CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や出演番組なども公開しています!

不動産投資

2019年02月17日

最近、倉橋さんは、不動産投資してないの?

ある方から、質問があったらしい。

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なるほど、このブログでは、いちいちサラリーマン大家さんのように、どこどこの物件を買いました!なんと言うことは書いていないから、どうも誤解されているようだ。

規模が大きくなってきているので、個人では買うことが無くなったが、会社では買っていますよ!

昨年も、なんだかんだで5億円くらいは買っている。

特に最近は、「CF-1」という会社の購入が進んでいて、こちらでも宅建の免許を取得して、資産の入れ替えも行っている。

事業の場合、免許というものが必要であり、個人の方でも継続して売買をするような場合は、宅建の免許が必要になってくる。

特に、最近、サラリーマン大家さんの中で、持っている物件を売りました!などということを平気で言っている方もいるが、継続して売買をすれば、これは事業として認められるので、宅建業の免許が必要だ。

普通に買って、賃貸で貸しているだけなら免許はいらないが、買ったものを売って買い替える行為を繰り返すと業者と同じ扱いになる。

たとえば、地主さんが土地を売却する際にも、区画割をして売却する場合も宅建の免許が必要になってくるので、そこは気を付けないといけない。

よくよく考えてみると、当社の投資だけでなくクライアントの投資も手伝っていて、現在、750億円以上の不動産運用をしているのだから、ちょっとしたものである。

よく賃貸管理ということばを使うことがあるが、賃貸管理と資産運用は大きく違う。

賃貸管理は、日々のクレーム処理や賃料の滞納などを行うのであるが、不動産という資産運用はそれだけではなく、資産を優良な資産に組み替えたり、相続や事業継承などに備えたり、余剰資金をなるべく有利に活用したりと、様々なことが包括的に行えなければならないから、それなりのスキルを要求される仕事だ。

単なる賃貸管理の仕事であれば、様々な会社が行っているが、賃貸のリーシングから賃貸管理、資産運用などを包括的に行っている会社は、いまだ当社だけである。

最近、金融機関でも手数料商売として様々なサービスを構築しているが、これらのノウハウは経験の積み重ねでないとできないから、すぐにできるということはない。

ここの所、不動産を活用した様々な取り組みを行っており、むしろ日常的な不動産投資の話題などに触れないからと言って、それは仕事だから触れないだけである。

最近は、リノベーションについて、様々な誤った手法を行っている人も多くいて、そこは正しいノウハウを構築したいと考えていたり、住居だけでなくテナント系の新たなビジネスモデルを構築したいと考えている。

ということで、日常的な不動産投資について触れていないのは、そういう理由からだ。

今日は、これから先日買った土地の解体後のコインパーキングの会社と打ち合わせである。

これも当社で買った土地の新たな取り組みの一環である。


では。


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2019年は、さらに金融機関の融資が厳しくなり、不動産投資の環境は悪化することが予想されます。また日本の人口減少、国民所得の減少、そして消費税増税による可処分所得が減少する中で、以前よりお伝えしている通り、不動産投資環境も二極化が進むことになると考えられます。

2018年に起こったスマートデイズとスルガ銀行の不正融資事件、その後に続く不祥事から、金融庁は不動産に対する融資について厳しい規制が発せられ、地方銀行はさらに厳しい状況に追いやられ、これらは直接的に不動産融資の市場を縮小させると考えられます。さらに日産自動車のゴーン会長の突然の逮捕と解任。上場企業の不安定さを露見した出来事です。

国際社会における日本の経済は、今後どうなってゆくのか。本講演は、日本のバブル経済の崩壊、その後の日本経済の低迷期、そして日本国内人口の変動による不動産ニーズの二極化を的確に予想し、現在、750億円を超える不動産運用管理を行うCFネッツグループ代表の倉橋隆行が新年を迎え、日本のマクロ経済予測と今後の不動産投資事情、そして金融事情から踏まえた投資スタンスまで、幅広い範囲を解りやすく解説させて頂きます。

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2018年、「かぼちゃの馬車」事件などの影響で金融機関の融資が大きく変化しました。新しく資産形成を始めるには難しい状況のように思われますが、入居者ニーズの高いエリアの優良な投資用不動産というのは好調に取引が行われているのが事実。本セミナーでは、現在の状況のなか資産拡大を進めるための方法としての出口戦略、また現在でも取り組み可能な代替え投資を学んでいただける内容となっております。これから不動産投資を始めようとご検討されている方にも、出口を見通した資産形成の進め方を学んでいただける貴重な機会となっております。この機会にぜひご参加ください!



