CFネッツ代表[公式]「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

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倉橋隆行の独り言

2018年11月16日

最近の金融機関の事情。

最近の不動産に対する融資の規制が厳しくなったことによって、
金融機関の貸出金額が減少している模様。


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「文字が小さくて、読めなーいっ!」ということで、ちょっと文字を大きくしてみました!

ある金融機関は、昨年の半分以下だと言うことを言っていたが、他の金融機関に聞いてみても、同じような感じで、金融機関全体の融資残高は減り続けてている。

また築年数に関する条件もかなり厳しい状況になっており、特にワンルームマンションなどは、新耐震構造の基準をクリアしていないと融資ができないというところも出てきている。

すると、せっかく立地条件が良く、修繕積み立て計画が行われている優良なマンションなどの価格が下がり、築年数を中心とした物件の選定に偏ってくる。

むしろ条件が悪くても、融資が受けやすい物件の方が人気が高い状況が続いている。

以前の融資基準が見直されたときに、マンションなどの築年数の規定によって、せっかく良い物件が売れなくなると言う現象が起きていた。

今回のスルガ銀行の問題が発覚してから、金融機関はかなり慎重な姿勢を示しているが、これらによって不動産の価格にも影響が出ている可能性は高い。

いつもセミナーでお話ししているように、不動産の価格というのは重要と供給以外に政策的要因が影響与えることが多く、しばらくの間、この金融機関の動きは不動産の価格に影響するだろう。

そういった意味では、チャンスであるともいえる。

かつて木造のアパートよりも、鉄筋コンクリートの物件の方が有利に融資が受けられた。

したがって条件が悪くて利回りが低くても、これらの物件が飛ぶように売れたことがあった。

しかし、ここのところそういった動きが少なくなってきている。

また多少条件が悪くても売れていたような立地条件のワンルームアパートは、かなり苦戦をしていて、従来は融資が受けるられると言う事で売れていたものが、単純にそうはいかなくなってきた。

従って、投資物件の選択能力さえあれば、良い物件は買える時期になってきている。

私自身、CF-1の仕入れについて助言を行っているが、結構、購入物件のシフトを行ってきた。

利回りは下がっても、将来、価値の保全ができるもの、また首都圏の首都圏のワンルームマンションにこだわらなくても、多少大きな物件も購入するようになってきた。

また10数年前から小口投資と言うものは、特定共同事業法が施行されてから行うことができず、今回、ちょうどよいので皆さんにお声がけして売却する方向にし、資産の組み換えを行うようにしている。

つまり、状況を見て方針を変えてゆく作業が必要だということである。

さらに、金融機関の動きでは・・・・・・・。

あっと、時間だ。

続きは、明日にでも。

では。

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最近、頻繁に起こっている不動産投資トラブルや運営会社の破綻。弊社代表の倉橋の著書「アッと驚く不動産投資」(住宅新報社)が発売された時には本書しか不動産投資に関する本はなかった。その後、不動産投資の誤った考えの本が続々と出版されたことから2009年に『不動産投資、成功の方程式』(朝日新書)を通じて不動産投資の基礎的な理論を広め、不動産投資の健全性と安全性を確保するための手法を明示し、不動産投資に関する誤りを起こさないよう警告をしてきた。ところが、昨今の不動産投資トラブルの頻発である。

シェアハウスを舞台とした詐欺的手法会社の破たんや、それに関連した会社の業績不振、金融機関の信用棄損など、本来の健全な経済が破壊されてしまっている。そもそも不動産投資が他の投資と比べてリスクが低いのに、なぜ失敗する人が多いのか。CFネッツが積み上げてきた不動産投資の文化を、誤った人たちによって毀損されている現状を考え、今回、弊社代表の倉橋が直接伝授する「不動産投資の基礎知識」セミナーを開催することになりました。この企画は、FMヨコハマ、テレビ神奈川、ジェイコムテレビで放送され、倉橋が出演している「ここが知りたい不動産」の番組リスナーからの強い要望で、再度、実現することになりました。

今回のセミナーでは、根本的な不動産投資が有利な理由や、不動産投資の基礎的な指標を再確認し、また最近の不動産投資事情や金融機関の動きなども盛り込んだものとなっており、相変わらず斬新な内容のセミナーとなっております。これから不動産投資を行おうと考えている方や、すでに行っている方まで非常に参考になり、また楽しいセミナーです。今回はCFネッツ鎌倉本店そばの鎌倉芸術館で行います。参加費は無料。入場者数に限りがありますので、ご希望の方は、ぜひ、お早めにお申し込みください。


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2018年11月15日

株価の乱高下。これは尋常ではない。

世界的な経済不安定時期に突入している。

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ここのところ、株価の変動は尋常では無い。

兼ねてから私がセミナーでお伝えしている通り、現在の株価と言うのは、本来の株式の持つ価値から算出されているものではなく、意図的に様々な情報によって、操作された1部の人たちが利益を上げるように出来上がっている。

それらは資本主義経済の中で、様々なお金がこれによって運用されることにより、世界中のお金がこの株式と言う仕組みを利用され、本来の世界経済の経済活動とは関係なく、お金の価値の交換レートを変え続けている。

