不動産投資
2017年06月29日
本日、FMヨコハマで三崎を取材。
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海南神社と葉山商店が紹介されます！
現在、私がコメンテーターを務めている「ここが知りたい不動産」という番組があり、毎週木曜日、朝８時１５分頃から放送されている。
そんな関係で、なるべく三崎の番組制作をお願いしており、今回は、海南神社の認知度を高めていこう！ということで、取材の協力をしてもらうことになった。
明日から７月７日まで「夏詣」（なつもうで）というのが行われ、あわせて例のお守り、そして「海南神社」が歌詞に盛り込まれた「時の魔法」というCD発売と、結構盛りだくさんの取材になる。
また、１４時１５分からは、手打ちそば「葉山商店」の取材。
築１４０年以上の古民家を改造した手打ちそば「葉山商店」。
ここではアルカリ天然温泉水「湯里湖」を使って毎日手打ちそばを打っているところが取材され、江戸時代の蕎麦屋のように、酒も飲め、ボトルキープもできるということが取材される予定。
三崎での地域活性化、最近、ちまたで聞かれる言葉ではタウンマネジメントとか言われているが、実際に現場で落とし込んで成功させることは難しい。
https://news.yahoo.co.jp/byline/nakamuratomohiko/20170620-00071722/
この記事でもあるような「コンサルタント」と呼ばれている人たちの目的はちがく、だいたい地方の行政が騙されてお金を巻き上げられてしまう背景には、無知と未経験がある。
実際、以前、かような人たちと行政での打ち合わせに付き合わされたことがあったが、ほとんどが実現不可能な話なので、質問や意見を言ったら、その後、私は参加者から外され、その事業は実行されたが、やはり私の言った通り失敗に終わった。
本来、やるべきことはあったのに、だ。
実業家と虚業家。
これは、どこまでいっても平行線であり、ほとんど虚業で生きている人たちは、実業で生きている人たちから指摘されることで事業が止まってしまうことを恐れてしまう。
なぜなら、その街を育てることなど目的ではなく、一定期間、成果がなくても評価されて「お金」を稼ぐのが目的であるからだ。
よく誤解されていることだが、私は行政からびた一文、もらっていない。
たまたま「三崎下町＆城ケ島活性化事業」というのに応募し、当社のグループ会社CFビルマネジメントで受注をしたのであるが、地域の心無い住民から「おまえら税金でやっているのだからうちにも協力しろ！」みたいなことを言われ憤慨し、当社は助成金の全額を放棄している。
したがって、この地域活性化事業は、当社の意思と資金、もちろん個人的な資金も投入して行っているのである。
今回の取材協力も、様々な形で協力を頂いているが、本来の地域活性化のノウハウの構築を目指している。
虚業の人たちは、話題性だけで商売を展開しているが、実業では継続性を追求する。
継続させるには、経済活動が不可欠なのである。
でひ、本日の放送をお聞きください！
では。
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2017年06月25日
げ、似てるじゃん。
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21日に、次女の長男が生まれ、昨日、面会が許されるようになったので行ってきた。
生まれたときに３７００グラムなので、かなり大きい。
普通の赤ちゃんだと、しばらくは皺だらけで小さいのだが、すでに普通の赤ちゃんぽくなっていた。
見た瞬間、あ、私に似てる！、と思ったが、口に出すと爺バカと思われるから言わなかったが・・・・
次女の彩夏が
「なんか、社長をあやしているようで嫌なんだけど」
ん〜、やはり同じ印象のようだ。
ちなみに、彩夏は南青山建築工房で働いているので、私のことを社長と呼ぶ。
3人目の孫で、11月には長男夫婦で4人目が生まれる。
一人だけ女の子で、あとは男の子。
少子高齢化といわれる中、こちらのほうでも社会貢献している。
ん〜、まだまだ仕事も、頑張らなくては。
今日は、これから遊ヶ崎グループとミッドフィルダーの合同社員旅行に行ってくる。
あいにくの天気だが、今日は浜名湖に移動し、明日は朝からゴルフ。
楽しんできます！
では。
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2017年06月24日
え、そうなの？
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ある方からの紹介で、物件購入の話があった。
買取希望ということもあり、私自身が都合をつけて、内装業者なども引き連れて現地へ。
かなり古い物件で、更に、かなり手直しが必要だ。
