CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

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FMヨコハマ

2020年02月27日

民法改正で賃貸住宅経営はどうかわるか?短決に解説します!

FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」での質問です!

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Q) 4月から「賃貸契約」に関しての民法が変わると聞きました。
どう変わるのでしょうか?
親戚が長野県で12部屋あるアパート・マンションを経営しています。
結構、大変なようですが、親戚にとってプラスになる改正だといいのですが。


A)倉橋
賃借物の修繕に関する要件の見直しが法整備されます。
例えば借りている建物が雨漏りするなど、賃借物件の修繕が必要な場合でも、本来、賃借物件はあくまで賃貸人のものですから、賃借人が勝手に手を加えることはできませんでした。
しかし、実際に賃借物件を使っているのは賃借人ですから、賃貸人が修繕してくれない場合、賃借人は一切自分で修繕することができないとすると非常に不便です。
改正前の民法には、どのような場合に賃借人 が自分で修繕をすることができるのかを定めた規定はありませんでした。
そこで改正後の民法では、賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知したか、又は賃貸人がその旨を知ったのに、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないときで急迫の事情があるとき には、賃借人が目的物を修繕することができることとされました。
本来、緊急避難的措置で認められうる事情について、明文化しました。
これにより賃借人が目的物を修繕したとしても、賃貸人から責任を追及されることはないことが明確になったわけです。

次に賃貸不動産が譲渡された場合のルールの明確化です。
改正後の民法では、賃貸借の対抗要件を備えていた場合に、賃借物である不動産が譲渡されたときは、賃貸人としての地位は、原則として不動産の譲受人(新たな所有者)に移転するという規定を設けました。また、不動産の譲受人(新たな所有者)が、賃借人に対して賃料を請求するためには、貸借物である不動産の所有権移転登記が必要である旨の規定を設けました。
従来の法律では、所有権移転登記がなくても請求できたわけですが、登記が賃借人に対する真の所有者であるとの規定を設けた訳です。

次に賃借人の原状回復義務及び収去義務等の明確化です。
改正後の民法では、賃借人は、賃借物を受け取った後に生じた損傷について原状回復義務を負うこと、しかし、通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わないことを明記しました。
これは従来の東京ルールを明文化したものです。

次に敷金に関するルールの明確化です。
改正後の民法では、これまでの実務に従い、敷金を「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義しました。その上で、判例に従い、賃貸借契約が終了して賃借物件が返還された時点で敷金返還債務が生じること、その額は受領した敷金の額からそれまでに生じた金銭債務の額を控除した残額であることなどのルールを明確化しています。
これは従来の実務的な常識が明文化されています。

次に賃貸借契約により生ずる債務の保証に関するルールの見直しです。
今回の法改正では、極度額(上限額)の定めのない個人の根保証契約は無効とするというルールが新たに設けられました。
個人(会社等の法人以外の者)が保証人になる根保証契約については、保証人が支払の責任を負う金額の上限となる「極度額」を定めなければ保証契約は無効となります。
この極度額は「○○円」などと明瞭に定めて書面に記載しておかなければなりません。
この部分は従来の概念を覆すものですから、大変、注意が必要です。
当社においては、すでに契約書を変更する方向で動いています。
書き忘れると大変なことになります。

という具合でしょうか。

不動産の貸家業も、従来のような素人でもできる時代ではなくなってきます。

ちょうど、近々、私の講演がありますので、ぜひ、こちらもご参加ください!


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2020年02月21日

不動産投資って、副業にならないですか?公務員なので心配です!

FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」での質問です!

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Q) 私は公務員(土木関係)で、副業がほぼ禁止されています。
でも将来を見据えて、不動産投資をしたいと思っています。
実際、賃貸経営は副業になるのでしょうか?
また、マンション投資は0円から始められると聞いたのですが、それは本当でしょうか?
ぜひ取り組んでみたいと考えています。是非教えてください。