現在、トランプ政権の向かう方向では、世界の経済が分断される方向にもことになるだろう。

そうなることで、各国の経済バランスや各国の通貨の価値と言うものが実体的な価値と相違する形で動き出すことになる。

日本の場合も当然、そんな形で本来の価値とは違う形で為替が動くことになる。

ご存知の通り為替は日本の株式市場に大きな影響与えるものであり、これに日本銀行が一緒になって介入するものだから、いつまでたっても正当な市場は構築されない。

それに伴って、日本の金融機関も左右されるわけだから、日本の経済も安定の方向に動く事はなかなか無い。

日本の国土の価格は、様々な要因によって価値が変わってくる。

これについても日本国内の問題だけでなく、世界の経済に左右された市場価格が形成されつつある。

わかりやすく言えば、日本の円が買われる理由と日本の株式が買われる理由、そして日本の不動産が買われる理由というのは、そもそもその価値と言うよりも、資産を保全すると言う意味で利用されることが多い。

すると世界経済の動きの中で1番安全性の高いのは1番安全性の高い国家の土地である。

ただ日本の場合は、原発事故の問題が日本の安全性を揺るがすことによって、価値を押し下げている。

実際に、未だこの原発の問題が世界中で大きく取り上げられて、観光にも大きな影響与えている。

2020年の東京オリンピック開催において、その安全性がアピールできるかできないかで、その先の将来が変わってくると私は見ている。

いずれにしても、今後世界の経済の中で、強烈なインフレが起きている中での日本の安定した物価と言うものと低金利は、世界中で類を見ない価値であることは間違いがない。

日本の不動産に関する価値基準がグローバルスタンダードになったときに、実は日本の不動産は、より価値が上がる可能性が高いのである。

来週、久しぶりに不動産投資の基礎的な知識の講演を鎌倉芸術館で行う。


今日の段階であと5人しか募集できないが、まだお申し込みいただいてない方は、急いでお申し込みをして頂ければ、不動産にまつわる世界の動きと、ファイナンシャルリテラシーをお伝えしようと考えている。

ぜひ、ご参加ください!



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2018年11月14日

地域活性化事業。三崎港ラーメン、変わりました!

一口に言うと簡単なようだが、なかなか難しいのが地域活性化。

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昨日、三崎港ラーメンで、ジェイコムTVの「大人の歩き方」の収録を行った。

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そして、三崎港ラーメンでは、午後からは、地域の方を集めて試食会を行ったようだ。

実はここ1ヵ月、三崎港ラーメンを閉めて、メニューに関するリニューアルを行っていたわけだが、それには様々な理由がある。

実は、かつてからこの下町の地域活性化の事業を手伝っていた社員が辞めてしまった。

しばらく、この三崎港ラーメンで店主を任せていたのだが、彼女ができたという理由で辞めていった。

ここに他の事業を行っているものを配置換えすれば、他の事業に大きな影響与えることになったので、やむなく三崎港ラーメンを閉めることにした。

結果的に、この地域再生において、様々な人を雇わなくてはならないが、この人員の確保がなかなか難しい。

以前も彼女ができたからといってやめていった社員がいた。

その退職する理由と言うのは、やはり彼女が都会から離れるのは嫌だと言う理由だ。

結局、結婚を考えるようになると、それぞれが様々な生活感を持って計画する中で、やはり地方は不利だ。

その理由と言うのは、子育ての問題から始まり、学校の問題、医療の問題、交通の問題、仕事の問題等を考慮し、総合的な判断で誰もが結論を出すことになる。

当社の場合は、人を採用するごとに社宅を用意し、生活もさほど困らないように配慮していたが、やはりまだまだ、当社だけで解決するには難しいものがあるのである。

当然、この街が気にいって、自宅をもう既に購入しているものもいるし、将来の計画に向けて、この地域でやっていこうと言うものも多くいるわけだが、現場の飲食店の経営と言うのは、様々な意味で難しい状況が社会的に作られている。

サービスを求める側は高度なサービスを求めるし、かといってサービスをするのは過酷な労働を強いられるだけでなく、労働時間の制限によって給料の分配が少なくなるから、今後、このままで夢を持って飲食店で働こうとする人は激減するのではないかと考えている。

当社の場合は、本業が飲食店では無いから何とかやっていけるかもしれないが、地域で考えるとそれを専門として事業を行うのはかなり難しいのではないか。

そんな中で、今回は中華街の新錦江(しんきんこう)とコラボして、本格的な中華料理を出せる仕組みを構築することにした。

三崎港ラーメンを、まず第一歩の店舗として始まったわけである。

サービスを提供する側はすでに人材とノウハウもあり、商品の品揃えも豊富だ。

そして中華街の本店と三崎港ラーメンでコラボすることによって、商品の製造コストを抑えることができる。

そして都会では、居住費が高いが、三崎港ラーメンの2階には2部屋あり、そこに職人が居住することによって、居住費が抑えられる。

今回のコラボ出店では、店舗の運営側も、サービスを受ける顧客側も、そして働く人たちも、かなり良いwin win winの関係が構築できたのではないかと考えている。

今後、両者にとってメリットが生ずるようになれば、不動産の投資とその運営する側と、そこで働く料理人の確保と食品の仕入れなどを考え、出店計画も加速度的に増やせることが予測できる。

昔、私自身が、過去、飲食店をやろうと考えたことがあり、比較的料理の腕前は低い方ではないと思うが、例えば三崎港蔵の福本料理長や、六本木の遊ヶ崎の三浦料理長等の腕前を見た途端に飲食店をやらなくてよかったと考えた。

