CFネッツ代表[公式]「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼なども公開しています!

社長の日誌

2018年09月18日

サブリース、強化します!

何でこの時期に?と思われるかもしれませんが、始まりました。


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先日、大変好評だった下記セミナー、10月開催分も募集中!
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結構、知られてないが、当社でもサブリース、しています!

サブリース、というと、あのスマートデイズをはじめとする会社の悪質な商売のようなダーティなイメージが定着してしまっていますが、当社の場合は大きく異なります。

たとえば、最近、なかなか物件が買えない、あるいは良い物件が出たので買おうと思ったがローンが通らない、という現象が起きています。

実は、これらの中には、その人に問題があるのではなく、その物件を仲介する会社、その売主、そして管理会社に問題があってローンが借りられないということに気づいていない人が多い。

現在、金融機関は、例のスルガ銀行の問題で、金融監督庁から様々な指導を受けています。

すると、ちょっとアパートローン、出しすぎじゃないか?と言われれば、ちゃんとした対応をアピールしなくてはなりません。

この会社の取引では、ひとつもトラブルはないし、不正もないということであれば、その取引を優先して取り組むわけです。

会社の信用力は、帝国データバンクや商工リサーチの評点で判断されることが多いです。

当社の場合、CFネッツもCFビルマネジメントも50点の後半。

大体の不動産会社は、50点以下だから、ちょっと怪しまられます。

さらに賃貸管理会社では、50点以下だと厳しい評価がなされます。

せっかく融資を受けるひとの属性はよいのに、購入する物件を管理する会社が危ないとなれば、融資はつきません。

「なんで融資ができないのか」

と聞いたところで

「総合的な判断です!」

と帰ってくるばかりである。

そこで当社のサブリースである。

正確には、マスターリースというが、当社CFビルマネジメントで借り上げて賃貸する事業である。

この場合、CFビルマネジメントの信用力が加算されるから、普通のサラリーマンでも投資がしやすくなる。

もちろんローンを組む人の属性も見られるが、金融機関としてみれば融資がしやすくなるし、安心なのだ。

随分前だが、ある方の事業計画が、ローンがつかずにとん挫した。

結構な地主さんだったが、過剰な借入金の為、融資がつかなかったのだが、CFビルマネジメントが融資期間中のマスターリースを引き受けてくれるなら貸し出してもよいという条件でクリアすることができた。

現在も、当初の約束通りの賃料を支払っている。

つまり、この時期、このマスターリースで、他業者との差別化を加速させる。

もちろん、すべての物件を借り上げるわけではないが、当社が勧める物件であれば積極的に借り上げようと考えている。

ぜひ、担当者にご相談ください!

もちろん、今後、新たに不動産投資を行おうと考え、しかし空室リスクや賃貸住宅経営リスクは負いたくないという方にはお勧め。

ぜひ、個別相談にお越しください!

個別相談申し込みは 0120-177-213 まで。

あ、そうそう。

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6月、7月に東京・大阪で開催し、大好評のうちに終了しましたプラチナ出版の新刊『賃貸トラブル解決のプロと弁護士がこっそり教える 賃貸トラブル解決の手続と方法』出版記念講演。今回、監修者であるCFネッツグループ代表・倉橋による追加講演が決定いたしました!賃貸仲介・管理の画一的な業務整備がなされていなかった20数年前に、業界で初めてそれらのマニュアルを作成し出版したのを皮切りに、1998年には「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を執筆した監修者が、プロパティマネジメント業務の真髄をお伝えします。この機会に是非、ご参加ください。

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「昼間は忙しくて参加できない」という方向けに区分マンション投資を得意とする現役のコンサルタント陣が実務に必要な要素を4つのカテゴリに分けて解説させていただきます。90分セミナーなので、お仕事帰りや日中忙しい方もサクッとご参加できます。各講義内容は“シンプルに、わかりやすく”をモットーにまとめましたので、初心者の方も安心。



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投資家の年代によって、目的によって、不動産投資のスタンスはもちろん変わってきます。
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本セミナーでは、そんな「誤った選択を避けたい」、「より良い投資計画を進めたい」という方に向けて、アパート建売業者で、多種多様な物件を取り扱ってきた小川が、アパート投資手法の選び方・投資計画の立て方をお伝えします。ご自身に合った目標設定とゴールへの道のりを具体的にイメージして頂けるよう、お話させて頂きますので、素人・玄人の方どなたでも是非ご参加ください。



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いま売ったらいくらで売却できますか?」とは、最近特に多いご相談のひとつ。
売却したことによって売却益が得られるとしても、「売りましょう」となることもあれば、「売らない方が良いよ」という提案をさせて頂くことが多いのです。
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賃貸管理、PMの重要性。

