CFネッツ代表[公式]「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼なども公開しています!

朝礼講話

2017年02月16日

何かが駄目なら、全部が駄目。

だから組織、システムは細部にも注意が必要だ。



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会社や組織って何かがかけると駄目。前職を辞めて独立した時に思ったのが、今まで機能していとことが全て機能しなくなった。それは、みんないろいろな仕事をしていて、色んな仕事をみんなが分業していた。それがなくなって、全部自分でやらなければいけなくなった。そのときによかったのは全部できたこと。全部できるから動かせた。仕事もそうだし営業の広告もそう。やってきているから訴求力が違う。やってきていることがどんどん普及していくから出来る。一つのことが出来ないと全部が駄目。よかったなぁと思うのは不動産の営業の時に広告の仕事を初めて、その結果リクルートの仕事もやるようになった。全部同時並行でやりながら組織を作ってきた。新しい事業部の立ち上げも全部やってきたからできた。仕事を任せると、ちゃんとデキる人、出来ない人。なぜ出来ないのか、時間を掛けても能力を高めようとしている人なのかそうなのか。否定的なのか前向きに仕事をするのか。
お互いに困っていたら助け合う。いざってときに動く。そこが物事が動く仕組み。
出来ないからやらないといったら、仕事として成長がない。人は常に成長しないといけないわけだよね。やっぱりやってやろうという気持ち。
新入社員で前の会社に入って広告を頼まれた時に面白いからやってみようかなと思ったから広告ができる、原稿も書こうと思って書いたからかけるようになった。自分の能力に足りないものは機械に頼る。当時はワープロを手に入れて書き出したら、原稿を書くのがオモシロイと思った。時間は掛かるけれどやれば出来た。能力の低い人はど本当は努力しなければならない。多くの人は自分が能力があってできると思いこんでいる。いざやる時にやらないからできない。
今うちの会社っていろんなことが同時並行で行っている。それはやらないと出来ない。やるようにしよう。やりません。できません。それは一番ダメですよ。
常に向上心はやろうと思う気持ちだから。向上心を持って仕事をしていってください。お願いします。




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CFネッツフェア2017
全ての不動産市場のニーズを捉え、実務に落とし込むスキルを養う!

CFネッツグループが総力をあげて開催する、年に一度の不動産市場の祭典「CFネッツフェア2017」を今年も開催いたします! 大型セミナー会場では、代表倉橋をはじめ、AM・PM事業部の各事業部による企画、関係企業のプレゼンテーション等々、今年も大注目企画が目白押し!中・小会場でも様々な不動産関連セミナーを実施いたします!

今年のフェアは会場ごとに、金融機関様・建材業者様・テナント業者様など、エリアごとにブースを配置しております。各ブースでは不動産資産の運用になくてはならない専門家が最新情報をご提供します。今年も不動産・不動産投資の祭典「CFネッツフェア」を是非お楽しみください。スタッフ一同、心よりお待ちしております。
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20170229yamauchi

実際に審査の窓口をしている銀行マンから今の融資環境、金融機関のスタンス、個人情報や属性の見方、今最大限に融資を活用する方策をこっそり伝授いたします。価格上昇期だからこそ抑えておきたいファイナンスの裏側をぜひこのタイミングで知っておいてください。また、そのファイナンスを活用した投資物件の選別方法を中心に、今の投資利回りと融資環境からどのような目線で判断していく必要があるのかなど、これらかの投資物件を購入する方にとっても、売却を検討されている投資家さんにとっても、しっかりと抑えておきたい大切な知識を大公開いたします。
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この『不動産勉強会』は、漠然とした不動産の悩みを相談できる窓口として、リラックスして専門家に気軽に相談できる機会として女性の方にご参加いただけたらと思い、企画いたしました。講師は5年連続トップ売上げを達成し、その後CFネッツ東京本社と名古屋支社の統括マネージャーとして活躍中。また、自身も不動産投資を実践し、アパート・マンションのオーナーでもある、CFネッツトップコンサルタントの中元と、不動産の実務のエキスパートとして、区分ワンルーム投資の最前線で活躍している若手コンサルタントの後田が参加させていただきます。
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どうしても先送りになってしまいがちな相続対策。でも、そのまま放っておくと、取り返しのつかないことになってしまうかもしれません。財産はあるのに、それを自由に使えず生活が苦しくなる。。。相続対策をしなければ土地の大半を売却しなければならなくなることが分かっているのに、何もすることができない。。。また「相続税が発生しても土地を売却すればいいや」と思ってる地主さん。2022年から順次生産緑地が解除されて、売地として市場に出てくることはほぼ確実です。そうなってから売却しようとしても、思った値段で売れません。当セミナーでは後見制度、民事信託、法人化、生産緑地などについてお話させていただきます。
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2017年02月14日

