CFネッツ代表[公式]「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼なども公開しています!

倉橋隆行の独り言

2017年04月15日

日本と世界の不動産投資の違い。

ファンディングの仕組みが違う。



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日本での不動産投資と言うのは、個人が自ら資金を準備し、借入金も自ら資金調達して事業を行うことが多い。

これが資産管理法人となっても、ほとんど同様のシステムで不動産投資を行う。

しかしこの投資の場合は、結局、個人の信用力や不動産の担保力を活用して行っている投資であり、事業的規模に限界が生じたり、また相続税と言う大きなハードルがあり、なかなか個人資産を大きくすることはできないような仕組みになっている。

当社で行っている「CF−1」と言うサービスもあるが、これは少人数私募債の募集によって、当社の会員の方々に提供しているサービスであるが、この場合も1口あたり100万円 から200万円位の規模で行っている。

海外では,大体個人の方でも1口1000万円から平均すると1億5,000万円位の投資を行って短期間でレバレッジをかけて利益を得る手法が普通である。

この場合、金融機関の借り入れはノンリコースローンを活用して行うものであって、例えば1億円の投資する人たちが20人集まって20億円を調達すると、100億円規模のファンドを立ち上げる。

それによって事業を拡大することになる。

すると当然だが、規模の理論で大きな投資もできるし、有利な投資もできるから、こじんまりとした投資と比べて、結果的に良い収益が得られることができる。

先日、お伝えした通り中国向けの不動産会社を立ち上げたが、彼らの資金投資と言うのは、やはり短期的な収益を投資をするという形になるのであるが、われわれはこの辺を日本的な投資の旨味を説明しながらファンディングを通じて事業規模を拡大していく。

つまりIRRで判断してもらえるような投資育成をしていきたいと考えている。

そうすることで、日本の不動産の安定的で安心な優良物件を供給することにより、我々もメリットがあり、投資家もメリットがあり、またその物件に入居する人たちにもメリットのあるような投資のスタンスができてくれば、面白いのではないかと考えている。

今回、当社のグループ会社が所有している物件を1部売却して、そこそこの資金ができたので、まずは当社がリーダーシップをとりながら投資育成を行っていきたいと考えている。

昔はそんな簡単にできるとは思っていなかったが、現在では、そう難しくなくこのハードルは超えられる。

すると、このハードの先には、もっと大きな世界が広がっており、海外の人たち、アジアを中心とする資産家の人たちのマーケットを、我々が組成しながら事業の成長に結びつけられるのではないかと考えている。


では。


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2017年04月14日

優秀な人と付き合うこと。

でないと、自分自身が優秀にはなれない。



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優秀な人材とは小さい会社では育てることができない。

優秀な人と言うのは、どういう人のことなのだろうか。

例えばわかりやすく言うと、仕事を頼んで、頼んだ以上の結果を出す人のことを優秀な人と言う。

人と言うのは、自画自賛で自分のことを優秀だと思ってる人がいるが、評価は自分ではなく、人がするものである。

よく講演などを行い、自慢話をしている人たちがいるが、その人たちが優秀な人材かどうかは、実際にやっている仕事をみないとわからないと言うことである。

私自身が起業して、いろいろ模索しながらやってきたわけだが、会社が小さい時と言うのは、なかなか優秀な人材は育たない。

よくABC分析と言う言葉を聞いたことがあると思うが、これは概ね、ほとんどのことに当てはめることができる。

例えば野球の某球団は資金力があり、日本全国、あるいは海外からも優秀な人材を入れているから、当然、優勝する確率は高いはずなのだが、結果的にそう簡単に優勝できると言うものではない。

それは、何故かと言うと、優秀な人材を集めたところで5%の超優秀な人、20パーセントの優秀な人材残りの75%はその他の人たちなのである。

例えば3人で会社行っていると、1人は優秀であるが、残念ながら2人は優秀でなくなる。

よくパートナーとして、2人で起業する人たちがいるが、この場合、残念ながら生き残る事はほとんどない。

なぜなら、お互いに足を引っ張り合う性格になってしまうので、顧客サービスに行き着くまでに会社自体が崩壊することになる。

これが10人の会社になると、1人が超優秀な人材で、2人が優秀な人たち、残り7人はどんなに優秀な人たちを集めても、その他の人になってしまうと言うふうになってしまう。