一昨日、久しぶりに賃貸トラブル系の下記講演を行った。




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案の定、大変好評だった。

特に、今回はオンサイトマネジメント系のPMについても解説したが、皆さん、かなり関心を示していただけた。

当社の場合、優良企業を目指しており、その為、オーナーも入居者も、優良な人たちで構成するように努力している。

なぜなら、図のような三角関係にあるからである。

図1

ところが、当社の場合、オーナーチェンジで取引することが多く、おのずとそこに入居している人との関係が円満であるとも限らない。

従って、当社がテレビなどで取り上げられているように、トラブル処理を行うケースが少なくない。

結局、不良な入居者には退去してもらって、新たな入居者に入居してもらい、優良な物件にする作業。

当社には弁護士がおり、専門のチームを形成してそれにあたっている。

図2

写真は、私が30代の時に発刊した業界向けのマニュアルであるが、ここで発表した賃貸借契約書が現在使われている書式の礎になっている。

その後、開発したのがCFボランチというシステム。


図3

このシステムがほぼ完成して、外部からでも情報が察知でき、即座にクレーム処理ができるようになっている。

これに加えて、現在、10社のオンサイトマネジメントサービスが、毎日、エリアの巡回をしているから、緊急時にも対応ができる。

本来は、当社のプロパーで準備していたが、労働基準による弊害から、社員を独立させて業務委託として採用している。

特に今年のような猛暑の場合、60台を超える修理交換に対応しており、どこよりも優先して対応できたことで、高い評価を得ることができた。

実際、当社からいったん離れたオーナーが、再度、当社の管理に戻ってきた理由は、やはり普通の管理会社ではかような対応ができなかったからだという。

結構、賃貸管理の仕事をなめている人が多い。

先日、盛んに放映されていたエアコン故障で殺人罪に問われた病院。

今年の猛暑のような場合に対応が遅れれば、このような結果になるし、夏場にシャワーが使えない、風呂に入れない、洗濯ができないなどとなると、怒りは爆発するのである。

この結構地道なところに力を入れないと、空室が増えて、えらい損害が生じることになるのである。

今後、日本の人口は減少の一途をたどることになる。

当社もまだまだかもしれないが、最先端を行く会社である。


昨日、あるオーナーから聞き捨てならない話を聞いた。

当社をやめて独立したものから電話があり、管理変えを勧められたという。

それも自分の所じゃなくて、別の会社へである。

どうも、こいつは当社に恨みでもあるのか、当社の社員をやめさせてほかに行かせた経緯もある。

結局、その会社の財務内容は極めて悪いのにである。

いまだ、当社のビジネスモデルを模倣して、当社の元社員を採用して営業しているのであるが、そろそろいい加減にしてもらいたいものだ。

彼は、当社にいるうちに会社を設立して、やめる時にも当社のクライアントを中心に営業を行っている。

いまだ当社のクライアントから情報を聞くことが多いが、いい加減、自立した仕事をしてもらいたいものだ。

「私自身、彼は信用できないので、話には乗りませんでしたが・・・・」

多分、気を付けてください、ということなんだろう。

もし、同じような勧誘を受けた人は、当社までお知らせください。

いずれにしても、これだけ進化した当社の管理業務に勝るところはない。

クレームやトラブル処理は、起こってみないと真価はわからないものである。

転ばぬ先の賃貸管理。

サラリーマンの人も、地主さんも、本業に専念できるパートナーシップは重要ですよ!

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2018年09月17日

マンション、買ったほうがいいの?

FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」での質問です!

・「倉橋社長 おはようございます。毎週ありがとうございます。
先日の放送で、場所などにもよるけど、マンションは買ったほうがいいとお話をされていましたが、皆が皆、持ち家を持つわけじゃないですよね。
一生賃貸の人もいると思います。無理して持ち家を持たなくても良いのではないでしょうか?
素朴な疑問です。」鶴見区 Y 22歳大学生




