不動産投資
2019年11月07日
築年数の古いマンションは利回りが高いのって、どういうこと？
本日、FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」での質問です！
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質問です！戸塚区 まさしさん 36歳
Ｑ） 社長のyoutube！早速拝見しました！分かりやすいトーク！ＣＦネッツさんの社員の皆さんがうらやましいです。 ところで、ネットで見ていると、利回りの高い物件は、築年数が古い物が多いようなのですが、もし、築年数の古い家やマンションを購入する場合、どんな問題が考えられますか？また、この先、古い物件って大丈夫でしょうか？
そして、藤沢市 田中さん 40歳 自営業
Ｑ） 倉橋社長、自己資金はいくら位あればマンション投資を始めることって出来ますか？最近の広告にあるように、ゼロからでもできるものなのでしょうか？１０年後５０歳になるので、今から投資をしたいと思っています。我が家は分譲マンションで、２ＬＤＫに妻と娘と三人暮らしです。
ユーチューブの朝礼動画は、これからもアップしてゆきますので、社員でなくても見られます。ぜひ、ＣＦネッツチャンネルとＣＦネッツセミナーチャンネルを登録してください。
※ 朝礼等の動画はこちら
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まず築年数が古い方が利回りが高いという話ですが、まず、どうして高いのかと言う事です。
まず1つは、昭和56年に改正された建築基準法により、新耐震構造の前と後での価格差が違ってきています。もちろん新耐震構造の方が安心だと言う理由で、この改正された後に建築された物件、つまり昭和58年あたりの物件と前の物件では、若干価格が変わってきます。
また、現在の融資条件においては、築年数の新しいものの方が有利だということがいえます。
したがって究極的には新築のマンションの方が融資について有利に借り入れることがあるわけですが、ここでやはり落とし穴があるわけです。
それは賃料と比較したキャップレートと言う中古流通の相場観があります。
よく自己資金なしで新築のアパートが買えるとか言う話がありますが、問題はその物件が5年後10年後にキャップレートで引き直したときにいくらで売れるのかということを検討しなければなりません。
私のセミナーでもよく話をするのですが、不動産投資の場合、売却の金額を計算しないと投資分析はできません。
キャップレートとは
Rがキャップレートであり
同じ賃料でも、キャップレートの低いもののほうが価値は高いわけです。
また、
と言うように不動産投資の場合は、最初の購入利回りでは判断できません。
基本的な投資指標と言うもので計算できる仕組みになっています。
にもかかわらず様々な業者が、この築年数の優位性をもって物件を売るため、未だ不動産投資で失敗する人は数多くいるわけです。
この投資指標を学ぶには、ぜひ、私の著書「不動産投資成功の方程式」を読んでください。
細かく書いてありますが、先ほど説明したグラフや資料は、そのうちＣＦネッツセミナーチャンネルにアップしておきますので、そちらでご覧ください。
また、最近ではサブリースと称して賃料をごまかして新築を売るケースもあり、注意が必要です。多分、みなさんも知っている通り「かぼちゃの馬車」事件でもそうですが、絶対に貸せない金額を提示して借り上げ、新築のシェアハウスを売っていた事件です。
これも金融機関を巻き込んで生じた事件で、いまだに後遺症が残っています。
藤沢市Ｔさんにも同じ答えになりますが、自己資金ゼロと言う広告に惑わされず、適正な賃料を基に事業計画を立てることをお勧めします。
またＴさんの質問ですが、ワンルームマンションの投資位なら１５０万円から２００万円もあればできます。
お陰様で最近では「お金の健康診断」という個別相談も始めたことで、ワンルームマンションの需要が増えて来ています。不動産投資と言っても、我々が提案する中古のワンルームマンションなどは、結構、手軽に始められますので、ぜひ、個別相談にいらしてください。
ところで、この手の質問が増え続けており、電話でもご質問を受けるようにしました。
電話番号は 0120-177-213 と同じですので、一度、ご連絡いただければ、コンサルタントから連絡させるようにします。
〈プラチナ・ゴールド会員限定イベント〉