これからの日本の不動産は、日本国内の市場だけに非ず。

オールアジアの目で、動きを見る必要がある。



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住宅の売れ行きが鈍ってきてる。その理由として作ったものが売れない現状があって、もう一つは売れる場所の土地が手に入らないから作れない。
東京都内の物件は高くても売れているのに、郊外型になると安くても売れない。新築物件を建てて、何年か立つと中古物件になって相場を形成する。相場というのは中心の利便性のいい物件は未だに高くて中古の郊外型は下がってきている。
日本全体の人口の構造が変わってきている。マンションやアパートが見直されてきている。生活の週間が変わってきている。トイレの和式、洋式の変わってきたように利便性で変わってくる。
銀座でもバク買いがおさまった。その消費は日本で購入して安かったり中国で買えなかったものだったのが、今では上海や北京で売っている。
今まで日本にしか無かったものが、性能が良ければ輸入する。そうなると、向こうでも買えるのだから日本に買いに来ることもない。

これが進んでいくとどうなるのか?
文化交流が進むことでニーズが変わってくる。物事の考え方が瞬間で変わる。昔はポケットベルが普及して公衆電話が足りない時代があった。携帯電話が普及したらペケットベルが要らなくなった。
今はスマホがパソコンと同じ性能になり、カーナビもスマホですむような時代になった。
全部がそこに集約されている。これからスマのに対する情報伝達の仕方が進化していく。
中国で今いる場所をクリックすればすぐに車が配車できるアプリがある。日本も東京オリンピックでたくさん人が来るから今の状態じゃあ間に合わない。今だって、土日の銀座はタクシーを捕まえるのが大変。
規制がどんどん緩和されることによって、ビジネスモデルとしては便利でリーズナブルなのが勝つ。感覚的に間違えると時代遅れになる。
これからアジアの人達がどんどんと来る。そこに向けて私達ができるサービスというのを研究して不動産コンサルとしての機能を高めていきたいと思います。  
今度、海外旅行いく時にいろいろな文化があるから、今回は一緒に仕事を動こしているところを視察してもらいたいところがある。行きたい人は参加してください。






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CFネッツフェア2017
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2017年02月13日

リタイア後の人生設計。

ここは重要であり、難しいことだ。



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昨日、ゴルフをしてお風呂に入っている時にコンペをやっている人たちが居て、70代ぐらいの人たちが楽しくコンペをしていた。
この人達というのはそこそこ生活に余裕があるはず。聞こえてくる話を耳にすると、元いた会社とかの話をお風呂でしている。彼らは誰にも依存をしていなくて自立をしている。60過ぎると職がなくなる。年金の年齢も引き上がるなんて話がある。会社は古いままで60歳定年の会社は多い。退職後に雇用制度があるところなら良いけれど、無いところなら、年金をもらうまでの間が無収入になる。もらえる年齢が上がってきたり、金額が下がってきたり、その間に老後破産する数が増えてくると思う。だから若いうちから準備しておきなさい。

自分たちが不動産投資を勧めているのだから、自分たちもちゃんと投資をした方がいいと思う。
会社は役員にでもならなければ60歳を過ぎたら面倒を見てくれない。自分で自覚して自立をしてください。若いうちに負のスパイラルに陥ってしまうと、仕事がなくなったら終わってしまう。銀行員でも破綻してしまうことがある。今までの年収がパンパンだと下がった金額では生活が出来ない。2割ぐらいのカットでもう回らなくなったりする。

計画って今の計画じゃなくて5年後、10年後、老後の計画というのもちゃんと建てないといけない。
自立とは収入と支出のバランスで常に収入が多くなるように自分たちで計画を立ててください。