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もちろん無理して持つ必要はありません。
ただ、生活のスタイルを考えて計画を立てた場合、明らかに持家の方が有利です。
分かりやすく言うと、賃料は収入の20%程度です。
年収が300万円だと月額25万円なので賃料は5万円位が上限になります。
600万円位だと倍の10万円位になります。したがって600万円の収入が維持できているうちは10万円払えますが、定年退職や雇用形態が変わって300万円位の収入に下がってしまった場合、5万円の賃料の場所に移れるかどうかを考えてみてください。
また年金だけの生活になると、5万円も支払えない老後を迎えます。
であれば、10万円支払えるうちに住宅を買って、定年までにローンの返済を終えたら、少なくともそのリスクは回避できるようになります。
たとえば、2000万円位の中古マンションだと、いまなら3LDKが買えます。
この管理費や修繕積立金併せて1万5000円位ですから、賃貸で10万円で借りるとすれば、この管理費などを引いて8万5000円の返済に回せます。
2000万円を0.75%の住宅ローンを組んで買った場合、255ヶ月、21年3ヶ月で返済できます。
Y君が就職して3年、25歳で住宅を買えば、41歳ちょっとで返済が終わります。
逆に言えば、39歳で購入すれば、定年退職までには終わる計算になります。
また賃貸の場合、物価の変動によって賃料は上がる可能性もありますが、住宅ローンを固定金利で組んでおけば変動しませんし、物価の上昇が起きれば価格が上がるメリットがあります。
さらに住宅ローンの場合、団体信用生命保険と言うのに加入することができ、金融機関によっては金利に含まれていますので、自分で保険料を負担する必要もありません。
例えば、結婚して家族を養っているのに、途中で亡くなってしまった場合、賃貸の場合、稼ぎ頭がなくなれば賃料は払えずに退去しなくてはなりませんが、住宅ローンの場合、亡くなったら、その保険料で返済が終了しますので、ローンを支払わずにそのまま住み続けることができます。
また、子供が進学、就職する際に、親は持家なのか借家なのかで信用の度合いを測られるし、社会的にもローンの支払い実績が信用につながるケースも多いです。
また定年退職して賃料の安い所に引っ越そうにも、無職の人が賃貸住宅を借りるのは難しく、子供の連帯保証人などをつけないといけませんから、今まで親としての威厳は、連帯保証人をお願いすることで、維持することはできず、子供に連帯保証人を断られてしまえば親子関係もうまく行きません。
たまにテレビなどで、住宅を買ったはいいけどローンの支払いが出来なくて競売にかかるとか、老後にローンの支払いができなくなった事件を取り上げられていますが、それは計画が駄目なのであって、住宅を買うことが駄目なわけではありません。
また、住宅は負債などという人がいて、それを真に受けた人達がいますが、住宅は不動産であって資産、住宅ローンは負債です。
資産から負債を引いたのが純資産ですから、資産をもって住宅ローンの返済をすることは、純資産の向上につながります。
無理して持家などをもつ必要はありませんが、無理しないで持家をもつべきです。

住宅を購入することも、不動産投資と一緒です。

住宅を購入する際にも、CFネッツのご相談いただければ、戦略的な不動産購入ができますので、ぜひ、ご相談ください。

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2018年09月16日

「おとなの歩き方」 第83歩 「三浦で楽しむワイン☆ナカイヴィンヤード」篇

ジェイコムTVで放送されました!
「今回はカリフォルニア在住のぶどう園オーナー、中井章惠さんをゲストにお迎えし、
ワイン造りの苦労や楽しみ方を伺いました」編


順位が徐々に上昇!
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CFネッツ会員限定、年末忘年会にお呼びし、
ナカイヴィンヤード:ワイン会、開催決定!
こちらも、お楽しみに!


ぜひ、お時間のある時にご覧ください!


過去のものはユーチューブでも視聴できます!
ユーチューブで「倉橋隆行 おとなの歩き方」で検索してください!




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2018年09月15日

結婚相談所、始めます!

努力は、楽しいに敵わない。
凄く楽しい事業を始めます!


訪問者は増えているのに、順位が上がらない?
まさか、おぬし、下記応援の一押しを押していないのでは
ないだろうな!

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この事業と当社の事業、ベストマッチする気がする。
とりあえず小さく始めて様子をみることに。
この事業の本質は?

というような朝礼です。

ぜひ、お時間のある時にご覧ください!

「倉橋隆行 朝礼」。お時間のある時にご覧ください。
過去のものはユーチューブでも視聴できます!
ユーチューブで「倉橋隆行」で検索してください!


※ 下記要約は、ユーチューブが見られない環境の方のために、企画社員が要約文を書いています。
  お時間ができたら、「ユーチューブ」をご覧いただければと思います。

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昨日、結婚相談所事業を立ち上げる打ち合わせをして、10月1日から始めてJ:comでも告知をします。
まずは二人専任してテレビの収録に手伝ってもらいます。名前は「銀座中央ブライダル」
社内でも独身の人が多い、投資家や地主さんでも独身の人が多くて、不動産投資が共通の趣味として会員同士で結婚したカップルもいる。こういうことはすごくいいこと。
昨日はサンプルで社員の希望を聞いて検索をしたら相手が100名以上ヒットしました。仕事を頑張っているし休みの日も仕事をしていたりする。出会いの場もないし、繁華街にも出歩くようなタイプでもない。真面目な人だから真面目な人を紹介できて結婚したらいろいろと安定すると思う。
他にも独身と言っても未婚だけでなく離婚した人もいるから、幅広く条件が整っている。

