CFネッツ代表[公式]「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼なども公開しています!

朝礼講話

2017年04月29日

結局、安売り競争が価値を下げている。

ここ30年近く、デフレ脱却はできていない。



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実演会

テナント誘致、必要ではないですか?
土地有効活用はしたいけど、アパートだけでは不安。
アパート収益だけでは採算がとれなくて建築できない。
建築制限で1階から3階まではテナントでないと駄目。
総合的な開発にテナント誘致をして付加価値を付けたい。
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土曜日に原稿を書いていたら城ヶ島でイベントが有ると誘いがあったから行ってみたら、ボートを中心としたイベントでキャタピラがついて自走する船がきていた。来ている人たちもフェラーリやランボルギーニとかそんな車ばかりだった。
その船が高いか安いかを考えた時に、城ヶ島に分譲宅地を作った場合、そのマンションで共有してみんなで自由に使うとするなら、クレーンを積んで船を上げ下ろしするよりかは安いかもしれない。自走できるから係留代がかからないなら、自宅の別荘に車とヘリと船があったら凄いと思う。参加した人達に聞いてみたらそんな人ばかりだった。

うちの会社もあまり貧乏な人が来ない。これはいいことだと思う。仕事をしながら貧乏な人を相手にする会社いっぱいある。申し訳ないけれど運が落ちちゃう時がある。例えば、ある弁護士の事務所が訴えられた。過払い金のやつをどんどんコマーシャルして、弁護士の立場なのに違法行為をしちゃって営業停止になってしまうこともある。価格競争に巻き込まれて利益を挙げられない。どこかの旅行会社もそう。経営者の立場で言うと300億円を人にあげちゃったのと一緒。安売りの旅行が流行ってきてマイナスなのに広告をかけて募集かけてお金だけ回す。意味が無いでしょってこと。
これから先の二極化、サービス業を向上させること。今回、いろいろな人を入れて会社の価値を上げている。
価値を上げるということはお客さんが価値を認める事。我々が作って価値を認めてもらう会社を作っている。そこで社員が貧乏ったらしいかったらダメ。
人はそれぞれ生き方はあるけれど、貧乏ったらしい考え方をすると貧乏になる。
プライドを持って生きているわけだから、武士は食わねど高楊枝ってある。武士っていう立場は維持できた。そのうち段々、武士として生きてこれた時代があった。武士を諦めたりしたら武士に戻れない。
いろいろな仕事の中で、いろいろなことは起きているかもしれないけれど、プライドが維持できるような会社にしてかなければいけない。会社の人達が決めないとそうならない。1人ひとりがそう思って行動をしてください。





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CFネッツフェア2017
全ての不動産市場のニーズを捉え、実務に落とし込むスキルを養う!

CFネッツグループが総力をあげて開催する、年に一度の不動産市場の祭典「CFネッツフェア2017」を今年も開催いたします! 大型セミナー会場では、代表倉橋をはじめ、AM・PM事業部の各事業部による企画、関係企業のプレゼンテーション等々、今年も大注目企画が目白押し!中・小会場でも様々な不動産関連セミナーを実施いたします!

今年のフェアは会場ごとに、金融機関様・建材業者様・テナント業者様など、エリアごとにブースを配置しております。各ブースでは不動産資産の運用になくてはならない専門家が最新情報をご提供します。今年も不動産・不動産投資の祭典「CFネッツフェア」を是非お楽しみください。スタッフ一同、心よりお待ちしております。
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当セミナーでは最新のアパートローンの融資条件や融資に対するポイントを解説させて頂き、また実際に弊社で物件を購入して頂いたクライアントがどのような属性の方で、どこの金融機関を使って物件を購入し、どれくらいのキャッシュフローを稼いでいるのかを具体的な投資実例を元にご説明させて頂きます。
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2017年04月28日

商売のヒント。

実業家のそばには、実業が転がっている。



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火曜日は加盟店会議でヨットに乗る予定だったんだけれど、天気が悪かったので、会議とセミナーをやって、夜は懇親会でした。
一昨日は、不動産コンサル養成講座の今期が始まりました。2教科ほど講師をやることになています。
今回、5年前に参加した人やコンサル講座に参加した人のお子さんが参加されました。