なぜなら自分でやっていたら、この人たちに勝てるかと考えると、かなりの時間と修行が必要になる。

昨日、この三崎港ラーメンの職人たちの動きを見て、同じように当社のプロパーの社員でラーメン店舗を営業していると考えたときに、絶対に勝てないと思った。

今回のコラボは、当社としても非常に有意義なコラボレーションとなった。

明日15日に、この新生三崎港ラーメンがオープンする。


定着するまでに時間がかかるかもしれないが、現在、三崎港蔵や手打ちそば葉山商店を目的に、この街を訪れす人が増えたのと同様に、この三崎港ラーメンに来るために三崎に訪れると言う人が増えるのではないか。

また、三崎の下町の飲食店の多くは観光客向けの飲食店ではなく、様々な店が、様々な特徴を持って営業していることから、築地の場外にあった飲食店や、横浜中華街のように、その街に食事に行くと言う目的で多くの顧客を誘引する手段もあるのではないかと考えている


すると1年中海産物が豊富であり、1年中豊富に採れ続けられる野菜類は豊富なわけだから、ここはこのマグロの街にプラスした新しい魅力あるまちづくりに貢献できるのではないかと思っている。


ぜひ、期待して、お越しください!

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※ 三崎港ラーメンの詳細はこちら


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2018年11月13日

台風や豪雨の被害って、保険が適用されるの?

FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」での質問です!

・「おはようございます。7月に発生した豪雨、、また、いつ起こるかわからない災害被害、災害の被災者は、どの程度の保証が受けられるのですか?また、火災保険は有効なのでしょうか?こういったときのためにも、地震保険、火災保険には加入しておくべきでしょうか?」鶴見区 ユウコ
・「倉橋社長そして邦光さんおはようございます。木曜日、ご飯の片付けをしながら拝聴しています。7月の豪雨による災害のニュースをみるたび、被災されたみなさんを思うと胸が痛くなります。我が家は火災保険に加入しているのですが、天災の被害のときは保証しないと聞きましたが、これは本当なのですか?
そういった豪雨などによる災害のときは、どんな保険なら大丈夫なのですか?」
秦野市 RN さき 47歳主婦


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水災(水害)とは、台風や暴風雨、豪雨などによる洪水高潮土砂崩れによる災害の事を言います。

水災による被害は、建物だけでなく建物の中にある家財にもおよび、生命にも及ぶここがあります。

水災で建物や家財が損害を受けたときの保険が、火災保険です。
(地震保険ではありません)

火災保険の対象は、建物のみ、家財のみ、建物と家財の3つの中から選ぶ事が出来ます。

建物のみであれば、中にある家財は補償されません。

水災補償は特約で入らないといけません。

従って、単純に火災保険に入っているからと言って、保証されるものではありません。

保険料節約の為火災保険から外されるケースが非常に多いですが、実はとても重要な補償ですのでハザードマップなどを考慮し加入をお勧めします。

またマンションだから大丈夫ということでもありません。

最近の被害では2階でも被害を受ける可能性がありますし、上階でも飛散物の被害も考えられます。

ちなみに強風で屋根が破損し、雨漏りしたのであれば火災保険の風災補償の対象です。

事故が起こってから保険請求まで3年以上経った場合は、水災補償が受けられなくなりますので被害にあったら速やかに保険会社に連絡してください。

今回の西日本豪雨で被災された住民の方々への対応は、被害者生活再建支援法に基づく「生活再建支援制度」の適用となり義援金の支給となりますが、おおよその目安ですが基礎資金は全壊で100万円、大規模の半壊で50万円、半壊では無しです。

国が面倒を見るのは、あくまでも最低限度の生活は補償するに留まり、それ以上に関しては、個人で保険に入るのが、基本的な考えです。

火災保険に入らずに半壊などの場合は、なにも補償をされません。

今後の西日本豪雨の様な水害への対策をとるなら

_从卻欷韻鵬弾する(水災担保)…床上浸水or地盤面45cm超浸水or再調達価格の30%以上の損害で支払い。主契約の建物と同等金額を上限に補償する為、1000万円だったら1000万円を限度に支払われる。

火災保険を見直す…契約内容によっては、主契約と同等ではなく縮小払になっていて、十分に担保できていないケースもあり。

その他
・自動車が水によって流されたり、壊れたりした場合、マイカーは家財ではないので、車両保険に入る。
*地震が原因の津波による被害は対象外となります。

・自分が転んで怪我をした場合を考え傷害保険に入る。
・オーナーさんは、所有している物件が水災により住めない状態になってしまった場合を考え、家賃を補償する保険に入る。

弊社取り扱いの保険のお勧め(東京海上の良いところ)
・ただの実損額を払うだけでなく、それに付随してかかる諸々の費用を自動補償!
(残った土砂を片付ける費用、現場の写真を撮る費用など)これによる保険料上乗せは無し!これは東京海上だけです。
・24時間看護師(予約制だが医師も)に相談できるフリーダイヤルが付いてくる!
(病院の場所、体調不良の相談、がんのセカンドオピニオン等)これも東京海上だけ!

今後の首都圏直下型地震への備えを考えるなら
・家財の地震保険は、建物より支払われやすいので加入を!
→大阪地震の応援に行った東京海上の支払い実績を見ても、建物は31件中、有責が7件、家財は18件でした。
・超保険なら地震100%補償!(鎌倉鑑定で取扱可)

※質問にあった、地震保険は水害とは無関係です。

天災の被害の時は補償しない、というのは一般的な損害保険ではありませんが、共済等はプールしているお金で成り立っていますので、それが足りなくなる程の大震災では出ない場合があります。

通常任意保険会社は、海外等の再保険会社に再保険を委託しており、自社のプール金が無くならずとも、しっかりお支払できる様に対策はされています。

ぜひ、この機会に火災保険の内容を確認されてはいかがでしょうか?

