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不動産投資

2017年08月04日

融資は信用の積み重ね。

賢いローンの組み立て方!






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不動産投資をする場合、購入する物件も大事だが、低金利で融資を受けることも重要。

よく融資の件について聞かれることがあるが、実は地道な積み重ねが信用につながることになる。

私自身、25歳の時に不動産業に転じ、その年に住宅用のマンションを買った。

転職して6ヶ月の時だったが、融資担当者が私の仕事ぶりを見て融資を付けてくれた。

もちろん父親が公務員だったことも影響があったが、銀行員は地道な態度を好む。

その後、アパートローンを借りた時には、住宅のようにうまくはいかなかったが、住宅をもっていたことと、毎月賃料のつもりで住宅ローンの返済口座に定額を入金していたことでアパートローンの審査が通った。

その後も、賃料の入金口座に手を付けずに、たまったお金で投資をしていたから、ある日突然、3億円近い物件を買う時にも、サラリーマン時代にローンが付いたのである。

当初、住宅ローンは4.7%で、アパートローンも5.4%くらいだったが、変動金利で組んでいたため、金利がどんどん低下していったのに5年間は返済額は変わらなかったから元金が急激に減り、6年目には3%くらいで見直され、返済額は月額60万円くらい減ることになった。

もうこうなると、当時の都市銀行、地方銀行はどんどん融資をしてくれるようになったし、金利も低く設定してくれたのである。

私の場合、老後資金の為の不動産投資であり、60歳で全額返済できる仕組みを構築できたのであるが、今度は相続税を計算すると、このままではまずいと、不動産資産管理法人を作ることになり、現在も法人で投資を行っている。

金融機関の見方は、結果でしか判断しない。

個人であれば、確定申告の内容であるし、法人であれば決算書で評価される。

また、昨日もお伝えしたが、物件を管理する会社や取り扱う会社も重要である。

当社のように地道にコツコツと積み上げてきた会社というのは、実は評価が高いのである。

当社の管理を離れた途端、追加の投資ができなくなる人は、その移転先の管理会社の評価が駄目な場合か、取り扱う会社が駄目な場合である。

また、業界の中で金融機関がマークした会社の物件だと取引ができないこともある。

買主の問題ではなく、売主の問題でもなく、その取扱業者の問題ということもある。

不動産業者というのは、どうも派手に思われがちであるが、実は地道な会社のほうが、内容はよく、顧客にもメリットがあるようになっているのである。

不動産コンサルも、地道にコツコツと信用を積み重ねることが大事なのだ。

今日は、富山のダイワハウスで講演。

日帰りの旅だ。


では。



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2017年08月01日

拘り。

豊かな人生観は、拘りから!






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最近、あまりテレビなどを見る時間が少なくなったが、先日、けちな番組をやっていた。

よく考えると、最近のテレビ番組は、あまりお金をかけられないのか、昔のように華やかさがなくなってきたような気がする。

歌番組も、なんだか、そこいらへんのカラオケボックスにいるような子供たちが歌っていたり、番組のトーク番組も節操のない世間話を延々と引っ張る。

番組制作に対する拘りが失われたような気がする。

拘り=無駄。

べつに食事は拘らないで、ハンバーガーでも食べていればおなかはたまるし、時間も短縮できる。

べつに旅行など行かずに、家でゲームでもしていれば時間はつぶせる。

などなど。

なんとなく、拘りのない人生はつまらないものと考えるのは、世代の違いなのだろうか。

先日も、若者が「免許取ったばかりだから、車は買えない」という話を聞いた。

ん?免許取ったんだったら、車買ったほうがいいのに、というと

最近、若者の初心者の保険が異常に高いらしく、いくら安い中古車でも保険が高すぎて買えないという。

なるほど。

私の時代は、まず単車の免許を取ったら単車を買い、車の免許をとったら車が買えた。

当時も、保険代とか維持費だとか考えると大変だったが、今のように高くは感じなかった。

親からは、車を買うのはいいが、保険だけは入っておけときつく言われていたから、かならず保険には入っていた。

そして、どんどん夢がそがれてゆく、今の若者の環境はいかがなものか。

なんとなく日本の経済は、うまく回っていないことは、かような若者のほうが敏感のようだが、もっと夢の持てる社会の構造を作り上げるには、利益の上げられる社会の構造を作らないといけない。