5年前に参加した人は、当時、建築の仕事をしていて養成講座を受講して事業の展開の中でやり方を取り込んだら業績が良くなった。やり方を研究して社員数も伸びていて、ここから先をどうするかということで、基本に戻って不動産コンサル講座に参加しなおし、次の手をどうするかを考えている。
ある都市の外れたところで事業をやっているのだけれど、地域経済ってどんどん悪くなっている。なにをしたらいいか、戦略的に困るところがあり、成功事例を見たほうがいいということで、懇親会で話をしているうちに戦略を決めて、戻ったらすぐに実行すると言っていました。

右肩上がりに成長をしているというのは大事。右肩下がりになりだすと士気も下がるし、所得も下がし、会社の中が険悪なムードになる。
右肩上がりが過ぎてなんでも下がりだす時がある。同じことを繰り返しているとマーケットが伸びていって、そして下がりだす。下がってから物事を考えると碌な事にならない。下がっていることに気づかないとどんどん業績が下がっていってしまう。
我々は、上がっている時に常に同時並行で幾つものことをしている。だから何か一つが下がっていても、他の何かが伸びている。そういうことを繰り返しやってきたから会社が伸びている。
今の賃貸管理、商業系のテナントサービスも作って、商業系の仲介も始める。
今やっていることが上手く言っているのだから今のままでいいと思う人はたくさんいる。でも、今のままでいいということはどこかの段階でおかしくなる。そんなに続かないということは世の中にはいっぱいある。
新しい事業を初めて伸びている時に次の手を打つ必要がある。

不動産コンサルの仕事ってどんなことをしているのか。不動産コンサルに頼むといくらぐらい掛かるのか。そういう疑問がある。でも、宅建業法によって手数料は決まっている。
消費税より安い手数料で我々は仕事をしている。
うちの会社は弁護士が動いても、宅建業法の仲介手数料の範囲内でしか取れないから、逆に行ったら安くなる。
賃貸管理があって、家賃の督促手続など法的手続きは普通の会社ならトラブルが合った時に弁護士を外から雇ってきてお金を払って処理をする。その費用が会社負担なのか、オーナー負担なのか。
うちは管理料の中にその手続の費用が全て含まれている。
社内に弁護士がいるから管理料で賄えるくらいになている。税理士もそう。

小さい会社には無理だから、会社が大きくなるに連れてボリュームのところで専門家を雇うことが出来る。
コンサルの仕事っていろいろなことをやっている。それを社内の人達もしっかり認識してもらって、いまのままでは駄目だと次のステップとして、PMのひとがOMやAMの仕事を手伝うとか、相続対策や土地有効活用に興味を持ってもいい。会社の中にいるだけでスキルが上がる。
スキルを上げる努力をしましょう。上げる努力をしなければスキルは上がらない。会社が成長させるには一人一人が成長してもらうしか無い。不動産コンサル講座は新入社員だけでなく既存の社員も受けられます。自分に足りない所があれば参加して構いません。年間を通じた教育制度が有るので参加してください。
スキルは自分で作らないとできない。
社会人になったら自分のスキルは自己責任。自分の力でスキルを伸ばしていってください。
わからないことがあったら、聞ける相手はたくさんいるので聞いてください。誰でも聞ける環境を作っているのだから聞いて成長をしていってください。


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2017年04月20日

働く意欲は、将来にある。

目先の安定を求めてはいけない。



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2018年度の会社説明会を本日予定していて、新しく人が入ってくる。
大事なことは、将来をどう考えるか。若い頃剣道をやっていて、小中学校の頃は勝つと嬉しいからまた勝とうと努力をした。勝とうと思うから練習するし、チャレンジすることで上位に行くことが夢だった。高校の頃にトップになったらどうなるかを考えたら、学生時代の考えでは卒業した後にプロの道があるわけでもないし、うまくなっても食っていけないと思った。それでだんだん気持ちが変わっていって、稼ぐという気持ちが強かったから高校に入って休みはいつも働いて稼いでいた。

