CFネッツ代表[公式]「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼なども公開しています!

倉橋隆行の独り言

2017年11月25日

先日受けた取材が記事になりました!

社長のB面。


どうも最近、順位があがらない。
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FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」という番組を通じて取材があり、その内容が記事になった。

社長のB面。

記事はこちら

先月、今月と海外出張などがあり、取材後のやりとりがスムーズにいかずに、昨日、アップされた。

社長のB面というのは、会社にいる社長ではなく、プライベートはどんな人なのかというものらしい。

ぜひ、ご覧いただければと。

また同じようにジェイコムテレビの「大人の歩き方」という番組も、もう6年くらい続けているが、この番組も実業家の放課後という題材の番組ということで、3か月の予定だったが、私に変わる人もなく、スポンサーもつかないから、ずっと私が担当して行っている。

大人の歩き方はこちら

この番組では、様々なプライベートの遊びなども取り上げられ、ユーチューブで過去の番組も視聴できる。

この番組の場合、関東地域と一部の名古屋地区でしか放送されていない為、あまり認知されていないかもしれないが、三浦、湘南地域では結構視聴されているらしく、たまに声をかけられることがあるくらいだ。

ぜひ、ご覧ください!


では。

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2017年11月23日

日本の景気が良くならない理由。

今日も、祭日だというのに雨だ。




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朝から、自宅事務所で原稿を書いている。

新たなビジネスプランの提案書である。

某大手企業の新規事業に関するものだが、ちょっと時間がかかっている。


さて、昨今の日本の景気は戦後3番目の景気回復を果たしているといわれているが、果たしてどうだろうか。

確かに、サラリーマンの所得は少しずつ上向いているとはいうが、個人消費に結びつくほどではない。

平均年収400万円が430万円になったといっても、消費税8%に上昇したわけだから、その所得分は税金で消えてしまう。

また、我々が若い時には、特に自営業者であったため、使った分は稼いで取り戻せばよいという発想があり、仕事にも頑張ることができた。

ところが昨今では、サラリーマンの残業代は大幅にカットされ、会社側も労働基準監督署の指導で労働時間は伸ばせない。

大手の飲食店などでは、労働者不足、最低賃金の向上により経営難で事業を縮小してしまう事業が続出している。

今回、新たな法案では、サラリーマンの副業ができる仕組みを検討しているというのだから、日本の企業は弱体化せざるを得ない。

本業で稼げないから、副業で稼げばよいというものではない。

仕事は、頭で考えることがおおく、体は本業、頭の中は副業という人は多く、これらによって労働生産性は下がる可能性が高く、さらに日本の起業は脆弱化することになる。

現状の日本経済では、そもそも金融機関が脆弱化し、中小企業も脆弱化し、大手企業も海外圧力で脆弱化する。

国民の可処分所得は低下する中、どのようにしたら景気が回復できるか。

やはりサラリーマンに経費を認めて、消費を支える必要があるのだろう。

たとえば、仕事に使うパソコンは、ほとんど自宅で使うことはないし、スーツなども、よほどのことがない限りプライベートで着ることもない。

昔、私がサラリーマンだった時に、会社のルールで、講演料は会社、しかし印税は個人というルールがあり、講演用のスーツや原稿を書くワードプロセッサなどは会社で買ってくれることはないから、当然、個人で買って、家賃収入などと一緒に確定申告で経費に落とした。

毎回、税務署に行って交渉するのだが、印税収入があったから落とせたが、これがなければ経費に認めてくれない。

個人事業主では落とせるが、個人の人は落とせない経費というのがあり、これらを認めるようにできれば、所得の高い人は積極的に消費活動をするのではないかとおもう。

また、法人の接待交際や社員旅行などの経費が認めづらくなっていて、温泉旅館での宴会する人も激減している。

お金は、儲かっている人が使うのであって、儲かっている人が使わなくなれば景気は回復しない。

儲かっている⇒節税で経費を使う⇒どうせなら頑張った社員に還元したい⇒温泉旅館でパーっとやるか!

