CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や出演番組なども公開しています!

不動産投資

2019年11月07日

築年数の古いマンションは利回りが高いのって、どういうこと?

本日、FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」での質問です!
放送でお約束通り、わかりやすく図表を掲載しました!


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質問です!戸塚区 まさしさん 36歳

Q)  社長のyoutube!早速拝見しました!分かりやすいトーク!CFネッツさんの社員の皆さんがうらやましいです。 ところで、ネットで見ていると、利回りの高い物件は、築年数が古い物が多いようなのですが、もし、築年数の古い家やマンションを購入する場合、どんな問題が考えられますか?また、この先、古い物件って大丈夫でしょうか?

そして、藤沢市 田中さん 40歳 自営業

Q)  倉橋社長、自己資金はいくら位あればマンション投資を始めることって出来ますか?最近の広告にあるように、ゼロからでもできるものなのでしょうか?10年後50歳になるので、今から投資をしたいと思っています。我が家は分譲マンションで、2LDKに妻と娘と三人暮らしです。



ユーチューブの朝礼動画は、これからもアップしてゆきますので、社員でなくても見られます。ぜひ、CFネッツチャンネルとCFネッツセミナーチャンネルを登録してください。

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まず築年数が古い方が利回りが高いという話ですが、まず、どうして高いのかと言う事です。
まず1つは、昭和56年に改正された建築基準法により、新耐震構造の前と後での価格差が違ってきています。もちろん新耐震構造の方が安心だと言う理由で、この改正された後に建築された物件、つまり昭和58年あたりの物件と前の物件では、若干価格が変わってきます。
また、現在の融資条件においては、築年数の新しいものの方が有利だということがいえます。
したがって究極的には新築のマンションの方が融資について有利に借り入れることがあるわけですが、ここでやはり落とし穴があるわけです。
それは賃料と比較したキャップレートと言う中古流通の相場観があります。
よく自己資金なしで新築のアパートが買えるとか言う話がありますが、問題はその物件が5年後10年後にキャップレートで引き直したときにいくらで売れるのかということを検討しなければなりません。
私のセミナーでもよく話をするのですが、不動産投資の場合、売却の金額を計算しないと投資分析はできません。

キャップレートとは

キャップレート
Rがキャップレートであり
キャップレート3
同じ賃料でも、キャップレートの低いもののほうが価値は高いわけです。
キャップレート2

また、

IRR
IRR2


と言うように不動産投資の場合は、最初の購入利回りでは判断できません。

基本的な投資指標と言うもので計算できる仕組みになっています。
にもかかわらず様々な業者が、この築年数の優位性をもって物件を売るため、未だ不動産投資で失敗する人は数多くいるわけです。
この投資指標を学ぶには、ぜひ、私の著書「不動産投資成功の方程式」を読んでください。
細かく書いてありますが、先ほど説明したグラフや資料は、そのうちCFネッツセミナーチャンネルにアップしておきますので、そちらでご覧ください。
また、最近ではサブリースと称して賃料をごまかして新築を売るケースもあり、注意が必要です。多分、みなさんも知っている通り「かぼちゃの馬車」事件でもそうですが、絶対に貸せない金額を提示して借り上げ、新築のシェアハウスを売っていた事件です。
これも金融機関を巻き込んで生じた事件で、いまだに後遺症が残っています。
藤沢市Tさんにも同じ答えになりますが、自己資金ゼロと言う広告に惑わされず、適正な賃料を基に事業計画を立てることをお勧めします。
またTさんの質問ですが、ワンルームマンションの投資位なら150万円から200万円もあればできます。
お陰様で最近では「お金の健康診断」という個別相談も始めたことで、ワンルームマンションの需要が増えて来ています。不動産投資と言っても、我々が提案する中古のワンルームマンションなどは、結構、手軽に始められますので、ぜひ、個別相談にいらしてください。
ところで、この手の質問が増え続けており、電話でもご質問を受けるようにしました。
電話番号は 0120-177-213 と同じですので、一度、ご連絡いただければ、コンサルタントから連絡させるようにします。