公務員になろうか考えたときに魅力を感じなくて、自分で仕事を探そうと思っていろんなことをやったのだけれど、アルバイト先で自分の職業を決めることができなかった。結局、仕事をしながら夜学でプログラムの勉強をしたのだけれど、自分の能力では無理だと思った。

学生時代に起業したのも将来を見据えてのことだった。ところが社会情勢で売上が下がった時に、これでいいのかと考えた。次のことを考えて飲食をやろうとしたのだけれど、不動産屋に騙された。結局、この騙されたことによって不動産屋さんっていいと思った。ネクタイして、雨の日に外で働かなくていい。家賃の申込みで手数料を取られた時に、こんな仕事で手数料を取っていくと思ったら、トラブってお金を返してもらった日に職安に行って不動産屋を見つけて、前職の会社に給料は一円も要らないと言って入った。

それは将来を見ている。剣道もやっているときは将来を見ている。サーフィンもやっているときは毎日行っていた。波が来ても乗れなければ次の波にチャレンジする。明日、ひょっとしたらいい波が来るかもしれないと思うから楽しい。仕事もそう、明日、面白そうだから今日を頑張る。来年楽しそうだから会社を伸ばす。
今回、税理士入れる、弁護士入れる。コストが凄い上がってきています。でもそれは将来のこと。
昔、この会社を作った時、前職で燃え尽きていたから仕事に本気で取り組むつもりがなくなっていた。一年経った時に面白くなかった。これは自分が求めている人生ではなかったと思ったから事業を拡大し続けた。お金じゃない。常に一歩一歩前に進むこと。

経営者は3年後、5年後、10年後を見ている。それが出来ない経営者は最悪な事態。今を食うだけで現状維持できればいい。そんな会社に社員が来て楽しいのか。将来が進まない会社にいて楽しいのか。
前の会社の社長にもっと社会的地位を向上させて、大卒の人が入ってきても胸張って仕事を誇りにできる形にできなければダメだと言ってきたから新卒が取れるようになった。
仕事について考える時に、うちの会社は他にない。日本にない文化を作った。これは10年後、30年後、50年後、100年後、更に続ける。
将来を見据えて今を行動すること。そういう意識を持ってやってください。







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2017年04月18日

将来に投資する。

目先の小銭に拘ってはいけない。



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先日は神奈川県知事の黒岩さんとFMヨコハマの番組で対談をして、三崎の地域活性の話をさせてもらった。海南神社のお守りを持って行き、「難を解く」、明治時代から伝わっている「海南」を「解難」神社として祀られてていることを説明していたら、今度来てくれると言ってくれた。

昨日、三崎の物件を借りたいと言ってくれる人が来てくれて、今、一件が売れて、一件借りたいということになっている。今までそういうことが無かった。買ったものを貸しにだそうと考えてもいなかった。貸しに出したら人がそこに入ってくる。これからシャッターをどんどん開けようとで自分たちでやっていた。今度は他人の手も借りてやろうってことで、昨日は雑貨屋さんをやりたいとういう話しだったので最後仕上げてあげるって話をしてあげた。

僕達が思っていることは地域活性、その中で市とか県からお金が出て、それで投資をする。そこから自立する社会が出来てこないと駄目だと思う。いままでの市の取り組みでは組まれた予算を使い切って終わり。その後何も続かない。それをずっと続けていた。
事業的センスが在るのと無いのでは見えているものが違う。例えば、事業をしながら結果的に町が活性化すると不動産の価値があがる。今回売れた物件もそうだし、うちが持っている物件の問い合わせが増えている。それは地域が活性化した証だし、結果的に地価も上がるし、家賃も取れるようになる。そういうのが経済活動で正しいビジネスモデルだと思っている。

