不動産投資
2017年09月17日
三崎城ケ島のもよう。
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今後の起こりうる不動産市場の変化を予測した、実践的な不動産投資法・資産防衛法・相続対策法をお伝えします。 第一部では講師・河崎が、これまでの実績から今の融資状況をお伝えつつ、実際に販売した事例を元に、今後買うべき物件を選定するための道程を学んでいただきます。第二部では講師・倉橋が、東京オリンピック開催後に予想される、生産緑地解除に伴う不動産の大量供給について解説いたします。二極化が進む3大都市圏で不動産オーナーの今打つべき手とは？今後、投資してはいけない物件の判断基準になる内容です。今から「将来生じうる大きなリスク」を回避する準備をしましょう。
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本セミナーでは、自身で不動産投資を実践し、事業で土地活用や相続対策を行ってきたCFネッツ代表の倉橋が、将来価値を見越して資産の組替を行うことの重要性を説きます。不動産投資を将来、事業と捉え計画・実行する方、すでに資産を持っているが、さらなる打つべき手を模索している方、相続対策が必要と思われている方、会社経営者でいまさら周りに聞けないという方などに有益な内容となっております。この機会にぜひご参加ください。
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2017年09月16日
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2017年08月04日
融資は信用の積み重ね。
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不動産投資をする場合、購入する物件も大事だが、低金利で融資を受けることも重要。
よく融資の件について聞かれることがあるが、実は地道な積み重ねが信用につながることになる。
私自身、25歳の時に不動産業に転じ、その年に住宅用のマンションを買った。
転職して6ヶ月の時だったが、融資担当者が私の仕事ぶりを見て融資を付けてくれた。
もちろん父親が公務員だったことも影響があったが、銀行員は地道な態度を好む。
その後、アパートローンを借りた時には、住宅のようにうまくはいかなかったが、住宅をもっていたことと、毎月賃料のつもりで住宅ローンの返済口座に定額を入金していたことでアパートローンの審査が通った。
その後も、賃料の入金口座に手を付けずに、たまったお金で投資をしていたから、ある日突然、3億円近い物件を買う時にも、サラリーマン時代にローンが付いたのである。
当初、住宅ローンは４．７％で、アパートローンも５．４％くらいだったが、変動金利で組んでいたため、金利がどんどん低下していったのに５年間は返済額は変わらなかったから元金が急激に減り、６年目には３％くらいで見直され、返済額は月額６０万円くらい減ることになった。
もうこうなると、当時の都市銀行、地方銀行はどんどん融資をしてくれるようになったし、金利も低く設定してくれたのである。
私の場合、老後資金の為の不動産投資であり、６０歳で全額返済できる仕組みを構築できたのであるが、今度は相続税を計算すると、このままではまずいと、不動産資産管理法人を作ることになり、現在も法人で投資を行っている。
金融機関の見方は、結果でしか判断しない。
個人であれば、確定申告の内容であるし、法人であれば決算書で評価される。
また、昨日もお伝えしたが、物件を管理する会社や取り扱う会社も重要である。
当社のように地道にコツコツと積み上げてきた会社というのは、実は評価が高いのである。
当社の管理を離れた途端、追加の投資ができなくなる人は、その移転先の管理会社の評価が駄目な場合か、取り扱う会社が駄目な場合である。
また、業界の中で金融機関がマークした会社の物件だと取引ができないこともある。
買主の問題ではなく、売主の問題でもなく、その取扱業者の問題ということもある。
不動産業者というのは、どうも派手に思われがちであるが、実は地道な会社のほうが、内容はよく、顧客にもメリットがあるようになっているのである。
不動産コンサルも、地道にコツコツと信用を積み重ねることが大事なのだ。
今日は、富山のダイワハウスで講演。
日帰りの旅だ。
では。
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2017年08月01日
拘り。
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最近、あまりテレビなどを見る時間が少なくなったが、先日、けちな番組をやっていた。
よく考えると、最近のテレビ番組は、あまりお金をかけられないのか、昔のように華やかさがなくなってきたような気がする。
歌番組も、なんだか、そこいらへんのカラオケボックスにいるような子供たちが歌っていたり、番組のトーク番組も節操のない世間話を延々と引っ張る。
