CFネッツ代表[公式]「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼なども公開しています!

社長の日誌

2018年07月14日

満足の連鎖が、会社の価値。

顧客満足、自己満足、会社満足、そして社会満足。


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これらを意識しないと、すべてが継続困難になってしまう。

というような朝礼です。

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※ 下記要約は、ユーチューブが見られない環境の方のために、企画社員が要約文を書いています。
  お時間ができたら、「ユーチューブ」をご覧いただければと思います。

また、久しぶりに大船の鎌倉芸術館でセミナーをやって、おかげさまで満席で、毎回段々と人が増えてきて新しい人達が来る。
そうするとうちの会社の認知度がだんだん上がってくる。
その中で、そこそこの年代の人達が来てくれている。
不動産とお金の話で、戦後の軍用手票が使えなくなって、戦前のお金が軍用手票にかえられて、軍用手票が敗戦になって価値がなくなったという話をしていたら頷いていた。そのときに実感として未だ持っている人がいた。セミナーをずっと真面目に聞いてもらえて、この人前も来ていたなと思って、最近は声をかけてこないけれど、いろいろ参加してくれるようになった。こういう人達が増えてくれば、知っていことを教えられる。

セミナーをやると満足感がある。教える満足感、相手方の話を聞いて満足している人が多いとこちらも満足する。これは働き。機能すること。
セミナーで話をする、相手が受け入れて共感を持つもの。が働くという正しい姿。昔、タイで組み立て式の住宅を作る計画があってスチールハウスを計画したことがあって3年ぐらいタイに行って指導をした。そのときに思ったのがタイルを外壁に張ってもらうのだけれど、日本人だと線を揃えてきれいに貼る。見た目が大事。日本人はそう思っているのだけれど、タイの人たちは適当にはる。これじゃあ駄目だと行っても貼ったという。確かに仕事としてたしかに貼った。それが、見た目とか要望したものでないと働いたことにならない。相手方が満足するかどうか。
日本人ではこのクオリティーでは駄目だと何回もやり直しをして、そのうちに理解していった。最初はただ貼っただけの仕事の仕方だったのがだんだんわかってきてきっちりタイルを晴れるようになった。働くということは誰かが指導しないと機能しない。
不動産投資や賃貸のトラブルもそう、自分たちが情報や技術を持っている。それを相手方に伝える。それが満足するかどうか。賃貸管理もそう。ただ管理をすればいいということではなくてクレームの処理をしっかり対応してはじめてクレームの処理。それを処理できない人はコニュニケーションの能力。その能力があるないかで働いていることになるのか、変わっていく。懸命に働いていいても成果が出ない人というのは働いたことにならない。我儘な仕事をしているから。自分の思った仕事をして相手方が満足していないのに自己満足する。働いたことにならない。

TVで高齢者たちが働いている番組を見た。その人たちは働く姿を知っている。警備員で旗を振る。その旗の振り方で交通事情が変わってくる。自分が働いて機能していることの満足感で働いている。一度、定年退職をして、家にいても暇で仕方ない、何をしていいかわからない。社会に出て働くということは機能している。そして社会が機能していくように働いている。職業感として働くということはどういうことかを考える。
うちの会社ではスキルが高くないとなかなか成果が出ない。でもスキルは時間とともに上がるもの。途中で諦めたらどこに行っても同じ。働く、機能するということがわからない。
車でも軽自動車と速い車はパーツが違う、そうなると部品が違ってくる。車に合わせた特性のある、機能する材料でないと駄目。速い車に軽自動車のパーツではすぐにダメになる。
会社が大きくなるに連れて、小さい会社って簡単に機能する。大きくなると、そこで耐えきれなくなる人が出てくる。会社の昨日が大きくなってくるとは洗いている人のスキルが高くないと駄目。
会社が大きくなってくるとそこで機能する人材が必要。機能する人材が働く姿。会社の中で機能する、働くってことの重要性をどれだけ認知して仕事をするかって大事。
今、社長として機能して、満足する。お客さんが満足するから満足する。そこが働くということ。お客さんが満足しないで帰ってら価値として無価値になる。仕事を一つ一つ、自分がいて仕事をしたら周りの人も満足するお客さんも会社も満足する。社会から認められる。これが一番大事な働く姿。
働くという機能を意識してやってください。