おかげさまで20周年！今年は全国3か所で開催。お客さまとコンサルタントが忌憚なくお話ができるよう、例年とは異なる大忘年会を企画いたしました。CFネッツグループ代表の倉橋が門外不出、会員様だけに向けた「特別セミナー」を講演。また、より多くのお客様とお話ができるよう、今年はなんと大阪・名古屋でも開催が決定！スペシャルセミナー終了後は、お楽しみの大忘年会を開催。一緒にお食事を楽しみながら、ゆっくりお話いただけます。消費税増税や将来の年金不安など、今年も様々なことがありました。CFネッツでは皆様が安心して不動産投資ができるように、正しい不動産文化の発信と、Customer
Focus：お客様の希望するサービスを提供しつづける事をモットーに、誠実に、そして真剣に取り組んで行きたいと考えております。年末のお忙しい時期ではありますが、皆様のご参加を心よりお待ちしています。
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インプットだけでは駄目だ。学ぶだけでは価値は生まれない。社会人の基本。ビジネスマンの心得とは？
台風一過。とりあえず無事です。
こんなときに頼りになるのが賃貸管理（PM事業部）。
ダブル発電、省エネ住宅ってどうですか？
CFネッツってどんな会社！？番組で取り上げられました！
葬儀が終わって、思うこと。
経験というのは財産。これはお金で買えるものではない。
突然ですが、例の長野のホテル構想、取りやめました！その理由は？
仕事の進め方、問題は同じ作業をすることは「仕事ではない」
仕事ができる人とできない人の違いは？
働き方改革で二極化が進む理由。さらに日本経済は弱体化が進む。
働き方改革。様々な事情に対応できる会社作りを目指します！
税金の仕組みは、おかしくない？
今後の日本経済を鑑みると、中小企業は資産防衛が必要だ！
歴史を塗り替える仕事。フィナンシャルリテラシーの欠如（３）
また、やってしまった！
フィナンシャルリテラシーの欠如。その２
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2019年10月27日
不動産とお金の話、本日講演。
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無料だということで、侮るなかれ。
今回も、様々な角度で調査した内容を話す予定だ。
お陰様で、満席。
ここ７年ほど前から伝え続けてきたことが、具現化しそうな感じだ。
世の中の金融がおかしくなりかけていたころ、日銀や政府の動きを見て、これは危ないと思いだした。
よく言われる、日本はアメリカのいいなりだ！というのは、なぜかという答えを話す人はいない。
たしかに「いいなり」なのは間違いがないが、「いいなり」にならざるを得ない理由がある。
これは国際金融資本の動きに他ならない。
つねにお金が足りない米国、その付けを回される日本。
１０年ほど前から「ハイパワード・インフレ」という言葉を使い出したが、これは私が考えた造語だが、現在、「スタグフレーション」と近い意味を持つ。
インフレーションの要因は、景気拡大によって物価が上がる状況を言うが、現在の日本のように景気は後退しているのに物価が上昇し、所得が下がっている状況は、ハイパワードマネーの過剰供給にあるのである。
欧米諸国では、賃金が上昇し、物価が上昇しているのに、なんで日本はその動きにならないのか。
その理由を解明するのは、そんなに難しいことではないが、そう簡単に気が付かない。
そもそも日本人は、フィナンシャルリテラシーを身につけていない。
これは、仕組まれた教育制度にあるのである。
これらは、理解したところで、世の中は変わらないが、理解したうえで対処することは必要だ。
本日は、そんな話も盛り込んで、毎度ながら楽しく学べる講演にしたいと考えている。
では。
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このセミナーでは、不動産投資で利用するキャッシュフロー予測から投資分析指標、売却時の収支まで、数字で見る不動産投資の構造をわかりやすくご説明いたします。現在、私たちが実際に利用している金融機関の融資条件から収支分析を行い、想定される税引き前のキャッシュフロー、また税引き後のキャッシュフローまでの仕組み。投資の効率・安全率等、投資指標を説明。不動産投資で使う数字の構造を理解できるようになります。第二部では、「不動産テック」の影響を受け、日々変化を続けている仲介業務や募集広告、価格査定やリフォーム・リノベーションについて“福岡の今”も踏まえお話致します。不動産投資に興味をお持ちの方や、既に不動産投資・運用をされているオーナーにとっても有意義な情報を得ていただけるのではないでしょうか。
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2019年07月22日
三崎下町城ケ島活性化事業、新たなステージに。
