CFネッツ代表[公式]「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼なども公開しています!

社長の日誌

2017年10月21日

資産管理法人のメリット。

個別相談の内容で、最近、増え続けている。



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私自身は、既に、個人資産は資産管理会社に売却してしまった。

それは、あまりにも個人の経費計上が理不尽であるからだ。

私がサラリーマン時代に、約5億円ほど不動産に投資し、賃料収入も3000万円以上あった。

さらに、前職の会社でも、相当な給料を取っていたから、これらが累進課税で課税されるわりに、ほとんどが経費で認められない。

例えば、私自身、コンピュータのプログラマーの専門学校を卒業していることから、多少、コンピュータには詳しく、ポケコン時代から計算式を入れて計算していたし、パソコンは、東芝リブレットを持ち運んで仕事をしていた。

当時、さほどインターネットなどは普及していなかったから、ほとんどが仕事で使用していたにもかかわらず、この代金は経費で落ちない。

だいぶ以前のブログにも書かせて頂いたが、現状の日本経済の景気低迷の本質はここにある。

高額納税サラリーマンに対して、これらの経費を認めれば、どんどん新たな設備投資や消費をし、所得税は下がるかもしれないが、消費税は大幅に上昇し、品物が売れるようになれば、その商売をしている人たちも恩恵を受ける。

かつての日本の高度成長期というのは、物不足、大量消費が支えたものであるわけで、現状のように消費低迷、所得低迷、人材不足の時代には、かようなカンフルが必要なのである。


ま、今回の選挙で、かような提案をする政党はなさそうだから、いつまでも日本は変わらないと思うが、資産管理法人にすると、様々な経費が認められ、所得分散も可能になるし、場合によっては、お金の貸し借りもできたりするから、資金繰りも楽になる。

会社にお金が足りなければ、個人で貸し付けることもできるし、個人にお金が足りなければ、会社のお金を借りたりもできる。

つまり所得分散したり、個人の所得税を下げた効果で、会社に内部留保ができたり、招待の為に退職金積み立てをしたりできるので、個人単体より、法人を活用するほうがリスクが低い設計が可能となるのである。

先日、この資産管理法人を活用した相続対策と土地有効活用というセミナーを行い、当社の三原税理士と中元副社長も同様なセミナーを開催し、お陰様で好評だったので、1月以降、これらのセミナーを増やすように指示した。

ぜひ、ご期待頂きたい。


本日、会員の皆さんでの釣り大会の予定だったが、この天候の為、急きょ、海上釣り堀での大会となった。


その後、懇親会を行う予定。

本当は、カワハギ三昧の予定だったが、多分、宴会を賑わかせる魚が釣れるのではないかと期待している。


では。




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不動産投資が加熱する昨今、優良な物件は非常に少なくなってきておりますが、コツさえつかめば安定した不動産投資を行うことは難しいことではありません。本セミナーでは日頃CFネッツのコンサルタント陣がどのように市場調査を行っているのか、賃貸市場の見方や捉え方、事例などについてお伝えします。
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第一部では、現代のライフスタイルに合った間取りやデザインにリノベーションすることで賃料が下がらない魅力のある物件にする方法をお伝えします。第二部では、物件力を損ねないために行う大規模修繕の、必要な修繕を適切なタイミングで効率良く実施する方法をお伝えします。適切なリノベーション法・大規模修繕法を会得することで、業者の言いなりにならず、自身の不動産の資産価値維持・向上を目指しませんか?

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日本のこれまでの不動産政策は戦後の高度成長期に形成された「持ち家信仰」を政策面で支えるためのものであり、新築住宅優遇の制度がいくつも作られ、国をして「新築住宅建築大キャンペーン」を行っている状況でした。その政策が180度方向転換するきっかけになったのが、平成18年6月8日施行の住生活基本法です。これにより従来の「住宅すごろく」なるものはほぼ成立しなくなりました。
しかし、その構造の変化とは裏腹に、個人の住宅に対する考え方・市場構造の転換は、その変化に追いついていません。本セミナーは、こうした状況だからこそ、効率的な住宅資産の形成を行っていくために抑えておくべきポイントを皆様とご一緒に考える機会になればと企画いたしました。この機会にぜひ、ご参加ください。