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2018年07月13日

人は時間と共に、いろんなものを積み重ねる。

したがって、よい経験を積みかさねるべきである。


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というような朝礼です。

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今回の鎌倉芸術館のセミナー、おかげさまで急遽増やすほどの満席になりました。社員も普段セミナーでどんな事を話しているのか、近くでやるので見に来てもらいました。
朝礼もセミナーを受講した人は毎回楽しみにしているそうです。
いろいろな価値観があって、価値観がないと仕事にも価値がないし会社にも価値がなくなる。会社は人で出来ているから人の価値が高まれば会社の価値も高まると思っている。上司のも積極的に自分の価値を高めていかないと後から入ってきた人たちがどんどん成長をする。サラリーマンを14年ぐらいやってきたけれど、その中で出てくるのは能力の低い人たち。普段は大した仕事をしない成果を出さない。夕方になると同僚を誘って飲みに行って愚痴ばかり言って、宅建の時期になると足を引っ張ろうとする。そんなのがいっぱい居た。
上に立つ人の能力が低いと下の人の能力が殺されてしまう。上に立てば立つほど仕事ができてこないといけない。所得が上がると併せて効率よく仕事ができないと駄目だと思う。それが積み重なって40歳をすぎることには大きな差になってくる。
仕事ができてこないと仕事上のストレスは解消できない。仕事でストレスを感じているからゴルフで紛らわしたり飲んで紛らわしたりと言うけれど、遊びでもその場でストレスを解消しないといけない。仕事やクレーム抱えたストレスはクレームを解消することで解消される。その場で処理する能力がある人はストレスがたまらない。
仕事のストレスは仕事でしか解消されない。そのために能力を高めないとストレスは解消されない
転職しても同じようにストレスがたまる。能力が低いからストレスが解消されずにどこに行っても同じようなことが起きる。一つの仕事を解決できない人はそのストレスはいつまで立っても解消できない。
30代の頭にマニュアルを作る事になったときに原稿を書きたいと思った。昔、ストレスを感じていたからここで解消できると思った。コミュニケーション能力があればいいと思っているから、原稿もほとんど口語的に書くようにしたら本が売れった。
人間やるときには、自分の立ち位置や周りには自分と同じようなレベルの人達が周りにいっぱいいる。それが年をとっていくと同じようなレベルの人がいっぱいいる。年令を重ねていって積み重ねている。
1日24時間、1年365日その時間を使って投資をしたか。こうやって朝礼を録画して、1回約10分、それが600本ぐらい。最大で4000回、少ないときで350回くらい再生されている。人に与える影響について考えると、録画をしないでいたら、話をしている時間の中でしか反映されない。でも録画をして公開することで外にも反映されている。
お客さんからも朝礼を見ているっていう話をいっぱい出てきているというのは、ありがたい話。
昔は80回ぐらいだったけれど、今はだいぶ嵩が上がった。継続は力、時間は継続。継続を続けることスキルを積み上げていってはじめて大人になる。毎日歳を取るのだからそこを積み重ねることを意識する。与えられた時間ではなく権利だと思ってください。

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2018年07月11日

洗脳と宗教観。

バーチャルな時代が、リアルな時代を打ち消している。

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そしてバーチャルな宗教観が、リアルに打ち消されている時代。

というような話をしています。

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テレビでどこかの女優さんが洗脳されて数億円の詐欺被害があったというのをやっていた。いわゆる神様が降りてきた人たちが洗脳をしてあなたの家族に不幸があるからと、最初は少額で始めて、そのうち話が大きくなっていって、最後には目が覚めるのだけれど、世の中いろいろな人がいる。
ありえないと思っているようなことでも、洗脳されている人はわからなくなっている。現実とヴァーチャルの世界があって、今、ヴァーチャルの世界が増えてきて、ビットコインとかヴァーチャルのお金をお金と思って洗脳されちゃっている人がいる。本人たちはいま夢の中。気がつくとこんなのに投資をするのではなかったとなる。
あるわけないことがあり得るように言うと洗脳されてしまう。そういうときに使われるのが神様。ある日突然、神様が降りてきて洗脳をしていって宗教になって拡大した。その人を信じてついていっている人たち。そういうのは現実と比較してどうなのって思ってしまう。物事の判断ができない人たちというのは世の中たくさんいる。

もっと怖いなと思っているのはトランプ大統領がユダヤ教に傾倒していること。アメリカ国内の宗教的価値が変わってくる。宗教の価値観が変わってきている。日本も宗教的な価値観がどんどん崩壊して変わってきている。前に話した共認主義がある意味宗教的価値観でつながっている人は日曜学校に行くとか価値観として同じものがあるから共認する。学校教育も教科書に基づいて勉強をさせて教育をする。教育はある意味洗脳だから。教育レベルが高いところは教育についての価値観が高いのだけれど、教育についての価値観の低いところは全く洗脳されていない。例えばウイグル地区とか中国の北の山の方に行くと遊牧民の人たちは教育を受けていない。牛を追いかけてパオで生活している人たちはそれはそれでいいわけ。でもこれは逆に言うと親に洗脳をされている。人って考え方が重要で、こうやって喋っているのもある意味洗脳をしている。考え方が人を変える。