当社の場合も過去において、様々な事を行ってきたが、その中で言える事は、優秀と思える人たちは自ら仕事をし、優秀でない人たちは、人を非難するか、上司と言う立場で下の人間をつぶしていくことになる。

現在、当社を退職して当社と同じような仕事をしているひともいるけども、残念ながら 25%の人にはなりきれていなかった人たちである。

そう考えると、今後、様々な形で事業展開をしていく上で、現在は弁護士や公認会計士、税理士等の人たちと仕事をしているが、かなり仕事に対するステージが変わってきたような気がする。

最近も外国の企業と取引が始まり、様々な形で不動産投資、あるいは様々な事業の立ち上げを行っているが、これらはやはり企業としてのステージが重要であり、そもそもそのステージに上がれない企業と言うものが、結構いたりする。

日本の会社でもいえることだが、やはり5%が超優良企業であり、20%がそこそこ優良な起業であり、残り75%はそれ以外の企業である。

先日、帝国データバンクの人が来て、当社の会社評点が59点であることがわかった。

どうも最近、大手の会社からのオファーが多いと思っていたが、相手方はちゃんと調査を行っているのである。

銀行でもそうだが、なかなかメガバンクとの取引はできないものだが、当社はちゃんと取引ができている。

この評点が50点以下は落第点であり、残念ながら金利の高い金融機関との取引が中心となるから、事業のリスクも高いものとなる。

ちなみに、評点59点というのは、全企業の上位3%以内の企業である。

最近は、大手といっても評点が下がっているが、当社は徐々に上位に上っている。

不動産投資でもそうだが、やはり付き合う相手方は大切である。



では。


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2017年04月12日

台湾から帰国。

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どんどん、ビジネスエリアがひろがる。



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昨日、台湾から帰ってきた。

もともと講演が目的だったが、かなりの多くの方とビジネスの話になり、突然、世界のファンドを動かしている企業と提携することになった。

約3時間に及ぶミーティングでは、双方の意向がすり合わせができ、大変参考になった。

日本人と外国人の日本の不動産に対する見方が全く違い、また資金量もファンドのお金を使うため、あまり小さい不動産の場合だとメリットがなく最低15億円位のファンディングが多く、その上では100億円を超えるファンドでないとうまくニーズに合わないという現象がわかった。

よく考えると日本の場合は、こじんまりとした大家さんが個人的に物件を買って資産を増やしていくと言う手法、あるいは規模を拡大して法人化して資産運用会社を作って資産を増やすのであるが、これも概ねさほど大きな金額ではない。

彼らは一人当たり1億5,000万円から5億円くらいの 資産を投資して資金回収を3年以内に行い、レバレッジをかけて年間12%以上の利益を得る計画をする。

したがって長期的と言うよりも短期的な取引で利益を得ると言う事が多く、どちらかと言うと、現在は日本の東京都内の物件は買えない立場にいて、大阪や福岡などに投資をしている傾向がある。

我々は長期的な投資を目的として投資しているが、彼らは短期的な投資でむしろキャピタルゲイン狙いの事業と言える。

今回中国語で出版物を作り約200 冊を販売してきたが、ここには我々の手法を明確に書き出しており、これが受けられるかどうかはまだわからない。

ただ今回の講演を聞いた方の中には、投資を数値化して可視化をするというのは初めての体験のようで、キャピタルゲインだけでなくキャップレートと言う概念を今回は初めて植え付けてきた。

今回の台湾訪問を参考に、今後、中国大陸でどのような形で出版と講演等を行っていくかだが、中国の場合は融資の面でなかなか難しいと言う事と、現金の持ち出し制限があるので、結構、難しいが、台湾の場合、日本の金金融機関を買っている企業があるので、日本の不動産投資は意外にしやすいようだ。

