CFネッツ代表[公式]「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼なども公開しています!

朝礼講話

2017年08月22日

多目的2世帯住宅。

3万円ちょっとで3LDKに住める?
3880万円、新築2世帯住宅発売予定!



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建てる建物のコンセプトの取材を受けたのだけれど、三崎口のところで健康住宅は他と違う建物を建てようというコンセプトで建ててた。
その他に、2LDKと3LDKの二世帯住宅を建てましょうということになり、ローコストでクオリティの良い建物を立てることになって総額で3880万で売るつもりでいる。
何故2世帯住宅を建てるかというと、住宅ローンの仕組みがあって、今金利が0.775%で35年のローンが組める。
不動産投資だとスーパー地主でも安くても1%前後、普通のサラリーマンだと3%オーバー、この利息の違いは大きく、住宅ローンは政策的な金利の設定になっている。すると3880万円のローンを組むと月々10万5千円くらい。駐車場2台付きの2LDKの建物がPMの査定で7万5千円とでた。3LDKに住んで空室がないとすれば月々の負担は3万円で3LDKに住める。これが一つの売り。
もう一つは二世帯住宅を建てたくても土地がない人がいる。今回、三崎の70坪の土地に50坪の建物がついて3880万ということは、三崎の小さい土地を売ってそのお金を自己資金に入れたら、例えば1000万円で土地を売って自己資金にしたら残りのローンは月々7万円くらいだから、賃貸で子供が何処かに住んで6万円払っていたら、その家賃を住宅ローンにあてて、年金から1万円で今までと生活が変わらなくて車の置くところがある二世帯住宅すめる。

もう一つは、小さい子供がいて将来家を欲しいと思っているけれど、今買えない。そういう例でも自分が3LDKに住んで住宅ローンを組んで2LDKを賃貸にすれば、月々3万円の負担になり、支出は減るから預貯金が増える。子供が成長して世帯を分離する時に、賃貸の物件が空いた時に期間があれば定期借家で貸してもいいし、子供たちをそこに住まわしても良い。二世帯住宅で住まいができる。

今回はたまたま持っている土地で利益を載せて売ることもないし、コンセプト住宅で収入付きの住宅と二世帯住宅と将来の家の確保ということを考えたらいい話だと思う。
駅から歩いて6分、東京都内で駅から徒歩6分の物件は高いけれど、今回の土地は安くて始発駅から通勤できる。
更に空いている土地があるから、もう一つ建てて、まとめて建てることにして安く押さえることが出来た。その物件は2680万という話で、土地が凄く安く仕入れられて、建物もローコストで出来る。マンションよりも住宅が買える。
いままで生活のステージに合わせて住居をかえて来て、いまは三崎に住居を構えている。最後三崎に住んでいるなら最初から三崎に住んでしまってもいいと思う。そういうことが可能で、下町の商店街もどんどん住みやすくなってきていている。いまは閉校してるけれど人が増えてきたら敷地も建物もあるのだから学校が復活できるかもしれない。

ゆとりのある生活をしたい。可処分所得を増やすことがゆとりある生活だから、住宅ローンを下げて可処分所得を増やしてストックに回す。不動産投資をする。家賃収入を得られる。という形になったときに自宅を無理することはないと思う。
三崎の中でも買いたいという人が出ている。住宅ローンが通るかは別だけれど。うちの社員でも三崎口から本社まで混まずに通勤が可能だからいいかもしれない。
年末には完成する予定なので興味がある人は完成見学会に来てください。


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刻々と近づく、いわゆる2022年問題。生産緑地法改正により1992年に大量に指定された「生産緑地」の解除条件である30年が2022年に到来します。それによって大量な宅地が供給されると考えられています。これは生産緑地指定の農業従事者だけでなく、都市圏の不動産オーナー、そして隣接するエリアの不動産オーナーなど、全ての不動産オーナーにとって多大な影響を与えることになるでしょう。本セミナーは、そんな2022年問題に言及する「都市農地はこう使え」の出版記念講演です。第一部は、不動産鑑定士の林が、生産緑地に関する内容と問題点を解説。第二部では、CFネッツグループ代表の倉橋が、様々な角度から、実践的な資産防衛策と相続対策などの側面からアドバイスいたします。またご参加いただいた皆様には本書を配布いたします。この機会に是非ご参加ください。

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「不動産投資を始めるには?」「まず始めは何から始めるのがベストなんだろう?」といった最初の疑問を読み解き、不動産市況や投資指標に基づき物件選びのポイントや銀行選びのポイントなどなど・・・、を解説致します。どのように不動産投資を進めていくのか、また始めるにあたっての心構えなど、決して不動産業者目線ではない、普段数多くのクライアントに対しての資産形成に携わるパートナーとしての目線でお話しさせて頂きます。

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2017_corporation&win_to_risk

人生80歳時代の今、これらは全ての人の身に 降りかかる可能性の高い事であり、今のうちに真剣に対策を打っておかないと、 将来とても困る事になると思います。第1部では、私、不動産投資コンサルタント藤原の視点で、収入属性を労働収入のみから労働収入+権利収入(家賃収入)の2つの エンジンに、今のうちから切り換える為の意味と魅力とノウハウをお話致します。 第2部では、三原税理士をお招きして、税理士の視点でオススメする 不動産投資の魅力と、来るべき親の介護にも備えられる資産管理法人を使った 不動産投資ノウハウの魅力についてもお話して頂きます。