番組制作に対する拘りが失われたような気がする。
拘り＝無駄。
べつに食事は拘らないで、ハンバーガーでも食べていればおなかはたまるし、時間も短縮できる。
べつに旅行など行かずに、家でゲームでもしていれば時間はつぶせる。
などなど。
なんとなく、拘りのない人生はつまらないものと考えるのは、世代の違いなのだろうか。
先日も、若者が「免許取ったばかりだから、車は買えない」という話を聞いた。
ん？免許取ったんだったら、車買ったほうがいいのに、というと
最近、若者の初心者の保険が異常に高いらしく、いくら安い中古車でも保険が高すぎて買えないという。
なるほど。
私の時代は、まず単車の免許を取ったら単車を買い、車の免許をとったら車が買えた。
当時も、保険代とか維持費だとか考えると大変だったが、今のように高くは感じなかった。
親からは、車を買うのはいいが、保険だけは入っておけときつく言われていたから、かならず保険には入っていた。
そして、どんどん夢がそがれてゆく、今の若者の環境はいかがなものか。
なんとなく日本の経済は、うまく回っていないことは、かような若者のほうが敏感のようだが、もっと夢の持てる社会の構造を作り上げるには、利益の上げられる社会の構造を作らないといけない。
そして、お金がまわる社会構造を作り上げないといけないのに、政治も行政も、一向に改善に向ける策はなく、残念なことに、避難ばかりで責任のない正義を振りかざすだけだ。
以前にも書いたが、サラリーマンに一定の経費を認めてあげればお金は回る。
ふるさと納税などのように、他の地域の納税を景品で釣るようなことを繰り返しても、収税コストが上がっているだけで、社会全体にはマイナスだ。
例えば、車で通勤する人には、車の減価償却やガソリン代などが経費で落とせるとすれば、車も売れるだろうし、第一、パソコンなどは、普通、個人で使うほうが少ないのだから経費で認められるようにすればいい。
文房具なども、そうだ。
そうすれば、所得税は多少下がるかもしれないが、消費税は格段に収税できるのである。
家族と食事するときなども、一定の経費を認めてあげたり、地方の公務員の給料の支払い分の一部を、地元の地域振興券にして地元にお金を落とさせるなどすれば、お金は回る。
ん〜、少し、頭をひねるひと、いないのか。
なんか、嫌な感じだ。
では。
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2017年07月31日
都心のワンルーム投資に朗報。
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かつては、都心部のワンルームマンション投資の場合、居住地によって融資が受けられない場合のほうが多かったと思う。
せっかく都心のワンルームマンションを買いたいけど、居住地が地方であるが為、融資がつかない。
そんなことが現実的に多く、都心のワンルームマンション投資ができないでいる人は当社でも、結構、いたりする。
また、現在、融資を受けるにあたっても、年収制限があり、基本的に500万円以上の人しか買えなかった。
しかし、今回、当社が販売し、当社が管理することを前提であれば、そのハードルを300万円まで下げてくれるという。
かといって、金利も、さほど高くない。
ただし、3000万円までが一区切りとなるので、だいたい3つくらいが買える計算だ。
これは、当社の実績が裏付けとなる融資であり、過去の焦げ付きが一件もないことで、個人的信用力をカバーするというものである。
ただし本件のプログラムは、過去に当社の管理解約をした人は参加できない。
また、新規で申込するにも、現在所有する物件の管理会社の評価が低い場合も対象にならない。
従って、当然、現在、管理を頂いているプラチナ会員の方も参加できるし、ゴールド会員の人も参加できる。
ただ、すでに投資されている方より、最初の一歩の人のほうが有利のもよう。
また、住宅ローンなども取り組める。
現在、すでに当社の担当者が決まっている方は、ぜひ、担当者に利用したい旨をお伝えておいて頂きたい。
だいたい8月の後半くらいからスタートする予定だが、基本条件は整っているが、まだ細部を詰めていない。
少々お待ちを。
では。
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2017年07月30日
やっと、第一校、終わった！
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だいたい、表紙はこんな感じになる。
今回は、生産緑地の問題だけでなく、この２０２２年問題がもたらす総合的な問題点と対策を書かせて頂いた。
著者の部分は、私だけでなく、監修者の鎌倉鑑定の不動産鑑定士、林さんと、銀座タックスコンサルティングの保立税理士も連なる予定。
なんとなく、毎年、一冊ずつくらいのペースで書かせてもらっているが、執筆のときは、ただ黙々と原稿を書き続け、だいたい１，２から１．５倍くらいの原稿を書いて、最終的にテーマが絞られたところで加筆、削除する。