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フィナンシャルリテラシーの欠如(4)
今年も無事に決算が終わりました!
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フィナンシャルリテラシーの欠如(3)
また、やってしまった!
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いよいよ、本日、教訓。
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結局、真の不動産コンサルタント会社は当社しかない。
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2018年11月25日(日)開催!
最近、頻繁に起こっている不動産投資トラブルや運営会社の破綻。弊社代表の倉橋の著書「アッと驚く不動産投資」(住宅新報社)が発売された時には本書しか不動産投資に関する本はなかった。その後、不動産投資の誤った考えの本が続々と出版されたことから2009年に『不動産投資、成功の方程式』(朝日新書)を通じて不動産投資の基礎的な理論を広め、不動産投資の健全性と安全性を確保するための手法を明示し、不動産投資に関する誤りを起こさないよう警告をしてきた。ところが、昨今の不動産投資トラブルの頻発である。

シェアハウスを舞台とした詐欺的手法会社の破たんや、それに関連した会社の業績不振、金融機関の信用棄損など、本来の健全な経済が破壊されてしまっている。そもそも不動産投資が他の投資と比べてリスクが低いのに、なぜ失敗する人が多いのか。CFネッツが積み上げてきた不動産投資の文化を、誤った人たちによって毀損されている現状を考え、今回、弊社代表の倉橋が直接伝授する「不動産投資の基礎知識」セミナーを開催することになりました。この企画は、FMヨコハマ、テレビ神奈川、ジェイコムテレビで放送され、倉橋が出演している「ここが知りたい不動産」の番組リスナーからの強い要望で、再度、実現することになりました。

今回のセミナーでは、根本的な不動産投資が有利な理由や、不動産投資の基礎的な指標を再確認し、また最近の不動産投資事情や金融機関の動きなども盛り込んだものとなっており、相変わらず斬新な内容のセミナーとなっております。これから不動産投資を行おうと考えている方や、すでに行っている方まで非常に参考になり、また楽しいセミナーです。今回はCFネッツ鎌倉本店そばの鎌倉芸術館で行います。参加費は無料。入場者数に限りがありますので、ご希望の方は、ぜひ、お早めにお申し込みください。


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2018mannshitu_yamauchi
既にアパートを建てられた方、これからアパートを建てたいと思っている方、今後どのようなアパートを建てたいとお考えですか?
「新築」が「中古」になった時に他物件にはない「付加価値のある物件」にすることで経年劣化に伴う様々なリスク回避が可能となります。その「付加価値」とは何か?CFネッツグループの総合力があるからこそできるアパート建築を、具体的にお話し致します。



2018point1
折角始めたアパート経営、これさえ分かっていれば入居率が上がったのに…。満室経営に近くアパート経営の本質をお教えします。選ばれるアパート建築のポイント、企画の立て方・現場の声を建物に反映するノウハウ等。現場で活躍する建築士だからこそ分かる、実務に精通した声をお届けします。アパート経営を考えている方・土地の有効活用を検討している方は、この機会に是非ご参加ください。



2018kaiketukouza
不動産投資の天敵ともいえる家賃滞納。とくに悪質な滞納者には、法的な制裁を加える必要が出てくることもあります。そこで本セミナーでは、裁判の訴えから判決後の進め方、建物の明け渡し請求、家賃保証会社の問題といった、素人では判断しずらい部分を、CFネッツ社内弁護士である「世戸」と、家賃滞納督促の部門責任者である片岡が詳しくご説明します。また、第二部ではアパートやマンションで発生するトラブル全般の対処法を、コールセンター部門の責任者である橋本と、賃貸管理部門の責任者上町がQ&A形式で皆様へご説明します。


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2018年11月12日

会員向け釣り大会、懇親会参加で思うこと。

一昨日、城ケ島沖でのカワハギ釣り大会、そして城ケ島の遊ヶ崎リゾートで懇親会が開かれた。


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一昨日、当社の会員向け釣り大会が実施された。

古くからのお客様ばかりで、ある方は15年以上の付き合いになっている。

最近のこの釣り大会は、大体がカワハギ釣りになっており、結構マニアックなものである。

私も以前は参加していたが、このところ仕事に追われ、一昨日は、夕方から始まる懇親会だけ参加することになった。

さき一昨日から、三崎に来て前泊しておられる方がいたので、この前の日も一緒に食事をすることになった。

したがって二日間続きで、いささか二日酔い気味だ。

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釣果は、いつもより少なかったが、十分、皆さんで楽しめる量が確保できた。

懇親会の際に、皆さんが簡単に自己紹介をして頂いたのだが、ありがたいことに、当社の付き合いをかなり大切にしていただいている様子が伺えた。

皆さんの多くは過去に私の著書を読んだり、私のラジオ番組「ここが知りたい不動産」のリスナーから、著書を読んでセミナーに参加して頂いたと言う方たちで、最初は、多少、当社のことを疑っていたと言う。