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本セミナーにて講師を務めますのは、自身も区分ワンルームやアパートを所有する不動産投資家でありながら、現場にて自身のクライアント向けにも数多くの資産形成コンサルティングを行う中元CPMになります。現場で徹底的に叩き上げられた氏の話だからこそ、決して教科書的ではない、より実践的な話が聞けるのではないでしょうか。

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2017年08月21日

人の機微は、大事。

まず、人間力を高めることだ。



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8月13日、14日と三浦夜市そして15日に夏祭りが三崎であって、社員の人に手伝ってもらっています。
これを新入社員の研修にするものありだと思った。飲食店で研修すると雰囲気もわかるし、段取りなどはやらしてみないとわからない。
出来る人、出来ない人がいて出来ないながらも頑張ってやるのは勉強になる。
人の機微が大事。行動って考えて行動するもの。
人と会ったら挨拶をするもの。会釈を出来ない人がいる。笑顔で挨拶をするという行動が取れない人がいるのにはびっくりした。人と接する時に相手がどう思うかというのは、子供の頃に教育されていると思う。そこの部分でちょっと外れちゃうと出来ない人がいる。これは訓練しないと出来ない。
お客さんが来たら挨拶をするのが普通。お茶を出す時にいらっしゃいませの一言に心がこもっているかはすぐわかる。

今回一番忙しい時に大変なことになって、毎年恒例のキッチンカーも人手が足りず一日しか稼働できなかった。
今度から新人が入ってきたら研修で行かせるもの勉強になると思う。接客をしばらくやれば変わってくる。
段取りは他人の気持ちがわからないと段取りは取れない。実際に動く時間がわからないと他人に厳しい段取りを組んでしまう。それで問題が起きて、改善するもにまた時間がかかってしまう。
最初の行動が結論に結びつく。初動がダメだと全部がだめになってしまう。ここは大事だから、勉強させたほうが良いと思っている人には新入社員じゃなくても行かせようと思っている。
今年も夏祭りの手伝いに社員の子供たちも来てくれた。去年が楽しかったから今年も来ている人もいる。それは大事。仕事は楽しむことが一番大事。今回、アルバイトを観て感じたことだけれど、良い研修だと思ったから次回からまた研修をやってもらいたいと思います。


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刻々と近づく、いわゆる2022年問題。生産緑地法改正により1992年に大量に指定された「生産緑地」の解除条件である30年が2022年に到来します。それによって大量な宅地が供給されると考えられています。これは生産緑地指定の農業従事者だけでなく、都市圏の不動産オーナー、そして隣接するエリアの不動産オーナーなど、全ての不動産オーナーにとって多大な影響を与えることになるでしょう。本セミナーは、そんな2022年問題に言及する「都市農地はこう使え」の出版記念講演です。第一部は、不動産鑑定士の林が、生産緑地に関する内容と問題点を解説。第二部では、CFネッツグループ代表の倉橋が、様々な角度から、実践的な資産防衛策と相続対策などの側面からアドバイスいたします。またご参加いただいた皆様には本書を配布いたします。この機会に是非ご参加ください。

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人生80歳時代の今、これらは全ての人の身に 降りかかる可能性の高い事であり、今のうちに真剣に対策を打っておかないと、 将来とても困る事になると思います。第1部では、私、不動産投資コンサルタント藤原の視点で、収入属性を労働収入のみから労働収入+権利収入(家賃収入)の2つの エンジンに、今のうちから切り換える為の意味と魅力とノウハウをお話致します。 第2部では、三原税理士をお招きして、税理士の視点でオススメする 不動産投資の魅力と、来るべき親の介護にも備えられる資産管理法人を使った 不動産投資ノウハウの魅力についてもお話して頂きます。

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本セミナーにて講師を務めますのは、自身も区分ワンルームやアパートを所有する不動産投資家でありながら、現場にて自身のクライアント向けにも数多くの資産形成コンサルティングを行う中元CPMになります。現場で徹底的に叩き上げられた氏の話だからこそ、決して教科書的ではない、より実践的な話が聞けるのではないでしょうか。

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2017年08月05日

不動産の運用方法は、住宅だけじゃない。

今後、インバウンドを意識することも重要。



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先日、三崎のメンバーが住宅を買うことになって、決済が終わった。あの若さで一戸建てが買える。都心部だとマンションしか買えないだろうけど、向こうだと一戸建てが買える。今後を考えて自分たちが住んでいるエリアに購入した。
それで、今彼が住んでいる社宅が空くから賃貸で貸したり民泊を活用したりして収益構造を考えています。

airB&Bが今月二件入っていて、4人のフランス人のグループが3泊したり、アメリカ人やアメリカに住んでいる日本人が山田屋に泊まったりしていた。
家族で旅行した時に一泊2万円ぐらいのところに4人でホテルに連泊したらすぐに20万円こえてしまう。airB&Bだと部屋単価だから1人単価だと安くなる。あと酒屋の上に泊まれるなんてユニークだしドリンク代金も酒屋価格だから安く住む。昼間は安く済ませているみたいだけれど夜は食事に出ている。これが経済効果になっているかなと思っている。
三崎の町って観光地としてメジャーじゃないし何があるわけではない。天気の良い週末に人がいっぱい来て何をしているのかなと思うのだけれど、これといって何もしていない。消費活動は低いけれどいっぱい来る人がいる。そこに宿泊施設を作って滞在してもらうフォローができれば経済効果が出来る。
今回、8/6に中国の子供たちがきて、お迎えをする企画が7月末に決まって、横須賀のけん玉協会に来てもらったりすることになった。
中国旅行社の人が三崎に来た時にプッシュをしたら、実際に実行することになり毎年テレビのイベントとしてやることになった。
インバウンドの人を呼ぶためには宿泊施設が足りないからホテルの計画をねってやろうとしている。宿泊施設をコツコツと増やすことで滞在時間を伸ばす。
全国から行政の人がシャッターが開いている商店街を見学に来ている。
インバウンドの人達が来るようになると日本全国に通じるビジネスモデルになると思っている。
不動産で仕事をしながら不動産で恩返しをする。これが正しい地域貢献かなと思っている。町興しに参加できればと思っています。