昔、エリート教育がなぜ必要だったかというと、ある特定の人達を洗脳して国の方向性を決めるために特権を与えた。その人達が特定の階級を作って、今もその階級社会は残っている。その中で、今回の銀行の不正融資も、誰かが、これで業績を伸ばせると洗脳をしたからおきた。売買契約の金額をごまかして、私文書を偽造して騙された銀行もあって、騙すやつがいた。そして騙すことを教えたやつもいた。それも洗脳されているわけ。正しいことではない。
大事なことは根底に、道徳があって倫理があって、法律がある。いくら稼げていても倫理観に外れるような物事の考え方で利益を上げても、最終的には駄目だと思う。大事なことは生き方。お金も稼ぎ方がある。そして使い方がある。
少し稼いで一人前になった気になって、会社をやめてのんびり過ごす事を言う人もいるけれど、それは人としての価値観はどうなんだろうと思う。
この歳になると社会性みたいなことを少し考える。社会的な地位を確立させたいと思っている。35年前にこの業界に入ったときに公務員の父親から「不動産屋に入るなら勘当だと」と言われるくらい、社会的地位が低かった。
いまは、不動産会社なのに弁護士、税理士、不動産鑑定士がいる。価値観が変わってきている。この価値観が一番大事だと思っている。価値観は志だと思っているから、物事の考え方。正しい考え方で生きていくことが重要だと思っている。志のない会社はいくら儲かっていても駄目。売上と利益優先で志と違うものを伸ばす会社もある。株主としてはありがたいかもしれないけれど、株主としてどういう考え方で投資をしているのかというと外れるものがほとんど。
いろいろなことを考えて会社が成長してきている。未だ、会社の志が世の中に通用していないと思っているからもっと伸ばす。これからこの業界も二極化が進む。そのときに気がつくのが、今のうちのビジネスモデル。お客さんも業界も未だそこに気がついていない。そのなかですでに始めていることが希少性となって認知されたときに大きなアドバンテージになる。そこがフロンティアの利益。そこを勧めていけば、この業界、会社はまだまだ伸びる。
今回、金融の試験を受けてもらうことになっているし、管理業の試験も受けてもらうことになっている。
いままでは、自分の好きなものも受けてもらっているし、会社の方針に沿ったものを受験してもらおうと思っている。それは不足しているものを早く補わないと速度に間に合わない。
今回、この年令で貸金業の免許を受ける。昔は持っていたけれどルールが変わって取り直すことにしました。11月に受験をして、業界の中で不動産業が金融業に極端に近くなっている。お客さんは不動産に対して投資をして収益を受け取っている。これは銀行じゃなくて不動産にお金を預けて収益を受けているということ。
これから不動産は証券化をするか金融化するか。証券化はリートという形になるけれど、金融化というのは今やっている社債形式や会社に投資をするとかで収益を上げる。
リートもやるし金融化もやる。そこで貸金業が必要になってくる。
これから先いろいろな形が動きが変わってくるから楽しみにしていてください。

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2018年07月08日

今後、広まる不動産マーケット。

マクロ的には、外国人需要がポイント。

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この現象は、日本の地方の動きをみれれば明らか。

そんな話をしています!

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先日、博多に言ってキャナルシティのホテルに泊まったんだけれどホテルが取れない状態になっていて、有田伊万里の方に移動して、こちらもほとんどホテルが埋まっていた。
有田のほうは、原発関係などの工事が進んでいて、その影響で宿泊施設が埋まっている。

その他に中国人や台湾人が多くて、博多で泊まれない人たちが有田、伊万里に来ている。マーケットを見ると工事関係か、外国人ばかり。この人達がいなくなったらどうなるのか。
周りの飲食店に聞くと、同じ時給なら若い人たちはホテルとかに人が流れて人の取り合いになっている。マーケットは地元の人口が5万人ぐらいのところに対して集中しているから、そこでアルバイトの人達が職を選択している。時間給で働くから効率がいいところに流れる。そうなると飲食店はいくら募集をしても人が集まらない。

観光客の数が増えるとサービスをする側が増えないといけない。地元や日本人で回っていたら需給バランスがうまく撮れるけれど、外国人が一気に増えると就労人口が足りなくなる。
伊万里の駅前のホテルに泊まったら、外国語で研修をしていて外人が研修を受けていた。外国人が一気に来るのだからサービスを提供する側も外国人のほうが都合がいい。日本が少子高齢化になっていって、地方で若い人の就労のチャンスが減ってくるけれど、外国人が増えてくれば外国人のマーケットが大きくなる。
これは地方だけということではない。オリンピックに向けて外国人が多くやってきている。サービスをする側が日本人では間に合わない。
これから外国人が集まってきて、首都圏は空室が増えてきているけれど実はキャパが足りないかもしれないと思っている。ホテルが足りなくて民泊で賄おうとしているけれど無理だと思っている。
伊万里、博多は電車で2時間ぐらいかかるけれど、そこに移動するくらいの余ったお客さんがいる。今後二極化が進む。
日本人がいなくて外国人も行かないところはサービスをする側、される側の牌の数がされる側が少なくなってきているからサービスする側の給料を払えない。その人達が職を失うと地方から都会に人が集まる。九州なら福岡、四国なら高松、松山に集中する。
中心部に外国人が来るような観光資源があるようなところは人手不足になるから外国人が入ってくる。そうなると外国人の居住する数が増える。そのマーケットは外せない。
新聞に出ていたけれど世界のマーケットに比べて日本の不動産のマーケットは外国人に買われている。どんどん外国人が買える環境になっている。そうなると根底にある日本人はそこに住めるようになるのか?なかなか難しいじゃないかと思っている。知らないうちにどんどん二極化が進んでいく。
東京の銀座に本社があるというのは非常に良かったっと思っている。マーケットが後から追いついてくる。これから東京は集中するエリアになると思っている。たまに地方に行ったときに見るところを観光じゃなくて労働する環境で見るといろいろなことが見えてくる。
新しいアイデアが浮かんだのでビジネスに結びつけたいと思います。
これから先、格差ができてくるから落ちこぼれないようにしたいと思います。まずは技術を蓄えてください。これから先いろいろな資格試験があるからチャレンジしてスキルを上げる努力をしてください。

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2018年07月07日

賃貸管理もプロフェッショナル化が続く。

景気悪化で、トラブルが増え続けている。

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賃貸トラブルの解決は、段々、高度な技術が必要とされる。

ジョブチューンでも、お話しさせて頂きました!