ただ何遍もセミナーに参加して頂くことで、話にブレがないと言うことで信用して頂き、信用して物件を買っていただいたという。

もちろん、現在も当社で管理をさせていただいている。

やはり当社のシステムの中にプロパティーマネージメント部門があることによって、信頼の度合いは高い。

投資物件を売る事は、それほど難しいことでは無い。

ただ、その投資物件を長期にわたって運用していく事は、なかなか簡単なことでは無い。

当社を真似て同じような事業を行っている会社は多くあるが、結果的に責任のある管理運営はできないのである。

例のかぼちゃの馬車に見るスマートデイズの営業手法では、明らかに信じられない高額な借り上げ賃料設定して販売した結果、運営が行き詰まって最終的には倒産した。

当然、オーナーも破綻している。

同じように、最近ではマスターリースを利用してアパートを販売していた会社が、軒並み当初の設定賃料保証できずに値下げ交渉を行っている。

つまり高額な借り上げ賃料設定することによって、通常では考えられないような価格の物件を販売し続けた結果、結果的には運用が成り立たないと言うことになっている。

先日もあるサブリース会社から当社へ管理の移管の依頼が来たら、残念ながら当社で管理できる物件は無かった。

結局、運用が成り立たないということになっている。

結局、お断りしたわけだが、それは単純に賃料が高いからお断りしたこと言うことではなく、当社の大事なクライアントと、そこで購入したクライアントでは、不動産投資に対する文化の違いを感じるからだ。

いつもセミナーで話している通り、不動産投資は不動産を買って人に貸す商売である。

商売である以上、投資計画が重要である。

その中でも我々が考えているのは、単純に今が良ければ良いと言う考え方はなく、購入するにあたって30年のローンを組むとすれば、30年間その物件が家賃を生み続ける物件ではなければならないと考えているからだ。

そのような物件を購入するにあたって、当たり前だが長期的な視野を持って人口の移動などを考慮し、物件購入を検討しなければならないから、そんなに簡単に世の中に出てくるものでもない。

当社が他社のように、販売するだけで将来の運用をしないと言うのであれば、多分売り上げは3倍以上稼げると思う。

しかしながら我々は、長きにわたりクライアントとともに運用をすることが目的であるため、社内的に厳しい審査基準を設けている。

多分、このように考える会社は殆どないだろうが、我々はその考え方を変える事は無い。

私がこの懇親会の最後にご挨拶した際に、当社の目的と言うのは1年2年の間で稼ぐ事は考えておらず、今後50年100年と継続できる会社を目指している、そのためには我々がクライアントから、あるいは社会から認められて「必要で不可欠」な会社である必要があると言うようなお話をさせていただいた。

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帰りがけにある方が私にお声掛けをいただいた。

「既にそうなっているのではないですか。」

ありがたい言葉だ。

また今年も、年末には、会員向けの忘年会の開催準備をしている。

今回は、セミナーだけではなくワインセミナーと親会を企画しており、ほぼ半日、楽しめるような企画を準備している。

だんだん会員の方も増え続け、当社と一緒に歩んできて、人生設計の中で成功した人たちが増えてきている。

私も不動産を通じて、その恩恵を受けてきている。

確かにお金も資産も増えてはいるが、目的はお金だけではない。

お金は貯めるのが目的ではなく、自分の人生の中で有益に活用するのが目的である。

会社経営も、ただ設ければよいという発想で経営していない。

自己実現をするために必要なのがお金であり、お金に対して、文化レベルが低いと間違った方向に進んでしまうことはよくあることだ。

そういった意味では、稼いだお金を日本の文化に役立つような使い方も大事だと考えている。


私自身、不動産のこと以外にも、多くの知識があるが、まだまだ人生を楽しめる要素、つまり素養が必要だと思っている。

今回は、食文化の素養。

大人の「お酒」に関するセミナーも開催する。

ぜひ、お早目にお申し込みください!

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2018年11月11日

賃貸物件、原状回復問題と転勤期間の貸方は?

FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」での質問です!

・「倉橋社長 邦光さんおはようございます。早速ですが質問です。アパートを借りて今度出るのですが、敷金は全額返してもらえるものでしょうか?返金には「ガイドライン」があると聞きました。このガイドラインはどういったものなのでしょうか?
全く知識不足で申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。」
世田谷区 マサヨシ 20歳(運送業)
・「倉橋さん 光邦さん おはようございます。 毎週お疲れ様です。一つ相談があります。
秋に東北に転勤する予定です。(妻子も一緒に行ってくれます)とは言え、2年前に家を購入したばかりで、ローンも残っているのでその間、誰かに賃貸で貸し出したいのですが、どうすればいいのでしょうか?ぜひ、アドバイスをお願いします!」
埼玉県 戸田市 39歳

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敷金の返金は、借主の原状回復義務による費用負担が必要な場合、これを差引いて返還されるものです。

そして、この原状回復義務については、マサヨシさんが言うとおり、ガイドラインが存在します。

私が27年前に書いた賃貸建物管理におけるトラブル予防と処理百科という業者向けのマニュアルを出す前には、入居者が出るたびに不動産会社が勝手なオーナーサービスの一環として、入居者に原状回復費用の全額を負担させていました。

