩して景気と物価を押し上げた、こうした国々では、確かに文化レベルは上がったかもしれないが、所得格差、異常な物価上昇に悩まされている地元の人々が多くいることを考えると、何となく、楽しい気分になれない。
結局、ハワイなど、先進国のリゾート地のほうが、かような情緒にとらわれることなく過ごせるというメリットはある。
割安感がなくなった東南アジアのリゾート。
何か、いろいろ、他の付加価値をつけなければ、生き残っていけないのではないか。
もっとも、これは私がどうこう言うことではないかもしれないが・・・・・。
ゴールデンウイーク終盤という割には、日本人観光客が少ないように思えたのは、気のせいだろうか。
そういえば、全国縦断無料セミナーを開催することになった。
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2005年09月09日
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