したがって、だいたい仕上げるのに、１０日間分の時間がかかる。
今回、プラチナ出版が立ち上がり、急遽、この原稿を書くことになったのだが、仕事も多忙な時期だったので、この１０日分の時間をつくるのが大変だった。
そして入稿すると、出版社側の作業となり、同時並行で構成作業とデザイン関係が動き出すわけだが、これらのスケジュールはおおむね決まってしまうから、そちらに合わせて仕事を進めるのだが、これまた講演や不動産の買取案件、建築プランニングなどで多忙。
これらの仕事は、全部、締め切りのある仕事に変わる。
自分ではコントロールできない、出版社、クライアント、主催者などにスケジュールを合わせることになる。
いやはや、とりあえず出版に関して、一息ついたところ。
もう、７月も終わるところ。
・・・・・・？
はぁ？
またもやスケジュール表に多くの締め切りのある仕事が。
今日は、昼頃に江ノ島東浜海水浴場Jcomの特設会場での生出演がある。
ん〜、これはスポットの仕事だが、Ｊ−ＣＯＭ、ＴＶＫ、ＦＭヨコハマと、レギュラーの番組をもっているが、これも締め切りのある仕事だ。
今日は、江の島方面、混むんじゃないかな。
多分、１２時半頃の生出演になると思いますので、Ｊ−ＣＯＭテレビが見れる方はみてください！
では。
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2017年07月29日
投稿した内容って、消えるの？
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「リンクが、切れてます！」
フェイスブックとの連動で、上記の指摘を頂き、調べてみると、なんと、その日の投稿が削除されている。
本ブログの性格上、当社の企画社員は編集に参加できるようになっているのだが、だれも消していないという。
ん〜、なんら問題のない投稿だったから、ライブドアとかに消されるはずもない。
誰か、原因をご存じだろうか。
本ブログの投稿は、だいたい朝一で行っているから、私自身が酔っぱらって誤作動をしているわけではない。
なんか、不思議だ。
いまさら書き直す時間もないから、ご勘弁を。
さて、ここの所、講演のレジュメ作成と生産緑地のラストスパート。
本当は、月極倶楽部吾妻橋で隅田川の花火を観賞する予定だったが、締め切りのある仕事が詰まっていて、予定外の仕事が飛び込んできたため、本日は不参加とした。
やばい！仕事がどんどん詰まってきている。
とりあえず、今日は、校正作業と一緒に、同時並行的に仕事をこなしている。
というわけで、今日はこの辺で。
では。
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2017年07月27日
約束、守らないと。
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知人からの紹介で、お金を貸した。
所が、しばらく返済がないまま、いろいろな言い訳を言うだけで、返済しない。
仕方がないので、裁判所で支払い督促の手続きを取って、家財を差し押さえることになった。
ん〜、ちょっとめんどくさいが、仕方がない。
結局、分割して支払うということで、少しずつ回収しているが、なんだか、善意で貸したほうが悪く言われるもの、ちょっとどうかと思っている。
また、辞めた社員も、約束が守れないので、同様に裁判所で決着をつけた。
最後は、法律で判断されるのに、なんだか気持ちの悪い思いをする。
最近では、賃料の滞納者も少しだけ増えているのであるが、様々な事情があって話し合いができる人たちは、お互いに話し合いで解決できるのであるが、開き直る輩はいけない。
こちらは仕事で行っており、弁護士も在籍する会社であるわけで、法的手続きは淡々と進む。
特に、無知な債務者の場合、強制執行されるまで謝ることをしない。
ん〜、人助けのつもりで助けてあげてるつもりが、なんだか、当社のことを誹謗中傷している連中がいるらしい。
ビジネスで、約束を守らない人たちは信用を失うに決まっているのに、約束を守らないことを、守らない人たちが勝手な言い分で、こちら側を非難しているのはいかがなものか。
道徳、倫理、法律。
道徳や倫理というものの理屈のわからない人は、最終的に法的な手続きで判断するしかない。
残念な結果だ。
仕事柄、多くに人たちから頼まれて様々な仕事をしている。
もちろん仕事を通じて助けてあげたり、個人的にもいろいろ尽力して助けられるものは助けてきた。
そして、多くの人から感謝されて生きてきたつもりだが、一部の人たちには資金を援助したり、急場の延命措置を手伝ったりしてあげて現在があるのに、それを忘れてしまう人は多い。
ほんと、世の中には、救ってあげても感謝すらしない人種がいることに驚く次第だ。
では。
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2017年07月26日
三崎城ケ島夏祭り参加ツアー！