関西では敷引きと言って、原状回復費用のとは関係ない多額な金額を敷金から差し引いて清算することが横行していました。

現在は、賃貸管理業者が公平な立場で管理しています。

原状回復費用の原則は、賃料は損料といって、住んでいる間の減価償却は含まれませんので、借主の負担は、借主の過失によって生じた補修部分などに限られます。

当社では、退去時に立ち会ったうえで、借主の過失部分と負担額を説明して取り決めております。

最近、新手の悪質な会社では、契約時に原状回復負担金などの名目で不当な金銭を要求する会社もあります。

注意してください。

次に、転勤期間だけ賃貸で貸す場合ですが、まず、その転勤期間がどれくらいなのかで貸さない方が良い場合があります。

先に述べたとおり、現状回復費用の殆どは貸主負担になります。

特に一戸建ての場合ですと貸主の負担額は大きいので賃料と見合わないということがあります。

また転勤期間だけ貸す場合、自分が帰ってきたときに速やかに相手方に退去をしてもらうためには、契約時に「定期借家契約」の必要があります。

定期借家契約を構成させる要件は「契約の更新がないこと」「これに準ずる契約書」「これらに誤解を生じさせない為に、事前に書面を交付して説明をすること」などがあげられます。

先日も不慣れな不動産屋さんで契約をしてしまって、もめた事件の相談にのったことがあります。

通常の賃貸借契約に「貸主は6ヶ月の猶予期間をもって本契約を解除できる」というような文言が入っていますが、これは相手方が応じなければ無効の特約です。

結局、訴訟で和解しましたが、それなりの費用が掛かりますので、賃貸で貸した賃料では到底追いつきません。

つまり転勤期間中だけ貸したい場合、定期借家と借地借家に詳しい業者に依頼することが重要です。

当社では、定期借家契約も行っています。

参考になると思いますので、ご興味のある方は、下記のユーチューブをご覧ください!




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2018年11月10日

そろそろ気づかないと。

忍び寄るインフレ経済。



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過去、技術の革新によってデフレ経済が構築されてきたと言う一面もある。

例えば、昔、原稿書く際には、原稿用紙に鉛筆で書いていた。

当然、書きながら修正をしているのであるが、前後の入れ替えをする際には結構な手間がかかった。

また、昔、運転免許を部下に取らせるために教材を作ることになり、その際に和文のタイプライターを買って作った。

この和文のタイプライターは、ワードの種類が少なく、足りない文字は文字盤を入れ替えて使ったもので、大変不便だった。

その後、ワードプロセッサが登場した際には、手間も時間も一気に省くことができた。

私が最初に本を出版した際には、何度も何度も出版社の方と版下と言われる原稿をもとに構成を繰り返して出版する。

当然そこには、その版下を作る業者が存在したし、その出来上がった版下をもとに印刷会社は印刷を行い納品する。

1冊の本を出すのに、最低でも2ヶ月近くかかったものだ。

最近ではワープロで書いた原稿をそのままデザイン会社が版下を作って、そのまま印刷ができるため、時間も手間も大きく省くことができる。

技術の革新と言うのは、確かに効率が一時的に良くなるが、それらが発展して普及されると、価値が低くなり利益は減ることになる。

つまり、出版物の販売価格が1500円で、1万部販売されると1500万円になり、生産コストが500万円をみんなでシェアした時代が、生産コストが下がった時は利益が出たと思うが、現在では、本にするまでもなく、原稿そのものを電子書籍化されて販売されるから、版下の会社や印刷会社は厳しい状況に陥ってしまっている。

私の場合は、大手の朝日新書で3冊出させていただき、その本が電子書籍化されて販売されているから多少の印税が入ってくるが、新書の増刷はない。

今後、製造業なども、さらに効率化が進み、技術が確信した時だけ利益が出るが、そのあとは価格が下がって利益が出ないという、いまだデフレスパイラルの渦中にいて出口が見当たらない。

つまり人が必要なくなって、効率が良くなる上に製造コストを下げたと思ったら、価格も下がってしまう負のスパイラル。

かつて日本経済は、このような形でデフレ経済の中でねじれた進化を遂げてしまった。

徐々に商売の中で価格が下がり続け、利益は上がらず、人件費を下げて対応せざるをえなくなり、結局のところ国民所得は下がり続けている。

一人当たりの所得が下がり、世帯収入は必要な分が確保できず、結局、夫婦とも働きで稼ぐことしかなく、なかなか子供が生まれないし、それらを考えると若者は結婚に対して躊躇する。

このような経済活動において、悪循環が繰り返される。

国民所得は下がり企業の利益が生まれない、かといって税収も上がらないから税負担や社会保障の負担金額がどんどん増え続ける。

つまり実体経済で賄い切れない負担分を借金でまかなおうとするから、うまくいくはずもなく、本来の日本経済を回復させるためには、当然だが、消費を増やして景気を回復させるしかない。

まだまだ景気が回復する明かりは見えてこない。

そんな中での消費税増税である。

そんな中でのトランプ外交である。

今後、確実に物価は上昇することになる。

すると、どんなことになるのか。


ヒントは、下記のセミナーで。

では。


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  フィナンシャルリテラシー、11月セミナーに。
  フィナンシャルリテラシーの欠如(4)
  今年も無事に決算が終わりました!
 歴史を塗り替える仕事。
 フィナンシャルリテラシーの欠如(3)
  また、やってしまった!
  フィナンシャルリテラシーの欠如。その2
  フィナンシャルリテラシーの欠如。
  新たなテナントリテンション。
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  いよいよ、本日、教訓。
  マンションと戸建住宅、どちらが資産価値が高いのか?
  結局、真の不動産コンサルタント会社は当社しかない。
  新相続税、改定の要件。
  道徳、倫理、法律。最後は法律に照らし合わせて判断する。
  不動産投資って、副業にあたるの?



