CFネッツ代表[公式]「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼なども公開しています!

不動産投資

2017年05月24日

教訓。

これにより様々な行動によって、様々なことが学べる。






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したがって、生きるノーハウとも言うこと。
通常学ぶと言うことを本でしか味わったことないと言う人たちがいるわけだが、これは学校教育の中で教科書で学んで、教科書の内容を鵜呑みにして、あるいは教科書の問題を解くことで正解が出てくると言う事でもあるが、それでは生きた人生経験を学ぶことができない。
私は仕事柄、様々な成功してきた人と失敗してきた人たちを見てきた。
その中で様々なことを若いうちから学ぶことによって、おかげさまで現在の地位を確立する事ができた。
実は、成功する人たちには生き方に共通するものがあり、法則性をもって働けば、成功できるということを知った。
それは、実はすごい簡単なことなのだが、前述したように本で学ぶ癖がついていると意外に成功することはできない。
人は生きていく上で、コミニュケーションということが重要である。
コミニケーションを取るというのは、例えば仕事をする上での顧客は人間であるし、一緒に働く人も人間であるし、経営者も人間である。
すると重要なのは、人間同士のコミニケーション能力と言うことになる。
知識とか経験とか、部分部分でできると言われる人たちがいるが、このコミニケーション能力がないと人は決して成功できない。
例えば、私が学生時代にコンピュータを学び、プログラマーとなって、かなり高い知識を持って社会に出たとしても、残念ながら機械はコミニケーションを円滑にするのではなく、正確なデータを集計したり計算したりするだけなので、良いプログラミングができたとしても残念だが、生きていくことができない。そこでもやはりコミニケーション能力が必要である。

あ、でかる時間だ。

続きは、明日に。



では、行ってきます!

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2017年05月23日

本当の意味での支援。

週刊住宅新聞社が事業停止。





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ご承知の通り、週刊住宅新聞社が事業停止、いきなり廃業に向けて動き出してしまった。
私の知人でもある社長が突然なくなったことにより、事業の継続が難しくなり、今回の措置に至ったわけであるが、もう少しやり方があったんではないかと思っている。
皆さんからも、私に多くの問い合わせがあったが、事情があって詳細をお話しすることはできなかったわけだ。
実は、長年、付き合いのあった出版部の人から相談を受けて、様々な提案を行い、出版社として起業することを提案した。
しかし実際には、出版社と言う事業形態がなかなか難しいと考えている。
ただ従来の週刊住宅新聞社では、不動産関連の教材を作っていたりする会社だったから、出版部門の作品も不動産に関する物が中心となっていて、当然、書店での扱いも不動産専門書のコナーでの扱いの為、ちょっと変わった出版物の場合は、なかなか販売が難しかった。
私の著書で「馬鹿に効く薬」と言うのがあるが、現在、さまざまな人たちから評価を受けて売れ続けている。
しかし配本当時は、不動産の実用書として取り扱われたため、なかなか日の目を見るまでには時間がかかった。
そういうような状況の中で、今回、新しい会社、プラチナ出版については、もう少し幅広い分野の出版物を輩出するようにすれば、その内、社員の給料を賄える程度の事業はスタートできるのではないかと考えたのである。

しかし、勘違いしないでいただきたいのは、当社の子会社ではない。
やはり出版社の場合は、ニュートラルの立場でないといけない。
もちろん、スタート段階の資金が必要だから、多少の出資もさせていただき、資金も潤沢ではないが用意することができた。
だいたいこのようなときには、ちょっとした知り合いだと、応援するとか、仕事をまわすとか言ってくれる人が多いのであるが、実際、それを期待していてもまず実行される事は少ない。
よく起業に失敗する人の多くは、そういった人たちの具体的な支援のない口車に乗せられて、失敗する人が多いのである。
今回は、時間がなかった。
事業を停止して、倒産するのはしかたがないが、そこで働く人たちの家族がいるわけであって、具体的な経済活動が成り立たない限り、生活ができないのだ。
亡くなられた長尾社長には、お世話になった。
そういう意味では、少しは恩返しのつもりで少ないかもしれないが、お手伝いをしている。
今後、さまざまな問題をクリアしながら、事業が成り立つまでお手伝いするつもりで動いており、皆さんも、出版などの予定があれば、それも協力する。
なにかあれば、当面、0120−177−213 で受付をしておりますので、お問い合わせください。

今日は、これから、新規事業の下見に行く。
ここの所、新規事業の立ち上げばかりが仕事の中心になってしまっている。

ま、楽しいから、いいか。

では、行ってきます!

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2017年05月21日

いよいよ、本日、CFネッツフェア開催!