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2017年02月10日

仕事は、できる人と組む。

できる人は、つねに結果を求めて仕事する。



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新しくプランニングを頼まれて、現地に行って調査している時にいいアイデアが浮かんで、図にして打ち合わせをしながらラフを提案した。斬新してどうかなとは思ったけれど相手が喜んでくれた。
過去に作ってきたものは全部違う。不動産はエリアによってキャラクターが違うから、そこを見極めないと間違えたものを建ててしまう。
過去に作ってきたものが空室がない理由は、地域に落とし込んだ図面が書けるから、結果的に作り上げたものが今回は全く違うテーマだけれども受け入れられたのは、いろいろな人や建設会社からなど打ち合わせをしながらアイデア郡をもらっている、その集積したアイデアになった。
バラバラだったアイデアをまとめて総合的に見直して組み立て直したアイデアだったから受け入れられた。

仕事って考える能力。最後まで考えることが一番の価値。あとは建築するのは建築会社の技術。集客するのは不動産会社の技術。運営は運営会社の技術。一番最初に方向性を決めることが大切な能力。
成功事例が積み重なってきているから、次に立てるものも成功する。
失敗事例を積み重ねるとずっと失敗するから商売として成り立たない。
なんでもそうだけれど経験の数。
そしてネットワークの数。誰に任せればいいか、そこで最終的な結論になる。
一緒に仕事する人の能力も大事、一緒に仕事する人の能力が低いと仕事が低いものになってしまう。
会社も一番低い能力の人にしか会社は合わせられない。優秀な人がいくら引っ張ろうとしても一番遅い人にしかスピートを合わせられない。そうすると全体的なプロジェクトで動いたほうが良いと思う。

いろいろな人と仕事を一緒にするけれど、出来る人と組む。これが出来るコツ。
お客さんだって出来る人と組むと成功する。この人の能力というのは不動産投資だとその人の個人信用。信用力を毀損しないようなこちら側の能力が必要です。
会社全体、もう一ステップ、二ステップ伸ばそうとしている。今ある仕事の延長線上で周りをもっと勉強してもらいたいと思っています。特に相続対策。これからどんどん増えます。
あと、縁築のプランニング。これももっと増えると思う。
都心部のリニューアル工事、これは経験してください。自分に仕事がなくても周りにあるから、自分から動いて一緒にのっかってください。
仕事を通じてしか結果は出せないので、仕事を通じて結果を出してください。




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首都圏でワンルームを購入するための、重要なポイントを分かりやすく解説いたします。円安効果や2020年のオリンピック開催に向けて、物件価格がますます上昇している中で、どのような物件を選定していけばいいか、また最近の融資状況についても、金融機関名を実名で教えちゃいます!ワンルーム購入を検討されている方必見のセミナーです。皆様のご参加をお待ちしております。
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不動産投資を始めたい!!でも、自分はどんな物件を買えるのか?ローンはどこの銀行でどうやって組むの? 購入に必要な自己資金は?物件の選定方法は?どれくらいのキャッシュフローが出るのか?みんなはどんな物件を買っているのか? 不動産投資関連の書籍やセミナーでは、みんな言っていることがバラバラで、何が正しいのか全くわからず、 なかなか購入まで踏み込めない、という方も多いのではないでしょうか? 当セミナーでは、堅実に資産を築くために成功するポイントをわかりやすくご説明いたします。
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2017年02月09日

縦社会だけのコミニュケーションは、組織を弱体化させる。

縦横無尽のコミニュケーションが大切だ!



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親戚が集まって、孫達も来てくれた。1歳ちょっとの孫同士がお互いにコミュニケーションを取っているところを見ていたら、子供は大人と違うコミュニケーション能力があって、大人と子供はなかなかコミュニケーションが取りづらい。コミュニケーションって、面白いのだけど親同士は互いに仲良くて一緒に旅行をしたり、子供は子供同士でコミュニケーションがあり、孫は孫同士でコミュニケーションがある。すべて縦と横でつながっている。

会社も新入社員が入ると縦に置かれる。中小企業だと上司が居て新入社員しか居ない。横のつながりがないからコミュニケーションが取りづらいと居づらくなる。
最近はいろんな場面でコミュニケーションをとるようにしているけれど、新卒や中途で入った新入社員同士が同期という形で同期会が影でおこなわれていたりする。組織とかコミュニケーションというのは縦じゃなくて横の連携が大事。いま、うちの会社だとPMがあってAM、PMのひとがAMにいったり、いきなりAMに配属されたりしているよね。新人でOMに入ってくる人もいる。するとOMとPMのつながりが横の連携ができたらすごくいい。最近、事務系の人も新卒の人が入ってきたり、新人が入ってくる。事務は縦で切れてしまうけど、横の連携が大事だと思う。