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刻々と近づく、いわゆる2022年問題。生産緑地法改正により1992年に大量に指定された「生産緑地」の解除条件である30年が2022年に到来します。それによって大量な宅地が供給されると考えられています。これは生産緑地指定の農業従事者だけでなく、都市圏の不動産オーナー、そして隣接するエリアの不動産オーナーなど、全ての不動産オーナーにとって多大な影響を与えることになるでしょう。本セミナーは、そんな2022年問題に言及する「都市農地はこう使え」の出版記念講演です。第一部は、不動産鑑定士の林が、生産緑地に関する内容と問題点を解説。第二部では、CFネッツグループ代表の倉橋が、様々な角度から、実践的な資産防衛策と相続対策などの側面からアドバイスいたします。またご参加いただいた皆様には本書を配布いたします。この機会に是非ご参加ください。

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「いま売ったらいくらで売却できますか?」とは最近特に多いご相談のひとつ。ただ、売却したことによって売却益が得られるとしても、「売りましょう」となることもあれば、「売らない方が良いよ」という提案をさせていただくことが多いのも事実。「それはナゼ?」という理由を、ロジカルに解説させていただく本セミナー、アパートやマンションなど、何かしらの不動産売却を検討中の方は必見です!

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今回、セミナーでお話をする「NOI(営業純利益)」とは「満室(想定)賃料」から空室 期間の損失や運営費等を差し引いた手取り収入のことです。営業マンのうまい話に乗せられて購入に踏み切ったものの、蓋を開けてみれば退去の度に生じる空室期間や、また、物件を維持するための管理費や保険料、原状回復費用や固定資産税などの経費に頭を悩ませる大家さんは少なくありません。NOIは物件に手を加え改善したり、経費削減などで増加させることが可能です。

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2017年08月03日

管理会社が駄目だと融資がつかない。

個人属性+物件担保力+管理会社の評価。



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今後1Rマンションの取引については融資にいろいろと制限があったけれどハードルを下げようと動いている。
そのために絶対に大切なのが今まで通りでやり方を変えない事。
PMが厳しい査定に基いて販売をしている。空室増えるような物件はオーナー様が破綻する可能性が高くなる。今までそういうことをやってこなかった。
その積み重ねで今月は過去最高の売上になった。

管理の仕組みを理解してもらいたいのだけど、
他の会社で数ヶ月の滞納保証はあってもしばらくすると放置されてしまったりする。そこから弁護士に依頼したりすると急激なコストがかかってしまう。1Rの収益の中で明渡訴訟の負担としては破綻するかもしれないぐらい大きい。
そこを弁護士が社内にいて滞納対策チームが動いているから、強制執行まで負担している。金融機関から見たら信じられないこと。
どこでもいっしょの管理をしているわけではない。
見かけの管理費だけ見て別の会社に管理を移している事例があるけれど、新しい管理会社の評点が厳しいと次の融資が厳しいハードルになったりする。目先の損得でなく、仕組みで考えると金融機関から見たら安定した投資家になる。

CFネッツと言う会社は売れるものについて、一定のエリアで吟味して販売をしている。それは金融機関から見たらリスクが低いと映る。それが裏付けとなり融資がしやすくなる。逆に見るとそうではない会社は注意をするということ。そこが大事。

創業して3年目で50点を超えているはず。会社の中で決算書を意識して、所得を下げてでも会社の評価を上げている。評価を意識しするかどうかが大事。
管理が離れていくということは、会社の信用を失っていくこと。
管理料を下げていないのは利益がなければ会社の評価は下る。利益を下げれば経済が回らず会社の評価も下がる。それでは管理戸数が増えても誰も幸せにならない。社員が不安定だと会社も不安定になる。それでは評点は50点を超えられない。
評価は過去の積み重ね。金融機関が評価をするというのは過去を見ている。リスクをお客さんに転嫁するのではなく背負っている。その適正なコストがのっていたりする。事実と照らし合わせた決算書は評価される。
今度、金融機関を会社に呼ぶことになった。出来たら社員にも購入して欲しい。自分の業務を自分でやれば理解できる。
個人の信用力を不動産の信用力が後押ししてくれたから今がある。
これから先どういう経済になるかわからないけれど、自分たちが資産を増やす努力をしてください。