この環境を使って、なるべく早く日本式の不動産投資法を台湾に進めていけば、結構、面白いことになるかもしれない。

さて、三崎に帰ると、本日、ネパールの偉い人たちが当社のホテルに泊まっていて、蔵で食事をしていると言うことなので、夫婦で立ち寄って若干のミーティングを行った。




これから日本の文化を勉強しながらネパールでホテル事業起こそうとしていて、すでにホテルの建築が始まっているらしい。

今後、日本に訪れて日本のサービス業を勉強したいと言う。

彼らはここでは言えないが、かなりのネットワークを持っていて、今度、我々もネパールに訪問することになった。

ビジネスの環境は既に日本国内のものだけでなく、不動産投資についても金融からみて国際社会に打って出ると言うのも面白いかもしれない。

海外から見た日本の文化とか日本の不動産投資の手法とかは、非常に興味深いものであって、我々、先進的な不動産の活用方法を、彼らに伝えながらグローバルスタンダードを確認してきたいと思う。


今日は、朝早くからゴルフのコンペ。

いやぁ、きつい!

では。


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2017年04月11日

不動産投資に、うまい話などない。

台湾で、話してきた。



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不動産投資にうまい話は無い。

よく勘違いされるのであるが、不動産投資で成功してる人たちは、何かうまい話があってそれに乗っかって利益を上げていると言う考えを持っている人たちがいて困ることがある。

そもそも、現在、不動産投資物件というのはキャップレートが下がっていて、なかなか利回りが高くて良い物件なんていうのはないのが現状である。

最近は少なくなってきたが、以前はすごく勘違いした人たちがやってきて、不動産投資物件で良いものを紹介しろと言ってきた。

当社では、すでに2万人近くの顧客がおり、その中で実際に投資を行っているのは2,000人程度。

また、すでに金融機関から融資を受けている人は3,000人程度いる。

その方々が現在首都圏のワンルームマンションを始めとする投資物件の紹介を待って頂いている状況である。

したがって、仕事の中にも様々な優先順位と言うものがあり、いきなりこられたとしても、まずは金融機関の融資の打診をしていただき、その結果が出た段階から、おおむね6ヶ月間の間に様々な物件情報の中から条件の良いものを紹介して買っていただく。

さらにその物件を当社で管理し、例えば入居者に問題があったり、賃貸借契約に問題があったりした場合でも、購入した顧客にそのリスクは負わさず、当社がリスクをとりながら優良物件に変えていく手続きを行っている。

当社のクライアントが買った物件が、例えば賃料の滞納が起きたり、契約違反があったりした場合であっても、当社の費用と負担で、全て解決するので入り口の段階でリスクが回避できることになる。

当社の場合は、多くのクライアントがあり、その中でもサラリーマンの方が初めて不動産投資を行おうと言う人が多く、第一段階で失敗しないようにサポートなども行っている。

そして多くの方々がそのようなサポートとともに、資産の拡大を行っていて、結果的に大きな投資物件に買い換えたり、法人化をしたりすることになる。

大きなクライアントのお世話もずっとしている最近では、古くから営業してる中小企業の本業があまりおもわしくなく、本業の他に不動産投資を行って収益構造作ろうと考える会社も少なくなく、そのような起業に対してもコンサルティングを行っている。

そのために当社には、弁護士や税理士、不動産鑑定士などがおり、不動産に関する全ての要望に応えられるような仕組みを作っている。

よく当社の批判する人たちは、そのようなものはアウトソーシングで賄えるものであり、外注で充分間に合うと言う人たちもいるのであるが、残念ながらそのような人たちは当社のような仕組みを作ったことがなくメリットの多くを知らないままデメリットについて語るだけなのである。

当社と、当社のクライアントには、事業を通じて、様々な意味で信頼関係が必要である。

日本でも、外国でも、信頼関係が築けない人たちと仕事を一緒にするつもりはない。

そこは、当社が貫くポリシーであるからだ。



では。


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2017年04月09日

最近、発見したことがある。

伊集院静って、あの太った人と違ったんだ。



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旅に出て、思いついたことがある。

よく講演などで地方に行くと、新幹線や飛行機に乗る機会があり、どこだったか、そこで伊集院静と言う人のエッセイを目にし、すっかりあの太ったタレントのものと思っていて、