そして、お金がまわる社会構造を作り上げないといけないのに、政治も行政も、一向に改善に向ける策はなく、残念なことに、避難ばかりで責任のない正義を振りかざすだけだ。

以前にも書いたが、サラリーマンに一定の経費を認めてあげればお金は回る。

ふるさと納税などのように、他の地域の納税を景品で釣るようなことを繰り返しても、収税コストが上がっているだけで、社会全体にはマイナスだ。

例えば、車で通勤する人には、車の減価償却やガソリン代などが経費で落とせるとすれば、車も売れるだろうし、第一、パソコンなどは、普通、個人で使うほうが少ないのだから経費で認められるようにすればいい。

文房具なども、そうだ。

そうすれば、所得税は多少下がるかもしれないが、消費税は格段に収税できるのである。

家族と食事するときなども、一定の経費を認めてあげたり、地方の公務員の給料の支払い分の一部を、地元の地域振興券にして地元にお金を落とさせるなどすれば、お金は回る。

ん〜、少し、頭をひねるひと、いないのか。

なんか、嫌な感じだ。



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2017年07月31日

都心のワンルーム投資に朗報。

住んでいるところに拘らず、融資ができるかもしれません!






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かつては、都心部のワンルームマンション投資の場合、居住地によって融資が受けられない場合のほうが多かったと思う。

せっかく都心のワンルームマンションを買いたいけど、居住地が地方であるが為、融資がつかない。

そんなことが現実的に多く、都心のワンルームマンション投資ができないでいる人は当社でも、結構、いたりする。

また、現在、融資を受けるにあたっても、年収制限があり、基本的に500万円以上の人しか買えなかった。

しかし、今回、当社が販売し、当社が管理することを前提であれば、そのハードルを300万円まで下げてくれるという。

かといって、金利も、さほど高くない。

ただし、3000万円までが一区切りとなるので、だいたい3つくらいが買える計算だ。

これは、当社の実績が裏付けとなる融資であり、過去の焦げ付きが一件もないことで、個人的信用力をカバーするというものである。

ただし本件のプログラムは、過去に当社の管理解約をした人は参加できない。

また、新規で申込するにも、現在所有する物件の管理会社の評価が低い場合も対象にならない。

従って、当然、現在、管理を頂いているプラチナ会員の方も参加できるし、ゴールド会員の人も参加できる。

ただ、すでに投資されている方より、最初の一歩の人のほうが有利のもよう。

また、住宅ローンなども取り組める。

現在、すでに当社の担当者が決まっている方は、ぜひ、担当者に利用したい旨をお伝えておいて頂きたい。

だいたい8月の後半くらいからスタートする予定だが、基本条件は整っているが、まだ細部を詰めていない。

少々お待ちを。



では。



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2017年07月30日

やっと、第一校、終わった!

著者として、一番楽しい仕事だ!






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図1

だいたい、表紙はこんな感じになる。

今回は、生産緑地の問題だけでなく、この2022年問題がもたらす総合的な問題点と対策を書かせて頂いた。

著者の部分は、私だけでなく、監修者の鎌倉鑑定の不動産鑑定士、林さんと、銀座タックスコンサルティングの保立税理士も連なる予定。

なんとなく、毎年、一冊ずつくらいのペースで書かせてもらっているが、執筆のときは、ただ黙々と原稿を書き続け、だいたい1,2から1.5倍くらいの原稿を書いて、最終的にテーマが絞られたところで加筆、削除する。

したがって、だいたい仕上げるのに、10日間分の時間がかかる。

今回、プラチナ出版が立ち上がり、急遽、この原稿を書くことになったのだが、仕事も多忙な時期だったので、この10日分の時間をつくるのが大変だった。

そして入稿すると、出版社側の作業となり、同時並行で構成作業とデザイン関係が動き出すわけだが、これらのスケジュールはおおむね決まってしまうから、そちらに合わせて仕事を進めるのだが、これまた講演や不動産の買取案件、建築プランニングなどで多忙。

これらの仕事は、全部、締め切りのある仕事に変わる。

自分ではコントロールできない、出版社、クライアント、主催者などにスケジュールを合わせることになる。

いやはや、とりあえず出版に関して、一息ついたところ。

もう、7月も終わるところ。





・・・・・・?