小銭で人生を失う人はいっぱいいる。生涯所得はすごく高いと思っているから、前の会社に入った時に給料は要りませんといった。それは貯金もあったり実家だったので3年ぐらいは食い潰せると思って3年後には独立するつもりだった。3年でガッツリ仕事を覚えてその後はガッツリ稼げる自信があった。営業の部署で入って、広告の仕事もして、出店計画もするようになって、結果的に営業でもトップ営業マンだったし、広告も作れる。出店計画もやっていたからテナントサービスのノウハウを持って動ける。将来を考えたら今こうあるべきだといつも思っている。

子供の頃に成功してやると思って、将来を見ている。人は今の価値ではなくて、これからの価値。40,50でうちの会社に来る人がいるけれど大半はすぐに辞めていってしまうけれど、残りってそこからスタートして後5年、10年、15年。この間にどれくらい付加価値を付けられるか。稼げるかということ。今までの過去の積み重ねがこれからの残りの15年につながるか。
今度新卒が入ってくる。親が頑張って教育をしたのに小銭でこれから先の生涯所得を反故にするすようでは困る。今日を作り上げないと明日、明後日が作り上げられない。今日を外すと明日がない。
常に、毎日を積み重ねること。
言われたことをやっていないのは駄目。報告連絡相談がないためにミスが生じた場合も駄目。でも、陰ながら懸命に頑張ってきた人達いるでしょ。この人達はちゃんと周りの人が評価している。
人にいい評価をされようと思わなくていい。仕事でいい結果を出しましょう。
そのためには最後は正義。環境は自分たちで作るしか無い。閥がない会社だから、仕事でしか評価されない。学歴や経歴が今の仕事や将来に結びついているかが大事。
見えているものは今のことじゃなくて、将来のこと。若い人は10年後20年後30年後を見ないと駄目。
今日の損得を気にしていたら大きな成功はない。ぜひ遠くを見るように頑張ってください。










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2017年04月17日

不動産投資のグローバルスタンダード。

いよいよ日本でも、組成開始。



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台湾の不動産フェアから帰ってきて、日本語を聞くと安心する。言葉はやっぱり大事。今回はショウ君がいたから助かったけれど、いなかったらニコニコ笑って挨拶しているだけで全く意味がなかった。コニュニケーションって大事だと思った。台湾のフェアではプロの通訳がついて講演をすることになって、最後の方は立ち見が出るぐらいの盛況だった。

昔、CPMで海外に行ってるときに向こうの人が30億ぐらいの物件を求められたりしていた。当時はその規模の物件が少なく、それがファンドの人たちが集まると100億ぐらいの規模になっていく。この人達とはプレーヤーが異なっていて、CF-1は80万から200万ぐらいの少人数私募債だけれど、彼らはファンドとしてプレーヤーの規模が違う。平均一人あたり一億五千万ぐらいの規模で動いている。

台湾のプレーヤーの人たちは15億円ぐらいが一つの規模で、それ以下だとやりたがらない。基本的にはSPCで投資をすには15億ぐらいの規模になる。投資に対するコストを考えるとそれぐらいの規模になる。
前に会社を作って五反田のホテルを買った時は、当時銀行から7億の借り入れをして4億円近くをファンドで集めようとしたけれど、コストを見たら収支があわなかった。結局は、個人の投資家さんに会社ごと買ってもらった。

我々の今やっている仕事は日本人向けの仕事。
外資系を入れると違う仕組みの仕事を作らないといけない。違う仕組みというとやっぱりSPC。SPCの組成で考えると、彼らの投資のスタンスが全く違う。我々は、買って運用するけれど、彼らは短期で15%ぐらいの利益を求める。
投資をして、お金を集めて、年間15%ぐらいのキャッシュが出るようなキャピタルゲインを狙う。
例えばビルを買ってホテルして収益構造を変えてキャップレートを下げて売却する。するとそこで利益が出る。
IRRでみたら70%の物件、70%の収益構造を6,7年で出来ている。これはキャピタルゲインも同じように、物件の運用方法がうまくいくから価値が上がる。

三崎のリニューアルした物件を気に入っているひとがいるから、売らないかと話をされている。今は売る気がないので代替えの物件があったら売ってもいいかなと考えている。
それも売れたとしたら、家賃はないけれどIRRでいったら年間20%から25%ぐらいの収益になる。