「あーこの人、結構、まともな考え方してるんだぁなんて思っていたが、実は、最近になって、その人が伊集院光と言う人で、このエッセイの人は伊集院静と言う人であることが判明した。

そういえば最近、テレビに出ないと思っていて、きっと最近はタレントから小説家に代わる人もいるから、この人もエッセイストに職を変えているのかと思っていたが、そうでなくて全く別人だった。

先日テレビで伊集院静氏が出ていて、全く年齢も風貌も違い、あの「大人の流儀」と言う本を書いた人だと言うことを知った。

私もジェイコムのテレビで「大人の歩き方」と言う番組を持っているが、大人と言う定義が、あまり明確でないため、なんとなく自由にやっているのは大人と言う定義にしているのであって、私の場合は大人になっても子供の頃を忘れないような人生を推奨している。

この「大人の流儀」という本は読んだことないが、いろいろな流儀などを考えて生きていると、なんとなく堅苦しいような思いにとらわれるのではないかと思う。

ただ本が売れていると言う事は、凄い事であって、実際、私も専門書を多く書いているが、正直言って専門書と言うのはさほどの売り上げにはならず、印税も大した事は無い。

そう考えると、売れる小説家っていうのは、莫大な印税を得ることができ、それで十分生活が成り立つのであるから素晴らしいことである。

最近、不動産の業界でも、様々な著書を出す人たちがいるが、内容はどうなんだろうと考えることがある。

知識も経験もなく、どこかで聞いてきたような話を、ただ原稿に乗せて自費出版の出版社から本を出す人たちがあふれ、本と言う意味では、全く同じなのだが、紙にあまり役に立たない、意味のない原稿を羅列して販売する手法というのはいかがなものだろうか。

価値と言うのは、その書かれた原稿の中に存在しており、紙の分量と言う事では無い。

最近、本を紙に印刷するということがなくなってきたので、非常に多くの原稿が世の中に乱雑し、その中から正しいものや価値のあるものを見出す能力と言うものが必要になって来ることになる。

価値を見出すのは、読者がわであって、その読者が、その価値を見出せる能力がないといけないと思う。

昔、出版物と言うのは、著者が書いたものを出版社が校閲を行い、世の中に出していいものかどうかを判断してから出版するのが普通だったが、最近は、表紙も中身もセンセーショナルなものを取り上げ、裏側にある事実かどうかの確認をしないまま出版してしまうことになり、読者が翻弄されたまま、誰も責任を取らないと言うことが現象として起こっているのである。

情報が氾濫する中、読者からみれば、大変な時代になったものだと考えている。

そのうち、年を取ったら小説家でも目指そうと思う。

では。


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2017年04月08日

新会社、設立。

いよいよ、発表。



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昨日から、台湾に来ている。

本日、下記の通り、いよいよ台湾での講演する。


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さて、一応、そろそろ発表してよいということで、発表する。

いよいよ新しい会社がスタートするが、この会社は、中国本土や台湾などのアジアの人たちに対して不動産投資、あるいは住居やリゾートなどを斡旋する会社である。

会社名は「日居不動産」いう会社である。


今回は初めての試みであるため、当社の経営陣の1部を株主にし、代表者は、「周 帆」と言う中国では、かなり有名な人物が行うことになった。

周帆氏のウィキペディアはこちら


彼とはもう1年近くの付き合いになるが、事業を一緒にやろうと言うのは、ここ最近決まったことである。

当社が新浪(シナ)ジャパンとの業務提携を行い、新浪不動産のウェブサイトについて、運営等も協力しながら行ってきたところ、新浪不動産はウェブサイトの会社であって、宅地建物取引業の免許がなく、直接的な取引ができない。

ウェブサイトについては、様々な不動産会社が提携行って物件情報を載せてはいるが、中国本土に対して、直接的にアプローチできる手段は、やはり日本に不動産会社を持つことから始めることが賢明であることを提案し、今回の不動産会社の立ち上げに至ったのである。