いままで、様子を見ていると横の連携が取れていないと思っていて。コミュニケーションが取れていないと周りでいろいろなことを言われてしまう。阻害されてしまうと、コミュニケーションが不足してしまう。
コミュニケーションというのは最初にアクションを起こす人がいるから上手くいく。
問題はコミュニケーションは取ろうと思わないと取れない。
特に、不動産コンサルの養成講座、事務方の人も来てくださいと言っている。いろんな部署がいろんなことをやっているのがわかってくる。そうすると横のつながりが取れるようになってきた。
個人のコミュニケーションが取り方を考えてみてください。
例えば、セミナーを開催する時に企画の人と打ち合わせをすることでコミュニケーションが出来上がる。興味が無いと企画に問い合せをしないから、企画側では業務として進行するからやってことに対して同じ仕事をしても評価ができない。
AMも空室対策でAM,PM一緒に現場を観察してくださいと言っている。なぜ、決まらなくて空いているのかがわかる。各立場によって気がつくところが違う。コミュニケーションを取ればわかる。結論というのは経験からしか出てこない。
一対一のコミュニケーションは対立するから上手くいかない。会社も少人数だとなかなかうまくいかない。会社が大きくなるとコミュニティーも大きくなるから対立がなくなっていく。
最近、同世代の人からの個別相談が増えてきた。自分自身が相続税を気にして、会社の経営者だから同じように相続税を気にする人や会社の経営者からの相談が増えている。
歳を重ねていくとコミュニケーションの規模が巨大になっていく。回りにいるコミュニティーの人たちも成長していく。若い頃に付き合いがあった人たちとも今も付き合いがある。コミュニケーションが取れる人は人との付き合いの中でどんどんと成長をしていく。
一緒に仕事をしている人たち、自分の仕事じゃなくてもどんどんと首を突っ込んでください。そうすることでコニュニティーは広がっていきます。よろしくお願いします。






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2017年02月08日

無理を重ねてきた日本経済。

このままでは、労働力も営業利益も、国民所得も失うことになりかねない。




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街を歩いていて、大船はそんな街ではなかったのにカラオケや飲食店の客引きが増えている。
近くにあった年中無休のお店が何故か昨日休んでいた。最近の風潮を見てみると、飲食店がブラック企業と言われて浸透していくと、働いている人までが、自分の会社がブラックじゃないかとまで思うようになる。そうするとそこに労働組合みたいなのが来てガタガタやる。そうすると労働基準監督署が来て労働時間をコントロールするようになる。祭日もそう。うちもどんどん休みの日が増えてきている。これはしょうがない。国の政策だからそうしている。

これを飲食店に当てはめたら一品一品の単価を上げないと無理。でも、上げたらお客さんが来なくなる。
風潮的に言うと日本って物価が上げられない。消費税が上がると税金だから価格に転化しなくてはいけないのに転化しない。消費税が上がるたびに利益を圧縮して、人件費も下げてきた。それでもお客さんが来ないから商売がうまくいかない。みんな辞めて倒産廃業が続いている。そんな風潮がどんどんおきている。

よく考えてみると、無理して商売を続ける意味がないことになる。
もっと究極的に言うと農業ってどうだろうってことを生産緑地のセミナーやるから調べてみたら三浦市近辺の農家の世帯所得が1000万前後、営農収入だから苗とか機械を購入・メンテナンスする費用はその中に含まれる。そうすると例えば一世帯あたりが750万だとすると夫婦と子供の三人で営農をしていると一人あたり250万くらいになる。
これが栃木や茨木だと世帯収入が300万ぐらい、それに苗を買うお金、その他で110万から120万かかったら実入りの収入が180万くらい、それを夫婦でやっていたら一人あたりの所得が90万になる。

地方の農家は、アパートを建てられた人はアパート収入を農業収入の赤字に補填していた。ところが、いま、郊外型のアパートは空室がどんどん増えている。昔、乱暴だったハウスメーカーがどんどん建てちゃっている。