去年に本格的にやろうと思っいたけれど、顧客は素性がみんな良くて、生活も安定している。イベントをやろうということで企画をしていたけれど、真面目に見えても根っからの詐欺師も居るから、もし変な人が混じっていたら問題になるからということで、一旦中止にしていた。
今回はちゃんとした上場会社が運営している結婚相談所の組織に加盟をして、そこでマッチングするからちゃんとした人同士の出会いになる。
恋愛結婚は一番ピーク時に結婚しようかという話になって、結婚して一緒に住んでみたら減点方式で、こんなはずじゃなかったと始まったりする。お見合いは全く知らない中で積み上げ式だから、良いところを見つけあえて、離婚する確率が低いらしい。
”お金に困らない人生設計”の本を書いているくらいだから、その人達の人生設計をお手伝いできる。
家を買うのに無理をしなくてもいいとかアドバイスもできるし、二人で貯めて1Rマンションの購入の検討のコンサルもできる。所得の他に色々な不安定な要素を不動産で解決できる。
子供が生まれたとしたら家賃収入があったほうがいいし、資産が大きくなったときに法人で不動産投資をするときに代表者をどうするかとか、相続対策の話が出てくる。そのときに子供の存在が重要になる。それによって戦略が変わってくるし、老後のプランも考えられる。
セミナーをやっていろいろな人が来ている。セミナーで情報を提供しているけれど参加者との関係がまだ希釈。これが結婚相談所を通じで結婚した人達ならしっかりとした信頼関係が作れているから、リスクを控えた人生設計のコンサルをすることができる。
昔、会社が小さい頃、ライフプランというのをやっていて、購入可能な物件を選択して住宅の販売をしていた。最近は投資物件ばかりで住宅は控えめだったけれど、今度は成婚者を通じてライフプランについてもう一度考える機会になる。相手から教わることはいっぱいある。お客さんから教わることが一番。それに基づいて賃貸のリーシングもはじめて、今日も一つアイデアを考えていた。
ライフプラン、ライフスタイルがわかるから出来ることがある。不便なことを便利にする。それがコンサルの仕事。ここは非常に良い事業になると思っているので、手伝ってほしいと思います。楽しい事業になるので、この間も言ったように努力は楽しいには敵わない。楽しい仕事には敵わない。


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「昼間は忙しくて参加できない」という方向けに区分マンション投資を得意とする現役のコンサルタント陣が実務に必要な要素を4つのカテゴリに分けて解説させていただきます。90分セミナーなので、お仕事帰りや日中忙しい方もサクッとご参加できます。各講義内容は“シンプルに、わかりやすく”をモットーにまとめましたので、初心者の方も安心。



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投資家の年代によって、目的によって、不動産投資のスタンスはもちろん変わってきます。
基本的に不動産投資とはコツコツと築き上げていくもの。ゴールまでの道中で、誤った選択をしてしまうと、それまで築いたものが崩れてしまうこともあり得ます。
本セミナーでは、そんな「誤った選択を避けたい」、「より良い投資計画を進めたい」という方に向けて、アパート建売業者で、多種多様な物件を取り扱ってきた小川が、アパート投資手法の選び方・投資計画の立て方をお伝えします。ご自身に合った目標設定とゴールへの道のりを具体的にイメージして頂けるよう、お話させて頂きますので、素人・玄人の方どなたでも是非ご参加ください。



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不動産投資分析のお供といえばこれ!「金融電卓」不動産投資を行う上で大切な投資指標を学びながら、金融電卓を使用し、投資分析を学んでいただきます。
実際に受講する方々と例題を元に進めていきますので、無理なく習得が可能です。
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いま売ったらいくらで売却できますか?」とは、最近特に多いご相談のひとつ。
売却したことによって売却益が得られるとしても、「売りましょう」となることもあれば、「売らない方が良いよ」という提案をさせて頂くことが多いのです。
「それはナゼ?」という理由を、ロジカルに解説させて頂く本セミナー、アパートやマンションなど、何かしらの不動産売却を検討中の方は必見です。

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既にアパートを建てられた方、これからアパートを建てたいと思っている方、今後どのようなアパートを建てたいとお考えですか?
「新築」が「中古」になった時に他物件にはない「付加価値のある物件」にすることで経年劣化に伴う様々なリスク回避が可能となります。その「付加価値」とは何か?CFネッツグループの総合力があるからこそできるアパート建築を、具体的にお話し致します。






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2018年09月14日

「ここが知りたい不動産」 『賃貸物件の管理とトラブルについて』篇

ジェイコムTV、今月関東地方&名古屋の一部に放送中。
今回は、「家賃入金の遅れや騒音トラブルなどを起こす困った住人への対処はどうすべきか」
という相談についてお話ししています。


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今週末のセミナーでも、もっと深くお話しします。
セミナーのご参加も、お待ちしています!