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今年も、またまた８月１５日「三崎城ケ島夏祭り」ツアーを行う。
大型バスで行く・サマーツアー2017〜 東京・横浜発・[日帰・40名限定企画]
選べる2つの出発地点「東京 or 横浜」から送迎付き！
今年もさらに内容充実、パワーアップした三崎・城ヶ島夏まつりはお楽しみが満載。
他では味わえない特別なCFネッツサマーツアーにぜひご参加下さい！
・昨年動員500名超えを記録した大人気イベント三浦プロレスを観戦！
・日本最大級の60フィートヨット「翔鴎号」クルーズ！
・遊ヶ崎グループで使えるお楽しみチケット&ドリンク券を配布！
・天然温泉水湯里湖を使用した特製手打蕎麦と、地元の新鮮魚を使用した蕎麦御膳を堪能！
そして、今年は
・矢口壹琅＆矢口早苗によるCD「時の魔法＆大人の恋の遊ヶ崎」発売記念ライブ！
・そして最後のお楽しみは城ヶ島遊ヶ崎リゾートで見る花火鑑賞！
参加者特典
★ 蕎麦御膳の昼食
★ 当日使用できる遊ヶ崎グループお楽しみチケット（2,000円分）
★ アルコール含むドリンクチケット2枚
★ 三浦プロレス特等席での観戦
★ ステージイベント（三浦プロレスオールスターズバンド&矢口壹琅・矢口早苗）
★ 遊ヶ崎リゾートでの矢口壹琅＆矢口早苗によるCD発売記念ライブ
※簡単な軽食が用意されます。
すべて含まれて、大人８０００円、子供４０００円で参加できます！
定員になり次第締め切りとなりますので、お早目にお申し込みください！
では。
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2017年07月23日
お金は、人を良くも悪くもする。
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最近、相続関係の相談に乗ることが多い。
「お金の問題ではない」
という人がいるが、ほとんどはお金や財産の分け方に不満があるわけだから、やはりお金の問題なのである。
「では、揉めたくなくて、お金の問題ではないなら、放棄すれば解決しますよ！」
などというと、それはそれで納得がいかない。
やっぱり、そうはいってもお金の問題ですよね、ということで、さまざまな提案をするのだが、我々は常識的な手続きと思っていることでも、一般の人は知らないことが多く、細かい手続きを説明しながら準備を進めることになる。
また、世の中には、約束のお金を支払わない人もいて、そんな小銭で人生を踏みはずすことになるよと忠告しても、支払わない人もいたりする。
先日も、元社員に対し、訴訟手続きで、結局、法律的な債権が認められ、相手方はしぶしぶ支払ってきたが、残念ながら、今後、一生、付き合うことはないと思うと残念だ。
お金は、経済活動に重要なものだが、１円は１円ということではなく、1縁（ひとつの縁）と考えると、1円の為に１縁を捨てる人は、1円も得ることはできなくなる。
嘘つきは、泥棒の始まり、という言葉もある。
盗みをすることで経済活動を行う人もいたりするが、確かに泥棒は仕入れがないから儲かるに決まっているが、犯罪行為は長く続かないし、社会的制裁を受けることになる。
これは、物的なものだけでなく、ビジネスモデルなども同様であることをしらず、盗みを続ける人たちもいる。
結局、どこかの段階で息詰まるものなのだが、やはり精神構造が違うから、恥を知らない。
なかなか、この仕事をしていると、常識では考えられない人たちが登場するわけだが、最近では、かような人たちと縁を切ることによって、多少、楽な生き方ができてきている。
ん〜、若いころは、かような人たちにも寛容だったが、かえって、歳を重ねると、それがあだになることも多いことがわかってきた気がする。
人助けをすると、普通は喜ばれるものと思うが、その人たちに裏切られたりもする。
だからといって、人助けをしないということではないが、そもそもお金に汚い人たちが困ったからと言って、助けると、しっぺ返しを味わうことになる。
お金に対する物事の考え方は、人それぞれだが、少なくとも、お金に汚い人生は送りたくないなと、日々、努力するしかない。
だいたい、馬鹿な人は、お金に汚い。
本日、富山で講演する。
朝から雨が降り続いているが、来場予定の人は、ぜひ、お気をつけていらしていただきたい。
本日は、私、山内、そしてちょっとした秘密兵器が登場する。
その秘密兵器には、昨日、朝日不動産の石橋社長が設けてくれた懇親会で懇親を深め、今度、当社の会員のみのセミナーを行うことの了承を得た。
ぜひ、お楽しみに。
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ついでのお願い。
このブログをＦＢにリンクしているのだが、そこでコメントをもらう。
せっかくコメントを入れてくれているので、本ブログにもコメントを入れてくれると順位が上がるようなので、ぜひ、コメントを。
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