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〈プラチナ・ゴールド会員限定イベント〉

おかげさまで20周年!今年は全国3か所で開催。お客さまとコンサルタントが忌憚なくお話ができるよう、例年とは異なる大忘年会を企画いたしました。CFネッツグループ代表の倉橋が門外不出、会員様だけに向けた「特別セミナー」を講演。また、より多くのお客様とお話ができるよう、今年はなんと大阪・名古屋でも開催が決定!スペシャルセミナー終了後は、お楽しみの大忘年会を開催。一緒にお食事を楽しみながら、ゆっくりお話いただけます。消費税増税や将来の年金不安など、今年も様々なことがありました。CFネッツでは皆様が安心して不動産投資ができるように、正しい不動産文化の発信と、Customer Focus:お客様の希望するサービスを提供しつづける事をモットーに、誠実に、そして真剣に取り組んで行きたいと考えております。年末のお忙しい時期ではありますが、皆様のご参加を心よりお待ちしています。

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2019年10月27日

不動産とお金の話、本日講演。

ようやくレジュメが完成した!


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無料だということで、侮るなかれ。

今回も、様々な角度で調査した内容を話す予定だ。

お陰様で、満席。

ここ7年ほど前から伝え続けてきたことが、具現化しそうな感じだ。

世の中の金融がおかしくなりかけていたころ、日銀や政府の動きを見て、これは危ないと思いだした。

よく言われる、日本はアメリカのいいなりだ!というのは、なぜかという答えを話す人はいない。

たしかに「いいなり」なのは間違いがないが、「いいなり」にならざるを得ない理由がある。

これは国際金融資本の動きに他ならない。

つねにお金が足りない米国、その付けを回される日本。

10年ほど前から「ハイパワード・インフレ」という言葉を使い出したが、これは私が考えた造語だが、現在、「スタグフレーション」と近い意味を持つ。

インフレーションの要因は、景気拡大によって物価が上がる状況を言うが、現在の日本のように景気は後退しているのに物価が上昇し、所得が下がっている状況は、ハイパワードマネーの過剰供給にあるのである。

欧米諸国では、賃金が上昇し、物価が上昇しているのに、なんで日本はその動きにならないのか。

その理由を解明するのは、そんなに難しいことではないが、そう簡単に気が付かない。

そもそも日本人は、フィナンシャルリテラシーを身につけていない。

これは、仕組まれた教育制度にあるのである。

これらは、理解したところで、世の中は変わらないが、理解したうえで対処することは必要だ。

本日は、そんな話も盛り込んで、毎度ながら楽しく学べる講演にしたいと考えている。

では。

 


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2019年07月22日

三崎下町城ケ島活性化事業、新たなステージに。


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平成23年度に三浦市から「第2期 三崎下町城ケ島活性化事業」というのを認定してもらい、事業を開始したわけだが、その際、地域の商店主からとても容認できない意見を言われ、助成金の受領を放棄した。

結局、助成金をもらわずに8年間事業を行ってきたわけだが、そろそろ第2のステージに入る。

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当時、リニューアルした美術館も、かなり傷んできているうえ、すでに美術館と観光案内所の役割を終えて、あらたな事業展開に移行しようと考えている。

お陰様で、三崎下町城ケ島地区では、様々な展開を繰り広げ、すでに20か所以上の不動産を買い進んできており、これらも事業としての生業も形付いてきたから、さらに拡大戦略に入るには良い時期である。

現在、三浦市のトライアルステイの事業もお手伝いさせて頂いているが、具体的な移住者は、このトライアルステイ事業からのきっかけだけではなく、その他の要因で移住してきている人のほうがはるかに多い。

ちょうど過渡期の曲がり角のような感じであるが、三浦市で消費する人の多くは、実は富裕層の人や多額の年金を受給している人たちである。

一昨日、実は当社で売却した古い蔵造りの建物を見事にリニューアルした開所パーティがあり、たまたま三崎港蔵で食事をしていた所、知人から呼ばれ、オーナーが挨拶をしたいと言ってきた。