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刻々と近づく、いわゆる2022年問題。生産緑地法改正により1992年に大量に指定された「生産緑地」の解除条件である30年が2022年に到来します。それによって大量な宅地が供給されると考えられています。これは生産緑地指定の農業従事者だけでなく、都市圏の不動産オーナー、そして隣接するエリアの不動産オーナーなど、全ての不動産オーナーにとって多大な影響を与えることになるでしょう。本セミナーは、そんな2022年問題に言及する「都市農地はこう使え」の出版記念講演です。第一部は、不動産鑑定士の林が、生産緑地に関する内容と問題点を解説。第二部では、CFネッツグループ代表の倉橋が、様々な角度から、実践的な資産防衛策と相続対策などの側面からアドバイスいたします。またご参加いただいた皆様には本書を配布いたします。この機会に是非ご参加ください。

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「いま売ったらいくらで売却できますか?」とは最近特に多いご相談のひとつ。ただ、売却したことによって売却益が得られるとしても、「売りましょう」となることもあれば、「売らない方が良いよ」という提案をさせていただくことが多いのも事実。「それはナゼ?」という理由を、ロジカルに解説させていただく本セミナー、アパートやマンションなど、何かしらの不動産売却を検討中の方は必見です!

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今回、セミナーでお話をする「NOI(営業純利益)」とは「満室(想定)賃料」から空室 期間の損失や運営費等を差し引いた手取り収入のことです。営業マンのうまい話に乗せられて購入に踏み切ったものの、蓋を開けてみれば退去の度に生じる空室期間や、また、物件を維持するための管理費や保険料、原状回復費用や固定資産税などの経費に頭を悩ませる大家さんは少なくありません。NOIは物件に手を加え改善したり、経費削減などで増加させることが可能です。

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2017年08月02日

目標は、期日を決めなければ達成できない。

何でも、スケジュールを組んで取り掛かることだ。



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仕事は締切が大事だと思っている。営業で言えば月次で売上がある。それまでにどういう行動を取るかが、予定になり行動することによって結果が生まれる。締切がない仕事というのは良くない。いつまでに何をするかを決めるから行動をする。締切がなく、いつかそのうちやるというのは仕事じゃない。計画をして会議をしても締め切りを作らない人はたくさんいる。いつまでに出来るのかなと思っていても、いつまでたっても出来ない人がいる。

社内の行動予定はサイボウズに入力することになっている。それを見ると行動予定がない人がいる。行動の予定を作らなくて、何をするのか。
ルーチンワークだから書く必要がないわけではなく、ルーティンワーク以外の業務もある。計画を入れていつまでに何をするかを決めないと結果は出せない。同時並行にいろいろなことが動いているのだから、結果を出すためには行動の予定を入れること。
例えば本を書こうと思っていても、思っているだけの人はいっぱいいる。まずは一行目を書かなければ二行目は書けない。頭のなかでストーリを作って、その中で色々なエッセンスを入れていくことを考えていくから一冊の本が出来る。
そのうちやりたい、いずれなりたいと思っている。そんな人達に、今、何をするべきと聞くと「会社を辞めると思っている」って答えるから、会社を辞める前に、先にやるべきことを考えてから行動をしなさいって言っています。仕事を離れてから何かを考えようとしても上手くいかない。今の仕事がうまくいかないのに他の仕事がうまくいくわけがない。目標を作るから達成が出来る。

目標を建ててそのために何をするか。
宅建の資格も10月に試験があるから何かをしよう。ではなく、受かるために具体的に何をするか。

必ず受かるために何をしたらいいか。それを考えて行動をする。
確実に受かるためには何をするか。そのためには時間を作ること。あと勉強の仕方を考える事をやる。

事業でも、なんでもこういうことをしようと思う。成功させるにはどうしたらいいか。
先ず資金はどうするのか、行動計画はどうする。
いっぺんにやるのは無理だから、小さいところからコツコツ始める。
コツコツとやった結果として、こいつはいけると思ったら一気に投資をするわけ。それで仕事はうまくいく。
コツコツも出来ない、手当たりもわからないそういう事業にいきなり投資をするのは無理。

人も、出来ると思う人には投資をする。
サラリーマンとして一番簡単な生き方は、仕事をできないと言うのが一番簡単な生き方。
何故かと言うと次から仕事がこない。なんか楽だし、人より早く帰ることも出来るかもしれない。勉強もしなくていい。
そういうふうにダラダラと過ごして、結果として何も目標がなく30過ぎた時には、周りの人たちが出世するのに対し自分は出世しない。そうなると惨めな形になっていってしまう。

若い人にいろいろな事をしてもらっている。仕事は結果を出さないとダメ。先ず結果を出す。
一つの事が出来たら次の事の結果を出す。それを繰り返していくと大きい器が出来てきて仕事の幅が広がる。小さい仕事しかクリアできない人は小さいまま年だけ重ねてしまう。どっちが辛いのかを考えたほうがいい。
連絡が取れない人に限って行動予定が入っていないはよくある。まず、予定を入れてください。そうすると仕事も任せやすい。
仕事をメールで頼まれることもあるけれど、予定が入っていなければやる時間が作れない。予定を必ず入れてください。お願いします。