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そんな話をさせていただいています!

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セミナーのレジュメを作っていて、賃貸トラブルの新刊にCFネッツでしか出来ないサービスが盛り込まれていて、FM横浜の質問の回答も準備をしていて、そこでも賃貸トラブルが注目されている。ここを強化したほうがいいと思っている。今、管理件数が増えてきていて、世の中にには賃貸トラブルで困っている人が大勢いる。
25年ぐらい前に賃貸トラブルのマニュアルを作って世の中に賃貸管理サービスが普及しだした。初期のことは仲介をやっているところが無償でやっていたけれど、優秀な人は契約管理数がドンドン増えるから年間250件近く増えたとすると、例えば我儘な大家さんだったりすると契約したのだからその責任で処理しろと言ってくる人もいる。クレームがドンドン積み上がると、優秀な人であるほど積み上がってきて業界から離れていってします。それはおかしいと思って賃貸管理をビジネスとして手数料をとって仕事にすることを勧めたから、世の中に賃貸管理の仕事が増えてきた。

未だに賃貸の仲介の人たちがいて、賃貸管理を確立していない会社はたくさんある。すると入居者もサービス受けられないから定着しない。大家さんも変な入居者が入ってくると対応できなくて一棟全て空いてしまうなんてこともある。仲介会社の人達も無償でやっていると責任ばかり負わされて権利が主張できない。その時点で相互契約が成立しない業務になってしまう。それだったら、知識や技術を深めた状態でやれば、みんながハッピーになるのにそういうことをしない人達がいる。
特に地主さん、親が賃貸管理をやっていて、所有しているアパートの滞納や修繕の対応を毎日やっているのを見ていたら、今の若い人たちはやりたくない。会社員で仕事をしていて休みの日に対応しきれないことだってある。そうなってくると財産があることが嫌になってくる。賃貸のアパートが無いほうがいいと思っている人も多い。
更に子供は引き継がないし親は苦痛を味わって、相続が起きると税金がかかってくる。そうなってくるとやってられないと思う。そこを我々が管理業務をすることでクレーム処理をして大家さんは通帳にお金が入ってくるのを管理するだけになる。そうなると業務をやらないので子供は引き継ぎたいと気持ちが変わるし、相続対策で間に入ってだいぶ圧縮することが出来た。相続で破産したかもしれない可能性があったのを、管理運営が出来て二次相続の対策もできて、所得や財産を増やすことが出来た。
これがプロフェッショナルの仕事。

最近、サラリーマン大家さんが増えてきている。我々のお客さんの大半がサラリーマン大家さん。この人達も大家業を本業にするとおかしくなっちゃう人がいる。地方の物件を買って本当なら家賃収入で生活できるつもりで表面利回りの高いところを購入してのはいいけれど空室が増えてお客さんがつかない。休みの日に業者周りをして決めてもらったら広告料として数ヶ月分を請求される。そうなると手元に何も残らなくて、地域によっては冬になると融雪装置で灯油代が上がると大変なことになったりする。
それはプロだったらそういう物件を買ったりしない。
賃貸の管理はこれから世の中に普及していく。私達みたいな老舗のところは業務を組み立てることで、本当に困っている人たちの相談を受けていく。
トラブルがあったときに内容証明を書いて出すことが出来るから、支払督促、明渡訴訟を出来る。公的手続きがあるときに弁護士がいるから代理人になることも出来る。
そこを事業として噛み合う仕組みを作っていかないとせっかく優位にあるところにいるのだけれど、まだまだ足りないってことになってしまう。出来ることはたくさんあるから見直してサービスの一環として掘り下げる。
うちの会社でないと出来ないことがいっぱいある。不動産投資のニーズが高まるところの入り口。そのときにしっかり足元を固めれば黙っていても成長する。そんな形になると思います。


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2018年07月06日

家を買うとき、どんな不動産会社を選べばいいの?

FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」での質問です!
・「倉橋社長、光邦さん おはようジャパン 毎週ありがとうございます。私は結婚して6年目のサラリーマンです。そろそろ賃貸マンションから、分譲マンションをと思っています。普通 家選びは夫婦のどちらが、主導権を握るのが良いですか? 女房は、2歳の娘がいるので、週5でパートに出ています。」
相模原市中央区 S

・「邦光さん 倉橋社長 おはようございます。二人のかけあいに、毎週、楽しませて頂いています。今、主人と『来年あたり、中古でもいいので一戸建てを買おうか、、』って話をしています。子供も来年中学生になるので。
でも、実際に買うとなると、不動産取引は金額が大きくて不安です。主人は、『プロの不動産屋に任せればいいんだよ』って言うのですが。
社長!
仲介する業者さんが信用できるかどうかを見極めるポイントはどんな事でしょうか?」
練馬区 RN