まさか手ぶらで行くわけにもいかず、山田屋から世界一美味しいと思っている「シンジケート」というウイスキーを片手に訪問すると、いやはや音楽イベントが行われていて、建物の中には巨大な特注のワインセーラーが設置されていた。

このオーナーもヨットが趣味で、やたらと話が弾み、すっかりワインを飲みすぎてしまったのだが、この方も某有名企業のオーナーだ。

最近、三崎港蔵の顧客も増えてきていて、さらに釣ってきた魚を持ち込む「マイ魚プラン」で来る人も、多くはそれなりの所得層の人たちである。

実は、三浦三崎は、首都圏からたったの60キロ圏内であり、他の地方都市とは再生の条件が違う。

図2

水産会社などの多くは、都内に鮮魚を配送し、知名度はある街である。

来年には、東京オリンピックが開催され、外国人観光客も多く発生することも予測されるし、城ヶ島遊ヶ崎リゾートでは、OYOとの提携により、様々な準備が進められている。

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私が移ってきてから10年以上が過ぎ、機が熟してきた感がある。

ここで一気に、拡大戦略に入りたいと考えている。

ということで、一昨日、昨日と、投資レポートを作成していた。

ん〜、結構、行ける感じだ。

やはり計画は策定しないと実行できない。

なかなか良いアイデアが出てきた!

詳細については、その内に。

やばい、次は長野のレポートだ。

では。


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入居者ニーズの調査目的は、首都圏の賃貸住宅契約者の設備や仕様、住まいに対する認識を明らかにし、今後の賃貸住宅の商品企画の参考を目的としています。2019年度版の入居者ニーズを詳しく読み解くことで賃貸市場における優位性が確保でき激化する賃貸市場を勝ち抜くことが出来ると思います。今回のセミナーはこの入居者ニーズを詳しく説明すると共に、2019年における打つべき次の一手をお教え致します。




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相続トラブル回避の対策は相続税だけではありません。相続される遺産の内容が重要になります。遺産分割のトラブルになる76%が、遺産総額5,000万円以下のケースです。そして、その中の大半が親族が残した実家のみを所有する場合です。事例からも、多くの相続トラブルは不動産の相続で起こっていることがわかります。本セミナーでは、私がこれまで仲介業務に携わった事例をご紹介し、トラブルを未然に防ぐためにはどんな手段があったかをお伝えいたします。

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一般的な不動産管理は管理に伴う業務の遂行が主の目的とされるのに対し プロパティマネジメントの最大の目的は「利益の最大化」を図る事となります。 利益の最大化に対しては様々な手法や運用を伴うためプロパティマネージャー、又はマネジメント会社の「理念」「運用方法」により対象不動産から得られるが収益が変化します。このセミナーではCFネッツが行う、プロパティマネジメントの基本的な考え方や日々行われる業務を 現役のプロパティマネージャーが一般的な管理又は他社と比較し説明をいたします。 このセミナーの受講によりプロパティマネジメントの重要性や本来取るべき管理手法が理解する事が出来、投資対象物件に対する「収益最大化」に必要な「次なる一手」が見つかると思います。

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2019年06月02日

アジア金本位制度の復活?世界経済混乱の時期に突入か?

5月30日 ロイターの記事
 マレーシアのマハティール首相は30日、日本経済新聞社主催の国際交流会議「アジアの未来」で講演し、金価格に連動する東アジアの共通通貨構想を発表した。共通通貨は貿易取引の決済に利用し、国内取引には使用しないとしている。

※ 抜粋記事はこちら

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これは、非常に危険な状況であることは、先日のCFネッツフェアでお話しした通り。

あまりに危険すぎて、日本の報道各社は記事にしていない。

あまり細かいことは、ここでは書けないが、全世界の国が一日に算出する商品やサービスの総額は836億円といわれている。

それに対して外国為替取引額は、1日で1兆8800億ドル。

デリバティブ取引を合わせると、3兆1000億ドル。

実体経済はマネー経済のわずか2.7%にすぎない。

つまり実体経済の約37倍にあたる。

これらの取引に対して、裏付けを金にするとなると、所有する金を担保に発行できるマネーの総量が決まってくるから、デリバティブ取引の額は大幅に減少することになり、世界の金融資本家は大打撃を受けることになる。