中国に行ってわかったことであるが、日本と中国の不動産投資に対する考え方は全く違うものであり、日本は長期運用を目的として金融機関から低利で借り入れし、レバレッジを活用して不動産投資を行うが、中国の場合は短期借入金によって、大きな不動産を動かし、売り抜けて利益を得ると言うキャピタルゲイン狙い、つまり日本で言うと転売業者やゼネコンとかデベロッパーそのものに投資するようなものである。

さらに中国の金利は、8%以上であり、中国での借り入れを使って日本の不動産でレバレッジをかけて投資をするということは難しい。

また中国では、日本でキャップレートが3% 4%の都心部の不動産に投資すると言うよりも、むしろ中国銀行に定期預金をつけているだけで5%オーバーの金利を得られ、かつ中国の本土は金利に対する課税がないので、キャッシュフローベースで考えると、わざわざ日本に不動産投資を行う事情は全くないのである。

しかしながら、現在、起きているのは、中国の資産家は資産を保全すると言う動きが活発化している。

日本の不動産は、外国人にも自由に売買ができると言う、外国人から見たら大変なメリットであるが、日本においては大変なリスクと言える。

そこで、やはり我々のような不動産コンサルタントは、社会と照らし合わせて日本に投資するスキームを考えることが重要である。

実際に中国の人は、日本に投資として不動産を保有すると言う方法も考えられるが、資産の保全と言う考え方もあり、日本の不動産の安定性を考えると、やはり、将来の為替変動による資産の目減りと言うことを考慮すれば、日本の不動産は魅力だと言う。

さらに日本の富裕層の人たちと言うのは、お金もあるけども時間のない方が非常に多い。

しかし中国の富裕層の人たちは、すでに労働の対価を得ることなく資産運用で暮らしているため、その暮らしぶりを海外に移転すると言う考え方も実はあったりする。

現在中国の富裕層の人で、日本に美術館を作りたいと言うオファーをいただいており、その土地の紹介をしようと考えているが、残念ながら希望するような規模の土地を紹介できるに至っていない。

また、現在、日本全国でリゾート地は非常に安くなっていて、日本人は、価値を見出していないが、中国の人たちに紹介をすると非常に気にいっていたいいただけたりする。

さらに現在進行中なのは、三浦市に観光の誘致を行うと言う動きがあり、今年の夏にひょっとすると実行できるかもしれない状況になっている。

日本人は日本国内の観光について、作られた観光地を重んじるが、海外の人たちは、むしろ作られたリゾート地よりも歴史を積み重ねた自然なものをや、自国で体感できないものを体感できると言うものを望んでいたりするので、新たなビジネスチャンスとして、日本の不動産の活用方法の1つとして提案ができのではないかと考えている

この勢いで、オールアジアでのビジネスサイクルが出来上がれば面白いと思う。

どうぞ、お楽しみに。

では。

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CFネッツフェア2017
全ての不動産市場のニーズを捉え、実務に落とし込むスキルを養う!

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今年のフェアは会場ごとに、金融機関様・建材業者様・テナント業者様など、エリアごとにブースを配置しております。各ブースでは不動産資産の運用になくてはならない専門家が最新情報をご提供します。今年も不動産・不動産投資の祭典「CFネッツフェア」を是非お楽しみください。スタッフ一同、心よりお待ちしております。
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本セミナーの講師は、自身も10年超の不動産投資経験を持つアパマン大家でありながら、現場にて多くの不動産投資コンサルティングと資産取得提案の実績を持つ中元CPMとなります。
現場で徹底的に叩き上げられた氏の話だからこそ、決して教科書的ではない、より実践的な話が聞けるのではないでしょうか。そんな氏の「投資分析」というテーマにて絞って聞ける数少ない機会です。是非この機会にご参加下さい。

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2017年04月07日

今日から台湾へ。

新たな一歩を踏み出すことになった。



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今日から台湾へ行ってくる。


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先日もお伝えした通り、台湾で日本の不動産に対する紹介をするフェアのようなものがあり、突然、その席で講演をすることになった。

会社では資料の準備や講演の準備が進み、日本で行う場合であれば、充分、慣れた作業であるが、台湾となれば、すべての資料を翻訳する必要があり、この作業が、結構、大変である。