みたいな感じの消費が一番きれいで、楽しい消費だ。

昔と違って、所得税で経費で落とせば税収が減るが消費税は8%もとれるのだから、国がまるまる損する形にならない。

日本の国も、損して得とれ!のような発想で、個人消費を促す政策が必要である。

今のままでは、本当に日本という国が世界から取り残されるようになってしまうと思うのであるが。



では。

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2017年11月15日

土地を売って、子供に贈与って得?損?

ジェイコム・テレビ「ここが知りたい不動産」放映中。




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今回の質問は、不動産を売却して、そのお金を子供に贈与すると、どの位、税金がかかるのか、というもの。

ぜひ、ご覧ください。






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2017年11月14日

不動産投資は、住宅だけに限られていない。

昨日から、大阪で民泊事業の成功事例を学んでいる。





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都心部では、キャップレートも低くなり、なかなか投資するにも厳しい状況になりつつある。

また、すでに日本の人口は減少の一途に突入しているにもかかわらず、あいかわらず不動産投資は「住宅」に偏っている。

今回、学んでいるのは、民泊。

いろいろ法的な制限があり、不透明な感はあるが、2020年の東京オリンピック開催によるホテルの宿泊施設は足りず、かつ、外国人は滞在するコストを考えると、民泊やゲストハウスにニーズが偏ることは必至だ。

資本主義国家では、経済自由主義が原則であるが、日本の資本主義経済は、一部、社会主義経済のように規制が激しく、なかなか自由な発想の商売に結び付かない。

しかしながら外圧は、どんどん規制緩和を主張するから、今後、借地借家法のルールや様々な業界のルールは緩和される方向になるだろう。

一方、金融機関が、現状の低金利政策では商売がうまくいかないし、飲食店関係も最低賃金が上昇し、労働基準がより厳しくなることによって、収益構造は悪化し、多くの企業が縮小する傾向になるから、国民の平均所得は上がるはずもない。

日本経済のデフレ傾向は、まだまだ改善されることはなく、世界のインフレに国民所得が追い付かず、日本国民総中流家庭であったはずが、貧富の差が激しい二極化がすすんでいる。