「これ、ほしい人がいるんだけど」
ん？
売主を前に、そんな話が。
実は、昨年入社した社員が、不動産投資に興味をもっていて、若いのにすでに５００万円の自己資金をもっているという。
「じゃあ、今から呼びなよ」
ということで、急きょ、本人を呼んで内見させた。
売主としては、ちょっと不安そうだったので
「万一、本人の融資承認が下りなかったら、私のほうで買いますから」
ということで、その物件を買うことになった。
ん〜、やるな。
私も、若い時に不動産投資をはじめたから違和感はないが、不動産投資をスタートするためにコツコツとお金を貯めていたらしい。
ただ、入社してから1年ちょっとだから、その辺がどうか。
仕方がないので、私から某金融機関の支店長に何とかしてやってくれ！と連絡をし、なんとなくうまくことが進む感じだ。
不動産というのは、ほんとうに縁を感じる。
買いたい物件が買えない場合があるし、思いもよらない物件を買うことになったりと、結構、その辺が面白い。
先日も、当社の所有物件の駐車場が足りなく、隣の空き地を買いに行ったが撃沈。
そして、その近くに売り物があったので見に行ったら、擁壁がやばい状況になっていて、買った後にリスクがあるからとあきらめ、車に戻るために振り向くと「売地」の看板が。
そのまま連絡をして、翌日に現地立ち合い、条件を煮詰めて契約決済。
3年くらい苦労していたのが、2週間で解決した。
ん〜、だから不動産はやめられない。
では。
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2017年06月19日
ありがたい、言葉。
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一昨日、神奈川新聞社の講演後、参加者がわざわざ挨拶に来てくれた。
とくにうれしかったのは
「俺さ、神奈川新聞、ずっととってるんだけど、今回参加が初めて」
そういうと、彼は神奈川新聞社の社員に
「ほんとはやめようと思ってたんだけど、継続するよ！」
ということをいった。
凄い間接的な言葉ではあるが、かなり評価してくれたようだ。
今回も、ほぼ満席で、神奈川新聞社主催のセミナーだったため、いつもと参加者の雰囲気は違い、とくに2022年問題を意識された農家の方々も多かった。
「いや、先生のようにはっきり言ってくれる人はいないよ」
とか、
「ほんとにわかりやすかった！」
という声をわざわざかけに来てくれて、終了後もアットホームな感じになった。
なかには、私のスライドで紹介した物件を知っている人がいて
「なんだ、この物件、先生の所がもっているんだ！」
なんていう声をかけられたが、実は、この人、この物件の近隣に住んでいる人。
「あの工事業者さんは、いまどき珍しく丁寧な人でしたよ」
と、工事中の印象までほめてくれて、今後、かようなセミナーには積極的に参加するし、相談にも乗ってもらいたい、ということだった。
今回のセミナーでは、忌憚ない話をさせてもらったし、問題点の提議もさせてもらった。
本件は、実は不動産業界や建設業界ではタブー視されるような内容ではあるが、私自身は、ネガティブに考えるより、むしろポジティブに取り組んだほうが良いと考えている。
その昔、賃貸管理業界での我々の行動を批判して、様々な妨害をした人たちがいたが、現在では、我々の意向に沿って、この業界が動いているし、当社の起業時には、「不動産コンサルタント」なんて商売にならないといって、理解しない人たちがいた。
しかし、我々が「不動産コンサルティング」を通じて培ってきた技術によって、様々な案件が処理できるようになったし、弁護士や税理士、不動産鑑定士なども参画するような時代になった。
これらは、すべて結果を信じて進んできた行動によって積み上がったものである。
今回の問題も、はっきりいって時間がない。
我々は、クライアントの為に様々なスキルを発揮して取り組むべき事案だと考えている。
2022年問題。
ほんとうにわかりにくい法令であるから、当事者も理解していない人が多い。
我々、プロというのは、このわかりにくいことをわかりやすく解説し、そして問題点は、その問題をクリアさせることが仕事である。
今日から、この連休を使って北海道に行ってくる。
久しぶりに、ちょっとしたバカンスを楽しみたいと考えている。
では。
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2017年06月18日
相続税、大丈夫？
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ここの所、三浦市に住んでいる為か、たまに相続に関する相談が持ち込まれる。
今の所、相続が発生する、あるいは相続が発生したが、相続税が払えないという人が１００％である。