昨日は、久しぶりにフィールドワークセミナーに同乗。





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昨日は、久しぶりにフィールドワークセミナーで同乗し、投資物件の選定について、アドバイスをしてきた。

今回は、海外からも参加する人がいて、いろいろな質問については、当社のショウ・コハン君と秦さんで対応してもらい、今までにない感じになってきた。

もちろん、投資に対する目線もかなり違い、多分、日本の不動産に対して、様々な誤解が取れたのではないかと考えている。

夜は、そのまま城ケ島の遊ヶ崎リゾートで懇親会。

今回は、J−COMの「大人の歩き方」の収録も行われ、来月には放映される予定なので、ぜひ、そちらもご期待ください。

さて、本日は、年に一度のCFネッツフェア。

今年からは、税理士、不動産鑑定士に加え、弁護士も参加するので、賃貸トラブル系のアドバイスもできるようになったし、処理も迅速にできるようになった。

我々、実務的には賃貸トラブル系の処理は行っているが、法的手続きについては「非弁行為」という壁にぶつかり、迅速なサービスができなかった。

ところが現在では、社内に弁護士がおり、法的手続きも実務と共に解決できるようになったから、真にワンストップサービスができる。

今回、ラジオやテレビなどで告知したせいか、申し込みベースで600人を超えているので、昨年のように当日に来場する人たちを考えると、700人くらいの来場になるのではないかと思う。

毎年、参加者が増え続けているのと合わせて、参加企業も増えるし、当社のグループ会社も増えている。

ん〜、来年、もはやこの会場だと狭くなるのではないか。

ま、本日は、2020年のオリンピック開催と、2022年の生産緑地の解除に伴う今後の不動産投資の流れを予測する講演を行う。

今回の講演は、同業者と当社出入り禁止の方はお断りすることになっているが、なかなか厳密な審査を行えない。

また、毎年、場外で客引きをする業者や、当社を退職したものが声掛けをするケースがある。

ここも、ぜひ、ご注意していただきたい。

このCFネッツフェアは、あくまでも、当社の日頃の感謝の意を表するために行っていて、完全無料で様々な個別相談を行ったり、有益な情報をお知らせしている。

ぜひ、会員の人も、非会員の人も、様々なサービスをご活用いただきたい。


あ、やばい。

そろそろ行かないと。


では、のちほど、会場で。



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CFネッツフェア2017
全ての不動産市場のニーズを捉え、実務に落とし込むスキルを養う!

CFネッツグループが総力をあげて開催する、年に一度の不動産市場の祭典「CFネッツフェア2017」を今年も開催いたします! 大型セミナー会場では、代表倉橋をはじめ、AM・PM事業部の各事業部による企画、関係企業のプレゼンテーション等々、今年も大注目企画が目白押し!中・小会場でも様々な不動産関連セミナーを実施いたします!

今年のフェアは会場ごとに、金融機関様・建材業者様・テナント業者様など、エリアごとにブースを配置しております。各ブースでは不動産資産の運用になくてはならない専門家が最新情報をご提供します。今年も不動産・不動産投資の祭典「CFネッツフェア」を是非お楽しみください。スタッフ一同、心よりお待ちしております。
◆詳細・お申し込みはこちらから


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2017年05月20日

ワンルームM投資と仲介手数料。

FMヨコハマ、ここが知りたい不動産。質問コーナーの回答です。

「倉橋さん、おはようございます。不動産の売買に関する質問です。買取主が不動産会社の場合、仲介手数料は必要なのですか?また、不動産コンサルタントが入った場合の手数料はどうなりますか?」
「先日、テレビ番組でワンルーム賃貸経営に失敗し多額の借金が残った話が多くありました。倉橋さん、原因はどこにあるのでしょうか。」



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業者が直接買い取る場合は、仲介手数料は掛からないし、直接売主の物件も仲介手数料はかかりません。

そもそも買取業者や販売業者は、利益を見込んで価格を決めているので手数料を取る必要はなく、仲介業者は、流通されている物件をそのままの価格で買主に紹介しているので仲介手数料がかかることになります。

仲介手数料の3%+6万円の根拠は、200万円までの部分が5%、200万円から400万円までの200万円が4%、400万円を超える部分が3%なので、簡易計算的に400万円を超えると3%+6万円ということになります。

我々、不動産コンサルタントの場合も、宅地建物取引業法で定められている以上、同じ額の報酬規程になります。

場合によっては、様々な案件、相続対策などの仕事を行ったときに、その案件中に不動産の売買が発生すると、その前にかかった分を仲介手数料から差し引くこともある為、不動産取引が関わる相続対策は、我々を使う方が得な場合があります。