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このセミナーでは、ワンルームマンションの事例を多く使い実際の相続税評価額を算出し、どのくらいの節税効果があるか具体的に見ていきたいと思います。また、セミナーの前後の時間で個別相談も受け付けておりますので、希望される方は事前にご連絡ください。

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開催:名古屋 2017年 10月28日(土)

開催:大阪 2017年10月29日(日)

開催:福岡 2017年 11月4日(土)

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2017年10月20日

人として、残される仕事につくべきだ。

機械化、AI化が進むと、仕事にも二極化が進むことになる。



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スマホで自分の家のテレビを外でも見られるようになった。物事進化している。
自宅のエリアはテレビの映りが悪いから有線を引いて繋いでテレビを見るのだけれど、その他に電話やインターネットの回線もついてくる。なにもいらないからテレビだけでもそれなりな金額している。家にサーバーがあるならテレビを繋いだり、大きいモニターに繋いで見ることも出来る。ネット回線で全てが完結するようになると色々なシステム自体が変わってくるのと思う。
どこでもテレビが見られるようになって、録画もスマホで出来るようになった。

この間あるテレビ局の人が、J:COMはテレビ番組の評判が関係なく、視聴者と回線がつながっていいるからケーブルテレビってスポンサーをそんなに必要としないで、視聴率も関係なく経営ができる。番組の評判やスポンサーを自ら探してくる必要もなく、潤沢な会社だから番組の制作に余裕があったりするなんて事を言っていた。

ケーブルテレビは地上波を見るために引いている。三崎の下町も電波障害対策に共同アンテナを建てて、それにJ:COMがその共同アンテナを利用している。
これから先、全部がケーブルテレビ化して地上波がネット化すれば、ネットですべてが繋がるということ。ということを延長で考えていくと、いま車が電化製品化しているとここにネットの回線がつながるようになる。そるとネットとGPSで車が自動的に動くということが研究されていて、オリンピックの2020年には無人のタクシーを走らせようという計画もある。横浜のビール工場も昔は人がたくさんいたけれど今はほんの数名で稼働している。

いつも言っているけれど、「人としての仕事とは何か?」という事を中心に考えないと、時間的対価で働いている人たちが要らなくなってしまう。そう考えると税務や登記も電子申告化してきている、裁判所もどうなるかわからないけれど電子申告になる。裁判官がAIの世界になったら機械で判断するような世界になりかねない。
これからは仕事の考え方を少しづつ換えていかないとダメな時代なんて事を考えた。
どんどん技術が進化しているから、我々も技術の進化に追いついて来るようにしないといけないと思います。




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2017年10月19日

FM横浜収録。

やばい‼️
順位が下落している。



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朝から「ここが知りたい不動産」の収録で、ランドマークrタワーのFMヨコハマスタジオで収録。

毎週木曜日、朝8時15分から放送されている現場はこんな感じ。

その後、テレビ神奈川の会議室に移動。


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前回、満席で入れなかった蕎麦屋で昼食をとってから

このブログを書いている。

先週は、シカゴのIREMの総会出席の為、ブログの更新ができなく、残念ながら順位が下落している。


シカゴ出張の様子はこちら


ん〜、なかなか高順位を維持するのは難しい。

これから、テレビ神奈川の「ここが知りたい不動産」の収録。


今日は、ちゃんとスーツ姿で登場する。

明日、正午12:00から放映されるので、ぜひ、お時間がある方はご覧ください!


では。


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第一部では、「資産管理法人のススメ」として、最近よく聞かれる「不動産を購入するなら法人が有利ですか?」「法人で購入すると相続対策になるのですか?」などの疑問にお答えします。第二部では、実際に資産管理法人を活用した資金調達と投資実例を解説し、法人を活用した資産形成の手順を学んでいただきます。
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2017年10月14日

いよいよ、帰国。

早く、日本でうまいもの食べたい‼️



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シカゴIREMのパーティも終わった。

その後、夜の街へ。

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お、飯❌酒?