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実家は農家、だけど農業を継ぐのは現実的ではない、、、農地は自分の財産であるはずなのに、農地保護のために売却・使用に制限が設けられています。土地活用も一苦労です。その一方、その難しい条件の下で財産を減らすことなく、「〇〇家」を次の代に継承しなければなりません。農家の方の相続は、他のタイプの資産家の方とはまた違った難しさがあります。本セミナーでは農家を継がない方のための相続対策をご説明させていただきます。
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20170801housoku_antei
不動産投資はそれぞれ投資家の目標も大切ですが、まずは安定収益を確保することこそが何よりもの最優先課題です。例えば、築古アパートを買って更地で売却益を得るスキームだって、何もないところから素人が手を出すにはリスクが高く、それとは別に安定した収益、柱があるからこそ挑戦できるキャピタル投資となるわけです。まずは安定収益を作ることこそが不動産投資を成功させる第一歩といっても過言ではなく、その結果次第で更にレバレッジの効いた投資が可能となるのです。そんな安定収益へのスキルを身につけるために、まず何を学び実行したらいいのか、本来抑えておくべき成功の法則をぜひこの機会にお勉強ください。
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2017年07月28日

復活している金融ブローカー。

金融の仕組みが変わると、不動産が変わる。



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先日、富山で講演をしてきました。その時に金融ブローカーの人から地方の人たちは、金融の仕組みが違うので首都圏の物件を買うことが難しい理由を聞いた。
その人は金融機関に代わって審査や融資の設定をして、貸し付けた物の抵当権ごと金融機関に売却している。モーゲージ・エクイティといって、アメリカでいうサブプライムローンの内容に似ている。住宅ローンの債権を金融機関に売っちゃう。
日本の場合は商業系金融機関と預金系の金融機関がある。日本の場合は商業系金融機関は証券会社になっている。証券会社がいてもう一方はローンの貸出をする、預金を預かるが一緒になって切り分けができていない。
欧米の場合、商業系の金融機関がお金を貸す。貸したらその債権を別のところに売ってしまう。資金調達が貸し付けたお金が全額償還ができる。だから欧米の金融機関は資金繰りが回りやすくなっている。日本は30年や35年貸し続けている。だから金融機関が金融庁の風向きで融資がされたり、されなかったりする。
その人はノンバンク系のブローカーで1Rマンションなら3000万まではかせます。と
首都圏の1Rマンションは処分が容易いから、どんな人が購入しても家賃で返済できるのから問題がない。
彼らがみるのは借り主ではなく、不動産とそれを取り扱っている会社を見る。優秀企業が販売をして、優秀企業が管理をするなら融資が出る。3000万を超える場合は次のステップがあるので相談してください。次のステップも1億までは厳しくなるけれど出しますよていっている。

日本の住宅ローンは回収率が非常に高く、住宅ローンならどんどん出すといってくれている。。
いろいろなコネクションを持っている人だから普通の人ができなかったことが出来た。
たとえばあるエリアでキャッシュを持っているお客様がいる。そこのエリアではメガバンクがなく、地元の信用金庫は東京の投資物件に融資をしてくれない。だから物件個購入することができなかったけれど、そういった人でも物件が東京なら融資が付く。

今度、その仕組を会員限定でセミナーをお願いしたので楽しみにしていてください。

抵当権は債務が滞ったら競売して処分することが可能。そういった強い権利を抑えた抵当証券については独り歩きができるから、条件はあるけれど、抵当権を駆使して物件の信用力で融資を可能にしていることで、莫大な量の取引をしている。
万が一滞っても首都圏の1Rはそんなに価値が下がることがない。担保替え押さえていればある程度までの人的信用は問題なく可能。
この仕組を試してみて、やろうと考えている。DCRが1以上なら出来る。
タイミング的に上昇気流になっているけれど、また新しい仕組みをどんどん作って投資家さんが活動しやすい仕組みを構築していく。
楽しみにしてください。



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実家は農家、だけど農業を継ぐのは現実的ではない、、、農地は自分の財産であるはずなのに、農地保護のために売却・使用に制限が設けられています。土地活用も一苦労です。その一方、その難しい条件の下で財産を減らすことなく、「〇〇家」を次の代に継承しなければなりません。農家の方の相続は、他のタイプの資産家の方とはまた違った難しさがあります。本セミナーでは農家を継がない方のための相続対策をご説明させていただきます。
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不動産投資はそれぞれ投資家の目標も大切ですが、まずは安定収益を確保することこそが何よりもの最優先課題です。例えば、築古アパートを買って更地で売却益を得るスキームだって、何もないところから素人が手を出すにはリスクが高く、それとは別に安定した収益、柱があるからこそ挑戦できるキャピタル投資となるわけです。まずは安定収益を作ることこそが不動産投資を成功させる第一歩といっても過言ではなく、その結果次第で更にレバレッジの効いた投資が可能となるのです。そんな安定収益へのスキルを身につけるために、まず何を学び実行したらいいのか、本来抑えておくべき成功の法則をぜひこの機会にお勉強ください。
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「いま売ったらいくらで売却できますか?」とは最近特に多いご相談のひとつ。ただ、売却したことによって売却益が得られるとしても、「売りましょう」となることもあれば、「売らない方が良いよ」という提案をさせていただくことが多いのも事実。「それはナゼ?」という理由を、ロジカルに解説させていただく本セミナー、アパートやマンションなど、何かしらの不動産売却を検討中の方は必見です!