CF-1みたいな仕組みを企業規模を拡大して10億円ぐらい集められるようにれば、前回あきらめたような物件を簡単に購入していればもっと収益構造ができていくから仕組みを変えていく。
まだ、グローバスルタンダードの仕組みができていないから、これを考え直して、日本版の仕組みを作れば彼らは受け入れると思う。

台湾に行ってわかったのは、彼らは知名度の在る地域しか買わない。
東京、大阪。名古屋は少し知名度が低い。福岡は知名度が高い。そういう知名度が高いところを買おうとしている。
逆に言うと知名度がなければどんなにいい物件でも売れない。そこに注意しないと間違いが起きてしまう。
FBに書いた話の顧客はすでにいて、紹介できるお客さんがいるから物があればいける。
いい物件は不動産屋からじゃなくてお金持ちを相手にしている人たちが、自分の物件や紹介だったりするから表に出ていない。

近々、打ち合わせをして納先のファンドのニーズをぶつけていくと、15億、20億の物件だから仕事にも張り合いが出る。
手数料の3%は世界中一緒。もしくは売主側が4%買主側が1%の計5%が標準的なやり方。
20億でも1千万でも3%でやる仕事は一緒だから、規模が大きくなると、責任も重くなるけれど、事業の収益性が上がる。そこも、今狙っています。
今度は副社長たちと行って顔つなぎをして、喋れる人も連れて行くこれが早い。
そういう仕組みを構築したいと思います。







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CFネッツフェア2017
全ての不動産市場のニーズを捉え、実務に落とし込むスキルを養う!

CFネッツグループが総力をあげて開催する、年に一度の不動産市場の祭典「CFネッツフェア2017」を今年も開催いたします! 大型セミナー会場では、代表倉橋をはじめ、AM・PM事業部の各事業部による企画、関係企業のプレゼンテーション等々、今年も大注目企画が目白押し!中・小会場でも様々な不動産関連セミナーを実施いたします!

今年のフェアは会場ごとに、金融機関様・建材業者様・テナント業者様など、エリアごとにブースを配置しております。各ブースでは不動産資産の運用になくてはならない専門家が最新情報をご提供します。今年も不動産・不動産投資の祭典「CFネッツフェア」を是非お楽しみください。スタッフ一同、心よりお待ちしております。
◆詳細・お申し込みはこちらから


20170415yamauchi_apart_kisoのコピー
一棟アパートを勉強する上で、最初はどのような事を学んで実行すればいいのかわからないものです。数々の書籍も読めば読むほど、それが自分にとって正しい選択なのかどうかと不安にもなります。このセミナーでは、道を踏み外さないために知っておくべきアパート投資の基礎を学んでいただけます。アパート投資とはどういうものなのか、どういう見方をすればリスクの低い不動産投資ができるのか、そして自分自身にとって目指すアパート投資とは何か?をわかりやすくお伝えします。
◆詳細・お申し込みはこちらから

20170326_kkantei
どうしても先送りになってしまいがちな相続対策。でも、そのまま放っておくと、取り返しのつかないことになってしまうかもしれません。財産はあるのに、それを自由に使えず生活が苦しくなる。。。相続対策をしなければ土地の大半を売却しなければならなくなることが分かっているのに、何もすることができない。。。また「相続税が発生しても土地を売却すればいいや」と思ってる地主さん。2022年から順次生産緑地が解除されて、売地として市場に出てくることはほぼ確実です。そうなってから売却しようとしても、思った値段で売れません。当セミナーでは後見制度、民事信託、法人化、生産緑地などについてお話させていただきます。
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2017nakamoto_moukeru_tokyo
本セミナーの講師は、自身も10年超の不動産投資経験を持つアパマン大家でありながら、現場にて多くの不動産投資コンサルティングと資産取得提案の実績を持つ中元CPMとなります。
現場で徹底的に叩き上げられた氏の話だからこそ、決して教科書的ではない、より実践的な話が聞けるのではないでしょうか。そんな氏の「投資分析」というテーマにて絞って聞ける数少ない機会です。是非この機会にご参加下さい。