ある地方の講演に行った時にワンルームアパートの家賃が1万円切っている。そのあたりの駐車場が6000円ぐらい。車庫にしちゃた方がいいんじゃないのみたいな。それが普通になっちゃっている。
過当競争になっている。さっきの飲食店もそうだけれど、客はお金を払っているから自分のことを客だと思っている。でもビール一杯200円、300円で飲んでいるやつって客じゃない。本当を言うと。赤字だから。
何か他のものを頼んでくれると期待して、飲み物を安くしたり、ワンドリンクサービスしたりしている。
今度、そういう客層が食事にも高額だと言い出してくる。そうすると安くする。どんどん働いている人の所得が下がって、経営が成り立たなくなって閉店してしまう。閉店した後に「せっかく行っていたのに」って言うわけだ。経営者も経営能力が低かったかもしれないけれど、本当を言うと店を潰したのは客。
ある意味、客が来ないのは店としては失格。それが過当競争で店が入れ替わり潰れる。三崎でもどんどん閉まっちゃう店が出てきている。なんでかなと思った時に、経営能力もあるけれど、そもそも客が来ない。なんとか来させるためににどうするかっていう作戦が必要。
将来は無理してまでは出来ない。

今後、トランプ大統領の政策で自国の経済を考える時代になってくる。日本の自給率は40%以下、輸入ができないとなると4割の人しか食事ができない。ということは6割の人が食事ができない。やっぱり自給率を増やさないといけない。
どうして農家が上手く行かなくなったのか?国民のせい。コメは主食だから安くしなくてはいけないと農業政策として減反して価格のコントロールをして標準米の価格を下げた。
それに対してブランド米を作って農協を通さないで直接販売している農家もある。
スーパーと同じくらいの金額で直接購入しているから、品質も良くて美味しい物が届く。価格はスーパーと同じ。だったらスーパーと同じ金額で流通を考えていけばいいということになる。

漁業もそう、城ヶ島にある水産技術センターで稚魚や稚貝を育てて放流している。放流しているから魚がいるということが知られていない。それが数年たって収穫出来る様になってくると魚がとれる。漁獲高が下がったと漁業の人がもっと放流しろと言うだけで金は出さない。

農家は自分で苗を買って植えている。稚魚や稚貝を負担するのは漁業じゃないかとは思うのだけど、それを現場の人は言えない。
漁業を衰退させたのは漁業の人たちたと思っている。

それが、今回、三崎でとらふぐがブランドに出来るくらいいると新聞に出ていた。天然物のとらふぐが取れるわけだから、うちには河豚の職人が二人いる。そうすると河豚が行けるんじゃない。漁業のやつに電話をした。、いま、地元の河豚が手に入る用に魚屋にも連絡をした。

江戸前が復活する。魚種が豊富だから、東京大学で研究されて発表があった。これを観光資源にしようと事業計画を建ててお客さんを呼びましょう。
これは行政も責任持ってやってもわらいといけないし、私達も事業が成り立つような形にしていきたいと思う。

世の中、いろんな動きがあるから、これからもっと厳しくなって。物価が急激に上がってくる。
上がった理由はそれは消費者に問題があったことも事実と思うし、役所にも問題があったことも事実と思う。経済はみんなで支えなきゃいけないから、これからを読みながら手を売っていくことが大事。
我々は勝ち戦が見えているから思いっきり勝ち戦で行きましょう。





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首都圏でワンルームを購入するための、重要なポイントを分かりやすく解説いたします。円安効果や2020年のオリンピック開催に向けて、物件価格がますます上昇している中で、どのような物件を選定していけばいいか、また最近の融資状況についても、金融機関名を実名で教えちゃいます!ワンルーム購入を検討されている方必見のセミナーです。皆様のご参加をお待ちしております。

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2017年02月04日

一度失った信頼は、なかなか取り戻せるものではない。

その大きさは、その事象だけにとどまらない。




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ホテルとか飲食店とか三崎の連中がスキー旅行を楽しみにしていて。ラーメン屋さんが2月は日数が少ないから休んでしまうと大変だけど、声をかけたら大喜びで参加することになった。
普段からコニュニケーションをしながら仕事をしている。スキー旅行は会社が費用を一部負担してくれてみんなで仲良く参加出来る。
会社の中の行事は自由参加でやっている。来たくない人は来ないけれど、来たくても来れない人もいる。そういう人を少し考えてあげるようにしていきたい。

会社ではいろんなことをやっているからいろいろな意見がある。飲食店は休みも少ないし夜遅くまで仕事をしている。最近はローテーションを改良して事業として回るような形にしていく。
そこで儲かっていないから連れて行かないというのは、仲間なのにあんた達は違うというのと一緒。
今回、バス旅行は半分以上飲食系の人になるくらい集まった。