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平成23年度に三浦市から「第2期 三崎下町城ケ島活性化事業」というのを認定してもらい、事業を開始したわけだが、その際、地域の商店主からとても容認できない意見を言われ、助成金の受領を放棄した。
結局、助成金をもらわずに8年間事業を行ってきたわけだが、そろそろ第2のステージに入る。
当時、リニューアルした美術館も、かなり傷んできているうえ、すでに美術館と観光案内所の役割を終えて、あらたな事業展開に移行しようと考えている。
お陰様で、三崎下町城ケ島地区では、様々な展開を繰り広げ、すでに20か所以上の不動産を買い進んできており、これらも事業としての生業も形付いてきたから、さらに拡大戦略に入るには良い時期である。
現在、三浦市のトライアルステイの事業もお手伝いさせて頂いているが、具体的な移住者は、このトライアルステイ事業からのきっかけだけではなく、その他の要因で移住してきている人のほうがはるかに多い。
ちょうど過渡期の曲がり角のような感じであるが、三浦市で消費する人の多くは、実は富裕層の人や多額の年金を受給している人たちである。
一昨日、実は当社で売却した古い蔵造りの建物を見事にリニューアルした開所パーティがあり、たまたま三崎港蔵で食事をしていた所、知人から呼ばれ、オーナーが挨拶をしたいと言ってきた。
まさか手ぶらで行くわけにもいかず、山田屋から世界一美味しいと思っている「シンジケート」というウイスキーを片手に訪問すると、いやはや音楽イベントが行われていて、建物の中には巨大な特注のワインセーラーが設置されていた。
このオーナーもヨットが趣味で、やたらと話が弾み、すっかりワインを飲みすぎてしまったのだが、この方も某有名企業のオーナーだ。
最近、三崎港蔵の顧客も増えてきていて、さらに釣ってきた魚を持ち込む「マイ魚プラン」で来る人も、多くはそれなりの所得層の人たちである。
実は、三浦三崎は、首都圏からたったの６０キロ圏内であり、他の地方都市とは再生の条件が違う。
水産会社などの多くは、都内に鮮魚を配送し、知名度はある街である。
来年には、東京オリンピックが開催され、外国人観光客も多く発生することも予測されるし、城ヶ島遊ヶ崎リゾートでは、OYOとの提携により、様々な準備が進められている。
私が移ってきてから１０年以上が過ぎ、機が熟してきた感がある。
ここで一気に、拡大戦略に入りたいと考えている。
ということで、一昨日、昨日と、投資レポートを作成していた。
ん〜、結構、行ける感じだ。
やはり計画は策定しないと実行できない。
なかなか良いアイデアが出てきた！
詳細については、その内に。
やばい、次は長野のレポートだ。
では。
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１０名限定のセミナーになります。
年金２０００万円不足問題について、弊社ＣＦネッツ代表の倉橋は以前から問題点を指摘しており（２０００年発売「アッと驚く不動産投資」（住宅新報社刊）より）、解決方法として、不動産を活用することを提案しています。今回のセミナーでは講師解説のもと、皆様とエクセルシートを活用したライフプラン計算を行います。ご自身のライブプランを作成していただき、長く活用できるよう、計画書をお持ち帰りいただけます。将来のリタイアメントプランを考えるという正に人生を変える衝撃的なセミナーです。今回は、勉強会形式で行う為、限定１０名様までと致しますので、ご希望の方は、どうぞ、お早めにお申し込みください。
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自分たちも不動産投資家である保立税理士・CPMと不動産コンサルタント中元CPMによる座談形式のセミナーとなっております。様々な問題が不動産業界で起こる中、実際の現場で数多く大家さん達に対して税務面・実務面でのコンサルティング及びサポートを行っている2人だからこそお伝えできる「節税対策」や「相続対策」の実践的なお話。不動産投資を進める上で知っておきたい注意点などもご紹介させていただく予定となっておりますので、初心者の方も奮ってご参加ください。
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相続トラブル回避の対策は相続税だけではありません。相続される遺産の内容が重要になります。遺産分割のトラブルになる76％が、遺産総額5,000万円以下のケースです。そして、その中の大半が親族が残した実家のみを所有する場合です。事例からも、多くの相続トラブルは不動産の相続で起こっていることがわかります。本セミナーでは、私がこれまで仲介業務に携わった事例をご紹介し、トラブルを未然に防ぐためにはどんな手段があったかをお伝えいたします。