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第一部では空室を埋めるための4つのPを解説。「競合物件よりも目立つためにはどうしたらいいのか?」具体的な成功事例をもとに満室経営への第一歩を解説してまいります。第二部では『空室ゼロ』『家賃アップ』を目指したリノベーション方法を、好評の「2019年のトレンド予想」や「内装デザインのポイント」「実際の施工例」を含めご紹介いたします。





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アセットコンサルタント代表・副社長木内とプロパティコンサルタント代表、東京PMリーダー増田、立場の違う二人が、パネルディスカッション形式で送る、あらゆる角度で物件選びのポイントをお伝えします。また首都圏賃貸住宅における入居者ニーズと意識調査から入居者に選ばれる物件のポイントを解説します。


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2019年02月16日

投資物件供給の減少。面白いことになってきている。

以前よりお話ししてきたとおり、金融機関の動きで供給減少。

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最近のアパート建築販売会社の融資事情によって、結果的に供給が減少する。

スルガ銀行問題から端を発し、金融庁の指導により、アパートや賃貸マンションの実態的な賃料と稼働率を盛り込んだ査定を行うことで、従来の建築販売会社が悲鳴を上げることになってきた。

今回のレオパレスなどにみるサブリースを売りにした会社の不祥事も後押しをし、買主側の融資よより、売主側の融資もしぼられてきた。

分かりやすく言うと、売れ残り物件を抱えている会社の追加融資が厳しくなり、さらには買主が決まっていないと融資をしないなどとも言い出しているところがあり、多分、多くの会社が倒産、あるいは事業撤退を余儀なくされる事態になってきた。

当然、当社としては有利な展開となってきており、やはり首都圏で徒歩10分以内の物件だけを取り扱ってきた関係で、なかなか良い物件をご紹介できないでいたが、結果的に、この姿勢が良かった。

逆に、これに見合う物件が出れば、即座に契約ができる顧客が多数いるわけで、最近、多くの物件が当社に集中してきている。

中には「この物件を決めてもらえば、手数料を上乗せします」などと、当社では顧客に紹介できないような物件を持ち込んでくる会社もいるが、残念ながら当社の場合、買っていただいた物件は当社で管理することになっているから、そもそも苦労するような物件は売らない。

また、南青山建築工房にも、従来ではなかなか仕入れができない状況が続いてきていたが、お陰様で、ぼちぼち土地情報が入るようになってきた。

ここはひとつ、資金調達力を高めようと、融資チャンネルを増やすようにした。

先日も、凄く良い土地が仕入れられ、確認申請がとれた瞬間に顧客がついた。

ここは、ある意味、チャンスである。

最近、上場企業が業績下方修正を行い、金融機関もかなり厳しい状況になってきている。

また、ぽっと出の建売業者なども、今後、厳しい状況に落ち込んでくる。

やはり地道にやってきた会社が報われる時代になるのではないか。

相当、時代が変わる。

特に、最近、動きをとらなかった方も、ぜひ、個別相談にいらしてください。

新たな展開が、あるかもしれません。

あ、そうそう、会員の方は「CF-1」のお得情報もありますので、お問い合わせください。

では。


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2019年02月15日

なぜ、不動産が生活を防衛してくれるのか。

それは、DCF(ディスカウント・キャッシュフロー)にある。

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現在価値と将来価値。

いまさらながら、いろいろ質問を受けるので、少々、初歩的なことを解説したい。

なぜ、不動産を購入するのか。

それは、単純に資産形成のやり方。

例えば、賃料を10万円払って賃貸に住んでいる場合、30年で3600万円が消費される。

仮に30年返済で1.25%の固定金利で借り入れをした場合、ローンコンスタントは4%になるので、月々10万円の返済は、年間120万円で、このローンコンスタント4%で割り戻すと3000万円の借入になる。

マンションなどで管理費や修繕積立金が1万5千円かかる物件だと、10万円の範囲内で考えると月額8万5000円なので、年間102万円として計算すれば2550万円の借入に匹敵する。

つまり2550万円のマンションを買って、毎月賃料と思って10万円を支払っていくと、30年後にはローンの返済が終わる。

その時に、このマンションが仮に3000万円の価値があったとすると、30年で3000万円をためたのと同じ効果である。

では賃貸で借りている人の場合、30年で3000万円をためるとすると、毎月8万3300円を賃料とは別に貯金しなくてはならないから、生活は苦しむことになる。

仕組みは非常にシンプルなのだが、様々な事情を考えて踏み切れない人もいるが、単純に考えれば、どちらが得かは明白である。

同様に、仮に20年返済で2.2%の固定金利で借り入れをした場合、ローンコンスタントは6.18%になるので、月々6万円の返済は、年間72万円で、このローンコンスタント6.18%で割り戻すと1165万円の借入になる。