会社の中にありがたいことがいっぱいある。ありがたいことがありがたくなくなることだってある。辞めた社員がCPMやCCIM等の資格をとるときのコストを5年償却で辞める時には残金は返却という事になっている。
今回、順番を飛ばして行かせた人が辞めたらもめている。
人は信頼関係で成り立っている。辞めたからって信頼関係が無くなるわけじゃない。そういう人って物事の考え方が駄目だから必ずおかしくなる。

うちの会社は労使がない。我々は知的サービス業だからそういう体制を整えている。やりたい人が手を上げたら出来る体制にしている。
やりたい人がやれる会社。駄目だったらみんなで考えて最後は成功をしている。それは組織でやっているから。

会社が大きくなってきてもコミュニケーション能力は大事。福利厚生として会社で決済してやろうと決めたことだからやりましょう。参加するしないは関係なく、やりたいことをやりましょう。公平に募集している。
今回、スキー旅行を公平に募集して公平にやろうとしている。その時に行きたくてもいけない人が居たことが恥ずべきことだと思っている。

これからは、伝わり方の問題だと思っている。会社でやっていることは公平にみんなで参加してもらったほうが良いと思っている。

これからいろいろな形でやりたいことを募集して実行する。やりたい人は参加して、やりたくない人は参加しなくても良いのだけれども、参加したくても出来ない人が居た。そこはしっかりケアをした方がいいと思う。
グループ会社全体のこと、全体で考える。そういう意識を持ってやっていきたいと思います。





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2017年02月02日

成功を求めるなら、ネガティブな考えを捨てることだ。

まずは、ポジティブな考え方をする努力をすること。




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生産緑地問題。すごく面白い時期が到来する。鎌倉鑑定の人たちと相談してどう処理していくかをやっていく。実際に生産緑地のお客さんがいる地域を調べてみたら生産緑地があるエリアっていっぱい生産緑地が指定されている。
時限爆弾のようにエリアが固まっている。2022年問題をどう回避するかを具体的に答えが出たから、鎌倉鑑定と一緒にある生産緑地の所有者に提案をしている。
これからまた、仕事がどんどん増えていくと思う。

もうひとつは、今いろんなことをやっているといろんな問題が出てくる。問題が出る度に解決をしつづけている。解決する方向に動いているから解決できる。全部解決できている。それは、物事の考え方。ポジティブな物事の考え方。ネガティブな物事の考え方の人は問題が起きた時に解決できない。逃げたり、解決する糸口すら探さない。
ポジティブな人はまず解決策を探す。そうすると楽しくなる。
前職の時、賃貸管理の部署を任された時、売買と時に比べて目標を達成する数が大違い。やり方を考えて、小さい仕事を積み重ねだけどコンサルティングでどんと稼ぐ方法があると考えた。このお客さんの先が全部地主さんだった。
今うちは、地主さんの比率よりサラリーマン大家さんの方の比率のが多いけれど。地主さんは向こう側に巨大なマーケットがある。まずは滞納の処理から初めて、チーム全員に勉強させてくださいと行ってきた。裁判所に行ったり手続きをして滞納処理をやりながら、アパートの建築や相続対策を提案したりして、土地の有効活用などしていった。土地開発や分譲宅地、アパートの建築をどんどんとやって建築のコンサルティングをみんなで始めた。
そうしたらたった三年で日本一と言われるようになった。
社内でピカピカな事業部になって、売買の事業部から希望が集まるようになった。

やる気というのはポジティブじゃないとやる気にならない。学校で教師にあれしなさいこれしなさいと言われ続けているからネガティブシンキングを植え付けられる。社会人になった時に考え方を変えないといけない。
自分を信じていろいろなことをやってきた。やろうと思ってきているから出来たわけ。物事を考える時に前に気に考える癖をつける。自分で治そうと気をつけないと治らない。そこに気をつけてやっていってください








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2017年01月31日

ヒットを打ち続けるには、顧客目線で物事を考える。

良いものも、高ければ売れないし、安くても、価値のないものは売れない。




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毎年この時期に出かけるのですが、今年は去年と同じ沖縄に行ってきました。去年と同じホテルに泊まって、このホテルを定点観測のようにずっと見ているのだけれど、最初に出来たときは新聞を賑わすような感じの質の高いサービスを求められるような建物になっていましたが、働いている人がサービスが行き届いていないような感じを当時は受けた。ちょっと一泊の金額に対して高価だと感じて、実際に七年ぐらい前に一度破綻をして今は再生をしている最中。