SUSHI SAKE

お、日本に帰る前に和食でもと、店に入って

「まずはビール‼️」

と伝えると、何と酒は置いてないとのこと。







で、







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隣の酒屋で買ってきて、持ち込みOK‼️

ということで、餃子とか焼きそばをつまみに飲み直し。

ん〜、早く日本に帰りたい最大の理由だ。


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予定が将来を決める。

明日は、成田から銀座に直行。
宅建合格祝賀会へ。



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本日は、朝礼を。




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数日前から、ある業者さんと連絡を取りたくて携帯や会社に連絡をしていたのだけれど、連絡が取れなかった。なんとか連絡がついて打ち合わせの予定とれたけれど、会社にも連絡が取れなくて個人にも連絡が取れない。これがうちだったら嫌だなと思い掲示板で確認をしたりした。
仕事をして、現状の報告がないとき、確認をするのだけれど、まだその段階って思う時がある。それは忘れているか、やっていないか。
仕事は期限を切らないとダメ。いつまでに何をするか、スケジュールを取ること。一緒に動いている時に一人が忘れていると、全部が同じスピードに戻ってしまう。プロジェクトで動いている時に一人がやっていなかったら、全員がやっていないと同じことなる。そういうことを部署ごとに考える時期になってきた。

個別相談する時に指示をした事を報告がなければどうなっているかわからない。サイボウズに一緒にスケジュールを入れていれば行動がわかり安心できる。実際には動いていても本人のスケジュールが管理されていないと、どうなっているのかわからないってことになる。
同時並行で動くことがある人達はスケジュールに入れておいてください。各人がそれぞれプロジェクトで動いている物をスケジュールに入れてわかるようにする。
行動をオープンにした方がいい、そうしないと行動の可視化が出来ない。成果を求める時にいつまでに何をするか。確認をする段取りが必要。確認がないままバラバラに予定も入れずに動いていたら、3日で終わる仕事が5日かかってしまったり、なにもしないのと同じことになってしまうこともある。だからスケジューリングをしっかりしてください。

サイボウズに予定を入れない人がいる。ルーティンワークをやりながら、いつまでになにをするのか、どうやって改善していくかなどをやるためのスケジューリング。
仕事をする前提条件の中で次に何をするか。スケジューリングがないと作業で終わってしまう。
営業なのにほとんど予定が入っていないって思う人もいる。予定を入れると前約があるというけれど、サイボウズには予定が入っていない。
私のスケジュール表の中にいろいろな人が予定を入れていくる。それは予定の表をオープンにしているから予定が入る。朝から晩まで予定が埋まっていて30分とかの空き時間にブログを書いたり、次の行動計画を建てたり、前倒しで行動をしている。

出来る人は必ずスケジュールを立てて動いている。予定を考えて行動をすること。
一人の仕事は自分の手帳でできるけれど、みんなで動くプロジェクトは周りの人たちの予定を見ながら、スケジュールを立てて目標を作って達成するように行動をすること。
計画をして実行のスケジュールを確実に起こしているから、会社を引っ張ってこられた。
計画をする。月初めに方針を決める、決めたことが行動に入っていないと実行できない。何も進まない人は行動に予定が入っていない。
会社にシステムがあるのだから、よく使って、よく確認をしてください。周りの人の仕事も確認してください。上司は部下の仕事をしっかり確認してください。そうすることで2年掛かる仕事が1年でおわるかもしれない。行動計画がちできていれば、スケジュールが取れる。スケジュールをもとに行動をしてください。
周りの人のサイボウズを確認してみてください。考えて行動をするためにサイボウズに予定を入れてください。今日やるルーティンワークの他に何かをやるときは最初に予定を入れてください。



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2017年10月13日

今日は、シカゴのプロパティツアーへ。

今回、短い時間で2か所のビルを視察。



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やっぱ、時差がきつい。

これから、IREMの総会。

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こちらは、現在、午後3時15分。

そちらは、朝の5時15分。

会議。

・・・・


・・・・


・・・・


おっと、やばい。

頑張ります!


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2017年10月11日

昼と夜の真逆な生活。

IREMの総会出席の為、シカゴに来てます。



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到着後、ホテルにチェックインできない為、とりあえず街などを散歩。

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この後、ステーキハウスで昼食、夜はペニンシュラホテルの上海テラスで中華をば。

いやはや、時差14時間は、いつ来てもきつい。

今日から、様々なイベントへ。

現在、こちらの時間は、午前9時。

多分、そちらは午後11時だ。

何で、こんな時間に投稿してんの?

とは、かような理由からだ!

では。


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2017年10月10日

本日から、シカゴに行ってきます!