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6月、7月に東京・大阪で開催し、大好評のうちに終了しましたプラチナ出版の新刊『賃貸トラブル解決のプロと弁護士がこっそり教える 賃貸トラブル解決の手続と方法』出版記念講演。今回、監修者であるCFネッツグループ代表・倉橋による追加講演が決定いたしました!賃貸仲介・管理の画一的な業務整備がなされていなかった20数年前に、業界で初めてそれらのマニュアルを作成し出版したのを皮切りに、1998年には「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を執筆した監修者が、プロパティマネジメント業務の真髄をお伝えします。この機会に是非、ご参加ください。

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2018年09月13日

移住、永住を考えるには。

今回は、ジェイコムTV「ここが知りたい不動産」での質問にお答えします。
「空気の良い場所に移住を考えているが、転職することになるので不安」
という相談についてお話しします。

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リタイア後の移住で失敗しないコツも話しています!

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2018年09月12日

アパート経営で、面倒くさい人の話。

FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」での質問です!

・「親から引き継いだアパートの住人に困っています。酔っ払って騒いで近隣とトラブルを起こしたり、家賃も遅れ気味で毎月催促しないと払ってくれないのですが、行くたびに大声を上げて「大家に苛められている」とか「そのうち殺される、そのときは大家が犯人だ」とか騒ぎ出します。もう限界です。こういうことなら管理をどこかに任せたいのですが、倉橋さんの会社では問題のある住人がいても管理をお願いしてもらえるのでしょうか。」


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古くからの大家さんの場合、このようなトラブルを抱えている人は多いです。
このような人は、大家さんに嫌がらせでプレッシャーをかければ勘弁してもらえると思っています。
だいたい多くの大家さんは、このような人に対しては面倒くさい、あるいはこのように近所に騒がれるのを嫌になって手続きを止めてしまいますから、このようなひとはつけあがるだけです。
このような人の場合、そのままこの物件に残られても近所迷惑ですから、契約解除して、明渡の債務名義を取る必要があります。
解決の方法としては、まず、債務名義を取るようにします。
債務名義とは、債権の存在を証明し、裁判所が強制執行をしても良いと許可された文書のことです。
これには、賃料を支払えという金銭債務の債務名義と、建物を明け渡せという建物明渡債務の債務名義があります。
賃料の滞納が3ヶ月になったころに、まずは内容証明郵便で一括して支払え、支払わない場合は本契約を解除するとの督促付契約解除通知を出します。
当然、1ヶ月払えない人は3か月分支払えないので、その契約解除の基づき、裁判所に建物明け渡し請求訴訟を提起します。
だいたいこのような人の場合、裁判所に出てきませんが、出てきたとしても裁判所で話し合う訳ですから問題解決も早いし、約束を守らせることもできます。
そして、裁判で建物明渡の判決が出れば、強制執行といって、この人を強制的に退去させることができます。
一般の人は強制執行というのを具体的に体験していませんが、現場は結構、すさまじいです。
だいたい2時間くらいで中の荷物を強制的に出してしまい、本人もこの後は建物に入ることができません。
アマゾンのキンドルで発売されている私の著書
「不動産投資の失敗とトラブル処理!不動産コンサルタント始末記 =詐欺」
には、その強制執行の怖さが書かれています。

※ 「不動産投資の失敗とトラブル処理!不動産コンサルタント始末記 =詐欺」はこちら

これは小冊子でも発売していますが、セミナーに参加した方には差し上げます。
また、賃貸トラブルについては、今回発売されました「賃貸トラブル解決のプロと弁護士がこっそり教える賃貸トラブル解決の手続と方法」(プラチナ出版)をご覧いただければと思います。
また、トラブル発生後の賃貸管理業務の引き受けも行っています。
当社には弁護士もおりますので、トラブル解決にかかるスピードも速いですし、既に裁判が前提であれば引き受けすることもできます。
一度、お電話をいただければと思います。

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2018年09月11日

賃料は、価値に反映する。

リフォームではなく、リノベーションで価値の創造を行うことだ。


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顧客が認めた金額が、正しい価値だ。

というような朝礼です。

ぜひ、お時間のある時にご覧ください!