このマハテール首相は、かつてジョージソロスがアジア通貨を大量に売ったことに対して痛烈な批判をしており、かようなデリバティブで稼ぐために弱小国の経済を悪化させる行為に対して対抗策は、実体経済に連動した基軸を金にすることだと考えている。

マレーシアの金保有量は38.8トン、アメリカは世界一で8133トンだから比較にならないように見えるが、実態的にはアメリカに現物はないとされている。

実は中国は〇万トンを保有しているといわれており、1997年に起きたアジア通貨危機を経て新興国はドル依存からの脱却に動いていた。

これはたいへんなことになると思う。

では、具体的にどのようなことが起こるのか。

世界中のすでに発行された通貨の行先は、金と不動産に向かう。

これを機に、政府は自国の借金を税金名目で清算する可能性は高い。

日本には真のジャーナリストがいなくなってしまった現在では、世界の動きをネットで調べるしかない。

もう、このての東京、大阪での私の講演は終わったが、富山で行う講演では、世界的な動きをお話しする。

ぜひ、下記富山のセミナーにご参加ください!


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「【富山開催】今後の不動産投資戦略と展望」


今後、さらに金融機関の融資が厳しくなり、不動産投資の環境は悪化することが予想されます。

また日本の人口減少、国民所得の減少、そして消費税増税による可処分所得が減少する中で、不動産投資環境も二極化が進むことになると考えられます。
2018年に起こったスマートデイズとスルガ銀行の不正融資事件、その後に続く不祥事から、金融庁は不動産に対する融資について厳しい規制が発せられ、地方銀行はさらに厳しい状況に追いやられ、これらは直接的に不動産融資の市場を縮小させると考えられます。
また国際社会における日本の経済は、今後どうなってゆくのか。
今回の講演は、日本のバブル経済の崩壊、その後の日本経済の低迷期、そして日本国内の人口の変動による不動産ニーズの二極化を的確に予想し、現在、750億円を超える不動産運用管理を行うCFネッツグループ代表の倉橋隆行氏をお呼びし、日本のマクロ経済予測と今後の不動産投資事情、そして金融事情から踏まえた投資スタンスまで、幅広い範囲を解りやすく解説させて頂きます。
本講演は東京、大阪のみで開催と決まっていましたが、今回、このミッキー塾での講演をお受けして頂きました。
倉橋氏の人脈は、政治家から実業家、様々な投資家まで幅広く、マスコミ等で公表されているものではなく、実体的な情報網をもっており、今回の講演でも、日本国内だけでなく、世界経済から見たマクロ経済のお話も伺うことになっています。
併せて実業家としての実業における不動産投資と節税や、実業の中に不動産活用なども盛り込んだ内容となっておりますので、不動産投資に興味のある方から既に不動産投資を実践している方、そして実業として企業を経営している方まで、幅広くお楽しみ頂けます。
今回の講演は「無料」となっております。倉橋氏の講演は、年に一度の講演ですので、お時間のある方は、この機会にご参加ください。


※ 詳細はこちら

いよいよシーズン到来!翔鴎(かもめとぶ)ヨットクラブ&三崎港蔵。
三浦三崎は、静かなゴールデンウイークの始まり。
今後はホテルに投資も視野に。

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フィナンシャルリテラシーの欠如。その2
フィナンシャルリテラシーの欠如。

 





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これから不動産投資を始めたい、あるいは始めようと考えている方へ、どのように不動産投資を始めれば失敗せず、安定的な収益を得ることができ、豊かな未来を作る確かな資産形成に繋がるかを、ぎゅっと絞ってわかりやすくお伝えします。本セミナーでは、「失敗しない物件の選び方、管理会社の選び方」について解説いたします。第一部は基本的な投資分析から融資動向、物件の選定まで、第二部では、業界の動向や裏話を盛り込んで、正しい管理会社選定方法についてお話いたします。
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賃貸物件の借主の家賃滞納が発生すると、手紙・電話・訪問にて督促します。ただし、借主が貸主からの督促を拒絶、無視したとき、その家賃滞納は長期化します。では、家賃の滞納が長期化した場合、どのような手続をもって対応し、回収を図れば良いのか?また滞納した借主が行方不明となったときの追跡方法は?そして、連帯保証人や相続人の支払義務はどうなるのか?家賃滞納督促の現場責任者である片岡雄介が、実際に直面し、解決した様々な事例を基に皆様へ解説いたします。