公務員といっても色々あると思いますが例えば地方公務員などの場合、実際に地主さんの息子さんなどは多くいたりします。
地主さんの息子さんなどの場合、相続などでアパートやマンション、店舗を持っている人など結構いたりします。
つまり前例のある職場も少なくないと思います。
また不動産投資を事業として認められるのは5棟10室を超えた場合だと税務署の判断があります。
一般企業の場合でも、これを基準に考えてくれるところも多く、これを超えなければ副業ではないという判断をしてくれるところもあるようです。
特に公務員の場合、一般の会社員より金融機関がみる属性は良いので有利な投資ができると思います。
後で問題が起きないように、一度、職場に問い合わせてみてください。
当社の場合は、実際に買っていただいた不動産の運用は我々が行う為、公務の時間に何かしなければならないという事もなく、休みの日にも何かやらなくてはならないこともありません。
せいぜい確定申告だけですが、賃貸管理業務を当社が行いますので、書類も作成できますし、当社には税理士もおりますので確定申告も行えます。
つまり実態的にも副業ではありません。
全く副業のような会社に迷惑がかかるという事もありませんから、そもそも副業既定の本質からみれば認められると思います。
実際に不動産投資を行っている公務員は多いです。
また規模にもよりますが、法人化して事業を行う場合などは、たとえば奥さんがアルバイトや専業主婦のような場合、奥さんを代表者にして所得のあるご主人が連帯保証人になって不動産投資をおこなって所得を得なければ、副業にはなりません。
私自身は、今後の日本経済を考えれば、年金自体が危ぶまれているわけですから、自己防衛策として不動産投資をお勧めします。
ただ、ご質問の自己資金「0」での投資ですが、これには十分注意が必要です。
不動産投資は、不動産を買って貸す「商売」ですから、いくら自己資金「0」でも商売が成り立たないような場所に投資すれば、あきらかに失敗します。
不動産投資をする場合、その運用実績があり、その地域を熟知している会社と一緒に動くようにしないと、利害関係が一致しない会社に騙されることになります。
ぜひ、一度、個別相談にお越しください!

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不動産会社と不動産コンサルタント会社、違いはなに?

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 Q) 僕は、最近、番組を聴き始めた大学1年生です。
倉橋社長、不動産コンサルタントってどういった職業なのですか?
普通の不動産会社の方とは、どういったところが違うのすか?
こんな質問ですみませんが、すごく興味があります。

PS:この秋から一人暮らしを始めたのですが、アパートを決める際
お願いした不動産会社の人、とっても優しかったです!


A)倉橋
普通の不動産会社は、賃貸、売買の仲介や分譲住宅の販売などを行い、不動産コンサルタントは販売することが目的ではなく、的確な物件などを提案して結果的に買ってもらったり、借りてもらったりすることによって仕事に結び付けることになります。
仕事は似て非なるものです。
例えば顧客が住宅を購入する際に、顧客は自らが欲しいエリアや価格などを広告などで見て不動産会社に問合せし、その条件をもとに不動産会社が物件を探して顧客に情報を提供して住宅販売をします。
不動産コンサルタント会社の当社では、まず顧客の要望を聞き、その上で、ライフプランニングなどを行い、生活設計の中で適切で妥当な購入価格を決めたり、希望するエリアを絞り込んだり、有利な金融機関に紹介したりと、結果を求めるやり方をします。
また希望によっては、住宅を購入するだけではなく、自己資金の使い方によっては不動産投資などもできるようなアドバイスをしたりしています。実際に住宅購入と同時にワンルームマンションを3戸購入した人もいます。それによって、定年退職後のローンの支払いが軽減できますので喜ばれています。
また不動産に関することすべてに対応できる専門家がいます。
国際ライセンスのCPM、弁護士、税理士、不動産鑑定士、設計士、ファイナンシャルプランナー、不動産コンサルティングマスターなどがおり、相続対策やアセットマネジメント、土地有効活用、さらに最近では法人の資産運用なども行っています。
とくに特徴的なのは、単発の仕事ではないため、クライアントだけではなく、お子さんの賃貸、売買の住宅を探したり、お子さんやお孫さんへの贈与や相続対策などもすべて行うことができます。
これは口で言うのは簡単なのですが、この不動産や建築業界ではまれな存在だと思います。
最近では、賃貸トラブルとか借地や底地などの相談も増えてきていますが、すべてワンストップで処理できています。
そう考えると、非常に大変な仕事ですが、チャレンジしてみればよいと思います。
従来なかった不動産業ですから、将来的には楽しみな職業だと思います。
ちなみに私だけではなく、アパートやマンションを所有している社員も多いですし、新卒で入社した女性の社員も住宅を購入しています。
当社ではインターンシップ生も募集しています。
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六本木遊ヶ崎が、なくなっている?いつも、接待で使っていたのに!