はぁ?

またもやスケジュール表に多くの締め切りのある仕事が。


今日は、昼頃に江ノ島東浜海水浴場Jcomの特設会場での生出演がある。

ん〜、これはスポットの仕事だが、J−COM、TVK、FMヨコハマと、レギュラーの番組をもっているが、これも締め切りのある仕事だ。

今日は、江の島方面、混むんじゃないかな。

多分、12時半頃の生出演になると思いますので、J−COMテレビが見れる方はみてください!



では。



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2017年07月29日

投稿した内容って、消えるの?

先日、本ブログに投稿したものが、全部消えてる!






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「リンクが、切れてます!」

フェイスブックとの連動で、上記の指摘を頂き、調べてみると、なんと、その日の投稿が削除されている。

本ブログの性格上、当社の企画社員は編集に参加できるようになっているのだが、だれも消していないという。

ん〜、なんら問題のない投稿だったから、ライブドアとかに消されるはずもない。

誰か、原因をご存じだろうか。

本ブログの投稿は、だいたい朝一で行っているから、私自身が酔っぱらって誤作動をしているわけではない。

なんか、不思議だ。

いまさら書き直す時間もないから、ご勘弁を。

さて、ここの所、講演のレジュメ作成と生産緑地のラストスパート。

本当は、月極倶楽部吾妻橋で隅田川の花火を観賞する予定だったが、締め切りのある仕事が詰まっていて、予定外の仕事が飛び込んできたため、本日は不参加とした。

やばい!仕事がどんどん詰まってきている。

とりあえず、今日は、校正作業と一緒に、同時並行的に仕事をこなしている。

というわけで、今日はこの辺で。


では。



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2017年07月27日

約束、守らないと。

先日、事情があって助けてあげた人相手に訴訟を!






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知人からの紹介で、お金を貸した。

所が、しばらく返済がないまま、いろいろな言い訳を言うだけで、返済しない。

仕方がないので、裁判所で支払い督促の手続きを取って、家財を差し押さえることになった。

ん〜、ちょっとめんどくさいが、仕方がない。

結局、分割して支払うということで、少しずつ回収しているが、なんだか、善意で貸したほうが悪く言われるもの、ちょっとどうかと思っている。

また、辞めた社員も、約束が守れないので、同様に裁判所で決着をつけた。

最後は、法律で判断されるのに、なんだか気持ちの悪い思いをする。

最近では、賃料の滞納者も少しだけ増えているのであるが、様々な事情があって話し合いができる人たちは、お互いに話し合いで解決できるのであるが、開き直る輩はいけない。

こちらは仕事で行っており、弁護士も在籍する会社であるわけで、法的手続きは淡々と進む。

特に、無知な債務者の場合、強制執行されるまで謝ることをしない。

ん〜、人助けのつもりで助けてあげてるつもりが、なんだか、当社のことを誹謗中傷している連中がいるらしい。

ビジネスで、約束を守らない人たちは信用を失うに決まっているのに、約束を守らないことを、守らない人たちが勝手な言い分で、こちら側を非難しているのはいかがなものか。

道徳、倫理、法律。

道徳や倫理というものの理屈のわからない人は、最終的に法的な手続きで判断するしかない。

残念な結果だ。

仕事柄、多くに人たちから頼まれて様々な仕事をしている。

もちろん仕事を通じて助けてあげたり、個人的にもいろいろ尽力して助けられるものは助けてきた。

そして、多くの人から感謝されて生きてきたつもりだが、一部の人たちには資金を援助したり、急場の延命措置を手伝ったりしてあげて現在があるのに、それを忘れてしまう人は多い。

ほんと、世の中には、救ってあげても感謝すらしない人種がいることに驚く次第だ。




では。



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2017年07月26日

三崎城ケ島夏祭り参加ツアー!