また、普通の仲介業者では、投資分析などを行うことはなく、購入者の独自な判断で購入に踏み切ることになりますが、当社の場合、購入する物件の投資分析を行ったうえで、ファイナンス付け、その後の賃貸トラブル処理なども賃貸管理として受けるため、断然に得だということができます。

次に、ワンルームマンション投資で失敗する理由。

市場性を考えないで投資した場合、当初の目論見どおりにいかず、空室が増え、賃料が下落するからローンが支払えないというのがやはり多いと思います。

特に新築物件だと、新築時の賃料と5年後の賃料には開きが生じます。

また、物件を購入する際の金融機関の考え方ですが、物的信用力と人的信用力の両面で審査をします。
したがって、金融機関から融資がうけられるからといって、その物件自体に価値があるのではないことを知って投資をすること。
よくあるのが、提携ローンを組ませて割高の物件を売る業者や、フルローンをうたい文句で営業する業者には注意を要します。
そもそも個人の信用力で融資が出ていることに気づかず、ローンが組めるからといって物件を買い進むうちに融資が止まり、しかたなく売却するにしても、本来の価格でしか売れないから、売るに売れない事情が出てくることになります。

また、一棟もののアパートやマンションなどの場合、修繕費用などが掛かる時に、物件の担保余力がなく、融資が受けられず、売るに売れない、直すに直せない、前にも後にも動けない状況に陥って破綻する人たちが増えています。


当社のコンサルでワンルームマンションを買って失敗した人はいません。

むしろ都内のワンルームマンションの価格高騰で利益を上げている人たちが一棟ものに買い替えている動きが出て来ています。

不動産投資をする際には、まずは投資分析が大切なのと、実際に将来にわたって賃料が上げ続けられるかが重要です。


ちなみに、私の著書「
不動産投資成功の方程式(朝日新書)には、その辺が詳細に記されています。
参考にしてください。


また、詳細などお知りになりたいときは、0120-177-213 までご連絡の上、
個別相談にお越しください!


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CFネッツフェア2017
全ての不動産市場のニーズを捉え、実務に落とし込むスキルを養う!

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一棟アパートを勉強する上で、最初はどのような事を学んで実行すればいいのかわからないものです。数々の書籍も読めば読むほど、それが自分にとって正しい選択なのかどうかと不安にもなります。このセミナーでは、道を踏み外さないために知っておくべきアパート投資の基礎を学んでいただけます。アパート投資とはどういうものなのか、どういう見方をすればリスクの低い不動産投資ができるのか、そして自分自身にとって目指すアパート投資とは何か?をわかりやすくお伝えします。

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2017年05月18日

競売物件、ほんとに安いの?

FMヨコハマ、ここが知りたい不動産。質問コーナー。

「不動産の競売物件は、一般と比較してかなり安いのですか?素人はどうすれば良いですか?でもなにか怖い気がします。手続きや注意点を教えてください。」





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まず、競売物件を探すには、裁判所の競売物件情報閲覧室やBIT(最高裁判所運用の競売専用サイト)で見られる3点セットを入手します。

「物件明細書」、「現況調査報告書」、「評価書」

そして買いたい物件があれば、記載されている期日までに、保証金、売却基準価格の2割を納付し、落札できたら補償金を差し引いた残額と所有権移転登記用の登録免許税を納付すれば、この時点で所有権の移転ができます。

 

競売物件のメリットは、入札価格の低さと豊富な物件

入札の基準となる価格が一般の不動産の価格より低くなっているのは、

競売物件独特のデメリットがあるからです。

競売物件では、居住用の不動産だけではなく、店舗や事務所、オフィスビルやマンション、アパート丸ごと1棟など豊富なバリエーションで、
地域によっては農地や道路もないような山間部の山林が競売物件として出てきます。

 しかし、競売物件のデメリットは売主がいないこと

競売での取得の場合、通常の不動産売買で、法律によって売主に課されている義務が果たされません。

通常の不動産会社や、コンサル会社の仲介によって、売主と売買契約を結ぶ不動産売買では「引き渡し義務」というものがあって、居住目的の売買であれば、売主は、買主にその物件に住めるようにする義務があります。

買主は、代金の支払いと引き換えに、カギの引き渡しを受け、設備機器の使用説明など細かな説明まで受けますが、実際に引き渡し後に設備の機能が使えなかったり、隠れたところに瑕疵があれば、この責任は売主が追うことになります。
これを瑕疵担保責任というわけです。

ところが競売で不動産を入手した場合は、登記簿の上で所有権が移転するだけで、裁判所は一般の不動産売買でいう「引き渡し」を保証してはくれないし、瑕疵担保責任もありません。