つまり1165万円の借入をしてワンルームマンションを購入し、NOIが6万円であれば、空室率とかを計算しなければ、賃料で20年返済ができれば、1165万円の資産を築くことができる。

これも同様であり、20年で1165万円を貯蓄しようと思えば、毎月4万8500円の貯蓄をしなくてはならず、家族のいる家庭では厳しいことになる。

すごく簡単な話なのに、あまりに複雑に考えるから、買わなかった人たちが後になって後悔することになるのである。

ここに日本人のフィナンシャルリテラシー教育の足りない分、老後に苦労し、社会的構造が崩壊している理由だ。

もし理解できないときは、下記のDVDをご覧ください!

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2019年02月14日

不動産投資と金融機関。信用創造と信用縮小。

概ね、金融機関の動きが二極化してきている。

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本日は、またもや不動産コンサルタント養成講座の講師で城ケ島遊ヶ崎リゾートにいる。

朝から三崎で新規に購入した150坪の土地にコインパーキングにするため、解体作業の着工に伴う海南神社のお祓いに立ち会い、その後、新たなアイデアが浮かび、そのまま打ち合わせをして戻ってきた。

さて、先日、金融機関の動きについて書いたところ、やはり気になる方々が多く、セミナーでも質問を受けたので、現時点の解説をする。

金融機関も二極化が進んでいる。

不動産投資に積極過ぎた金融機関は、しばらくほとぼりが冷めるまで融資を絞る。

大手のメガバンクは、こぞって消極的だが、一部の金融機関では過去の実績のあるところにはまだまだ貸し出す。

また、都心部でなくても都市圏に居住して、同じ都市圏の物件を購入する場合、信用金庫の貸出は増えることになるが、若干、条件的には短い期間になるから、すでに実績のある人には積極的である。

本来、金融機関の使命というのは、信用創造にあるはずなのだが、相変わらず担保主義で、事業を見極めて融資する姿勢はない。

これは世界的、グローバススタンダードに反する流れであり、相変わらず法定耐用年数という意味のない基準値を持ち出すから、どんどん金融機関もしぼんできてしまう。

現状の金融機関にバンカーが存在せず、信用創造という使命を失った過去20年以上から、またもや同じことを始めてしまった。

実は金融庁の遠藤長官は、ここに焦点を当てて、金融機関の信用創造に向けた指示を行っているにも関わらず、金融機関は、相変わらずの態度であるため、金融庁の職員が説明する場を設けている。

ここは、将来に向けた世界的標準である「法定耐用年数基準」なのど撤廃を行い、リノベーションなどの施された築古の物件などにも、事業性をみて銀行も一緒に投資する態度が必要だと考えている。

今回のレオパレスの問題もそうだが、そもそも賃貸の市場のないところに建築物を建てたところで破綻することはわかっているのに融資をするというのは、築年数が新しくてもリスクであり、かようなビジネスモデルは投資家や銀行から見てもリスクなのに、貸し出すほうがおかしいということが分かっていない。

例のかぼちゃの馬車も同様である。

金融庁は、そういう所を問題視しているのに、金融機関のほとんどは、それならさらに厳しい担保主義にしてしまえば銀行のリスクが減ると判断しているようだ。

金融庁の遠藤長官の話を直接聞いた立場からすると、何となくおかしい動きになってきているのである。

ある金融機関では、元金均等支払いを要求してきている。

期間も短期で設定しなおしている金融機関もある。

これは、30年前に戻った感じである。

ま、いずれにしても3月の決算で金融機関の二極化が進み、付き合う銀行も選別されてくるはずである。

この温度差は、実際に多くの金融機関に持ち込み案件の多い当社だからわかることである。

特に、当社の会員の方は、さらに投資計画を進める方は、ぜひ、担当者にご連絡をしてみてください。

また、残念ながら、様々な問題で騙されてしまった側にも、金融機関は厳しい態度のようであるから、やはり素人判断は禁物だと言える。

新規で不動産投資をお考えの方も、ぜひ、当社のホームページから個別相談の申込みを頂き、無理せずできる不動産投資を始めて頂きたいと思う。

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アセットコンサルタント代表・副社長木内とプロパティコンサルタント代表、東京PMリーダー増田、立場の違う二人が、パネルディスカッション形式で送る、あらゆる角度で物件選びのポイントをお伝えします。また首都圏賃貸住宅における入居者ニーズと意識調査から入居者に選ばれる物件のポイントを解説します。