先日、加盟店会議をした時に、参加した7社がそれぞれの持っている商品とか技術をプレゼンテーションし合った。みんな良いものを持っている。建具、設備といったように単品ではなく混ざればいい感じになると思っている。今回モデルハウスを作って一緒に全部出来るから、お客さん目線でいい感じに仕上がっている。

お客さんになってみたら、お客さん目線がわかる。ところがお客さんじゃないと仕事が作業になる。電話も一本を取る作業になる。営業もお客さん目線で言うと忙しいといっても、電話もとるし計算もするし営業もする。そうじゃなくお客さん目線が離れていく。するとそれは自分自身の首を締めていることになる。

さっきのホテルもそう、一人ひとりはいい人、総合的なサービスとしてもっとそうした方がいいじゃないのかってこと。色んな意味でのちょっとした不満がある。
金額についても最初はそれなりの金額だった。金額と見合うだけのサービスになっているか。
段々と金額が下がってきて、今はちょっと安すぎるなって思うようになった。もうすこし高価くても、もう少し良いサービスが欲しいと思うようになった。

今、ある電鉄会社の仕事をこれからすることになって打ち合わせが終わったのだけれど、やっぱり顧客目線が足りないと思った。電鉄は電鉄の考え方がある。スケジュールを組んでトラブルがないように安全に運行をする。設備を整えたりすることに視点がいくけれど、顧客目線で考えた時にちょっと違うんじゃないのということがある。

この間、遊ヶ崎リゾートの人たちと高級な店に研修として行ってきた。お客さんの目で見るから気がつくことがある。その時に自分達の身になって意識出来ることがある。顧客目線になって初めて物事がわかることがある。

飲食店でも自分が店に行った時に気がついたことが、自分たちも出来ていないことがわかる。不動産業も同じ、投資物件を買っている人は空室があると、どういう気持になるかがわかる。でも、持っていない人は気持ちがわからない。
空室になった時の気持ちがわからない人が空室対策の意味を説明しても伝わらない。投資家が何を求めてうちの会社に来ているのかをまず、第一に考える。あと、長期空室の物件も仲介手数料として考えた時に、効率は手数料を取れるところに行ったほうが良い。でも、うちは管理している物件があって会社が成り立っている。そこは管理目線でいかないとダメだ。それは持っていない人、管理をやったことがない人ではなかなか難しい。

物事の本質として顧客目線になることが一番。住宅も自分が住むつもりで設計されたものとそうでないものでは全く違うものが出来る。投資物件を含めて30件近く建てているけれど全部が違う。その人が住んだらどう考えるか。
自分の考えと一緒に生活する人の考えも違う。自分が立てる時に生活感が重要になってくるということを考えれば設計書も変わってくる。

いっぱい建てないと理屈がわかってこない。投資物件も、いっぱい投資していないとわかってこないことがある。1R,一棟物、店舗、商業施設、自分自身が投資した時に気をつけることがわかるからコンサルティングが出来る。体験上の物事の見方が重要。まずはお客さん目線になる。他の会社がどうしているのかを観察する。
うちの会社は顧客目線で出来ている会社だから、体験してください。
お客さん目線で物事を考えてください



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毎年1月1日から12月31日までの1年間において一定の所得がある場合には、翌年2月16日から3月15日までに確定申告・納税を行わなければなりません。 投資不動産を購入したはいいけれども、申告の仕方が分からない、節税をしたいけど方法が分からないという方のために、税理士による確定申告セミナーを行わせて頂きます。また、今後のために、法人化のメリットについてもお話しさせていただきます。

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2017年01月30日

相場の予測は、AIなどで判断できない。

結果から導き出されたビックデータでは、残念ながら将来予測はできていない。




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トランプ大統領が誕生することになって、まだ何もしていないのに憶測だけで株価が上がって円安が進んでいるいる。
株価は実体経済と関係なく動くから、将来価値を見込んで株価が動く。期待で物事が動くと、これから先もっと期待が外れると思う。そうすると日本の経済において株価で維持できている会社がいっぱいでてくる。
前にすごく優秀なデベロッパーが黒字倒産した事があった。収益構造は良くて商売も上手くいっていた。ところが株価が下がって融資がつかなくなった。会社というのはキャッシュフローやバランスシートがある。上場しているとバランスシートが株価の時価額で動く。株価が下がると、時価額が下がって、いくら利益が出ていても金融機関から融資を受けることができなくなってしまう。それで会社が倒産してしまって大変な事になった。