第三者が占有している場合は、その人に立ち退いてもらう交渉は、競売でその不動産を入手した人がやらなければならないのです。

最悪、明渡の強制執行や、残置物があれば一時保管の上、処分を行わなくてはなりません。

また、通常、住宅ローンなどは使えません。 


当社には弁護士もおり、手続きの代行を行うこともできます。

一般的には、あまりお勧めできませんが、例えば隣の土地とか親戚の家とか、特殊な事情で買わなくてはならない場合もあったりします。

当社でも昔、競売の入札を行ったことがありましたが、労多くて身が薄いため、当社では競売物件を積極的に買うことは行っていません。

 

また、競売物件は、基本的に何かに失敗した人の物件だということは考慮しなければなりません。

建物や内部が荒れているケースも多い。

また、縁起を担ぐわけではないが、その不動産のヒストリーを確認して、満足な物件を買うことをお勧めします。

CFネッツでは、住宅の購入についてもコンサルティングを行っています。
また、法律的な手続きが必要な物件の売買や競売などに絡む物件の売買や任意整理の手続きも、当社では弁護士がおりますので、様々な問題を解決しながら取引のお手伝いもできます。

また、収益物件などで、至急に換金したい物件は、即時、買取も致します。
ぜひ、お声がけください。

東京、神奈川、大阪、名古屋のお問合せや個別相談のお申し込みは
0120-177-213 までお問い合わせください。




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2017年05月16日

日本では、なせ家具付き賃貸が流行らないの?

「毎週楽しく聴いています。海外の住宅では、家具付きが多いそうですが、日本じゃ少ないですよね。せいぜいモデルハウスを販売する時くらいですよね?どうしてですか?」



FMヨコハマ、ここが知りたい不動産。質問コーナー。





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この海外の住宅というのは、賃貸の住宅の場合と売買の分譲住宅では仕組みがかなり違います。

当社のグループ会社で月極倶楽部と言う、ちょっと変わった名前の会社がありますが、ここではウィークリー・マンスリーマンション事業とホテル事業を行っており、全ての物件について家具はついています。
海外の賃貸住宅の場合、当社のような仕組みでの賃貸の場合か、賃貸住宅とセットで家具のリース会社が一緒に営業して、家賃のほかに家具のリース代金を払うと言う仕組みになっています。
この場合、その賃貸住宅に合わせたコーディネーターが最良のものを提案し、それが受け入れられた場合にリース料を支払うと言う仕組みになっているのですが、その家具の多くは、かなり高額な家具であるため、買うよりもリースを選ぶと言うニーズが高いのですが、日本の場合、家具もさほど高くないし、消費者も家具のリースと言う仕組み自体が受け入れられないケースがあり、なかなか海外のようには受け入れられないのが現実だと思います。
また分譲住宅についても、日本の場合は住宅の保有率が高く、買い替えの場合はすでにある家具を持参して引っ越しをしてくるため家具付きの分譲住宅と言うが少ないのです。

また日本の場合は、どこに引っ越してもトラックで移動できる範囲であるため、引っ越しの際は家具も一緒に移動することになりますが、海外の場合は引っ越し先が飛行機で何時間と言うことがあり、家具の輸送代金が高くつくため、中古住宅で家具付きの物件も非常に多いということがあります。

また日本の場合は、新築住宅から中古になると価格が安くなってしまうケースが多いのですが、海外の場合は、新築の住宅を買ったそこに住む所有者が様々な設備投資をしたり、その家にあうようなアンティークの家具などを取り揃えて中古住宅の価値を引き上げるケースが多く、新築住宅より中古の住宅の方が断然に高いと言うこともエリアによってあるわけです。

現在、当社で三浦半島の京浜急行の終着点である三崎口と言う駅の近くに健康住宅のモデルハウスを造り、皆さんに見て頂いていますが、来場客の中の多くの方はサービスで家具をつけるといっても、その分値段を負けてくださいと言う人が多いため、まだまだ日本では家具付き分譲住宅と言うのは流行らないかもしれません。

ただ私の考えでは、住宅に家具がついていると、新たに家具を買う必要もなく、住宅ローンの借入額は、その物件代金によって決められている為、家具付きのほうが低い金利で資金が調達できるわけですから有利だと言うことが言えると思います。
特に住宅を買うときには、住宅を買った後に様々なものを揃える必要がある場合があり、これらの資金と言うのは意外に安いものではなく、結局、予算がなかったりするため、家具だけでもついていた方が初めて不動産を購入する人にとっては、家具がついていた方が、物件購入後の資金繰りは楽だと思います。