IREMの総会。



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「都市農地はこう変わる」(プラチナ出版)が出版され、なかなか忙しく、更に来月にはタイのチェンマイに出張と続くため、今年は、社員も多く参加するから、IREMの総会は遠慮しようと考えていた。

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※ 都市農地はこう変わるの詳細はこちら

しかしながら、今回は日本支部初の倫理ボード委員会がシカゴ本部で開催されることから、私が出席することになった。

ここでは詳細を触れないが、そもそも、道徳、倫理、そして法律の段階で、普通の「倫理観」を持ったひとならやらないことを平気でやる人がいるから、それって、倫理的に見てどうなのか、というところの判断をIREM本部が行う。

そもそも、私たちが普及に努めているCPMというのは、これがなければ何かができないというものでもなく、これが取れたからといって、何かが変わるものでもない。

このCPMの資格は、倫理的な業務を行うための資質を養うためのものであって、この倫理が通じないような人物にCPMの資格はないのである。

そういう意味では、日本の支部での判断ではなく、IREM本部で国際社会で働いているCPMのメンバーに「倫理」についての判断をしてもらおうと、今回のカンファレンスのタイミングで倫理ボード委員会で審査することにしてもらった。

ま、どのような判断になるのかは不明であるが、日本でも業界では同様なシステムがあるのであるが、それらは法律と照らし合わせるものが中心であったり、消費者保護の立場からの判断であるが、今回は国際的な「倫理」的な判断がなされる。

少々、楽しみなツアーである。


では、行ってきます!


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第一部では、「資産管理法人のススメ」として、最近よく聞かれる「不動産を購入するなら法人が有利ですか?」「法人で購入すると相続対策になるのですか?」などの疑問にお答えします。第二部では、実際に資産管理法人を活用した資金調達と投資実例を解説し、法人を活用した資産形成の手順を学んでいただきます。
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日本のこれまでの不動産政策は戦後の高度成長期に形成された「持ち家信仰」を政策面で支えるためのものであり、新築住宅優遇の制度がいくつも作られ、国をして「新築住宅建築大キャンペーン」を行っている状況でした。その政策が180度方向転換するきっかけになったのが、平成18年6月8日施行の住生活基本法です。これにより従来の「住宅すごろく」なるものはほぼ成立しなくなりました。
しかし、その構造の変化とは裏腹に、個人の住宅に対する考え方・市場構造の転換は、その変化に追いついていません。本セミナーは、こうした状況だからこそ、効率的な住宅資産の形成を行っていくために抑えておくべきポイントを皆様とご一緒に考える機会になればと企画いたしました。この機会にぜひ、ご参加ください。

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開催:名古屋 2017年 10月28日(土)

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2017年10月09日

CCRC構想。チャレンジします!

健常高齢者?が住みやすいコミニュティの創造。



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先日、全国賃貸管理ビジネス協会より経営マインド21部会で三崎のタウンマネジメントを見学したということで概要説明で同行をさせてもらいました。首都圏近郊からの参加かと思っていたら日本全国から集まってもらって、皆さんにリアルに街が形成されていくところを見てもらいました。

最初はホテルを買って宿泊客を増やして地域に少しづつ人を落として、飲食店もやりながら、少しづつ事業が成り立つような形になればいいと思っていたけれど、ここまで来ると街づくり全体になってる。今、考えている構想は、日本全国でCCRC(Continuing Care Retirement Community)構想がある。団塊の世代を始めとして高齢者の人口が多い、その次に第二の団塊の世代がいる。その人達が今40台半ば、この人達が老後にどのような形で暮らしていくか。今の社会制度ではカバーできるだけの年金が確保できない。
もう一つが医療費、保険料収入の倍のお金がかかっている。これをどういうふうに圧縮するを国が考えていて、なるべく病院に行ってもらいたくない。医療費も下げておきたい。自己負担率も今みたいに高齢者が軽減を受けるような制度だと破綻をするから、ここも上げようという話になっている。
健康な高齢者に自分たちのコニュニティを作ってもらって生活してもらおうというのがCCRC構想。

団塊の世代は社会が大量生産・大量消費・大量労働者で経済を支えていた時代で、旅行に行くにも企画されたパッケージ旅行がメインだった。自分たちで手配をして海外旅行に行くなんてことは思いもよらない人たちを、大量に老人ホームを作って時間だけ浪費させる形ではこれからの高齢者はそれを望んでいない。