中には、緊急的に相続発生前に借地権の底地をバーゲンセールして難を逃れた人もいるが、そもそも三浦市の路線価は高いし、時価額は低いし、流動性も低いから、普通の人は同様な目に合うに決まっている。
とくに三浦市の７５％の土地は、農業と漁業に供せられている土地だから、その部分の営農地は農地並み課税だから問題が明るみに出ないが、市街化区域内の農地や宅地では、相続が発生すると、かなり厳しい現実がつきつけられる。
さらに生産緑地を調べてみると、多分、宅地にしたところで厳しい価格しか評価されない広大な敷地が多大にあり、相続が発生して営農をしなくなると、破産する農家が増えるのではないかと懸念している。
ただでさえ、行政管理地の処分や運用がうまくいっていないにも関わらず、民間地についても供給されれば、地価は下がるばかりか、2022年問題が表面化した時には、人口吸収される側だから、需要が追い付くはずもない。
昨日、講演後、夫婦で三浦市長選挙の期日前投票に行ってきた。
本日は、三浦市長選挙で、多分、現職市長が当選すると思うが、ちょっとまじめに土地活用などを考えてゆかないと、行政存続の危機に陥る可能性があると懸念している。
では。
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2017年06月17日
2022年の優良宅地大量供給、どうするの？
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今回、神奈川新聞社主催のセミナーで、２０２２年問題の解説と対処法をお話しする。
この問題は、生産緑地所有者だけの問題ではなく、３大都市圏近郊の土地所有者や不動産投資家に影響をもたらす問題である。
実は、建設、不動産会社ではタブー視されている問題ではあるが、私自身は様々な対処法を考え、今後、当社のクライアントに対して提案するビジネスモデルを構築している。
本件のテーマで講演すると、多くの同業者が様子を見に来て、毎度、研究されているが、一応、パクるときには礼儀として一声かけるものだ。
以前、賃貸トラブル１１０番という著書に、賃貸トラブル処理フローチャートというのを書いたが、複数の法律事務所から使用許諾の連絡が来たが、もちろん無償で提供した。
ビジネスには、ビジネスのマナーというものがあるのだが、最近、かようなマナーを持たない人たちが多い。
今回の2022年問題についての研究は、鎌倉鑑定と一緒に研究し、すでに着手する案件も増えてきたし、当社所有の物件も、資産の組み替えを行う準備をしている。
もちろん、政府も対応を思案中だと聞いているが、現状の官僚の様々な問題で混乱している状況だと、すんなりと解決策を見出すことはできないだろうし、アイデアも、いかにも官僚的なものしか出ていない。
現在、民間で、この問題に前向きに取り組んでいるのは当社しかないのである。
1995年に、初めて賃貸管理マニュアルに取り組み、現状の賃貸管理システムに対するさきがけを行い、2000年には不動産のコンサルティングを日本で初めて開始し、現状、弁護士、税理士、不動産鑑定士を擁した日本でっ唯一無二の不動産コンサルタント会社として、今回は、この2022年問題に取り組んでいる。
今回も、一般聴講者に紛れて業者が聴講しに来るとは思うが、せめて礼儀として名刺の一つも置いてゆくべきだと思いますよ！
では。
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2022年の優良宅地大量供給、どうするの？
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この問題は、生産緑地所有者だけの問題ではなく、３大都市圏近郊の土地所有者や不動産投資家に影響をもたらす問題である。
実は、建設、不動産会社ではタブー視されている問題ではあるが、私自身は様々な対処法を考え、今後、当社のクライアントに対して提案するビジネスモデルを構築している。
本件のテーマで講演すると、多くの同業者が様子を見に来て、毎度、研究されているが、一応、パクるときには礼儀として一声かけるものだ。
以前、賃貸トラブル１１０番という著書に、賃貸トラブル処理フローチャートというのを書いたが、複数の法律事務所から使用許諾の連絡が来たが、もちろん無償で提供した。
ビジネスには、ビジネスのマナーというものがあるのだが、最近、かようなマナーを持たない人たちが多い。
今回の2022年問題についての研究は、鎌倉鑑定と一緒に研究し、すでに着手する案件も増えてきたし、当社所有の物件も、資産の組み替えを行う準備をしている。
もちろん、政府も対応を思案中だと聞いているが、現状の官僚の様々な問題で混乱している状況だと、すんなりと解決策を見出すことはできないだろうし、アイデアも、いかにも官僚的なものしか出ていない。
現在、民間で、この問題に前向きに取り組んでいるのは当社しかないのである。