住宅の購入についても、様々なパターンもありますので、住宅の購入も我々にご相談いただければ、ライフプランに合わせた住宅購入が可能になります。

住宅の購入についてもコンサルティングを行っています。
ぜひ、個別相談にいらしてください。

東京、神奈川、大阪、名古屋の個別相談予約は
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今年のフェアは会場ごとに、金融機関様・建材業者様・テナント業者様など、エリアごとにブースを配置しております。各ブースでは不動産資産の運用になくてはならない専門家が最新情報をご提供します。今年も不動産・不動産投資の祭典「CFネッツフェア」を是非お楽しみください。スタッフ一同、心よりお待ちしております。
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2017年05月14日

不動産投資で当社が有利な理由。

不動産投資は事業であり、金融機関は事業の内容も評価する。






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不動産投資は、事業である。

よく勘違いされることであるが、不動産投資を株式投資とかFXなどと同じように考える人がいるが、実は全く違うものである。


不動産投資の場合は、ほとんどが金融機関を使って、低い金利でレバレッジをかけることが多い。
その際に当然だが、金融機関の信用が必要となる。

例えば金融機関から事業資金を借りるとすると、当然、金融機関はその事業のリスクを考えて融資する。

そこで金融機関は、その事業の成功する確率と安定性を検討して融資をするわけだが、そもそも会社員の人たちが会社勤めをしたまま、不動産投資を行うのだから、 1つはその会社の安定性を見て検討することになる。

そして、不動産投資の実現性を考えたときに、当然だが、その運用する会社の安定性と信用の度合いを測ることになる 。
その際に賃貸管理を行う会社の信用度合いや実績を見ることになるのである。

したがって賃貸管理の機能のない会社や、業績がおもわしくない会社、そして新規の実績のない会社での投資をする場合、個人の信用度合いが高い人は投資が可能になるが、それ以外の人については不動産投資について不利な展開になってしまうのである。

その辺の理屈は、事業を経験した人ならわかると思う。

現在、金融機関が金融監督庁の指導によって、不動産に対する融資について絞り出してきた。

今までのように不動産投資に対して融資をする環境が良い時とは、一転する可能性がある。

これからの不動産投資は、賃貸管理や運用の実績が評価される時代になってきたのであるから

パートナーシップは非常に重要なことになると思う。 


お陰様で、当社、およびCFビルマネジメントの帝国データバンク、商工リサーチの評価は、57点である。

これらの評価は、昨日、今日に変えられるものではない。

長期間にわたって、まじめに真摯に事業を続けてきた結果だ。

※ いよいよ、CFネッツフェア開催!

既に500名を超える申し込みを頂いています。
セミナー等の参加希望の方は、お早目にお申し込みください!

では。


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土地有効活用はしたいけど、アパートだけでは不安。
アパート収益だけでは採算がとれなくて建築できない。
建築制限で1階から3階まではテナントでないと駄目。
総合的な開発にテナント誘致をして付加価値を付けたい。
既に空いちゃったテナントを埋めないと信用がなくなる。 などなど。

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CFネッツフェア2017
全ての不動産市場のニーズを捉え、実務に落とし込むスキルを養う!

CFネッツグループが総力をあげて開催する、年に一度の不動産市場の祭典「CFネッツフェア2017」を今年も開催いたします! 大型セミナー会場では、代表倉橋をはじめ、AM・PM事業部の各事業部による企画、関係企業のプレゼンテーション等々、今年も大注目企画が目白押し!中・小会場でも様々な不動産関連セミナーを実施いたします!

今年のフェアは会場ごとに、金融機関様・建材業者様・テナント業者様など、エリアごとにブースを配置しております。各ブースでは不動産資産の運用になくてはならない専門家が最新情報をご提供します。今年も不動産・不動産投資の祭典「CFネッツフェア」を是非お楽しみください。スタッフ一同、心よりお待ちしております。
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2017年05月13日

賃貸住宅経営で、失敗する理由とは?

「まさに今の私達夫婦の事なんですが、子供が巣立ったあと、夫婦だけじゃ無駄に広い住宅の活用法がありましたらアドバイスを是非お願いします。」

「おはようございます。倉橋さんの著書「馬鹿に効く薬。」「やっぱり不動産投資が一番!」を読ませて頂いて、いろいろ不動産の勉強をさせて頂いています。これから新刊の予定がありましたら教えてください。よろしくお願いします。」

「おはようございます。倉橋社長、教えてください。賃貸経営をする場合、家賃がローン返済を上回るのが当然と思うのですが、失敗の話もよく聞きます。何が原因でそうなるのでしょうか?普通は利益を出すまで、かなり年数がかかりますよね?」



FMヨコハマ、ここが知りたい不動産。質問コーナー。





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ありがとうございます。
この
FM横浜で出ている倉橋と、不動産関係で多くの著書を出している倉橋が、同じ人物と思っている人が意外に少ないようです。
さらに、私が住んでいる三浦市の三崎に至っては、地元で地域活性化を行っている倉橋とも同一人物と思っていない人が多いです。
アマゾンドットコムなどで「倉橋隆行」で検索してもらえれば私の書いた多くの著書が出てくると思います。