あらゆるものが二極化し、若者に将来の夢がない国家に・・・・・・。

いけない、いけない。

ここで書く話ではない。


不動産投資についても、二極化が進む。

これは、すでに20年以上前から伝えていた話だが、実際、現実化が進んでいる。

地方の物件は、その地域の人口と比例して空室率は増える。

それは、単純に空室対策をすれば埋まるというものではなく、もう少し幅広い視野で考えなくてはならない。

現在、三浦市三崎で行っている事業は、事業が先で移住者は後からついてきている。

10年ほど前の状態で、いくら移住を促がしたところで、不便なところに移動してくる人などいない。

働く場所、遊ぶ場所、くつろげる場所がなければ、地域の活性化は図れないし、空室も埋まらない。

お陰様で、当社では、様々な働ける場所を提供し、移住者を増やしてきた。

まだまだ少ないかもしれないが、当然、顧客も増えてきているから、これらの人たちが移住してくるかもしれないし、実際、芸能人も移住してきている。

これらには、居住用の不動産ではなく、事業用の不動産を買って運用しているからこそ、居住用の不動産も活用できるのである。

これだけではなく、地方の事業用物件にも投資している。



あ、やばい、そろそろ出かけなければ。



では。



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2017年11月12日

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2017年11月11日

投資と消費の違い。

前回の続き。





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<前回の内容>

フィロソフィー」とは、直訳すると「哲学」のことで、人の考え方や倫理観、人生の行動原則など広い意味で用いられる。

※ 前回解説のブログはこちら

※ 前回のブログはこちら

前回のブログで、お金の稼ぎ方は、あくまで倫理観を保ったものではなくてはならないと書いた。

そして、稼ぐ力、と使う力。

使う力は、消費に使うか、資産に使うか。

世の中の人は、資産に使うという発想がない。

稼いだお金を銀行の講座に残して、その都度、消費に回していれば、確実に資産は目減りする。

前回でも書いたが、フィナンシャルリテラシーの足りない人は、いくら稼いでも資産は増えない。

では、どうするか。

身近な投資としては、不動産投資が有利であるが、分かりやすく言うと

20万円の洋服を買うのと、20万円の金貨を買うのでは、前者は消費、後者は資本的的支出。

金貨は、金相場で上下するから、資産が保てるかどうかわからず、自らの努力で資産向上は図れない。

不動産投資の場合は、資産は上下するが、負債部分が返済が進むから純資産の向上は図れる。

さらに、当社のように新たな事業展開をすることで、新規法人の資本に参加する。

これらの事業は、新規の会社であるが、イノベーション事業だから、みんなで頑張れば成功する確率は高くなり、収益構造が出来上がってくると、株価は上昇する。

すると、従来なかった配当所得と資産上昇による資産形成が同時にできてくることになる。

もちろん芽の出ない会社に投資することは危険だが、自らの影響力で資産が拡大できる体制は作れるし、フィロソフィーにあっている行動である。

<続き>


お金を使うにも、投資と消費の区別を気付かなければならない。

また、お金の価値は、常に一定ではない。

わかりやすく言うと、為替変動によって、日々、日本円の価値は変わる。

また、お金と交換できるものも変動する。

たとえば、原油価格などをみればわかるが、常に価格の変動が起こる。

お金と物価。

お金と資産価値。

今後、明らかにインフレになることを考えれば、お金は早めに資産に変える必要がある。

また、不動産の価格も一定ではない。

ご承知の通り、都内の価格変動は激しく、上昇しているかと思えば、地方によっては価格が下がるエリアがある。

たとえば、今所有している不動産が3000万円だとして、将来、2000万円に下がると考えられるとする。

そして、現在、3000万円の不動産が4000万円に上昇しそうなところがあったとする。

これを買い替えるとすると、1000万円の目減りする資産が、1000万円上昇したとすると、実は1000万円だけでなく、資産としては2000万円増えたのと一緒の理論である。


常に、お金と資産、そして投資的見地を持つことは重要なのである。



ん、ではなんで三崎なんかに住んでるの?


と言われそうだが、そこは将来的な生活の充実、空間価値をお金と変えているのである。



では。



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2017年11月09日

ファイナンシャル・フィロソフィー。

お金の哲学。





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フィロソフィー」とは、直訳すると「哲学」のことで、人の考え方や倫理観、人生の行動原則など広い意味で用いられる。

※ 前回解説のブログはこちら

※ 前回のブログはこちら

前回のブログで、お金の稼ぎ方は、あくまで倫理観を保ったものではなくてはならないと書いた。

そして、稼ぐ力、と使う力。

使う力は、消費に使うか、資産に使うか。

世の中の人は、資産に使うという発想がない。

稼いだお金を銀行の講座に残して、その都度、消費に回していれば、確実に資産は目減りする。

前回でも書いたが、フィナンシャルリテラシーの足りない人は、いくら稼いでも資産は増えない。

では、どうするか。

身近な投資としては、不動産投資が有利であるが、分かりやすく言うと

20万円の洋服を買うのと、20万円の金貨を買うのでは、前者は消費、後者は資本的的支出。

金貨は、金相場で上下するから、資産が保てるかどうかわからず、自らの努力で資産向上は図れない。

不動産投資の場合は、資産は上下するが、負債部分が返済が進むから純資産の向上は図れる。

さらに、当社のように新たな事業展開をすることで、新規法人の資本に参加する。

これらの事業は、新規の会社であるが、イノベーション事業だから、みんなで頑張れば成功する確率は高くなり、収益構造が出来上がってくると、株価は上昇する。

すると、従来なかった配当所得と資産上昇による資産形成が同時にできてくることになる。

もちろん芽の出ない会社に投資することは危険だが、自らの影響力で資産が拡大できる体制は作れるし、フィロソフィーにあっている行動である。

お金を使うにも・・・・・・。


すいません。

金融機関来訪の為、ここまで。

では、次に。



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2017年11月07日

ファイナンシャルリテラシーとフィロソフィー。

昨日の続き。





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フィロソフィー」とは、直訳すると「哲学」のことで、人の考え方や倫理観、人生の行動原則など広い意味で用いられる。