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今回、セミナーでお話をする「NOI(営業純利益)」とは「満室(想定)賃料」から空室 期間の損失や運営費等を差し引いた手取り収入のことです。営業マンのうまい話に乗せられて購入に踏み切ったものの、蓋を開けてみれば退去の度に生じる空室期間や、また、物件を維持するための管理費や保険料、原状回復費用や固定資産税などの経費に頭を悩ませる大家さんは少なくありません。NOIは物件に手を加え改善したり、経費削減などで増加させることが可能です。

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「不動産投資を始めるには?」「まず始めは何から始めるのがベストなんだろう?」といった最初の疑問を読み解き、不動産市況や投資指標に基づき物件選びのポイントや銀行選びのポイントなどなど・・・、を解説致します。どのように不動産投資を進めていくのか、また始めるにあたっての心構えなど、決して不動産業者目線ではない、普段数多くのクライアントに対しての資産形成に携わるパートナーとしての目線でお話しさせて頂きます。

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2017年07月24日

会社も個人も、ステージが重要。

同じステージで仕事を続けてはいけない。



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先日、三崎で不動産会社を経営している若い人から相談を受けた。うちのセミナーに参加したりDVDを購入していて、私と会うのを恐縮していた。
会社の中にいるとわからないけれど、周りからすごい目で見られている会社になっている。
前職を辞めて1年ぐらいコンサルトして活動していた時に感じたのが、旧態依然の会社がたくさんあって、指導をして営業戦略が上手く行っても、会社全体となると既成概念があって理解が難しくなってしまう。
不動産業界は既成概念が強くてコンサル業でやっていけるとは思われていなかったし、税理士、弁護士いれてトータル的なサポートは実現不可能だと思われていた。
それを実現できたということで周りから見られる形って変わってきている。
やっている行為や考え方が一つの尺度になっていて、他の会社とは大きく違うと見られている。

休みの日に書店に行ったら、昔、出版をした時の頃を思い出した。
一番最初の本が平積みされているのを見たのは本当に感動した。記念として自分の本を買って、しばらく誰かが買うのを待っていていたりなんてこともした。
先日、会った人も馬鹿に効く薬が感銘を受けたと言っていた。不動産の本も書いているけれど、あの本を書いたことによって本に対する印象が変わった。
今、生産緑地の本を書いている。出版社がスタートしたのだから、どんどん世に出していく。これはうち独自のやり方をしている。普通じゃないやり方。他ができない理由は古い不動産会社の既成概念があるから。
うちの社員はいろいろなところでセミナーしたり講演したりしている。今度も富山で公演をするけれど、段々世代交代がある。
来年から方針方針を変えようと思っている。現場は現場として固まってきてリーダーが活躍している。
次の60を過ぎた時のリタイヤのことを考える時期だと思っている。個々の部分は周りの人は同じ環境になっているから充実させようと思っている。原稿を書く仕事が得意だから力を入れようと思っている。
文章は独り歩きして波及効果が生まれる。出版やDVDは効果が高い。その部分をもっと充実させていく。
これからはどこに重点を置いてやるのか重要だと思っている。
行動するステージを変えていくつもり。今のリーダーの人たちは責任感がある行動をお願いします。



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20170827shuppankinen
刻々と近づく、いわゆる2022年問題。生産緑地法改正により1992年に大量に指定された「生産緑地」の解除条件である30年が2022年に到来します。それによって大量な宅地が供給されると考えられています。これは生産緑地指定の農業従事者だけでなく、都市圏の不動産オーナー、そして隣接するエリアの不動産オーナーなど、全ての不動産オーナーにとって多大な影響を与えることになるでしょう。本セミナーは、そんな2022年問題に言及する「都市農地はこう使え」の出版記念講演です。第一部は、不動産鑑定士の林が、生産緑地に関する内容と問題点を解説。第二部では、CFネッツグループ代表の倉橋が、様々な角度から、実践的な資産防衛策と相続対策などの側面からアドバイスいたします。またご参加いただいた皆様には本書を配布いたします。この機会に是非ご参加ください。

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20170723toyama_owner_in_future
富山で豪華2部セミナー開催決定!第一部はCFネッツ代表の倉橋CPM講演「今後の首都圏不動産投資、相続対策、高まるニーズとは」として、今後の首都圏不動産投資の行方、二極化が進む日本の人口減少問題と2022年問題をマクロからミクロまで、現場で起きていることを検証します。第二部は、CFネッツ副社長でもある山内CPM/CCIMの「首都圏ワンルーム投資戦略」。将来リスクを含めた選択肢として首都圏で取り扱っているワンルーム投資とは一体などのようなものなのか、弊社が実際に取り扱った事例とと共にお伝えいたします。
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2017年07月19日

ルールは、誰のためにあるのか。

何か、クレーマーになってしまった気分。



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昨日、エアコンの調子が悪いから修理の問い合わせの電話をしたら、先方の連絡が上手く伝わっていなくて何度も連絡が来た。トータルで1時間半ぐらい何度もやり取りをして思ったのが、こういうい事をうちの顧客に対してもしてないだろうかと不安になった。
今ある不具合を治すのが先。確認はちゃんと担当者がしているのか。社内のルールはお客さんには関係ない。
仕事の優先順位を決めて動く。お客さんから問い合わせがあったら的確に答える。そこで間違えるとクレームなったり時間のロスに繋がる。
能力も効率。繰り返し仕事をするから効率が上がる。クレーム処理をこなしていると効率よくクレームが来ない仕事が誰でもできるようになる。それは繰り返し経験して出来るようになるもの。
仕事をアウトソーシングして意思の疎通をしっかりやるようにして企業の魂を残していくような仕事をお願いします。