プラチナ&ゴールド会員限定ツアー開催!






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今年も、またまた8月15日「三崎城ケ島夏祭り」ツアーを行う。

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大型バスで行く・サマーツアー2017〜 東京・横浜発・[日帰・40名限定企画]
選べる2つの出発地点「東京 or 横浜」から送迎付き!

今年もさらに内容充実、パワーアップした三崎・城ヶ島夏まつりはお楽しみが満載。
他では味わえない特別なCFネッツサマーツアーにぜひご参加下さい!

・昨年動員500名超えを記録した大人気イベント三浦プロレスを観戦!

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・日本最大級の60フィートヨット「翔鴎号」クルーズ!

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・遊ヶ崎グループで使えるお楽しみチケット&ドリンク券を配布!
・天然温泉水湯里湖を使用した特製手打蕎麦と、地元の新鮮魚を使用した蕎麦御膳を堪能!

そして、今年は
・矢口壹琅&矢口早苗によるCD「時の魔法&大人の恋の遊ヶ崎」発売記念ライブ!

・そして最後のお楽しみは城ヶ島遊ヶ崎リゾートで見る花火鑑賞!

参加者特典
★ 蕎麦御膳の昼食
★ 当日使用できる遊ヶ崎グループお楽しみチケット(2,000円分)
★ アルコール含むドリンクチケット2枚
★ 三浦プロレス特等席での観戦
★ ステージイベント(三浦プロレスオールスターズバンド&矢口壹琅・矢口早苗)
★ 遊ヶ崎リゾートでの矢口壹琅&矢口早苗によるCD発売記念ライブ
  ※簡単な軽食が用意されます。

すべて含まれて、大人8000円、子供4000円で参加できます!

定員になり次第締め切りとなりますので、お早目にお申し込みください!

では。



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2017年07月23日

お金は、人を良くも悪くもする。

お金に綺麗か汚いかで、人生は大きく変わる!






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最近、相続関係の相談に乗ることが多い。

「お金の問題ではない」

という人がいるが、ほとんどはお金や財産の分け方に不満があるわけだから、やはりお金の問題なのである。

「では、揉めたくなくて、お金の問題ではないなら、放棄すれば解決しますよ!」

などというと、それはそれで納得がいかない。

やっぱり、そうはいってもお金の問題ですよね、ということで、さまざまな提案をするのだが、我々は常識的な手続きと思っていることでも、一般の人は知らないことが多く、細かい手続きを説明しながら準備を進めることになる。