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2019年02月07日

機械を使うか、機械に使われるか。

これからの生き方には、二通りだ。

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最近、AI技術が進化し、労働力の一部の機械化が進んでいる。

かつてホワイトカラーの事務職に人気が集まった労働力は、のきなみコンピューターにかわり、間もなく大きな流れでクラウド化が進むだろう。

また、様々な審査期間もAIによって簡素化され、場合によってはもっと効率化が進んで、便利になる一方、労働力は必要なくなる可能性がある。

効率化を進める機械化が、労働力を奪い続けることになる。

そこで考えなくてはいけないのが、仕事の選び方である。

たとえば我々の業界では、コンピュータによって効率化が進み、ネット環境が整備されればされるほど、人の能力が必要でなくなる。

しかしながら不動産の取引については、経験が必要な部分があり、一概に機械処理ができない部分がある。

最近、ネットを活用した不動産を売りに商売を始めている会社もいるが、私は難しいと考えている。

またAIを活用して投資投資分析をする会社もできたが、うまくいっていない理由は、ビックデータでは将来予測ができなく、投資判断がマイナス要因に働いてしまうからだ。

実際に、ここの所の首都圏の不動産投資分析では機械では判定ができない市場が動いてしまったから、成功した人の判断は市場のゆがみを分析できた人たちだけである。

これは長年の経験則上のよみであり、この読みがビックデータ化ができない限り、難しいのである。

同じ業界でもに飲まれる仕事をするか、機会を操る仕事につくかで、将来の生き方が変わってくる時代になってきた。

今年の4月から新たな新卒者が入り、中途採用者も志の高い人たちが入ってきている。

私たちのやるべきことは、新たな不動産業界の構築である。


来年の新卒者、ならびに中途採用者も募集している。

詳しくは、CFネッツのホームページか、0120−177−213までお問い合わせください!!


では。


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東京で開催した際、申込数多数により100名以上の会場にしたにもかかわらず、早期で満員御礼となったセミナーの大阪開催が決定! 定員に達する前に、是非お早めにお申し込みください。

2019年は、さらに金融機関の融資が厳しくなり、不動産投資の環境は悪化することが予想されます。また日本の人口減少、国民所得の減少、そして消費税増税による可処分所得が減少する中で、以前よりお伝えしている通り、不動産投資環境も二極化が進むことになると考えられます。

2018年に起こったスマートデイズとスルガ銀行の不正融資事件、その後に続く不祥事から、金融庁は不動産に対する融資について厳しい規制が発せられ、地方銀行はさらに厳しい状況に追いやられ、これらは直接的に不動産融資の市場を縮小させると考えられます。さらに日産自動車のゴーン会長の突然の逮捕と解任。上場企業の不安定さを露見した出来事です。

国際社会における日本の経済は、今後どうなってゆくのか。本講演は、日本のバブル経済の崩壊、その後の日本経済の低迷期、そして日本国内人口の変動による不動産ニーズの二極化を的確に予想し、現在、750億円を超える不動産運用管理を行うCFネッツグループ代表の倉橋隆行が新年を迎え、日本のマクロ経済予測と今後の不動産投資事情、そして金融事情から踏まえた投資スタンスまで、幅広い範囲を解りやすく解説させて頂きます。

併せて実業家としての実業における不動産投資と節税や、実業の中に不動産活用なども盛り込んだ内容となっておりますので、不動産投資に興味のある方から既に不動産投資を実践している方、そして実業として企業を経営している方まで、幅広くお楽しみ頂けます。今回の講演は「無料」となっております。ぜひ、年に一度の講演ですので、お時間のある方は、この機会にご参加ください。

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不動産投資で利用するキャッシュフロー予測から投資分析指標、売却時の収支と全体分析まで、数字で見る不動産投資の構造をわかりやすくご説明いたします。現在、私たちが実際に利用している金融機関の融資条件から収支分析を行い、想定される税引き前のキャッシュフロー、また税引き後のキャッシュフローまでの仕組み。投資の効率・安全率等、全9つの投資指標を説明。減価償却費の考え方はもちろん、売却時の譲渡税の計算の仕方・考え方、そして物件の出口分析であるIRR・NPVまで、このセミナーに出て頂くと不動産投資で使う数字の構造を全て理解できるようになります。



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第一部では空室を埋めるための4つのPを解説。「競合物件よりも目立つためにはどうしたらいいのか?」具体的な成功事例をもとに満室経営への第一歩を解説してまいります。第二部では『空室ゼロ』『家賃アップ』を目指したリノベーション方法を、好評の「2019年のトレンド予想」や「内装デザインのポイント」「実際の施工例」を含めご紹介いたします。





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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
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城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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