しかし、せっかく台湾まで行くのであるから、相手方にも当社のアピールを充分し、楽しんでいただく必要もあるし、我々としてみれば、ほぼ初めての経験であり、前回の中国での講演とは違って、相手は専門家だけでなくエンドユーザーも来るようなので、なかなかその照準を合わせるのは難しいことだ。

しかしながら、今月からは新しい海外向けの会社も設立され、その会社のメンバーも同席するので、今後の新たな事業展開の足がかりとなることは間違いがない。

したがって、今回の台湾出張は、初めての試みと言うこともあり、気合が入っている。

よく考えてみれば、台湾などは非常に日本に近い文化を持っているし、日本にも台湾企業が日本の金融機関を采配している現実があるから、台湾の方々は日本において、日本の金融機関から融資を受けることができたりする。

そう考えると、我々、日本国内において、日本全国に自社の支店や様々な加盟店展開を行っており、距離的にもそんなに大きく離れるものではないし、台湾の人たちも、日本には多く来日しているから、文化交流はこれからどんどん進むことになる。

ただ外国人を相手とする日本の企業においては、様々な形で文化が違うことになっていて、これを解消するのがなかなか難しいということのようだ。

今回の台湾出張において、その辺をすり合わせをし、将来に向けた事業展開を模索していきたいと思っている。

また帰れば、その辺の報告などもできるかもしれない。

どうぞ、お楽しみに。

では、行ってきます!


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CFネッツフェア2017
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2017年04月05日

音声入力でブログ更新!

知り合いから教えてもらって、音声入力でブログをかけることを知った。



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全く凄い時代が来たものだと思う。

このブログを今音声認識の入力システムで書いているが、考えたことをそのまま原稿にできることが素晴らしいと思う。

ただし誤認識が結構あるので、後で修正すると言う作業が必要であるが、書きながら修正するよりもその方が都合の良い事は原稿書いたことがある人だったらわかると思う。

手入力で行っている場合の誤入力は、気になって書こうと思ってる頭の中の速度よりも体のほうはおろそかになってしまうため、次に書こうとする文章考える前に原稿が止まってしまって先に進めなくなることがよくある。

この音声入力での書き方であれば、まだ頭にある事はそのまま書き起こされ、後で修正をすれば喋っているときの記憶に戻れるため、明らかにこの方が原稿書くには都合が良いと思う。

以前、音声認識のソフトウェアで原稿書こうと思ったことがあったが誤認識がひどすぎて、原稿がひどいことなったことがあり、そのソフトは捨ててしまった。

今回、iPhoneで入力をしているが、誤認識の状態が昔と比べるとすごく楽になっているので使いやすいことは間違いがない。

siriという設定をし、入力ボードのマイクのマークを押して話すだけで、どんどん原稿ができあがる。


このsiriを活用することによって、誤認識を比較的補正してくれることになっているので非常に便利だ。

これはかなりの画期的じゃないかなぁと思っている。

今後これらの技術によって文章をそのまま翻訳のソフトのツールを通して多言語との会話ができるようになると非常に便利になる。

言葉の速度も結構早くしゃべってもsiriが認識して適切な文章に変換してくれる。

まぁ、まだ出版レベルには対応できないかもしれないが第1校の前の粗原稿程度であれば、むしろ制作段階の下準備は十分できると。

このまま講演をしていて原稿ができていたら結構楽だよね。

ただ、ちょっとした時間で一度途切れるから、長時間で使えるようにはなっていないのだろう。

昔、講演内容を原稿起こしと言う作業してる人に依頼したことがあるが、大体1文字1円50銭はとられてしまうので、この音声入力は相当な価値だ。

いやはや世の中はかなり進化していて、かような作業については、機械に変わることになるんだろう。

多分無料のiPhoneでこんなサービスがあるのだから、お金を出すともっと凄いソフトがあるかもしれない。

ちょっと研究してみようと思う。

どなたか、先進的なソフトがあったら教えていただきたい。

いやはや、面白い時代だ。







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CFネッツフェア2017
全ての不動産市場のニーズを捉え、実務に落とし込むスキルを養う!