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刻々と近づく、いわゆる2022年問題。生産緑地法改正により1992年に大量に指定された「生産緑地」の解除条件である30年が2022年に到来します。それによって大量な宅地が供給されると考えられています。これは生産緑地指定の農業従事者だけでなく、都市圏の不動産オーナー、そして隣接するエリアの不動産オーナーなど、全ての不動産オーナーにとって多大な影響を与えることになるでしょう。本セミナーは、そんな2022年問題に言及する「都市農地はこう使え」の出版記念講演です。第一部は、不動産鑑定士の林が、生産緑地に関する内容と問題点を解説。第二部では、CFネッツグループ代表の倉橋が、様々な角度から、実践的な資産防衛策と相続対策などの側面からアドバイスいたします。またご参加いただいた皆様には本書を配布いたします。この機会に是非ご参加ください。

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富山で豪華2部セミナー開催決定!第一部はCFネッツ代表の倉橋CPM講演「今後の首都圏不動産投資、相続対策、高まるニーズとは」として、今後の首都圏不動産投資の行方、二極化が進む日本の人口減少問題と2022年問題をマクロからミクロまで、現場で起きていることを検証します。第二部は、CFネッツ副社長でもある山内CPM/CCIMの「首都圏ワンルーム投資戦略」。将来リスクを含めた選択肢として首都圏で取り扱っているワンルーム投資とは一体などのようなものなのか、弊社が実際に取り扱った事例とと共にお伝えいたします。
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実家は農家、だけど農業を継ぐのは現実的ではない、、、農地は自分の財産であるはずなのに、農地保護のために売却・使用に制限が設けられています。土地活用も一苦労です。その一方、その難しい条件の下で財産を減らすことなく、「〇〇家」を次の代に継承しなければなりません。農家の方の相続は、他のタイプの資産家の方とはまた違った難しさがあります。本セミナーでは農家を継がない方のための相続対策をご説明させていただきます。
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不動産投資はそれぞれ投資家の目標も大切ですが、まずは安定収益を確保することこそが何よりもの最優先課題です。例えば、築古アパートを買って更地で売却益を得るスキームだって、何もないところから素人が手を出すにはリスクが高く、それとは別に安定した収益、柱があるからこそ挑戦できるキャピタル投資となるわけです。まずは安定収益を作ることこそが不動産投資を成功させる第一歩といっても過言ではなく、その結果次第で更にレバレッジの効いた投資が可能となるのです。そんな安定収益へのスキルを身につけるために、まず何を学び実行したらいいのか、本来抑えておくべき成功の法則をぜひこの機会にお勉強ください。
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2017年07月17日

仕事は、ポリシーが大事だ。

結局、真似事は継続できない。



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先日、鎌倉ビールの人と新しいビジネスモデルの打ち合わせをしてきて、やっぱりビールに対する考え方が真剣に取り組んでいて話がすごく面白い。
鎌倉ビールが出来た過程や、どのような形で社会に定着をしていくのか、また、品質管理についてのこだわりがあるから製造する量が限られてしまう。その中でどうやってブランドを維持していくのか。
全てにおいて通じるのが企業は理念がないと継続ができない。
朝の読み合わせでも、これは前職の会社で部門を立ち上げた時の行動指針。もう31年続けてぶれていない。そこが大事。
ぶれない中でどのような形でイノベーションをしていくのか。
儲かるからやるのではなくて、社会と照らし合わせて芯が通っていることが必要。
建築もそう、単純に建てれば、安ければいいというものじゃない。プランニングが必要になってくる。今回、ローコストの建築屋さんと組んで物件を作る。何かインパクトのあるものを作りたいと思い、ラジオで質問を受けた収益型物件について研究をして、品質も含めて仕組みとしてオモシロイと思ってやっている。
健康住宅も健康を題材として作ったらどうなのか。考え方を知らしめる製品が実際にある。
原稿を書くことをしているというのは、文字を羅列して紙の分量で売ることじゃない。文字で書いたものの中に理念や考え方が読んだ人にわかりやすく書かれているから本になる。
会社もそう。会社自体に価値はない。会社の価値を作っていくブランドは社員総出で作っていかないといけない。今、企画でいろいろな仕事をして、企画とは何か。広告する時の告知力が重要。HPを立ち上げたといっても動かない。そこに書いてある原稿をもっと精査していくことで告知力を高めていく。
広告宣伝についてラジオ・テレビを考えながらやっていって、連動するものを進めていかないと、どうかなと思っている。
会社の企業ブランドが定着しているので、社員の人も企業ブランドを意識してください。
企業ブランドは個人のブランドだと思い、会社の個人ではなく個人の会社。いつもCFネッツの社長が倉橋ではなく倉橋のCFネッツになるように努力をしています。
仕事はいつも個人対個人です。お客さんから見て、個人を通して会社が信頼される様なブランドの確保しっかりしていってください。そういう意識を持つと成長していきます。




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実家は農家、だけど農業を継ぐのは現実的ではない、、、農地は自分の財産であるはずなのに、農地保護のために売却・使用に制限が設けられています。土地活用も一苦労です。その一方、その難しい条件の下で財産を減らすことなく、「〇〇家」を次の代に継承しなければなりません。農家の方の相続は、他のタイプの資産家の方とはまた違った難しさがあります。本セミナーでは農家を継がない方のための相続対策をご説明させていただきます。
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不動産投資はそれぞれ投資家の目標も大切ですが、まずは安定収益を確保することこそが何よりもの最優先課題です。例えば、築古アパートを買って更地で売却益を得るスキームだって、何もないところから素人が手を出すにはリスクが高く、それとは別に安定した収益、柱があるからこそ挑戦できるキャピタル投資となるわけです。まずは安定収益を作ることこそが不動産投資を成功させる第一歩といっても過言ではなく、その結果次第で更にレバレッジの効いた投資が可能となるのです。そんな安定収益へのスキルを身につけるために、まず何を学び実行したらいいのか、本来抑えておくべき成功の法則をぜひこの機会にお勉強ください。
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2017年07月14日