老人ホームを随分視察したけれど、そこに入るイメージはないと思っている。自分たちが老後を楽しめるようなコニュニティを作り、コニュニティが出来上がったら意見の合う人達をこちらに入れてくる。とくにお付き合いのあるお客さんは家賃収入だから、どこに住んでいても問題がない。その人達に住民票を移転してもらって三崎で楽しく暮らしてもらえば市も財政が良くなるし、釣りやゴルフとかコミュニケーションを取りながら遊び半分で暮らせる感じの街が作れたらいい。その時に何が必要なのか。美味しくて健康的な食事が取れて、ちょっと小洒落た美容院があって、スポーツクラブもあるし、疲れたら接骨院もある。今どんどん足し算で増やしている。最高に生活のレベルがいい。毎日、知らず知らずのうちに健康的な生活をしている。高齢者に優しい食事が用意できていて、人が集まっても恥ずかしくない料理が出せる場所があるということは非常にいい。そういうことをやってきた。

ラジオ番組で神奈川県知事の黒岩さんと対談をやっていて、知事に三崎や城ヶ島に来てとお誘いをしていたら本当に来てくださいました。公務が終わってからの時間だったので少し遅い時間になりましたが、城ヶ島のホテルを見てもらったり、三崎の街を歩いてもらって、蔵で食事をして、やっていることを実際に見てもらいました。
2,3年、FMヨコハマの番組で対談をして三崎の話をしていたけれど知事の方は話が結びついていなかったみたいです。
経済活動をおこなって継続できる事業のモデルが出来ているって凄いことだと言ってもらえました。お互いに話が止まらなく、結局12時近くまで盛り上がって、最後は木内副社長に送ってもらうことになりました。

知事もシガラミがない人だから、ブログの掲載も快く了承してもらえて、また今度やりましょうと言っていたのでこれから先、知事も来てくださるだろうし、我々の考え方と行政の考え方をすり合わせしながら前に進めていけばいいと思います。






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2017年10月08日

いやぁ、凄い混み。

今しがた、自宅の配線工事の為に帰宅。



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三崎に戻るのは順調だが、上りは横浜横須賀道路を含めて、ずっと渋滞している。

これだから三浦は嫌なんだ!

ということで、観光客が減っている。

誰に聞いても

「いいところなんだけど、渋滞がねぇ」

と口をそろえて言われるが、実は午後7時か8時ころになれば、すっかり渋滞は解消されるのである。

朝市があり、昼頃に上りが少しずつ混みだし、午後4時頃には

「早めに帰ろうか」

という人たちで混みだす。

だったら、のんびりと夕飯でも食べてから帰れば、ほぼほぼストレスはないのだ。

現在、当社のシステム部、小林君が配線工事で奮闘中。

「あ、部品が足りない!」

といって、カインズホームに部品を買いに行くという所、いやいや普段なら10分で行くけど、1時間ぐらいかかるかもよ、ということで代替えの部品を家の中から探し出して奮闘中。

というわけで、本日のブログ。

昨日更新ができず、明後日からシガゴに出張するため、順位下落が気になるところ。

てなわけで、更新をば。


では。


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【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後、25歳で某不動産仲介業者に就職。その会社で営業部門でトップの業績を果たし、新入社員の時から広告に携わり、副店長を経て企画課課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、新規出店計画やリクルート活動をこなし、また地域戦略を実践し、地域文化活動なども主宰する。 その後、新規事業の賃貸管理業務とコンサルティングを併せた事業を開発し、企画課長と並行して同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の日本一と言われた事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。 1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。 北野たけし氏の番組「ここが変だよ日本人」に出演したことから、「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」など、テレビにも多数出演している。 2000年、CFネッツを軸としたグループ会社を立ち上げ「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版。あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に不動産投資の著書を日本で初めて出版したことから、全国的講演依頼が殺到し、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて受験して取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社16社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。 実業家だけでなく不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」「手打ちそば葉山商店」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。 現在、FMヨコハマとJ-COMテレビで「ここが知りたい不動産」、J-COMテレビ「大人の歩き方」にレギュラー出演し、その他、ニュース番組にも登場している。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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