※ 昨日のブログはこちら

昨日のブログで、「お金には稼ぎ方と使い方があって、これらによって成否が分かれるのは、このファイナンシャルリテラシーの差である」と書いた。

これらにはフィロソフィー、
つまり「人の考え方や倫理観、人生の行動原則」
にそぐうものかどうかが大事だということである。

お金の稼ぎ方は、あくまで倫理観を保ったものではなくてはならない。

たとえば、盗みをすれば生産性なくして利益を得られることは誰でもわかる。

しかし、普通の人はしない。

時間をかけて培ってきたビジネスモデルなどを盗用して利益を上げることは簡単であるが、それも普通の人はしない。

お金を借りまくって返さない、そうすれば一時的に儲かっているようにみえるが、後々のことを考えれば、普通の人はしない。

最近、周囲でかようなひとが存在しているが、人生の行動原則を誤れば破綻することを彼らはしらないのである。

では、稼ぎ方の原則は、社会性を踏まえた上で「利益」を上げることである。

ここ日本経済で失われた25年は、デフレ経済が形成してきたものであるばかりか、これらの経済を救ってきたのもデフレ経済である。

ここには「安売りが正義」のような文化が台頭しており、そのおかげで国力も低下してしまったし、資産も目減りしてしまった。

たとえば、製造業の場合、30円くらいの製造原価のものが100円で売れるとする。

この現象は、30円の資産が100円に変わる。

そして、100円のものが売れると、世の中には100円の資産が移動することで、100円の資産と売却したために生じた100円の現金ができる。

30円の原価で、200円の信用創造がなされるわけである。

したがって、製造業が繁栄する国の経済活動には、大きな信用創造が生まれることになる。

これは単純な仕組みである。

キャッシュフローとバランスシート、つまり損益計算と貸借対象の原理。

いつも私の講演を聞いていただいている方にはわかると思うが、一般的な人たちには、これらの教育がなされていないから理解ができない。

稼いでいるけど、お金が足りない。

稼いだ分、使い果たしてしまう人たちには、生活はできるが将来のストック、つまり資産がない。

これだと、稼げない人とかわりはない。

では、稼ぐというのは、どのようにするか。

そこでサラリーマン時代に選んだのが、不動産投資である。

稼ぐ力、と使う力。

現在、CFネッツでは、多くの会社を創造している。

これらは、社会性をかねそなえて、小さい資本で大きく成長させる目論見である。




ん〜、またしても時間切れ。

書籍と違って、時間が割けない所がデメリットだ。

では、次に。



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2017年11月06日

ファイナンシャル リテラシー。

先日、わざわざ遠方からお礼に見えた方が。





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久しぶりに、懐かしい人から個別相談が入った。

多分、当社の創業して間もないころに、わざわざ私のセミナーに参加した人だ。

当時、公務員だったが、やはり将来の不安があって、私のセミナーを聞いて不動産投資を始めた。

「あの時がなければ、今はないんですよ」

確かに安定しているように見えた公務員だったが、就労時には安定はしているものの、定年退職してからの安定は得られない。

そこで選んだのが不動産投資だった。

ファイナンシャル・リテラシー。

これは、学校では教えてくれない。

もちろん、親も教えてくれない。

自ら学ぶしかないのである。




先日、チェンマイに行った話はした。

そこで印象的だったのは、赤信号で止まるたびに現れる「花売り」の人たち。

10バーツ(30円くらい)から20バーツで車の中に入れるといい匂いがする生花で創った飾り物を、停車中の車の合間を縫って売りに来る。

一日、どれだけ売れるのかは知らないが、それで生計を立てているようだ。

親が、そして幼い子供が、危険を冒して売っているのだが、さほど売れている様子はない。

多分、自宅で花飾りをつくって、朝から売る。

周辺の物価は高騰している中、かような商売を子供たちにさせる。

子供たちは、大きくなっても同じ商売をして生計を立てる。



これでよいのか、どうかも、分からない。



日本の教育も同じようなものだ。

特に農家などの教育姿勢も同様である。


「お金」には、様々な種類があるが、使う貨幣価値は物価によって異なる。

また、お金には稼ぎ方と使い方があって、これらによって成否が分かれるのは、このファイナンシャルリテラシーの差である。


そういえば、昔、「不動産とお金の話」というセミナーをよくやっていた。

※ 要約した内容はこちら

このセミナーを受けた人たちが、不動産投資だけでなく人生を思い直して成功した人たちとなっている。

ただ、これはほんの初歩的な話であり、本当は、もっと複雑なのである。

収入と支出、試算と負債。

これらの持つ意味がわかれば、資産を向上させる方法は簡単なのである。




あ、やばい。

そろそろ会社へ。

そのうち、学生や社会人向けにセミナーでもやろうかと、この花売り少年を見て考えた次第。


日本人のサラリーマンの多くの人たちは、この花売り少年と変わらないのかもしれない。


あ、そういえば。


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2017年11月05日

コムローイ祭り、ご存じだろうか?