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2017年04月02日

どんどん広がる、地域格差。

その理由の解説。



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先週は地方の出張もありバタバタしていたが、当社で所有していた都心部の物件の一部を売却することになり、契約が終了した。

ことろで、今回の地下公示価格が発表され、東京都中央区の銀座4丁目にある山野楽器銀座本店が1平方メートルあたり4,010万円という過去最高の地下公示価格となったことが発表された。

これはあのバブル経済の絶頂期の銀座の地価を更新しており、今後、都心部の地価は、まだまだ高値で安定すると予想できる。

そもそも日本の人口がどんどん減る一方で、方や東京都内の商業施設などの地価が高騰していると言うのは、日本国内の景気とか、需要と供給のバランスとかでは判断できない事情がある。

私の講演などに来ている方は充分承知している内容であるが、再度、このブログで紹介したいと思う。

人口に影響される地価と言うのは、そもそも居住系の不動産価格である。

当然アパートやマンションの地価と言うのは、これに付随する価格となるものであるから、需要と供給のバランスが狂っても仕方がないことである。

この銀座や六本木、赤坂、あるいは八重洲など商業系不動産の価格は、居住系の地価で決まるものではない。

その建物の利用価値と言うものによって、価格が決定されるものである。

もっとわかりやすく言うと、例えばホテルの需要のある土地があったとすれば、そこにホテルを建ててどの位の収益が出るのかを試算して土地の仕入れ額を決定することになる。

すると、そのホテルの土地を仕入れた地価と言うものが、仮に隣に居住用のアパートやマンションがあったとしても、この土地については地価が高騰することになる。

同様にオフィスや他の商業施設が同じような形で取引がされれば、当たり前だがその近隣の地価は上昇することになる。

さらに、そのような地域に居住用として住んでいる人たちの固定資産税等は上昇することになり、住居として使用しているにしても保有コストは上昇することになるから、当然そのエリアの不動産も売却され、ホテルや商業施設に変わってしまうことになる。

そうすると、そこに今度は住む人ではなく勤める人たちが発生するため、そこに通勤をするエリアののアパートやマンションの稼働率が上昇し、賃料も上昇するから地価も上昇することになる。

これらによって適切なインフレが起きることによって日本の国土の価値は上がってくることになるのである。

しかしながら残念なことに、日本全国の不動産がそういう傾向にあるかということではない。

商業施設などが発展しないエリアだと、例えば地方のデパートが人口減少によって商売が成り立たなくなれば撤退せざるを得ないことになる。

スーパーマーケットや飲食店なども、同様で、人が減るとそこでの事業が成り立たなければ賃料は払えないから撤退することになる。

そうなると土地の活用方法がなかなか見出せないことになるから、地価は下落することになる。

では、固定資産税などは下がるかと言うと、地方行政は人口の減少によって税収が減るからそう簡単には固定資産税等の減額は行われない。

となると地方は保有コストが高くて利用価値が減るので、なかなか厳しい状況になるのである。

地域格差、まだまだ続き、多分、終わりはない。

資産の見直しは、一度、本格的に行うほうが良い。

最近、電話での個別相談も行っている。

個別相談のお申し込みは 0120-177-213 まで。

地方の物件の買い替えも、ぜひ、ご相談ください!


では。


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CFネッツフェア2017
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この『不動産勉強会』は、漠然とした不動産の悩みを相談できる窓口として、リラックスして専門家に気軽に相談できる機会として女性の方にご参加いただけたらと思い、企画いたしました。講師は5年連続トップ売上げを達成し、その後CFネッツ東京本社と名古屋支社の統括マネージャーとして活躍中。また、自身も不動産投資を実践し、アパート・マンションのオーナーでもある、CFネッツトップコンサルタントの中元と、不動産の実務のエキスパートとして、区分ワンルーム投資の最前線で活躍している若手コンサルタントの後田が参加させていただきます。
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2017年04月01日

本日、入社式。

毎年、新しい人材が入社してくる。



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本日、当社が所有する城ヶ島の遊ヶ埼リゾートで入社式を行う。

毎年、4月1日はこの形式で入社式を行っているが、今年は新卒者が5名、中途採用者が7名と、毎年、社員が増え続けている。

昨年からは、弁護士や税理士などの専門職も採用し、不動産コンサルティングについての社会的地位の向上に努め、従来の不動産業としての業務から、より専門性の高いサービスを提供しだしている。