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既にアパートを建てられた方、これからアパートを建てたいと思っている方、今後どのようなアパートを建てたいとお考えですか?
「新築」が「中古」になった時に他物件にはない「付加価値のある物件」にすることで経年劣化に伴う様々なリスク回避が可能となります。その「付加価値」とは何か?CFネッツグループの総合力があるからこそできるアパート建築を、具体的にお話し致します。



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折角始めたアパート経営、これさえ分かっていれば入居率が上がったのに…。満室経営に近くアパート経営の本質をお教えします。選ばれるアパート建築のポイント、企画の立て方・現場の声を建物に反映するノウハウ等。現場で活躍する建築士だからこそ分かる、実務に精通した声をお届けします。アパート経営を考えている方・土地の有効活用を検討している方は、この機会に是非ご参加ください。



2018kaiketukouza
不動産投資の天敵ともいえる家賃滞納。とくに悪質な滞納者には、法的な制裁を加える必要が出てくることもあります。そこで本セミナーでは、裁判の訴えから判決後の進め方、建物の明け渡し請求、家賃保証会社の問題といった、素人では判断しずらい部分を、CFネッツ社内弁護士である「世戸」と、家賃滞納督促の部門責任者である片岡が詳しくご説明します。また、第二部ではアパートやマンションで発生するトラブル全般の対処法を、コールセンター部門の責任者である橋本と、賃貸管理部門の責任者上町がQ&A形式で皆様へご説明します。


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2018年11月09日

やっぱり売るのをやめました!

人生、100年時代といわれている。



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先日、私の妻が持っている都内の一等地のワンルームマンションの入居者が退去したので、実際に売却したらいくらになるかという査定をした。

ずいぶん前に買ったマンションなのだが、当時は利回りが合わないと言うことで、誰も買わなかったこのマンションは1400万円だった。

ただ場所的に一等地だったので、某芸能人の方に紹介したのだが、残念ながらその方も買わなかった。

そこで私としてはせっかくの話なので、私の妻に買わせることにしたのである。


面積は30平方メートル位ある。

夫婦で住むにはホテルのセミスイートルーム位な感じで、将来、都内に滞在する事情ができたときは、ここを活用しようと思っ考えていた。

実際、近隣の相場を照らし合わせてみると、なんと3000万円近くで売れると言うことがわかった。

そこで投資を確定するために売却をしようと考えて、妻に相談したところけんもほろろに断られた。

そもそもこの物件を購入する際には、老後の年金がわりにしようと購入したものであり、返済年数も短くしてあるから、あと数年でローンを終わることになる。

賃料も今では12万円程度で貸せると言うことなので、妻としては当初の目的を変える事は望まないと言う。


よく考えると本物件を売却して譲渡税を払って余ったお金で、首都圏に近いワンルームマンションを2つ買えたとしても賃料収入はそれほど変わらない。

つまり購入する物件も、価格はかなり上がってしまっているから、首都圏のマンションを売却してそれなりの地方の物件を買ったり、郊外のものに買い換えたしない限りはあまりメリットがない。

しかし、それが正しい選択かどうかは別の話。

今後、明らかに世の中はインフレモードに突入する。

またさらに二極化が進むことによって、地域の世帯所得は大きく変わることになる。

今回のように少し大きめのワンルームマンションは賃料が上がったり、首都圏の人口の増加するエリア、あるいは 企業が誘致できるエリアでは賃料が上がる。

それに反して人口が減り、企業が撤退するエリアでは賃料は下がることになる。

人生100年時代と言われている中で、確かに70歳位まで働ける事は働けるかもしれないが、それでも残り30年の資金繰りをつける事はなかなか難しい。


現在の日本国内の人たちは、
デフレ経済に慣れてしまっているからインフレ懸念が気づかずにいる。


以前にもブログでお知らせしたかもしれないが、インフレタックスと言う言葉がある。

このインフレタックスとは、現在の国の年金支払い義務や借金を圧縮するために意図的にインフレを起こすのだが、これは国民にとって非常に厳しい現実を突きつけられることになる。

例えば現在の年金の支払い額が8万円とする。

向こう20年間で物価が倍になれば、その8万円は現在価格の4万円に等しい。

しかし国は約束通り8万円を支払うことになるから、債務不履行にはならない。

不動産投資の場合、やはりインフレと同時に賃料も上昇していくところを購入することが望ましい。

逆に賃料が下落する、あるいは人口減少で空室が増えるところは望ましくない。

また地価もインフレが生じた際に、上昇する所を購入する。

逆に地価の需要がなくなることにより、地価が下がるところには投資をしない。

これは、私のセミナーでも20年以上前に話していることであり、今もその考え方は変わらない。


ということで、やっぱり売るのはやめました。


では。


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なぜ日本人は豊かにならないのか不動産投資の基礎知識ファイナンシャルリテラシー教えます!