さて、読んでいただいた「馬鹿に効く薬」と「やっぱり不動産投資が一番!」は、ずいぶん前に書いたものですので、最近の著書では生島ヒロシさんと書かせていただいている漫画本なんですが「生島ヒロシの相続一直線」と言うのも私の著書です。
さて、ご質問の新刊の予定ですが、現在、生産緑地の解除期限到来による悲劇について原稿を書き進めていますので、少々、お待ちください。
そのあとは、「馬鹿に効く薬」の続編も書き出しています。

さて、次の質問ですが、賃貸住宅経営で失敗する原因と言うのは、そもそも計画がうまくできていない場合に起こることが多いのです。
例えば地方の物件などでは、いかにも利回りが高く家賃収入が多く計算されていますが、残念なことに空室率は高く、思った収入が得られないということがよくあります。
我々、キャップレートと言う投資判断があるのですが、これは繰り返し行われる、そのエリアの不動産の投資物件の売買の取引におけるネット収入を売却実績の価格で割ったものを指します。
つまりこの利回りと言うのは、市場が決める利回りであり、利回りが高ければ当然リスクも高く、利回りが低い物件は、当然リスクも低いと言うことになります。

もう一つ我々が投資で判断するわかりやすい指標を説明するとDCR、デットカバーレイシオと言う指標があるのですが、年間のネット収入を年間のローンの返済返済総額で割ったものを指します。
この指標を首都圏の投資物件に当てはめると、1.3を超えていれば、リスクは低いと言う判断ができます。
この詳細は「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社)から出ていますし、最近では
Kindleの電子書籍でも発行されていますので、詳しい内容についてはこの本をご覧いただければ、不動産投資で失敗する事はないし、騙されることも亡くなると思います。

また、ご質問の中に、普通は利益を出すまでかなり年数がかかりますよねと言う事がありますが、不動産投資の場合、キャッシュフロー、つまり家賃収入から経費と銀行の返済を引いたもので判断する人がいますが、バランスシート、つまり資産と負債を考え、資産から負債を差し引いた純資産と言う考え方を考慮すれば、この金利の低い時期では、かなりの速さで元金の返済が進みますので、純資産の向上は非常に早い形で形成されることになります。
皆さんが不動産投資の利益について語るときには、キャッシュフローを基準に物事を考えますが、我々は、購入から売却までの期間のキャッシュフローと、売却した時の金額を想定して、これらすべての収入の総額で判断します。
これを
IRR、インターナル・レート・オブリターンといいますが、ある意味短期間で利益を上げると言うことではなく、長期的な運用と投資総額の回収にあわせて売却した時の利益を想定して投資計画を立てています。

最近、資産の組替で、当社のクライアントが6年から10年前に買った物件を売却していますが、このIRRは70%を超えています。

日本の首都圏に対する不動産投資は、いまだ有利なものと考えています。

やはり不動産投資は、短期的な投資ではなく、中長期的な視野で行う方が良いと思います。

最近では、企業の多くが新規事業として不動産投資を取り入れています。

既存の事業の先行きが不安定な企業が、不動産賃貸事業への参入が増えてきており、当社では、そのような企業と組んで不動産投資を勧めているくらいです。

不動産投資は、一番リスクが低いといわれています。
既に当社のクライアントは2000人を超えていますが、誰一人、失敗した人はいません。

不動産投資にご興味があれば、ぜひ、個別相談にいらしてください。
東京、神奈川、大阪、名古屋の個別相談予約は
0120-177-213 までお問い合わせください。


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CFネッツフェア2017
全ての不動産市場のニーズを捉え、実務に落とし込むスキルを養う!

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2017年05月11日

不動産コンサルタントって、どこで儲けるの?

「倉橋社長にズバリ伺います!不動産コンサルタントは、どこで利益を得るのですか?一般的にはコンサルタント契約を結んで、月額いくら、、、とかになると思うのですが。教えてください。」
「おはようございます。早速ですが、倉橋社長の会社の無料相談は、どの範囲まで無料で可能なのでしょうか?弁護士は30分でいくら、とか聞くので、是非、参考までに教えてください。」


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不動産コンサルタントの利益と言うのは、どこでも一緒と言うことではありません。
したがって当社の仕組みについてご説明すると、当社の利益構造と言うのは、例えば不動産投資物件などの売買の仲介を行わせてもらい、その仲介料、そしてその物件の賃貸管理、及び運用についての管理料や、その物件が空室になったときの賃貸の仲介を行い、その仲介料などで会社の経費がまかなわれています。
つまり不動産の仲介会社と賃貸の管理会社などとの利益構造はあまり変わりません。
しかし当社の場合は、弁護士や税理士、建築士、不動産鑑定士、もちろん宅地建物取引士は営業社員の全てが保有していますし、不動産コンサルティングマスターや国際ライセンスの
CPM等の資格の保有者が多く、当然ですが倫理観の高い不動産取引を行っていますから、手数料は一緒ですが、サービスの内容は異なります。