・「倉橋社長 私は、平塚市に住む40歳の主婦兼会社員です。最近、ニュースを見ていると、詐欺まがいの会社が増えている気がしています。信頼できる会社、できない会社の何か良い見分け方はありますか?
(不動産に関する疑問・質問とかけ離れてしまうかもしれませんが、お教えて頂ければと思います!)
私は、金融関係の仕事をしています。」
(名前の記載なし)

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まず、住宅を購入するということであれば、当然、奥さんの希望を第一条件に考えた方が無難です。

例えば、奥さんの意見を取り入れずに物件を買おうものなら、そこに住んでいる間、何かあればずっと文句を言われることになります。

奥さんの希望に合った家なら、掃除もちゃんとするだろうし、食事もちゃんと作ってくれると思いますし、家族が円満に過ごすことができると思います。

次に、不動産を購入する際には、当然、不動産業者が介在することになるので、不動産会社はちゃんとしたところを選ぶことが重要です。

選び方はなかなか難しいですが、その業者の姿勢が大事だと思います。

簡単に言うと、どちらの利益を優先するかという姿勢です。

住宅の場合も、住宅ローンを目いっぱい使って買えば、思った以上の物件は買えるかもしれませんが、生活資金に余裕がなくなって本末転倒に陥る人も多いです。

まずはライフプランを考えて住宅を購入するくらいの姿勢のある不動産業者を選んだ方が良いと思います。

結構知られていないのが、CFネッツでも住宅購入のコンサルティングをやっていることです。

RNさんは練馬にお住まいということですので、銀座にあるCFネッツ東京本社に来ていただければ、ライフプランを考えて資金計画を立てながら、それに沿った物件を提供することが可能です。

当社で物件を購入した人は、不動産に関するすべての相談が無料になりますし、実際、住宅を買った後に不動産投資をしている人や、相続対策なども行っている人もいます。

ぜひ、ご相談ください。

また、最近騒がれている詐欺まがいの商法では、例えばシェアハウスを借り上げて運営するといって投資物件を買わせておいて、賃料を支払わないというものがあります。

これについては、私だけでも3件の相談を受けて、あまりの借り上げ賃料が高い設定だったので、断念するよう指示しました。

この件に限らず、友達の紹介で投資用の不動産を買ったけど一年もしないうちに賃料の入金がなくなったという相談もあります。

そもそも不動産投資は、不動産を貸す商売なので、賃料相場が分からないと騙されることになります。

信頼できる会社の見分け方ですが、不動産に関していえば、ちゃんと賃料相場もわかっていて、会社自体の仕事に対する姿勢をみることだと思います。

不動産に関していえば、派手に儲かる話はありません。

また、素人だと入手するのは難しいかもしれませんが、我々は大手の企業調査会社3社と提携しており、取引をするときには調査を入れます。

また、元警察庁OBも顧問に受け入れておりますし、社内にも弁護士がおります。

やはり騙されない為にも、我々、不動産コンサルタント会社を活用したほうが良いのではないでしょうか。




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2018年07月05日

不動産屋と銀行で勧める物件が違うの?

FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」(毎週木曜日朝8:15放送)での質問です。

・「光邦さん 倉橋社長 いつもためになる放送をありがとうございます。
我々夫婦と、小学6年の息子、そして母の4人家族です。今の家は築40年ぐらいで、そろそろ引っ越しを考えています。中古の一戸建てにするか、マンションにするか、、、。
一戸建てとマンションでは維持費や諸経費も大きく変わってきたりするのでしょうか?また、戸建てとマンションの資産性の違いってありますでしょうか?良かったら教えてください。」厚木市 42歳

・「毎週拝聴しています。姉夫婦が、今年の夏にマンションを購入する予定なのですが、去年マンションを買った友人から『不動産屋さんと銀行とでは、進める物件が違うんだって』と聞きました。家を売る側と、お金を貸す側では、進める物件が違うのはどうしてでしょうか?」緑区 28歳 ドライバー

・「倉橋社長 光邦さん おはようございます。とっても健康住宅に興味があります!でも、まだまだそこまで余裕のない我が家です。。。ところで、10年前に、今住んでいる、築10年のマンションを30年ローンで買ったのですが、今のマンション価値がどれほどなのか、気になっています。不動産の本当の価値や価格相場を知るにはどうすればよいのでしょうか?」都筑区茅ヶ崎  42歳 会社員


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まず最初の質問ですが、現在の築40年の家は持家でしょうか?