また、世の中には、約束のお金を支払わない人もいて、そんな小銭で人生を踏みはずすことになるよと忠告しても、支払わない人もいたりする。

先日も、元社員に対し、訴訟手続きで、結局、法律的な債権が認められ、相手方はしぶしぶ支払ってきたが、残念ながら、今後、一生、付き合うことはないと思うと残念だ。

お金は、経済活動に重要なものだが、1円は1円ということではなく、1縁(ひとつの縁)と考えると、1円の為に1縁を捨てる人は、1円も得ることはできなくなる。

嘘つきは、泥棒の始まり、という言葉もある。

盗みをすることで経済活動を行う人もいたりするが、確かに泥棒は仕入れがないから儲かるに決まっているが、犯罪行為は長く続かないし、社会的制裁を受けることになる。

これは、物的なものだけでなく、ビジネスモデルなども同様であることをしらず、盗みを続ける人たちもいる。

結局、どこかの段階で息詰まるものなのだが、やはり精神構造が違うから、恥を知らない。

なかなか、この仕事をしていると、常識では考えられない人たちが登場するわけだが、最近では、かような人たちと縁を切ることによって、多少、楽な生き方ができてきている。

ん〜、若いころは、かような人たちにも寛容だったが、かえって、歳を重ねると、それがあだになることも多いことがわかってきた気がする。

人助けをすると、普通は喜ばれるものと思うが、その人たちに裏切られたりもする。

だからといって、人助けをしないということではないが、そもそもお金に汚い人たちが困ったからと言って、助けると、しっぺ返しを味わうことになる。

お金に対する物事の考え方は、人それぞれだが、少なくとも、お金に汚い人生は送りたくないなと、日々、努力するしかない。

だいたい、馬鹿な人は、お金に汚い。

本日、富山で講演する。

朝から雨が降り続いているが、来場予定の人は、ぜひ、お気をつけていらしていただきたい。

本日は、私、山内、そしてちょっとした秘密兵器が登場する。

その秘密兵器には、昨日、朝日不動産の石橋社長が設けてくれた懇親会で懇親を深め、今度、当社の会員のみのセミナーを行うことの了承を得た。

ぜひ、お楽しみに。



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2017年07月22日

富山で講演!

現在、東海道線で移動中!






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本日、CFネッツ富山コンサルティングデスクの朝日不動産で、個別相談。

明日は、私と山内副社長が講演を行う。

講演では、最近の不動産事情を国際情勢も踏まえてお話しさせて頂くことになっている。

お近くの方は、ぜひ、朝日不動産にお問い合わせください。

また、8月4日には、大和ハウスの講演も富山で行うことになっていて、こちらでは法人向けの不動産活用術をお話しすることになっている。

ん〜、どうせなら、続けてくれればいいのに。

早起きは、3文の得というが、あまり早起きが得意でないので、得な神経がわからない。

ま、今日も一日、頑張っていきたい。


あ、ところで、本ブログ、更新しなかったら、凄い順位が下落している。


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2017年07月20日

海上で、トラブル。

翔鴎号、大ピンチ!






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昨日、昼間に様々な仕事を片付け、夕方から翔鴎(かもめとぶ)号で湘南の花火大会を見に行くことに。

三崎港蔵で、オードブルをつくってもらい、山田酒店で飲み物を用意し、準備万端。

ところが、船長から電話。

「エンジントラブルで、城ケ島沖止まっています」

「げ、大丈夫?」

「とりあえず、引っ張ってくれる人が見つかりましたので、引っ張っていきますので少々お待ちを」

ということで、待っていると、だいぶ小さい船で翔鴎号が三崎港へ。

停泊したところへ、初めて見るエンジニアがトラブル箇所を確認、即、エンジンはかかったが、どうも様子がおかしいとのこと。

既に35年以上たっているエンジン、もうだめかと思いきや、なん4つある燃料タンクのメインに燃料が行っていない。

原因が分かったので、タンクローリーを呼んで緊急給油。

ようやくエンジンがかかり、出航!

この間、約2時間。


すでに打ち上げ開始時刻。


で、

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逗子沖で、こんな感じ。

ま、仕方ない。

というか、これからチャーターが続いている中、いまわかってよかったし、地元の業者さんの連携で、短時間での救出劇は感動的だった。

また、夜のクルージングは最高で、さらにオイル交換してDONANOという添加剤を入れたことで、エンジン音はかなり調子が良い。

来年には、ちょっと長期休暇をいれて、小笠原諸島までいってみようかと考えている。

そんな夢を見ながら、地元のキャビンで飲み会。

船長も合流し、またしても




飲みすぎ。

今日は、これからラジオの収録だが、大丈夫か。



では。



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【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後、25歳で某不動産仲介業者に就職。その会社で営業部門でトップの業績を果たし、新入社員の時から広告に携わり、副店長を経て企画課課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、新規出店計画やリクルート活動をこなし、また地域戦略を実践し、地域文化活動なども主宰する。 その後、新規事業の賃貸管理業務とコンサルティングを併せた事業を開発し、企画課長と並行して同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の日本一と言われた事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。 1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。 北野たけし氏の番組「ここが変だよ日本人」に出演したことから、「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」など、テレビにも多数出演している。 2000年、CFネッツを軸としたグループ会社を立ち上げ「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版。あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に不動産投資の著書を日本で初めて出版したことから、全国的講演依頼が殺到し、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて受験して取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社16社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。 実業家だけでなく不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」「手打ちそば葉山商店」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。 現在、FMヨコハマとJ-COMテレビで「ここが知りたい不動産」、J-COMテレビ「大人の歩き方」にレギュラー出演し、その他、ニュース番組にも登場している。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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