時間も価値。

スピードと判断で、すべての結果が変わってくる。



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火曜日、のんびり小旅行でもしようとしたら、購入した物件の立会や物件の下見が入って申し込みをしたりしていたら、結局は旅行にいけなくなってしまった。
休み明けに時間があるとして後で見に行ったら、もしかして既に決まっていたかもしれない。どっちに判断するかで物事が変わってくる。
そう考えると判断を早くした方がいい。なんでもそう。毎日色々な判断をしていく。その判断が間違えると結果が駄目になる。そうなるとまた違う方向に行く。判断の積み重ねが自分の行動になっていく。

物事の考え方が変わってくると人としてのチャンネルが変わってくる。
起業していっていると起業家のチャンネルというのがあって、チャンネルが違うのにそれになりきっている人もいる。チャンネルがあわないから周りと話が合わなかったりする。

生活保護も必要な人はたしかにいる。でも、楽だからと職業的に生活保護を受けている人がいる。その人達のチャンネルと全く違うから話をしていても噛み合うことがない。
経営者のチャンネルが植え付いちゃったから周波数が違う、考え方が違うと感じる。改善しないことを延々と言っても変わらないし、周りが直らない。重要なのは周りを改善するにはどうするか。
自分の考え方を変えて精神の成長をしていく。すぐに変わらないけれど、何年かすると変わってくる。

若い頃、全く不動産に興味はなかったけれど、前職のところに入社して6ヶ月で家を買った。家を持つということに対して、不動産屋に就職したから頭の回路が物を所有することが車から家に対象が移った。
住宅を購入してすんでいるうちに、支払いで元金が減っていって住宅を所有するほうが得だと思った。そうしたら頭の感覚が変わって、計算をしてみて購入した方がいい範囲と購入しない範囲がでた。
家賃から逆算して物で不動産を購入したほうが得だと思った。そこから思考回路が不動産投資に向いていった。住宅を買ったから、不動産の投資に頭がいってチャンネルが変わった。
それは仕事をする中で重要な形になった。

自分のチャンネルがどこにあるのか。自分の生き方をどうしたいか。先ず考えていかないと、ダラダラと時間を過ごすチャンネルのままでは成功しない。頭のチャンネルを変えるようにしていってください。




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刻々と近づく、いわゆる2022年問題。生産緑地法改正により1992年に大量に指定された「生産緑地」の解除条件である30年が2022年に到来します。それによって大量な宅地が供給されると考えられています。これは生産緑地指定の農業従事者だけでなく、都市圏の不動産オーナー、そして隣接するエリアの不動産オーナーなど、全ての不動産オーナーにとって多大な影響を与えることになるでしょう。本セミナーは、そんな2022年問題に言及する「都市農地はこう使え」の出版記念講演です。第一部は、不動産鑑定士の林が、生産緑地に関する内容と問題点を解説。第二部では、CFネッツグループ代表の倉橋が、様々な角度から、実践的な資産防衛策と相続対策などの側面からアドバイスいたします。またご参加いただいた皆様には本書を配布いたします。この機会に是非ご参加ください。

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入居者様がいなくては、投資は成り立たない!入居者様と同じような観点を持つことも大事です!このセミナーでは、最近の入居者ニーズや、物件決定のきっかけになった要因等を現場で得た情報を皆さまにお伝えさせていただき、これから購入する物件や、現在保有している物件に落とし込みをしていただきます。セミナー後半では、エリア選定の仕方、物件の選定の仕方をお伝えさせていただきます。

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実家は農家、だけど農業を継ぐのは現実的ではない、、、農地は自分の財産であるはずなのに、農地保護のために売却・使用に制限が設けられています。土地活用も一苦労です。その一方、その難しい条件の下で財産を減らすことなく、「〇〇家」を次の代に継承しなければなりません。農家の方の相続は、他のタイプの資産家の方とはまた違った難しさがあります。本セミナーでは農家を継がない方のための相続対策をご説明させていただきます。
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【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後、25歳で某不動産仲介業者に就職。その会社で営業部門でトップの業績を果たし、新入社員の時から広告に携わり、副店長を経て企画課課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、新規出店計画やリクルート活動をこなし、また地域戦略を実践し、地域文化活動なども主宰する。 その後、新規事業の賃貸管理業務とコンサルティングを併せた事業を開発し、企画課長と並行して同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の日本一と言われた事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。 1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。 北野たけし氏の番組「ここが変だよ日本人」に出演したことから、「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」など、テレビにも多数出演している。 2000年、CFネッツを軸としたグループ会社を立ち上げ「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版。あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に不動産投資の著書を日本で初めて出版したことから、全国的講演依頼が殺到し、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて受験して取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社16社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。 実業家だけでなく不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」「手打ちそば葉山商店」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。 現在、FMヨコハマとJ-COMテレビで「ここが知りたい不動産」、J-COMテレビ「大人の歩き方」にレギュラー出演し、その他、ニュース番組にも登場している。

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不定期につぶやきます。
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城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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