次の質問でも、当社の無料相談はどの範囲までが無料なのかということですが、この番組を聴いて頂いてる方や、私の本や当社社員が書いた本を読んだ方については、第一回目の1時間半について、無料の相談になっています。

この無料相談についても、法律に関わるものは当社の弁護士、税金関係や相続対策の個別相談は、当社の税理士や不動産鑑定士も立ち会うことになりますので、無料だからといって手を抜くことはありません。
我々は、不動産に関する全てのご相談について解決策を持っていますので、すべてワンストップで行えるところが強みだと思います。
よく弁護士や税理士までもが本当に相談が無料なのかと言う事の問い合わせがありますが、先ほど申し上げた通り、当社では多くの管理物件があり、これらの人件費等は賄われることになっていて、例えば
2回目以降に費用が発生するような場合は、最初の個別相談の時にご説明しますし、当社で物件を買って頂いて、当社がその物件を管理させて頂いている方については、プラチナ会員として、ずっと無料の相談が受けられるようになっています。
まだ当社のクライアントになっていない方については、年会費
12,000円でゴールド会員と言う会員になっていただければ、様々なサービスが受けられるのとともに、この個別相談も無料で受けることができます。


ゴールド会員の仕組みはこちら

多分、なかなかそのような形態で事業を行っている不動産コンサルタント会社は少ないと思います。
合わせて当社は、東京の銀座と大船駅にある鎌倉本店のほか、名古屋支社、大阪支社があり、さらに全国に加盟店と言う組織もありますので日本全国の不動産についてのご相談も受けています。

先日も東京に住む方が福岡の物件を相続し、その物件を売却して東京にアパートを買ったと言う事例もありますが、この方の場合でも、我々の手数料は仲介手数料のみで、調査費や旅費交通費等の請求もありません。
わざわざ本人が福岡に行って、福岡の不動産業者に売却を依頼して、東京の不動産会社にアパートを購入するという手続きを行う必要がありません。
全て当社がワンストップでおこないますので無駄な経費や労力も必要がありません。
簡単に言うと不動産に特化したコンサルタント会社ですので、賃貸の仲介から住宅の購入や不動産投資、相続対策、土地有効活用、住宅やアパートの建築等のご相談も、全てワンストップで解決できる仕組みが構築できています。
何でも、解決できますので、ご相談ください。


不動産投資に関するお悩みがあれば、ぜひ、個別相談にいらしてください。

東京、神奈川、大阪、名古屋の個別相談予約は
0120-177-213 までお問い合わせください。


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テナント誘致、必要ではないですか?
土地有効活用はしたいけど、アパートだけでは不安。
アパート収益だけでは採算がとれなくて建築できない。
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本セミナーでは事業用専門ポータルサイト「テナントガイド」を運営する 株式会社エリアコミュニケーションズ代表取締役の山根勉が成功事例を 交えて始めるメリットを解説。 また、業務提携を行っている株式会社シー・エフ・ネッツ代表取締役の 倉橋も参加し実務での収益モデルを開設いたします!

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2017年04月02日

どんどん広がる、地域格差。

その理由の解説。



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先週は地方の出張もありバタバタしていたが、当社で所有していた都心部の物件の一部を売却することになり、契約が終了した。

ことろで、今回の地下公示価格が発表され、東京都中央区の銀座4丁目にある山野楽器銀座本店が1平方メートルあたり4,010万円という過去最高の地下公示価格となったことが発表された。

これはあのバブル経済の絶頂期の銀座の地価を更新しており、今後、都心部の地価は、まだまだ高値で安定すると予想できる。

そもそも日本の人口がどんどん減る一方で、方や東京都内の商業施設などの地価が高騰していると言うのは、日本国内の景気とか、需要と供給のバランスとかでは判断できない事情がある。