「倉橋隆行 朝礼」。お時間のある時にご覧ください。
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※ 下記要約は、ユーチューブが見られない環境の方のために、企画社員が要約文を書いています。
  お時間ができたら、「ユーチューブ」をご覧いただければと思います。

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マスターリースやサブリースの物件を精査して、先崎さんに聞きながらデータを確認しながら戦略を練っていたら、好きな仕事だから楽しくて仕方がない。
昔、住宅の販売の仕事をしていて、突然、賃貸事業部を見ることになり、当時は空室がいっぱいありそれをどうやってきめるのか。それには広告する力が必要。図面の作成を考えて実行したら埋まっていった。
広告は今日始めたら明日から効果がある。早くやらないといけない。仕事が忙しいとこいろいろな理由があっても広告を作る仕事を先延ばしにすると、広告は出来たところからスタートするからできるだけ早く始めたい。
ドラム式洗濯機が1Rにあったら室内干しができるから生活が楽になる。昔は食洗機が流行って時期があって家に食洗機があると奥さんの幸せの度合いが違ってくる。乾燥機付きドラム式洗濯機が家にあると幸福度に違いができる。

エアコンがない物件も入居者がエアコンを付けるという考え方は古いから、うちの物件には取り付けるように指示をしてエアコンは付けさせた。同じ6万円の物件があって、エアコンの在る無しだったら、在る方が選ばれる。ガスレンジも入居者が買ってきて素人工事で取り付けるよりも、ガスレンジをちゃんとした人が設置したほうが安全性も高いし、気軽に住んでもらうことができる。
最近は1Rでもパウダールームを作ろうとして、阪東橋の物件で少し広い1Rにパウダールームをつけようと作っている。今までは決まらなかった物件が決まってきている。

三崎でトライアルステイをやっていて、その入居者の人達から借りたい、買いたいという声が上がってきている。参加している人達の価値観が違っていて、シャッター通りで店が空いていて店舗で4万、5万でも借り手が居ない。私達の感覚で言ったら安すぎる。昔から営業している人達の賃料をきいたら15万とか20万で借りていて未だにその賃料を払っている。その物件が空くと次が埋まらなかった。
商店街の路面店舗は坪単価1万円を切ることはないけれど、三崎は切っても決まらない。ところがトライアルステイに参加している人達から店舗に興味があって問い合わせが来ている。
外から来て、三崎港蔵や手打ちそば葉山焦点、三崎港ラーメンなど出店してきて、彼らは坪1万円でも耐える商売をやってきている。外から来た人達がどこの店をやるかといったときに東京だとか横浜とかで食文化を味わった人達の美味しいもの需要やシーボニアにいる人達が三崎に船をつけて美味しいものを食べて帰るときに、その人達は価値観が違う。マリーナからヨットで一日6時間〜7時間走って燃料で400L位かかる。それぐらいかけても一日楽しみたい。そういう人達はせっかく楽しむときにいつもと同じところにはいかない。
価値観の違いがわからないと賃貸物件もなかなか決まらないです。世の中これからインフレが起きたときに賃料は必ず上がる。そのときに価値観を考えないで仕事をしていると結果的に決まらない理由が全部家賃になってしまう。オーナーさんに家賃を下げてもらっても決まらなかったらまた下げるのではなく、決まるものは決まる。

時代がバブルに近かった頃だと13メートル平米の1Rがある。今は販売していないけれど過去においてはあった。そこの部分をどうするか。洗濯機置場を置いたら部屋は狭くなるけれどそれがドラム式洗濯機だったら狭くても決まると思う。
ホテルのシングルルームが9メートル平米、ホテルのツインで13メートル平米、アパートでだったら狭い。
若い人が20m2で家賃が8万円のところよりも6万円で13メートル平米の方を選ぶように仕組みとして作ってあげればいい。
家賃を下げすぎれば、マンションの価値が下がる。普通の人たちを入れる努力をしないと物件全体の価値が下がる。KYTが7万5千円ぐらいで貸している。近辺の物件が5万円以下で借りれるけれど、その物件が決まるのは生活する環境が違うから、安全性を考えてKYTが選ばれている。