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1+1=2という計算も、数字と計算式が理解できるから解けるのであって、何も知らなければ解くことも、答えが2であるかも分かりません。本セミナーでは不動産投資における1+1=2の仕組み（キャッシュフロー計算）を実際にワーク形式で手を動かして学んでいただきます。毎回大好評となる少人数のワーク形式セミナーなので、この機会にぜひお早めにお申し込みください。
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一般的な不動産管理は管理に伴う業務の遂行が主の目的とされるのに対し プロパティマネジメントの最大の目的は「利益の最大化」を図る事となります。 利益の最大化に対しては様々な手法や運用を伴うためプロパティマネージャー、又はマネジメント会社の「理念」「運用方法」により対象不動産から得られるが収益が変化します。このセミナーではCFネッツが行う、プロパティマネジメントの基本的な考え方や日々行われる業務を 現役のプロパティマネージャーが一般的な管理又は他社と比較し説明をいたします。 このセミナーの受講によりプロパティマネジメントの重要性や本来取るべき管理手法が理解する事が出来、投資対象物件に対する「収益最大化」に必要な「次なる一手」が見つかると思います。
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2019年06月02日
アジア金本位制度の復活？世界経済混乱の時期に突入か？
５月３０日 ロイターの記事
マレーシアのマハティール首相は３０日、日本経済新聞社主催の国際交流会議「アジアの未来」で講演し、金価格に連動する東アジアの共通通貨構想を発表した。共通通貨は貿易取引の決済に利用し、国内取引には使用しないとしている。
※ 抜粋記事はこちら
マレーシアのマハティール首相は３０日、日本経済新聞社主催の国際交流会議「アジアの未来」で講演し、金価格に連動する東アジアの共通通貨構想を発表した。共通通貨は貿易取引の決済に利用し、国内取引には使用しないとしている。
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![IMG_5980[1]](https://livedoor.blogimg.jp/cfnets/imgs/8/4/8484782f.jpg)
これは、非常に危険な状況であることは、先日のＣＦネッツフェアでお話しした通り。
あまりに危険すぎて、日本の報道各社は記事にしていない。
あまり細かいことは、ここでは書けないが、全世界の国が一日に算出する商品やサービスの総額は８３６億円といわれている。
それに対して外国為替取引額は、１日で１兆８８００億ドル。
デリバティブ取引を合わせると、３兆１０００億ドル。
実体経済はマネー経済のわずか２．７％にすぎない。
つまり実体経済の約３７倍にあたる。
これらの取引に対して、裏付けを金にするとなると、所有する金を担保に発行できるマネーの総量が決まってくるから、デリバティブ取引の額は大幅に減少することになり、世界の金融資本家は大打撃を受けることになる。
このマハテール首相は、かつてジョージソロスがアジア通貨を大量に売ったことに対して痛烈な批判をしており、かようなデリバティブで稼ぐために弱小国の経済を悪化させる行為に対して対抗策は、実体経済に連動した基軸を金にすることだと考えている。
マレーシアの金保有量は３８.８トン、アメリカは世界一で８１３３トンだから比較にならないように見えるが、実態的にはアメリカに現物はないとされている。
実は中国は〇万トンを保有しているといわれており、1997年に起きたアジア通貨危機を経て新興国はドル依存からの脱却に動いていた。
これはたいへんなことになると思う。
では、具体的にどのようなことが起こるのか。
世界中のすでに発行された通貨の行先は、金と不動産に向かう。
これを機に、政府は自国の借金を税金名目で清算する可能性は高い。
日本には真のジャーナリストがいなくなってしまった現在では、世界の動きをネットで調べるしかない。
もう、このての東京、大阪での私の講演は終わったが、富山で行う講演では、世界的な動きをお話しする。
ぜひ、下記富山のセミナーにご参加ください！
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マレーシアの金保有量は３８.８トン、アメリカは世界一で８１３３トンだから比較にならないように見えるが、実態的にはアメリカに現物はないとされている。