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近年の不動産投資市場は、「かぼちゃの馬車」をはじめとする詐欺事件をはじめ、契約書改ざんによる不正融資問題などによって、大きく縮小してきています。しかし、人生100年時代に突入し、老後不安・年金不安などから不動産投資の需要は増え続けています。にもかからわらず、金融機関の建築会社、不動産会社、賃貸管理会社などへ様々な調査が入り、今後さらに不動産投資の物件購入について、取り扱いができない会社が増えてきます。そんな環境の中、どのように不動産投資を始めるのか。ゴールド会員申込者限定の企画型セミナー!この機会にぜひ、ご参加ください。




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2019年04月14日

OYOホテルズ、日本上陸第2号は月極倶楽部浅草東橋。

ウイークリーマンスリー事業からホテル経営へ。


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民泊の法律ができて、様々な規制や制約があり、そもそもホテルを使ってウイークリーマンスリー事業を行ってきた月極倶楽部浅草東橋。

すでに20年の営業を続けてきたが、新たな取り組みに乗ることにした。

現在、すごい勢いで攻勢をかけているOYOだが、次は城ケ島遊ヶ崎リゾートを提供する予定だ。

本当は、明日からの営業の予定だった浅草は、突如、3日前倒しで営業が始まった。

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実は、名称について、ホテル事業を月極倶楽部の名称と切り離す計画が以前からあり、アーバンステイズという商標をとってあったから、これに変えた。

OYOアーバンステイズ浅草。

浅草では、当然、インバウンドが期待できるが、この組織を活用して地域活性化に結び付けられれば、新たな市場が開拓できると考えている。

また、現在進行中の新規ホテルへの投資についても、今後、当社の会員の方にも投資ができるような仕組みも構築してゆくつもり。

アパートやマンションだけでなく、普通の方が普通にホテルを所有できる仕組みを構築する。

今後、CFネッツとOYOとのコラボ、期待してください!

あ、そうそう、下記CFネッツフェアの講演でもお話しするつもりです。

まだお申込みいただいていない方は、ぜひ、早めにお申し込みください!

では。


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CFネッツフェア2019 開催。
すでに多くの方の申込みを頂いています!
お申し込みは、お早目に。

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2019年を迎え、今後の不動産投資戦略と展望

日付:2019年5月26日(日) 開催:新横浜プリンスホテル   
講師:CFネッツグループ代表 倉橋 隆行
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内容: プロの不動産コンサルタント集団が、あらゆる不動産問題を解決! 新たな価値を創造します
CFネッツフェアは今年で17回目を迎える、CFネッツグループが主催する最大級の不動産投資イベントです。全国9ヶ所に拠点展開する、不動産コンサルティング会社、(株)CFネッツを中心としたCFネッツグループと、関連企業・協賛企業・提携金融機関が総力をあげて開催。 1,300人収容可能な会場では、代表倉橋をはじめ、AM・PM事業部の各事業部による企画、関係企業のプレゼンテーション等々、今年も大注目企画が目白押しです!

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相続トラブル回避の対策は相続税だけではありません。相続される遺産の内容が重要になります。遺産分割のトラブルになる76%が、遺産総額5,000万円以下のケースです。そして、その中の大半が親族が残した実家のみを所有する場合です。事例からも、多くの相続トラブルは不動産の相続で起こっていることがわかります。本セミナーでは、私がこれまで仲介業務に携わった事例をご紹介し、トラブルを未然に防ぐためにはどんな手段があったかをお伝えいたします。



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cfnets at 07:30|PermalinkComments(0)clip!
【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
月極倶楽部
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