物事をやるときに考える力が大事、考える力は書く力。広告を作る能力が備わってくるともっと何かをつけたらいいという発想が頭の中に浮かんでくる。ものを書く能力がない人は頭の整理ができないから思ったことを実現することが出来ない。
たとえば、手帳にメモをする。サイボウズにいてる。メモをする。書くことでやるべきことがわかって予定に入れる。将来的な予定は全部入っている。空く時間が30分あるとしたら、その時間にいろいろな仕事をする。予定を入れた上に空いている時間に仕事をするから一日が充実する。ものを考える能力はすごく大事で、ブログを書いている。ブログを書かないのは頭の整理ができない。だから書くこと
国語の成績は2以上を取ったことがない、文章能力は大したことがないけれど、本が売れるのは句読点を打つ場所などリズムを考えて書いている。原稿は羅列の世界だから普通に主語述語を考えて書く人がいるけれど、楽しい文書というわけではない。楽しい文章を考えて書いている。図面を描くときでも考えて書くこと。物件の魅力を考えるからお客さんが来たときに説明ができる。
一言あればそこで決まる。物件は物件で決まるのではなく物件の周辺の環境で決まる。そこに合うかどうかを考えること
トライアルステイを運営したことで来る客層が変わった。三崎の楽しみ方がわかった人達が来たから、三崎に移り住むことを考えている人たちから、賃貸や購入の問い合わせが来ている。
動き出して10年でようやく文化が変わってきた。地価も上がってきた。賃料が挙げれば地価も上がってくる。
環境が地価にも賃料にも影響をする。環境を知らないと賃料を語れない。比較検討をして適切な価値を作る。まずは文章を書くことから始めること。これが一番。
昔は毎週金曜日に図面のチェックをしていた。最近また復活した。今までみんなで考えていたことが考える場がなくなった。今度はみんなで考える場を考えよう。
昨日は直接、キャッチフレーズやボディコピーなどを打ち合わせをして、まだまだ宝の山が埋まっていると実感した。そこがプロとしての能力。
仲介手数料は決まっている。他との差別化を図るためにも仕事の価値の違いを見せつける。結果を出すことが大事。これで埋まったらこれを広告に使う。協力をお願いします。


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2018年09月10日

教訓、読みました!

FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」での質問です!

・「光邦さん、倉橋さん、おはようございます。倉橋社長の本、アマゾンで購入しました!
『人生は一度きり』もし、社長はこのお仕事をされていなかったら何をしていると思いますか?
学生時代になりたかった職業はなんですか?良かったら聴かせてください。」
相模原市中央区 悠人 大学一年生
・「おはようございます。光邦さんとのお話にあった、社長の本「教訓」読みました。社長の苦労された話など、とっても感動しました。ところで社長はご多忙の中、これまでに何冊くらい本を出されているのですか?また、本を書かれる上で大切にされていることはどんなことでしょうか?ぜひ教えてください。よろしくおねがいします。多摩市 孝子 42歳 主婦


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学生時代に、残念ながらなりたかったものはなく、本にも書きましたがアルバイトの延長線で陸送や輸出の仕事で起業しました。
また、その起業が、政府の方針で出来なくなり廃業し、飲食店経営を目指しましたが不動産屋さんに騙されて、断念することになりました。
不動産屋さんに騙されたからこの職業につきましたが、騙されていなかったら飲食店の経営をしていたと思います。
現在、飲食店の経営もやっていますから、夢は実現できています。
私の義理の息子が元ジェイリーガーの鈴木将太で、現在は三崎と金沢文庫でMFクラブというスポーツクラブとMF接骨院と言う接骨院を経営していますが、彼のように子供のころからジェイリーガーを目指せていたら、もっと楽しかっただろうと思うこともあります。
子供の頃に思い描いた夢と言うのは、だいたい実現します。
私は子供の頃に大家さんになりたかったし、クルーザーをのっている人達を見て、将来、クルーザーが欲しいと思っていたし、オートバイや自動車が好きで大きくなったら750CCのオートバイやいい車が欲しいと思っていました。
現在、たくさんの不動産を所有して大家さんになっているし、日本造船史上最大の国産ヨット翔鴎号をもっているし、学生時代に750CCのオートバイは乗ったし、いまは1340CCのハーレーダビットソンも持っているし、車もいっぱい持っています。
しかし、これは小さい夢で、誰でも簡単に実現できる夢ですが、いまでは日本一の不動産コンサルタント会社を目指して頑張っている所です。

また私の著書ですが、アマゾンで倉橋隆行で調べた所、現在、販売されているもので26冊ありました。このほか業界向けのマニュアルが4冊、販売が終わってしまったものが1冊ありますので、もう31冊も出しているのですね。
私自身も驚きました。
私の場合は、小冊子を除けば自費出版ではなく、あくまでも商業出版ですので、出版社から依頼されたものを書いているという感じです。
著作については、身の丈に合った、読者が読んで役に立つように分かりやすく書くようにしています。

最近の不動産投資の本などは、センセーショナルで大げさな内容を書いている人も多いですが、私は意味がないと思っています。
実際に不動産投資でセンセーショナルな本を書いていた人の会社は廃業に追い込まれています。
ノウハウと言うは、実際に実現できないものはノウハウとは言いません。
また一応、専門家ですから専門用語は他の人よりも知っていますが、なるべく専門用語を使わない、また使うようなら分かりやすく解説するようにしています。
実際に能力のない人ほど専門用語を多く使って誤魔化す傾向にあり、本当に能力のある人は、分かりやすく解説できるものです。
私の著書やセミナーや講演では、なるべく分かりやすく、来て楽しんでもらえる工夫をしています。
著作についても、楽しんでもらえるような工夫をしています。
多分、私の著書を読んで気付かれたと思いますが、句読点、句点、読点(とうてん)の打ち方が国語的ではないと思います。
それは、読む側にリズムを与えて読みやすくする工夫がされています。
だいたい、私の著書は8〜9万字くらいで普通の文書量なのですが、短く感じるのは読みやすく、分かりやすいからです。

下記セミナー、「賃貸トラブル解決の手続きと方法」は私が監修した著書のうちです。
本質的に難しい法律的解釈わかりやすく説明します。
ぜひ、お時間がある方は、ご参加ください。
参加費は、無料です!