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質問です。 
川崎市 中原区 「Nさん」 40歳 自営業 

Q) 社長の出演している「大人の歩き方」と言う番組で紹介されていた六本木にあった、日本料理店が移転したと聞きました。
料理は最高で、会社は川崎なのですが、わざわざ接待で使っていました。
大船に移ったと聞きましたが、CFネッツ本社の1階ですか?
たしかイタリアンの店だったような。
よかったら教えてください。

A)倉橋
いつもご利用頂いていたようでありがとうございます。
CFネッツ鎌倉ビルの1階は、センプリチェというイタリアンレストランです。
内装工事も私自身が手掛けた店で、最初、フレンチの店をオープンしたのですが、現在は、イタリアンレストランになっています。

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※ センプリチェはこちら

今回の「六本木遊ヶ崎」ですが、ここは賃貸で借りていた所、そのビルが売却されて立退きとなり、せっかく力を入れていた店がなくなるのは忍びないので、今度は大船の松竹通りにビルを買ってオープンさせました。

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※ 鎌倉遊ヶ崎はこちら

多分、大船駅界隈を知る方は誰でも知っている「ミカサ」という歴史あるレストランが入っていたビルです。
当社で購入し、「六本木遊ヶ崎」を移転させ、「鎌倉遊ヶ崎」として昨年12月5日にオープンしました。
Nさんもご存じのとおり、日本料理と寿司が楽しめるお店です。
六本木と銀座で同じような場所を探しましたが、なかなか良い場所が見つからないところで、この店舗の話があったので決断しました。
六本木は、カウンターと座敷2か所で、28席でしたが、今度の鎌倉は53席で、1階が六本木の時と同じような感じですが、2階は宴会ができるようになっていて、お祝いの席や法事などでも対応できるようになっています。
オープン直後も南青山建築工房と銀座トレーディングの忘年会を早くもやらさせて頂きましたが、
やはり料理も店舗も大盛況でした。
食材は三浦半島と日本全国の旬な食材を集めでいます。
またミサキポートエールビールやナカイヴィンヤードのワイン等、この店ならではのドリンクメニューも用意してあります。
Nさんのように、接待でご利用頂いてもきっと喜ばれる店に仕上がっていますので、ぜひ、お立ち寄りください。

今度はJR大船駅ですので、グリーン車で移動できます。
駅からは笠間口を下りて頂き、松竹通りをイトーヨーカドーに向かって歩いて8分くらいです。
ターミナル駅に歩けるので、接待やご夫婦での食事や家族の特別な食事などでも、誰かが犠牲になって運転しなくても電車で来れます。
私も某金融機関や某社から接待を受けますが、今度はこの店で接待を受けることになっています。
六本木や三崎港蔵でも使用している澤田痴陶人の食器を使い、美術品も飾ってありますので、特別な至高空間になっています。
金額的にも、リーズナブルに設定してあります。
料理もお店も高級ですが、リーズナブルにご利用いただけるようにしてありますので、ぜひ、ご利用ください。
※ カウンターは1名様から、4名、8名の個室席、2階は34名様まで対応できるお席をご用意しております。

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一棟アパートや区分マンション、戸建賃貸への融資姿勢、投資家の年収や資産背景から見た銀行の融資枠上限とは。銀行の融資担当者はどうやって物件を評価し、そして今ならどのような収益物件が審査クリアしやすく、逆にどのような収益物件に手を出すと投資家の足を引っ張り、信用棄損となってしまうのか。不動産投資初心者の方から上級者まで、融資の厳しい今だからこそ聞いていただきたい銀行パネルディスカッションセミナー、ぜひこの機会にご参加ください。
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今回のセミナーでは年金の基礎知識を学んでいただき、ライフプラン表を講師が解説して作成し問題点を洗い出します。その後、どのようにしたら問題点を回避できるかを伝授し、ご自身のライフプランを描いていただきます。ご自身やご家族の人生設計(ライフプラン)を数字で把握し、将来のリタイアメントプランを考えるという正に人生を変える衝撃的なセミナーです。
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「いま所有しているアパートやマンションの稼働状況が思わしくない」「不動産投資を始めたいが住宅ローンの繰上げ返済に充ててきたので元手となる資金がない」「空き家となった実家など、ほったらかしの不動産がある」など、ご相談に見えた方に売却という選択肢を検証させて貰う機会が多々あります。貸した方が良いのか、それとも売却して違う不動産で運用した方が収益性は高くなるのかをどのように「判断」するのか。そのための知っておくべきポイントを解説させて頂くセミナーです。