2018年11月25日(日)開催!
最近、頻繁に起こっている不動産投資トラブルや運営会社の破綻。弊社代表の倉橋の著書「アッと驚く不動産投資」(住宅新報社)が発売された時には本書しか不動産投資に関する本はなかった。その後、不動産投資の誤った考えの本が続々と出版されたことから2009年に『不動産投資、成功の方程式』(朝日新書)を通じて不動産投資の基礎的な理論を広め、不動産投資の健全性と安全性を確保するための手法を明示し、不動産投資に関する誤りを起こさないよう警告をしてきた。ところが、昨今の不動産投資トラブルの頻発である。

シェアハウスを舞台とした詐欺的手法会社の破たんや、それに関連した会社の業績不振、金融機関の信用棄損など、本来の健全な経済が破壊されてしまっている。そもそも不動産投資が他の投資と比べてリスクが低いのに、なぜ失敗する人が多いのか。CFネッツが積み上げてきた不動産投資の文化を、誤った人たちによって毀損されている現状を考え、今回、弊社代表の倉橋が直接伝授する「不動産投資の基礎知識」セミナーを開催することになりました。この企画は、FMヨコハマ、テレビ神奈川、ジェイコムテレビで放送され、倉橋が出演している「ここが知りたい不動産」の番組リスナーからの強い要望で、再度、実現することになりました。

今回のセミナーでは、根本的な不動産投資が有利な理由や、不動産投資の基礎的な指標を再確認し、また最近の不動産投資事情や金融機関の動きなども盛り込んだものとなっており、相変わらず斬新な内容のセミナーとなっております。これから不動産投資を行おうと考えている方や、すでに行っている方まで非常に参考になり、また楽しいセミナーです。今回はCFネッツ鎌倉本店そばの鎌倉芸術館で行います。参加費は無料。入場者数に限りがありますので、ご希望の方は、ぜひ、お早めにお申し込みください。


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2018年11月08日

地域活性化プロジェクト、視察終了!

昨日と本日、IREM-JAPAN西日本支部の方たちと。



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昨日、当社の鎌倉本店で2時間講義の上、三浦市三崎の地域活性化プロジェクトを視察してもらい、その後、城ケ島の遊ヶ崎リゾートで懇親会。

皆さん、かなり驚かれていて、現地で見てまわらないと分からないことばかりと喜んでいただいた。

そして、懇親会では「ミサキポートエールビール」「ナカイヴィンヤードのワイン」オリジナル純米酒「遊鯉」と飲んで、下町に繰り出し、二次会はカラオケと、久しぶりに大騒ぎをしてしまった。

あ、そうそう。

昨日は、ちょうどロケの舞台づくりで、結構、有名な映画監督と女優さんが三崎に来て撮影の準備をしていた。

当社の「三崎港蔵」と「葉山商店」は、なんと質屋とそばうどんの店に変わっていて、完成が楽しみだ。

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そして、本日はマストの修理中の翔鴎号を見学したのち、大桟橋のロイヤルウイングでランチ。

三浦半島とヨコハマを楽しんでいただけたのではないかと思う。

地域活性化とは、様々な角度で認知度を高めて集客することが大切なのだが、これはインバウンドだけではない。

実は三浦半島に訪れる人たちのほとんどは、国内の人たち。

群馬、埼玉、東京、そして神奈川の観光客は根強く、あわせて、このロケ現場が増えることで、ファンの人たちが巡礼をしてくれたりする。

やはりジャニーズ系の方が出演されると、3年くらいは観光客が増える。

かつて、「泣くな、はらちゃん」の撮影がされたときから、若い人たちが訪れてくれるようになり、やはりテレビドラマや映画の力は強いものだと感心している。

今回、「古民家の旅宿」には、超有名な方が宿泊された。

ちょうど、この視察を行っていた時に通りかかったら、その方を遠目で見ることができた。

では。


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2018年11月07日

金融期間の動き!

審査基準だけではない動きがある。



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先日、金融機関の動きを書いた。

金融機関の総量規制の動き。


しばらく金融庁の動きと日銀の動きによって、金融機関は様子見の状況であり、しかし基本的には不動産に関するローンの取り組みは行っている。

今回、以前に書いた内容のほかに、少し動きが出てきたことをお知らせする。

それは、投資の速度である。

以前は、属性の良い人だと、2億円くらいまではまとめて購入できていたが、今後は少し、投資速度を緩める必要があるようだ。

アパート一棟を購入して、すぐに次の一棟ものをかうとなると、2棟目は審査が厳しくなるだけでなく、否認されることもある。

従って、短期的な投資ではなく、長期的な計画が大切になってくる。

また、以前に書いた通り、仲介業者であっても、不正融資に関与した会社では融資が受けられないという状況になりえるのである。

不動産投資に対しては、売主だけでなく、仲介会社、管理会社が一体的に評価されることになり、信用情報機関の評点が低いと厳しい状況になる。

当社でも、取引のある某会社の物件について融資が断られたケースが出てきており、これらの動きは相当厳しく見られているようだ。

こうなると、その会社の物件は、どこにいっても融資がつかない。

だいぶ前だが、某会社の物件を買ってくれという話があり、良い物件だったので買うことになったのだが、結局、融資がつかなく不調に終わった。

さすがに2億円近い物件を現金で買うことはできず、あきらめたのだが、その会社は間もなく倒産してしまった。

今後、なんとなくそんな感じでなくなってゆく会社は増えるのだろう。

ちなみにテレビで騒がれた会社の物件も融資が出ないそうだ。

最近、久しく取引の無かった会社から物件の紹介が回ってきているのは、そのせいだろうか。

私の予想では、来年も大きな金利上昇は見込めないので、ある意味、大チャンスだ。

しばらく買っていない人、ローンの元金が減ってきて余力のある人、現金資産が多い人などはチャンスである。

では。


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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
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城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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