20180916kurahashi_kiyoukenn
6月、7月に東京・大阪で開催し、大好評のうちに終了しましたプラチナ出版の新刊『賃貸トラブル解決のプロと弁護士がこっそり教える 賃貸トラブル解決の手続と方法』出版記念講演。今回、監修者であるCFネッツグループ代表・倉橋による追加講演が決定いたしました!賃貸仲介・管理の画一的な業務整備がなされていなかった20数年前に、業界で初めてそれらのマニュアルを作成し出版したのを皮切りに、1998年には「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を執筆した監修者が、プロパティマネジメント業務の真髄をお伝えします。この機会に是非、ご参加ください。

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「昼間は忙しくて参加できない」という方向けに区分マンション投資を得意とする現役のコンサルタント陣が実務に必要な要素を4つのカテゴリに分けて解説させていただきます。90分セミナーなので、お仕事帰りや日中忙しい方もサクッとご参加できます。各講義内容は“シンプルに、わかりやすく”をモットーにまとめましたので、初心者の方も安心。



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投資家の年代によって、目的によって、不動産投資のスタンスはもちろん変わってきます。
基本的に不動産投資とはコツコツと築き上げていくもの。ゴールまでの道中で、誤った選択をしてしまうと、それまで築いたものが崩れてしまうこともあり得ます。
本セミナーでは、そんな「誤った選択を避けたい」、「より良い投資計画を進めたい」という方に向けて、アパート建売業者で、多種多様な物件を取り扱ってきた小川が、アパート投資手法の選び方・投資計画の立て方をお伝えします。ご自身に合った目標設定とゴールへの道のりを具体的にイメージして頂けるよう、お話させて頂きますので、素人・玄人の方どなたでも是非ご参加ください。



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不動産投資分析のお供といえばこれ!「金融電卓」不動産投資を行う上で大切な投資指標を学びながら、金融電卓を使用し、投資分析を学んでいただきます。
実際に受講する方々と例題を元に進めていきますので、無理なく習得が可能です。
不動産価格が高騰する中、パッと見の利回りにだまされて購入しないために!
是非とも受講をオススメいたします。復習に嬉しい分析マニュアル付。その他にも参加特典満載!



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いま売ったらいくらで売却できますか?」とは、最近特に多いご相談のひとつ。
売却したことによって売却益が得られるとしても、「売りましょう」となることもあれば、「売らない方が良いよ」という提案をさせて頂くことが多いのです。
「それはナゼ?」という理由を、ロジカルに解説させて頂く本セミナー、アパートやマンションなど、何かしらの不動産売却を検討中の方は必見です。

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既にアパートを建てられた方、これからアパートを建てたいと思っている方、今後どのようなアパートを建てたいとお考えですか?
「新築」が「中古」になった時に他物件にはない「付加価値のある物件」にすることで経年劣化に伴う様々なリスク回避が可能となります。その「付加価値」とは何か?CFネッツグループの総合力があるからこそできるアパート建築を、具体的にお話し致します。





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cfnets at 07:30|PermalinkComments(0)clip!
【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後、25歳で某不動産仲介業者に就職。その会社で営業部門でトップの業績を果たし、新入社員の時から広告に携わり、副店長を経て企画課課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、新規出店計画やリクルート活動をこなし、また地域戦略を実践し、地域文化活動なども主宰する。 その後、新規事業の賃貸管理業務とコンサルティングを併せた事業を開発し、企画課長と並行して同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の日本一と言われた事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。 1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。 北野たけし氏の番組「ここが変だよ日本人」に出演したことから、「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」など、テレビにも多数出演している。 2000年、CFネッツを軸としたグループ会社を立ち上げ「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版。あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に不動産投資の著書を日本で初めて出版したことから、全国的講演依頼が殺到し、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて受験して取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社16社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。 実業家だけでなく不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」「手打ちそば葉山商店」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。 現在、FMヨコハマとJ-COMテレビで「ここが知りたい不動産」、J-COMテレビ「大人の歩き方」にレギュラー出演し、その他、ニュース番組にも登場している。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
月極倶楽部
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