実は中国は〇万トンを保有しているといわれており、1997年に起きたアジア通貨危機を経て新興国はドル依存からの脱却に動いていた。
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今後、さらに金融機関の融資が厳しくなり、不動産投資の環境は悪化することが予想されます。 |
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これに参加すれば不動産投資がスタートできる！そんな企画型セミナー、開催します。
不動産投資市場を混乱させている「かぼちゃの馬車」をはじめとする詐欺事件。また契約書の改ざんによる不正融資問題によって、大きく不動産投資市場が縮小してきています。しかしながら、人生100年時代に突入し、老後の不安や年金不安によって、不動産投資の需要は増え続けています。にもかかわらず、金融機関の建築会社、不動産会社、賃貸管理会社などへの様々な調査が入り、今後、この不動産投資の物件購入について、残念ながら取り扱いができない会社が続出してきています。
そんな環境の中、どのようにしたら不動産投資を始めることができるのか、どのような物件を買えば良いのか、金融機関等の交渉はどのようにすれば良いのか、そもそも不動産投資ができるのだろうかなど。このセミナーは確実に不動産投資が始められるというスタートアップセミナーです。本セミナーでは不動産投資の基礎知識を学んでいただき、CFネッツのゴールド会員にお申し込みしていいただきます。ここではCFネッツが管理できる物件しかご紹介しませんので、厳選された物件が購入可能です。
CFネッツではCFネッツ不動産コンサルタントが物件の選定から融資の手続きや管理替えの手続きまで一貫して行い、物件購入後の賃貸管理、トラブル処理なども引き受けますので、安心して不動産投資が楽しめます。このセミナーにご参加いただくと、不動産投資がスタートできるというCFネッツならではのセミナーです。高額のセミナーに参加したけど投資できない、多くの本を読んだけど何をしたら良いのかわからない、そもそも業者に騙されたくないという方は、是非、ご参加ください。
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賃貸物件の借主の家賃滞納が発生すると、手紙・電話・訪問にて督促します。ただし、借主が貸主からの督促を拒絶、無視したとき、その家賃滞納は長期化します。では、家賃の滞納が長期化した場合、どのような手続をもって対応し、回収を図れば良いのか？また滞納した借主が行方不明となったときの追跡方法は？そして、連帯保証人や相続人の支払義務はどうなるのか？家賃滞納督促の現場責任者である片岡雄介が、実際に直面し、解決した様々な事例を基に皆様へ解説いたします。
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2019年04月14日
OYOホテルズ、日本上陸第2号は月極倶楽部浅草東橋。
ウイークリーマンスリー事業からホテル経営へ。
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ＣＦネッツフェア2019 開催。
すでに多くの方の申込みを頂いています！
お申し込みは、お早目に。
日付：2019年5月26日(日) 開催：新横浜プリンスホテル
講師：CFネッツグループ代表 倉橋 隆行
CFネッツコンサルタント陣
CFネッツ関連グループ企業 その他多数
内容： プロの不動産コンサルタント集団が、あらゆる不動産問題を解決！ 新たな価値を創造します
CFネッツフェアは今年で17回目を迎える、CFネッツグループが主催する最大級の不動産投資イベントです。全国9ヶ所に拠点展開する、不動産コンサルティング会社、(株)CFネッツを中心としたCFネッツグループと、関連企業・協賛企業・提携金融機関が総力をあげて開催。 1,300人収容可能な会場では、代表倉橋をはじめ、AM・PM事業部の各事業部による企画、関係企業のプレゼンテーション等々、今年も大注目企画が目白押しです！
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歴史を塗り替える仕事。
フィナンシャルリテラシーの欠如（３）
また、やってしまった！
フィナンシャルリテラシーの欠如。その２
フィナンシャルリテラシーの欠如。
不動産投資の仕組みはどのようになっているのか?合計で9つの指標を使って、「効率性」と「安全性」の両指標を意識しながら、収益の上げ方を理解するための構造と過程を解説させて頂きます。現場で徹底的に鍛え上げられた中元CPMの話は教科書的ではなく、より実践に近い話を聞くことができます。また、「投資分析」というテーマにて絞って聞ける数少ない機会です。是非この機会にご参加下さい。