であれば、お子さんの学区などを考えると建て替えが一番だと思います。

お母さんが同居しているということですので、非常に円満な形が維持されていると思いますので、この関係を壊さないようにするには、一戸建てのほうが良いように思います。

できれば一階をバリアフリーにして、将来、介護が必要になった時にも問題が無いようにしておけば、今度は自分たちもいずれ介護が必要になった時に息子さんの協力が得られると思います。

現在、厚木にお住まいということですから、それほど地価も高くないと思います。

マンションよりは一戸建て、できれば二世帯住宅がベストかと思います。

次に、不動産屋さんと金融機関の進める物件が違うということですが、はっきり言って、立場の違いだと思います。

売りたいものが違うのです。

不動産屋さんは売りたいものがあるし、金融期間は貸しているお金がちゃんと返ってきてもらいたいから、貸している事業者の物件を売りたいわけです。

当然、皆さん、商売ですから当然な成り行きなのですが、実は、それが顧客が求めているものと違うということも良くある話です。

従って、ニュートラルな立場で判断できるコンサルタントが必要なわけです。

続いて、マンションの価値ですが、正式には不動産鑑定士が評価する金額が、結構、金融機関の担保評価と一致するようになっています。

住宅ローンの場合、担保評価というより購入価格で融資金額が決まってしまうため、次に投資用物件を買うとか言ったときに担保評価が出されて、こんなに低かったんだとか、思ったより高かったということがあります。

ただ、この場合、金融機関が調査してくれるため、費用は掛かりませんが、別に担保設定をするとか、売却するつもりもないのに評価だけ依頼をするとなれば、調査費用が掛かってしまいます。

では、一般的な相場を調べるとなると、近隣比準価格といって、取引事例をもとに比較検討して算定する方法があります。

そのマンションが、どのくらいの広さがあるかわかりませんが、同じような広さで、駅からの距離が同じような場所のマンションを参考にして取引事例を調べ、その屬△燭蠅硫然覆魍笋蟒个掘△桓分のマンションの屬魍櫃韻道蚕个垢譴弌△世い燭ざ盂曚分かると思います。

当社では、鎌倉鑑定という会社もあり、鑑定評価も行っています。

建築については、南青山建築工房という会社もあります。

すべて専門家が対応させて頂きますので、ぜひ、個別相談にお越しください。

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2018年07月04日

夢は、必ず実現する。

実現しない人は、あきらめているか、行動しないか、途中でやめるかだ。


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だいたい優柔不断な人は、夢はかなえられない。

夢は、必ず実現する。

ただ、一度も実現できない人は、叶えられることはできない。

というような話。

「倉橋隆行 朝礼」。お時間のある時にご覧ください。
過去のものはユーチューブでも視聴できます!
ユーチューブで「倉橋隆行」で検索してください!




このところ意図的に家で仕事をする機会を増やしている。

若い人たちの話を聞いて見ると、夢がない人が多い。
夢を持ちなさいと言っても夢は自分でしか持てない。強烈に高い夢を持つ人がいるけれど、足元のことが出来なければ高い夢は実現できない。会社の中で企画をしてもなんとなく最後までやらない人は当事者意識を持たない。当事者意識を持って動くかないと滿足できる結果にならない。出来ない人が他人に指示をしてもうまくいくことはない。
自分が当事者となってやらないと駄目だということを知らないと夢は実現しない。
子供の頃は小さい夢しかなくて。学生時代の頃は750のバイクが最高峰で乗りたいと思ったら購入するために計画を立ててバイトをして貯めて購入した。購入したら維持費がかかるから、そのためにバイトをして維持費を作って、走行しているうちに他のバイクを買ったりしたり学生時代にいろいろとやっていたら、四輪車に興味が移って免許を取って車の維持のためにバイクを売って車に買い替えた。そして速い車が欲しくなって、中古車をいじって速くしようということになって、いろいろといじったりしていた。それでカートも始めたりレースに出たりしているうちに、自分の求めていることと違うということがわかった。

細かい夢はいろいろ持ったけれど大きな夢は持っていなかった。はじめてビジネス的に夢を持ったのは学生時代に起業した時。それが結局だめになり不動産業界に25歳のときに入った。
とにかく日本一になろうと思って、いろいろなことがあったけれど、今の会社は不動産会社で税理士や弁護士がいて不動産のことに絡められる仕事の形態が出来たらいいなと思っていた。今この会社で実現できた。この次、会社を成長させるのは当然として、今の社内で会社に夢を持って働いている人というのは見ていればわかる。会社の成長は夢を持った人たちが牽引力を持って引っ張っていかないと若い人たちが夢を持って行ける会社にならないと思っている。
創業者は目立ちすぎるから次の代に人たちが違う形で今を越えていかないといけない。
個人的な成長はなにかというとビジネスモデルで成功する方法とある程度資産を作っていく方法ができる人でないと。
社内で物件を持っている人たちはいっぱいいる。もう一つは社内の株がある。若い人たちが社内で夢を見るといったら、この会社にいて会社を成長させて自分自身がトップになる。という意識をもたせられるか。
創業者が強すぎると次の代の成長ができないじゃないかと思ってしまう。「倉橋は時代遅れですよ。僕が前に立ってやりますよ」と言えるような勢いのある人達がこれから出てこないと厳しいと思っている。
今までやってきたことに社会性をどれだけ持たせられるか。社会的な意味として今回の「教訓。」の出版物もそうなんだけれど不動産と違う。でも共感を持っている人が増えている。賃貸トラブルの出版物も勉強になる書評が増えている。共感する人達が増えているということは我々と同じ物事の考え方をする人が増えてきているということ。セミナーだけでは数が限られてくる。
youtube動画で不動産投資の基礎知識が1万8千回視聴されている。お金持ちになる理論は6万回。それをもっと増やしたほうがいいと思っている。
我々が掴んでいるシェアは3%に満たないと思っている。ラジオやテレビで発信をしている。3%ををこえたら15%ぐらいに達するのに2,3年かかるかもしれない。3年目から一気に70%まで行く。いま入り口のいいところだからここのチャンスを逃したくない。そうするとダントツの優位性を持つことになる。各部署、各会社がどのようにそのシェアを享受できるかが将来の夢につながると思っている。
そのときに世代交代をしないと駄目だと。いろいろな人を育てているのだけれど、経営者が育ってこないと駄目だと思っているから、これから経営者を育てていこうと思っている。経営者は自分のことより人のこと、お客さんのこと、社員のことを優先して最後に自分が利益を得るというのが経営者。自分が先に取るようでは経営者になってはいけないし、損する事業をやっているようでは経営者としては無理。
ここ何年かすごく成長する予感がある。これから先のことを計画しながら頑張っていきたいと思っている。若い人たちが夢を持って祖立ってくることが重要だと思っている。人を育てる。仕事で育てることが重要。