当社のサービスでは、賃貸管理業や不動産仲介業の業務も行っているが、これらについて当社としては、顧客に対する資産の拡大を図り、クライアントの利益を優先させ、その利益の中から当社の利益をいただいているような事業展開を行っている。

昨年には、当社のクライアントで最大6億円以上の利益をあげた実績もある。

また多くの相続対策の仕事も手がけており、実質的な納税額が数千万単位で減額ができている事実と照らし合わせれば、我々不動産コンサルタントとしての社会的地位は高いものと考えている。

私個人の考え方では、この業界、この事業に対する利益は低く、結局のところ、優秀な社員が採用できないという構造が続いている。

クライアントに自社物を売ったり、中間省略で高値で販売する業者も多く、クライアントの利益より自社都合の利益を追求している会社のほうが給料が高かったり、歩合給方式で稼ぐ人も多い中、当社は一流の企業を目指して優秀な社員を雇用し、顧客利益を追求している部分は、多分、まれな会社だろう。

例えば、 弁護士の仕事はどうだろうか?

難関の司法試験を合格し、その後、司法修習をこなし、さらに実務を積むために非常に薄給で居候弁護士を行い、実際に仕事につけるまでの間、相当な期間を費やすことになる。

もちろん公認会計士や司法書士なども同じような立場の時期を過ごした上で、ようやく一人前になるのである。

しかしながら我々が属する不動産業界の場合、宅地建物取引士の資格も持たずに、高額な取引をして前述のような会社でそこそこの給料が取れてしまうから、意外に一人前の人材は育たない。

実はこの構造は不動産業界だけでなく、不動産に関わるクライアントにも問題があり、私の前職の会社では、賃貸の仲介業務を行っている者は、単純にアパート思っている大家さんの言いなりで、無償な仕事を強要されているような状態であった。

本来の姿として能力の高い人材は、相応な所得があって然りであるにもかかわらず、クライアント側が低料金で高いサービスを求めようとすることが多く、優秀であればあるほど仕事の量が増えて、賃金は上がらず、結果としてこの業界には優秀な人材は育つことがない。

私がこのCFネッツと言う不動産コンサルタント会社を起業したことには、その辺の事情をクリアさせ、優秀な人材を育てあげることにある。

この優秀な人材と言うのはなかなか難しいもので、自己能力の分析ができずに自分の能力を過信してしまう場合があったりするので、なかなか難しいものである。

当社においては、弁護士をはじめとする専門職が社内におけるまで社会的地位は向上している。

法的、税的サポートもでき、事業継承、相続対策まで一貫したサービスが提供できるようになった。

これは、CFネッツグループとしての成長の証であり、含めてクライアントのステータスに繋がってきている。

今後も、CFネッツのクライアントであることが誇りと思えるような会社に成長させたいと考えている。


本日、入社式なのに、企画からは来年度の新卒の会社説明会で、私の講演がほしいとの要望があり、現在、レジュメ作成中である。

では。



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【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後、25歳で某不動産仲介業者に就職。その会社で営業部門でトップの業績を果たし、新入社員の時から広告に携わり、副店長を経て企画課課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、新規出店計画やリクルート活動をこなし、また地域戦略を実践し、地域文化活動なども主宰する。 その後、新規事業の賃貸管理業務とコンサルティングを併せた事業を開発し、企画課長と並行して同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の日本一と言われた事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。 1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。 北野たけし氏の番組「ここが変だよ日本人」に出演したことから、「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」など、テレビにも多数出演している。 2000年、CFネッツを軸としたグループ会社を立ち上げ「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版。あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に不動産投資の著書を日本で初めて出版したことから、全国的講演依頼が殺到し、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて受験して取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社16社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。 実業家だけでなく不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」「手打ちそば葉山商店」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。 現在、FMヨコハマとJ-COMテレビで「ここが知りたい不動産」、J-COMテレビ「大人の歩き方」にレギュラー出演し、その他、ニュース番組にも登場している。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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