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民泊の法律ができて、様々な規制や制約があり、そもそもホテルを使ってウイークリーマンスリー事業を行ってきた月極倶楽部浅草東橋。
すでに20年の営業を続けてきたが、新たな取り組みに乗ることにした。
現在、すごい勢いで攻勢をかけているOYOだが、次は城ケ島遊ヶ崎リゾートを提供する予定だ。
本当は、明日からの営業の予定だった浅草は、突如、３日前倒しで営業が始まった。
実は、名称について、ホテル事業を月極倶楽部の名称と切り離す計画が以前からあり、アーバンステイズという商標をとってあったから、これに変えた。
OYOアーバンステイズ浅草。
浅草では、当然、インバウンドが期待できるが、この組織を活用して地域活性化に結び付けられれば、新たな市場が開拓できると考えている。
また、現在進行中の新規ホテルへの投資についても、今後、当社の会員の方にも投資ができるような仕組みも構築してゆくつもり。
アパートやマンションだけでなく、普通の方が普通にホテルを所有できる仕組みを構築する。
今後、CFネッツとOYOとのコラボ、期待してください！
あ、そうそう、下記CFネッツフェアの講演でもお話しするつもりです。
まだお申込みいただいていない方は、ぜひ、早めにお申し込みください！
では。
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個別相談申し込みは 0120-177-213 まで。
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ＣＦネッツフェア2019 開催。
すでに多くの方の申込みを頂いています！
お申し込みは、お早目に。
日付：2019年5月26日(日) 開催：新横浜プリンスホテル
講師：CFネッツグループ代表 倉橋 隆行
CFネッツコンサルタント陣
CFネッツ関連グループ企業 その他多数
内容： プロの不動産コンサルタント集団が、あらゆる不動産問題を解決！ 新たな価値を創造します
CFネッツフェアは今年で17回目を迎える、CFネッツグループが主催する最大級の不動産投資イベントです。全国9ヶ所に拠点展開する、不動産コンサルティング会社、(株)CFネッツを中心としたCFネッツグループと、関連企業・協賛企業・提携金融機関が総力をあげて開催。 1,300人収容可能な会場では、代表倉橋をはじめ、AM・PM事業部の各事業部による企画、関係企業のプレゼンテーション等々、今年も大注目企画が目白押しです！
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不動産って、古くなったら価値が下がるのか？今後、首都圏で投資するには？
今年も無事に決算が終わりました！歴史を塗り替える仕事。
フィナンシャルリテラシーの欠如（３）
また、やってしまった！
フィナンシャルリテラシーの欠如。その２
フィナンシャルリテラシーの欠如。
不動産投資の仕組みはどのようになっているのか?合計で9つの指標を使って、「効率性」と「安全性」の両指標を意識しながら、収益の上げ方を理解するための構造と過程を解説させて頂きます。現場で徹底的に鍛え上げられた中元CPMの話は教科書的ではなく、より実践に近い話を聞くことができます。また、「投資分析」というテーマにて絞って聞ける数少ない機会です。是非この機会にご参加下さい。 相続トラブル回避の対策は相続税だけではありません。相続される遺産の内容が重要になります。遺産分割のトラブルになる76％が、遺産総額5,000万円以下のケースです。そして、その中の大半が親族が残した実家のみを所有する場合です。事例からも、多くの相続トラブルは不動産の相続で起こっていることがわかります。本セミナーでは、私がこれまで仲介業務に携わった事例をご紹介し、トラブルを未然に防ぐためにはどんな手段があったかをお伝えいたします。
「相続税圧縮効果抜群！」その言葉だけを信じ、不動産を購入していませんか？確かに不動産を使った相続対策は、生命保険や贈与などに比べても効果は歴然です。しかし、相続税を圧縮できてもトータル資産が減ってしまっては意味がありません。具体的な相続税圧縮効果から購入・運営・最終的な売却までを考え、不動産を購入する必要があります。最終利益を出し、かつ、相続税を圧縮する方法をお教えします。
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