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2018年07月03日

リフォーム、リノベーション、リニューアル?

FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」(毎週木曜日8:15放送)での質問です!

・「倉橋さん、光邦さん おはようございます。毎週素敵な情報をありがとうございます。さて、私からの質問なんですが、最近、リノベーションという言葉をよく耳にします。(私も使うようになりました 笑)我が家は一五年前に建てられた中古物件を去年購入したのですが、リノベーションを成功させるにはどうしたらいいのでしょうか?倉橋さん、是非、教えてください。」
平塚市 56歳 会社員

・「倉橋社長 おはようございます。
一つ相談が有るのですが、今、トイレ、風呂のリフォームを検討しています。引っ越して来て15年は経つので、壁も傷んできています。でも、どういったようにリフォームすればいいのか、夫も私も超が付くほどの素人で、全く分かりません。気をつけることを教えて頂ければ幸いです。よろしくお願いします。」
港北区 主婦

・「倉橋隆行社長 そして光邦さん おはようございます。いつも楽しく聴いています。我が家も建てて18年が過ぎようとしています。中のリフォーム工事は2年前に行ったのですが、今度外壁を綺麗にしたいと思っています。
外壁塗装業者の選び方ってありますでしょうか?お教えいただければと思います。」青葉区 52歳会社員


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まずリフォームとリノベーションの違いですが、リフォームの場合、既にある設備を新しく交換したりするのがリフォーム、リノベーションの場合は、単に修繕ということでなく全く新しい性能が備わった工事のことです。

お勧めなのは、やはり設計士を入れて、現在の生活設計に合ったリノベーションをされることだと思います。

私が最初に25歳で買ったマンションは団地のような4Kタイプのものを1LDKに改造したのをいまでも覚えていますが、まったく別物になりました。

この時も現場を任せる工務店の設計士と打ち合わせをし、少ない予算ながら最大限の成果が得られました。

既に建てられた建物には、それぞれ構造物があり、それらを考えながら計画するわけですが、例えば場合によっては、お風呂やトイレの位置を変えるほうが良かったり、キッチンをアイランドキッチンにしたりと、従前の建物の既成概念を壊してしまった方が良い場合もあります。

また狭い風呂も大きくできるかもしれませんし、トイレのドアも引き戸の方が使い買っては良いかもしれません。

また一戸建てなども場合、将来にむけてバリアフリーにしても良いかもしれません。

とくにリタイア後だとローンが組めなかったりして思い切ったことができないこともありますので、この低金利時代にリニューアルするのも方法です。

リニューアル工事で気を付けることですが、価格を見極めることです。

「安い」を売りにする会社は多いのですが、安いものを使って安くできるのは当たり前です。

外壁塗装工事の場合もそうですが、塗装工事の費用の多くは足場台です。

せっかく足場をかけて塗装しても長持ちしない塗料だと、また塗装のし直しになってかえって不経済です。

見積もりを取る際に、塗料の性能を見極めたうえで材質を決めること。

これもやはり建築の専門家の知識が必要です。

当社には南青山建築工房という会社があり、こちらでもリノベーションの相談をお受けしています。

東京、神奈川全域でも対応できますので、ぜひ、一度、ご相談ください。

 リフォームの参考記事はこちら

※ セグメンテーションの記事はこちら


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※ 南青山建築工房


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2018年07月02日

不動産投資の文化が普及するのはこれからだ。

普及率は3%が15%、そして15%を超えると一気に70%になるものだ。


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今日は、マネージャー会議出席後、伊万里に出張することになっている。

ほんと、休み、ないわ。

その分、夏には翔鴎を楽しもうかと思っている。

社員の皆さん、代休申請していいですか?


本日の朝礼は、普及率から見る不動産投資の話。

「倉橋隆行 朝礼」。お時間のある時にご覧ください。

過去のものはユーチューブでも視聴できます!
ユーチューブで「倉橋隆行」で検索してください!