本日、朝、6時30分、羽田に到着。
タイのチェンマイから戻った。





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今回、タイのチェンマイでのCCRC構想の可能性について、現地で相談に乗ってきた。

詳細は、ここでは触れないが、様々な文化の違いを、どう、克服するか?というのがテーマだろう。

せっかくなので、11月の初旬に来られると、一年に一度のコムローイに参加できますよ!ということで、どうせ行くなら意味は分からないが、このおすすめの時期に行くことになった。

これが、何とも、開催日時がぴったりと決まっているわけではないらしく、2か月ほど前から、なんとなくこの日みたいだ、というような決まり方のようだったが、今回、打ち合わせの現地に長くお住まいの方に情報をもらって、ホテルを決めた。

この日は、交通規制も厳しく、ベストポジションの「アナンタラ・チェンマイ・リゾート」というホテルを予約したのだが、なんと、予約したら変更もキャンセルもできないらしく、11月3日に、このイベントが行われなくても、ほかに変更ができない。

おまけに、この日にめがけて世界中から、このお祭りを見に観光客が押し寄せるらしいから、とてつもなく混雑し、ホテルの予約は取れない。

ま、仕方がないから、このホテルをだいぶ前から予約を入れた。

というわけで、リバーサイドのホテルからのイベントの様子は、こんな感じ。


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これ、どのようなお祭りかというと、日本でいう精霊流しのような感じのものを川に流すのと合わせて、ランタンを空に飛ばす。

このランタンが

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こんな感じで、熱気球のようなランタンの底部に着火剤の巨大なものを取り付け、火をつけて飛ばす。

これをまずは一斉に飛ばし、そのあと、どんどん火をつけてみんなが飛ばす。

私も、こんなの初めての経験だから、妻と3個ほど飛ばした。

いやはや、大興奮。

大人になって、こんな火遊びが許されるとは。

しかし気になるのが、燃えたらどうしよう、とか、火が消えたら当然下降してくるわけだから、それらがごみとなって掃除は大変なのではないかとか、普通は考える所だが、さすが王国、そんなことは気にしない。

バンバン飛ばし、ぶつかりあって炎上し、ホテルの庭先に落ちてきても別に気にするでもなく、自然に消えるまで放置。

もちろん、あぶないのは消すようだが、まず日本では許可が取れないイベントだ。

IMG_3999

ディナーの会場では、こんな感じで美女が、炎をもって踊り、

IMG_4007

繰り返し、日本の花火と同じ勢いで花火が打つ上げられ、爆竹がならされる。

これが、夜中まで繰り返されるのである。

凄い!

だいたい、毎年、この時期に行われるようなので、一度、チャレンジしてみてはいかがか。

あ、そうそう。

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【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後、25歳で某不動産仲介業者に就職。その会社で営業部門でトップの業績を果たし、新入社員の時から広告に携わり、副店長を経て企画課課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、新規出店計画やリクルート活動をこなし、また地域戦略を実践し、地域文化活動なども主宰する。 その後、新規事業の賃貸管理業務とコンサルティングを併せた事業を開発し、企画課長と並行して同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の日本一と言われた事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。 1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。 北野たけし氏の番組「ここが変だよ日本人」に出演したことから、「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」など、テレビにも多数出演している。 2000年、CFネッツを軸としたグループ会社を立ち上げ「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版。あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に不動産投資の著書を日本で初めて出版したことから、全国的講演依頼が殺到し、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて受験して取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社16社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。 実業家だけでなく不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」「手打ちそば葉山商店」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。 現在、FMヨコハマとJ-COMテレビで「ここが知りたい不動産」、J-COMテレビ「大人の歩き方」にレギュラー出演し、その他、ニュース番組にも登場している。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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