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不動産投資を始めるにあたって、2020年、各銀行はどのようなスタンスで取り組んでくれるのでしょうか。最新の融資条件から売りに出ている区分ワンルームマンションや一棟アパートを投資分析し、実際の投資効率と安全率、そのリスクを分かりやすく解説します。
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大切なのは、経験。経験則のノウハウでないと、何ら役に立たない。
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何でもそうだが、上に立てる人と立てない人が存在する。その理由は?
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機械化が進むと、価値が下がることもあるのである。
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2020年02月11日

都営地下鉄駅付近にある実家をアパートに建替えようと思います。社長、どう思いますか?

FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」での質問です!
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Q. 東京の都営地下鉄駅付近にある実家が古い為、1人で住んでいる父が千葉の別宅に引越しすると話しています。土地は40坪弱で小さいのですがワンルームのアパート(4部屋)を建てようかと言っています。
私と兄はそのまま家を残して亡くなったら分けるつもりでいましたので、父の提案に驚いています。相続税の関係でアパートにしていると、税金が少なくなるからと話しているのですが、どうなのでしょうか?父は89歳、私は61歳です。すでに一つアパートを持っているので、兄を保証人にしてローンで建てると言うのです。
社長、アドバイスをお願いいたします。


A.倉橋
「東京の都営地下鉄駅付近にある」ということですが、駅によって「駅力」が異なるのと「キャップレート」を考えて試算しないと損することがあります。
駅力は、その名の通り駅の力です。
「乗降客数」「複数路線乗り入れ」「駅周辺の施設の充実度」などで決まり、その駅の人気度によって賃料が変わってきます。
また「キャップレート」はV=I/R、Vはバリュー、Iはインカム、Rを
キャップレートと言いますが、たとえばその土地が40坪で6000万円だったとします。
その上にワンルーム4戸ということであれば30坪程度で建築費が2000万円だったとします。
この場所の賃料が1戸6万円で月額24万円だとすると年間288万円、
4戸のアパートだと毎月の運営費が2万円掛かったとすると24万円を差し引いたのがネット収入になり264万円です。
土地が6000万円で建物が2000万円で合計8000万円だとすれば、ネット利回りは3.3%になります。
このアパートの所在する場所のキャップレートが6%の場所だとすると、このアパートの中古流通価格は264万円÷6%なので4400万円の価値と言うことになります。
この場合、そもそもの土地の価格を割ることになりますので建てない方が良いという結果になるわけです。
確かにご実家を壊して更地にすれば固定資産税は高くなりますが、かえって建てる方がリスクを背負うこともあります。
また4戸のアパートとなると清掃費や共益費などの負担率が高くなる為、賃貸で貸すのであればテラスハウスの方が効率が良かったりします。
いずれにしても相続について考えなくてはいけない時期ですから相続税と譲渡税を顧慮して方針を決めた方が良いと思います。
現在、実家に住んでいるのであれば、居住用の3000万円控除を活用して譲渡して現金化したほうが得の場合もあります。
10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例は、居住用財産の定義を満たした上で、不動産を売却した年の1月1日時点で土地と建物の所有期間が共に”10年超だった場合”に適用を受けられる特例です。本特例の適用を受けられると、課税譲渡所得6,000万円まで税金を14.21%(所得税10.21%、住民税4%)とすることができます。
不動産を購入する場合も、売却する場合も、活用する場合も、その岐路で誤った判断をすると、取り返しがつかなくなることもあります。
ぜひ、どんなことでも専門家の意見を聞くとよいように思います。
ぜひ、当社で行っている個別相談を活用してください。

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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