お陰様で、不動産投資の基礎知識セミナー、100人くらい集まって大盛況だった。
2000年に創業した時に「アッと驚く不動産投資」という本を出したが、ほとんど売れなかった。
その後、あの金持ち父さん貧乏父さんが発売されて、私の本がベストセラーになった。
その本を読んだ人たちから問い合わせがあったが、当時は経営コンサルをしていたので時間はなく、30人集まったらセミナー形式で解説することにし、現在のようになっている。
不動産投資については、現在、ブームのようになっているが、せいぜい3%くらいの人が行っている程度ではないか。
これが15%くらいになるまで、少し時間はかかるかもしれないが、15%を超えた段階で70%までは一気に行く。
不動産投資が定着するのは、実はこれからだ。
また、上場企業だけでなく、一般的な会社に投資する時代も来るだろう。
M&Aも盛んになる可能性がある。
当社は、それらを社員に推奨している。
私だけが創業者利益を得ようとは思っていない。



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久しぶりに初心者向けのセミナーをしたら100人ぐらい集まってもらえた。新規の人も多くて、不動産投資に興味はあっても何をしていいのかわからない人達が増えてきていると思っていて、19年前に初めてセミナー形式で始めた。その頃は会社が3人で、それだけでは食っていけなかったから顧問契約を組んで全国に営業や経営指導をしていた。
著作の「あっと驚く不動産」も出版したときは売れなかったけれど、その年の秋に「金持ち父さん、貧乏父さん」が出版されて、そこから問い合わせが来て6版ぐらいまで増刷がかかった。
読者から問い合わせがきて、それで人数が集まればセミナーをやると行ったことをしていた。当時はITの人が多くて合理的な数字を求められたから、中級セミナーみたいなのを作って、不動産投資に理解を深めた人に物件を購入してもらえて、管理も任せてもらえることになって、そのスタイルが定着することがなった。
当時は、不動産投資はサラリーマンが出来るものじゃないと思われていたから、著作をきっかけにして不動産投資に興味を持つ人が増えてきて、あれから19年経っているけれど、今となっても不動産投資に興味を持つ人が増えてきている。
テレビでもそうだけれど普及率が3%を超えると一気に認知され20%前後を超えると爆発的に普及する。いま、不動産投資については3%前後と思う。まだまだ入り口。これが15%ぐらいまで膨らんできて、関連書籍や経験者が増えてくると一気に増える。これから先日本の経済を考えると、不動産投資はかけがえなの無いもの。
お客さんに勧めているのだから自分でも不動産投資をするべきと思って、田町の物件を買っている。
そのときにやる判断を出来た人は人生が変わってくる。ただ漠然とやっているのではなくて、リスクを背負って物件を見る目を養って、銀行とも交渉して、買った人と買わない人がいる。
株も同じ。創業者利益は確実にある。会社が成長すると確実に創業者利益はついてくる。でも会社を大きくするのは創業者だけじゃない。だから株を発行するときはオープンにして参加する人を募集している。参加した人が良かったなと思えるようにしている。
投資をするか、しないかで結果は大きく変わる。
ネッツの株を自分一人でも出来ないことはないけれど、創業者利益を独り占めするつもりはないから、将来増資をするときは自分が育てようと思う会社に掛けないと。
CPMでジーン・パウエルという人がいて、小さい会社に就職をしたのだけれど、その会社の資金が無いときに自分で投資をして株を購入して、会社が成長したときに会社が買われて、莫大な資金が手に入った。その資金をまた別の小さい会社に投資をして、またM&Aでその会社が売却されたときに手に入れた資金で不動産投資をして起業をした。40ぐらいの時に数億の投資をして今はローンの返済を終わって平均で12%ぐらいで回しているというから相当な収益になっていると思う。そのときに投資をした人が勝ち。投資というのは資産がないと投資ができないからお金をためてくださいと言っている。そして貯めたお金をどうやって増やすかを考えること。
前職の会社でも資金に困ったときに投資を募ったときに乗って、会社が買い取ると言ったときに倍ぐらいで買い取ってきた。
これから成長路線にって行く時に当事者になっていないと面白くない。
鎌倉で不動産とお金の話をやるのだけれど、おかげさまで人が集まるということは繰り返し繰り返し情報を発信しているから。情報を発信することでセミナーに人が集まる。どんどん情報を発信していってください。



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【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後、25歳で某不動産仲介業者に就職。その会社で営業部門でトップの業績を果たし、新入社員の時から広告に携わり、副店長を経て企画課課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、新規出店計画やリクルート活動をこなし、また地域戦略を実践し、地域文化活動なども主宰する。 その後、新規事業の賃貸管理業務とコンサルティングを併せた事業を開発し、企画課長と並行して同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の日本一と言われた事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。 1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。 北野たけし氏の番組「ここが変だよ日本人」に出演したことから、「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」など、テレビにも多数出演している。 2000年、CFネッツを軸としたグループ会社を立ち上げ「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版。あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に不動産投資の著書を日本で初めて出版したことから、全国的講演依頼が殺到し、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて受験して取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社16社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。 実業家だけでなく不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」「手打ちそば葉山商店」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。 現在、FMヨコハマとJ-COMテレビで「ここが知りたい不動産」、J-COMテレビ「大人の歩き方」にレギュラー出演し、その他、ニュース番組にも登場している。

成功への「こころ」の科学を
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城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
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大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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