1995年に、初めて賃貸管理マニュアルに取り組み、現状の賃貸管理システムに対するさきがけを行い、2000年には不動産のコンサルティングを日本で初めて開始し、現状、弁護士、税理士、不動産鑑定士を擁した日本でっ唯一無二の不動産コンサルタント会社として、今回は、この2022年問題に取り組んでいる。
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2017年06月15日
ラジオ＆テレビ＆新聞と。
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とりあえずFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」の収録後、ランドマーク内の喫茶店で個別相談。
そして、いま、テレビ神奈川の「ここが知りたい不動産」のテレビ収録の為に会議。
さらに６月１７日に神奈川新聞社主催の講演打ち合わせ。
この後にテレビ収録。
３時４５分から、またもや個別相談と会議が続く。
その合間に、原稿の作成と、このブログの更新をしているわけだが、本日、そこそこ順位が上がっていることからすると、やはり更新しないと、とか、忙しいのに思ってしまうのである。
脅迫観念とは、恐ろしいものである。
あ、そうそう。
下記のCDの「時の魔法」６月３０日の海南神社取材収録の際に発表する。
ぜひ、お楽しみに！
では。
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2017年06月13日
２０２２年問題。ちょっと、やばい！
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当然だが、やればやるほど研究が進み、疑問点の解消をすればするほど、かなり危険なことがわかってくる。
また、都市計画図を参考に検討しているのであるが、これは単純に農家だけの問題ではないことがわかる。
これは、日本全国的な問題だと考えている。
少子高齢化は進んでいて、人口が減り続ける中での優良宅地の大量供給が始まれば、さらに二極化が進むばかりか、脆弱な投資家は、さらに追いつめられることになる。
これらを回避するには、資産の見直しが急務であり、特に影響を受ける地主と呼ばれる農家系の資産家は、相続対策の手法も大きく変わることになる。
単純な相続対策などで躱せるほど、今後の相続対策は高度なテクニックを要し、簡単ではなくなる。
既に、当社のクライアントでは、大きなかじ取りを行う人が出てきており、この分野での専門性を高めておいたことが、結果としてよかったと考えている。
相続対策や事業継承、不動産投資の法人化など、実際にやったことがない人たちには、成果が出せない。
またもや、フォローの風が吹いてきた感じだ。
賃貸住宅だけに拘らない、不動産投資戦略も、ぜひとも、ご相談いただきたい。
きょうは、千葉までゴルフに向かっている。
では。
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2017年06月11日
民泊。なるほど！
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ということで、個別相談の方が帰った後、某旅館経営の方との打ち合わせ、そしてタイから民泊の専門業者が来日。
私自身、民泊ではいいイメージを持っていなかった。
月極倶楽部という会社で、ウイークリーマンション、マンスリーマンションの運営を行い、ここでは合法的な民泊運営も出来る為、某大手サイト２社の顧客を受け入れたことがある。
しかし、残念ながら、突然キャンセルなどで、逸失利益が生じ、半年余りでやめてしまった。
したがって、民泊の法的な整備が整っても、利益を上げることは難しいと考えていた。
したがって、あまり乗り気のなかった打ち合わせだったが話を聞いて
目の鱗が取れた感じだった。
やり方さえ変えれば、ビジネスチャンスは大いにある。
よく考えれば、月極倶楽部もそうだが、ウイークリーマンスリーマンションなどもどこでやってもうまくいくというものではない。
ちゃんと顧客の希望するエリアを分析し、それにあった物件の供給をしなくてはうまくいくはずもない。
民泊業者が最近、多く撤退している理由はわかっている。
しかし、少数ながら成功している業者などの話を聞く機会はない。
なぜなら、ニッチな業界で、そんなノウハウを公開するはずがないのである。
たまたま当社の社員の古くからの友人だったので、いろいろ教えてもらうことができた。
ただ、これは検証が必要なので、当社のどこかのグループ会社で事業を着手する。
成功したら、このニッチな世界も、制覇したいと思っている。
では。
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