これから同じようなことがいっぱい起きると思う。それは株価の維持でなんとか生きている会社が、今年は倒産する企業が増えると思う。

株や貴金属類にも投資をした経験があるけれど、やっぱり不動産投資が良かった。何故かと言うと実体経済、商売として新たな事業をサラリーマンの人にやってもらう。それを買ってもらったものをうちが運営している。
今まで賃料が上がってこなかったけれど、これからは賃料が上がってくる。世界経済で見たら日本の賃料は不当に安い。これから二極化がもっと進みその中で勝つのは不動産だと思う。

所有物件を売りに出したら強烈な金額で売れた。これは持っているから利益になる。株価じゃなく実体経済としての不動産がこれから動きだす。どういうマーケットが有るかということを理解すれば、1Rマンションは安い物件は自己資金を少し入れると購入できる。これがこの不動産の価格が世界の標準の金額になったとすると、今の金額の比じゃないくらいの物価になると思う。

世界の経済が不安定になるから。不安定の理由は実体経済と違う商圏の不安定、資本主義が終焉する流れにおいて株価とは何か、収益還元ではない株価はかなり下がる確率が高い。
インフレというのは世界中のインフレは物価の上昇と同じに所得の上昇もあった。日本は物価の上昇は抑えられているけれど所得の上昇も抑えられている。
これをグローバルで考えると所得が低いまま物価の高騰がありえる。

日本の自給率が3割ぐらいだとして、日本で生産している分量で日本の国民は維持できない。海外から輸入しないと維持ができない。関税がTPPが撤廃になりそうだったり、トランプ大統領が隣接国や輸入する時に関税をかけるといっている。

それがグローバリスムに問題が有るからTPPで考えようというのを壊した。ヨーロッパも同じ動きになっている。日本は今まで気づきあげた信頼や流通がおかしくなる。アジアの問題、中国とロシアの経済領域についての問題が解決できるか。

中国の人口が山岳部と湾岸部での所得格差が開いて大変なことになっている。所得が上がらなくてはいけない。輸出ができなくなる。中国の経済が厳しくなる。消費はまだまだある。そうなるとマグロや鮭やカニが日本では食べられなくなるかもしれない。これから競争力が課せられる。日本の経済が相当変わる。

僕達がやるべきことというのは、もっと大きなマーケットに進もうとしている。そうしたらうちのお客さんが買ってくれたのだから、うちで売ってあげればいい。うちの努力で安く買えたのだから今の適正価格で売る。
投資家の人に物を買ってもらって出口はなるべく高く売れる技術があるのだからそこをアピールして。

売れたということはそれが相場。これから先は相場が上積みされていく、そこのところ駆け引き。
予測ができる形でコンサルをして売りについても踏み込んでいったほうが良い。
海外の方もこれから動きができる。
海外の方にも売るとするとこれから物価が上がる。生産緑地、三大都市圏の小規模宅地の評価減の使えるところはこれからもっと価値が上がる。銀行も、融資をしてくれる人が居ないのだから金融もついてくる。
これからやっていくことが社会に受け入れられる。
まずは相談をしてください。みんなが声をかけてやったほうが良い。これから先、来年再来年動きが変わってくるから、コンサルトしてちゃんと入ったほうが良い。
実体経済で僕たちは動いている。そういう意識で居てください。




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【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後、25歳で某不動産仲介業者に就職。その会社で営業部門でトップの業績を果たし、新入社員の時から広告に携わり、副店長を経て企画課課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、新規出店計画やリクルート活動をこなし、また地域戦略を実践し、地域文化活動なども主宰する。 その後、新規事業の賃貸管理業務とコンサルティングを併せた事業を開発し、企画課長と並行して同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の日本一と言われた事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。 1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。 北野たけし氏の番組「ここが変だよ日本人」に出演したことから、「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」など、テレビにも多数出演している。 2000年、CFネッツを軸としたグループ会社を立ち上げ「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版。あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に不動産投資の著書を日本で初めて出版したことから、全国的講演依頼が殺到し、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて受験して取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社16社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。 実業家だけでなく不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」「手打ちそば葉山商店」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。 現在、FMヨコハマとJ-COMテレビで「ここが知りたい不動産」、J-COMテレビ「大人の歩き方」にレギュラー出演し、その他、ニュース番組にも登場している。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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