私の講演などに来ている方は充分承知している内容であるが、再度、このブログで紹介したいと思う。

人口に影響される地価と言うのは、そもそも居住系の不動産価格である。

当然アパートやマンションの地価と言うのは、これに付随する価格となるものであるから、需要と供給のバランスが狂っても仕方がないことである。

この銀座や六本木、赤坂、あるいは八重洲など商業系不動産の価格は、居住系の地価で決まるものではない。

その建物の利用価値と言うものによって、価格が決定されるものである。

もっとわかりやすく言うと、例えばホテルの需要のある土地があったとすれば、そこにホテルを建ててどの位の収益が出るのかを試算して土地の仕入れ額を決定することになる。

すると、そのホテルの土地を仕入れた地価と言うものが、仮に隣に居住用のアパートやマンションがあったとしても、この土地については地価が高騰することになる。

同様にオフィスや他の商業施設が同じような形で取引がされれば、当たり前だがその近隣の地価は上昇することになる。

さらに、そのような地域に居住用として住んでいる人たちの固定資産税等は上昇することになり、住居として使用しているにしても保有コストは上昇することになるから、当然そのエリアの不動産も売却され、ホテルや商業施設に変わってしまうことになる。

そうすると、そこに今度は住む人ではなく勤める人たちが発生するため、そこに通勤をするエリアののアパートやマンションの稼働率が上昇し、賃料も上昇するから地価も上昇することになる。

これらによって適切なインフレが起きることによって日本の国土の価値は上がってくることになるのである。

しかしながら残念なことに、日本全国の不動産がそういう傾向にあるかということではない。

商業施設などが発展しないエリアだと、例えば地方のデパートが人口減少によって商売が成り立たなくなれば撤退せざるを得ないことになる。

スーパーマーケットや飲食店なども、同様で、人が減るとそこでの事業が成り立たなければ賃料は払えないから撤退することになる。

そうなると土地の活用方法がなかなか見出せないことになるから、地価は下落することになる。

では、固定資産税などは下がるかと言うと、地方行政は人口の減少によって税収が減るからそう簡単には固定資産税等の減額は行われない。

となると地方は保有コストが高くて利用価値が減るので、なかなか厳しい状況になるのである。

地域格差、まだまだ続き、多分、終わりはない。

資産の見直しは、一度、本格的に行うほうが良い。

最近、電話での個別相談も行っている。

個別相談のお申し込みは 0120-177-213 まで。

地方の物件の買い替えも、ぜひ、ご相談ください!


では。


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この『不動産勉強会』は、漠然とした不動産の悩みを相談できる窓口として、リラックスして専門家に気軽に相談できる機会として女性の方にご参加いただけたらと思い、企画いたしました。講師は5年連続トップ売上げを達成し、その後CFネッツ東京本社と名古屋支社の統括マネージャーとして活躍中。また、自身も不動産投資を実践し、アパート・マンションのオーナーでもある、CFネッツトップコンサルタントの中元と、不動産の実務のエキスパートとして、区分ワンルーム投資の最前線で活躍している若手コンサルタントの後田が参加させていただきます。
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20170326_kkantei
どうしても先送りになってしまいがちな相続対策。でも、そのまま放っておくと、取り返しのつかないことになってしまうかもしれません。財産はあるのに、それを自由に使えず生活が苦しくなる。。。相続対策をしなければ土地の大半を売却しなければならなくなることが分かっているのに、何もすることができない。。。また「相続税が発生しても土地を売却すればいいや」と思ってる地主さん。2022年から順次生産緑地が解除されて、売地として市場に出てくることはほぼ確実です。そうなってから売却しようとしても、思った値段で売れません。当セミナーでは後見制度、民事信託、法人化、生産緑地などについてお話させていただきます。
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本セミナーの講師は、自身も10年超の不動産投資経験を持つアパマン大家でありながら、現場にて多くの不動産投資コンサルティングと資産取得提案の実績を持つ中元CPMとなります。
現場で徹底的に叩き上げられた氏の話だからこそ、決して教科書的ではない、より実践的な話が聞けるのではないでしょうか。そんな氏の「投資分析」というテーマにて絞って聞ける数少ない機会です。是非この機会にご参加下さい。

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【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後、25歳で某不動産仲介業者に就職。その会社で営業部門でトップの業績を果たし、新入社員の時から広告に携わり、副店長を経て企画課課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、新規出店計画やリクルート活動をこなし、また地域戦略を実践し、地域文化活動なども主宰する。 その後、新規事業の賃貸管理業務とコンサルティングを併せた事業を開発し、企画課長と並行して同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の日本一と言われた事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。 1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。 北野たけし氏の番組「ここが変だよ日本人」に出演したことから、「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」など、テレビにも多数出演している。 2000年、CFネッツを軸としたグループ会社を立ち上げ「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版。あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に不動産投資の著書を日本で初めて出版したことから、全国的講演依頼が殺到し、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて受験して取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社16社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。 実業家だけでなく不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」「手打ちそば葉山商店」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。 現在、FMヨコハマとJ-COMテレビで「ここが知りたい不動産」、J-COMテレビ「大人の歩き方」にレギュラー出演し、その他、ニュース番組にも登場している。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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