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多くの選択肢があるなかで、「何を買えば良いのか」を「判断」する前に、それぞれの「投資対象」の「特徴」や「メリットorデメリット」を「把握」するということが最初に必要ではないでしょうか?本セミナーは、不動産投資成功における物件選びのポイントをフローチャート形式で徹底比較の上、疑問点を紐解いていく内容となっております。それぞれの物件特徴を理解していただき、自分自身の投資スタンスや好みのタイプを把握していただきたいと考えております。それが最適な「決断」に繋がることは間違いありません。この機会にぜひお気軽にご参加ください。

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20170422kenmotsu_shikin_chotatsu

当セミナーでは最新のアパートローンの融資条件や融資に対するポイントを解説させて頂き、また実際に弊社で物件を購入して頂いたクライアントがどのような属性の方で、どこの金融機関を使って物件を購入し、どれくらいのキャッシュフローを稼いでいるのかを具体的な投資実例を元にご説明させて頂きます。
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2017年04月13日

スピードも、サービスのうち。

遅い対応は、クレームにつながる。



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先日、カード明細に覚えのない請求があったので、カード会社に問い合わせの電話をしたら、音声ガイドで長くなりそうだったから仕事しながら待っていたら繋がったのは20分ちょっとたってから。それで、請求先に不明なところがあらから調べてほしいことを伝えたら、この番号では無いのでとフリーダイヤルにおかけ直しくださいといわれてた。品質向上のために録音されていると最初に告知があったので20分待った上に別の電話番号を紹介されるってどういうこと、って伝えたら、担当者から連絡させますって事になりこの件は解決したのだけれど、ひとを待たせておいて、時間だけかけて繋がらなかったりする。
一昨日、空気清浄機が壊れたからセンターに電話をしたらすぐに電話が出たからまた、音声ガイドだと思ったら、実はつながっていてすぐに解決できた。そうなると満足度が違う。

お客さんに不満を与えるようなサービスはやらないほうがいい。
電話をかけてくるというのは何かしらの需要があってかけてくるのだから、電話はすぐに出るべきです。
トラブルは、その場で解決しないと大きくなって解決するのに時間がかかってしまう。
最初のコンタクトで全部解決できる。一番最初に対応したひとが理屈をわかって担当者が直ぐに連絡を入れたらそんなにトラブルにならない。

会議中でもその場ですぐに電話をして、連絡をするからその場で解決できる。頭のなかに残さない。
後回しにして、もしかするとメモをなくしてしまうかもしれない。予定を入れなければ決まらないこともある。時間だけ過ぎて、あの時の話どうなったのって、トラブルになる。トラブルは速攻で解決すること。

受けている人の対応で怒るってこともあるから、申し訳ございませんもいいけれど、謝ることもないのに謝るともっと怒ってくる。こっちのせいじゃないのに怒ったりする。それの怒っている理由を聞くと収まったりする。
ベテランでも解決出来ないことがあると、地方の地主までマネージャーが謝罪しに行って解決してくる。解決はできる。そうなるとコストが大きくなる。
どこかの段階で連絡が途切れるとお客さんが怒る。頭のなかで不愉快になるから怒り続ける。そうなるのはくだらないこと。
対応の仕方で起こり続ける人がいる。
クレーム処理をする人は怒っている人にも原因はあるかもしれないけれど、対応している方もに原因はある。
即対応。その場で解決する。電話で受けたときもその場で解決するよう努力する。これが一番。そういう意識を持ってやってください。








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CFネッツフェア2017
全ての不動産市場のニーズを捉え、実務に落とし込むスキルを養う!

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本セミナーの講師は、自身も10年超の不動産投資経験を持つアパマン大家でありながら、現場にて多くの不動産投資コンサルティングと資産取得提案の実績を持つ中元CPMとなります。
現場で徹底的に叩き上げられた氏の話だからこそ、決して教科書的ではない、より実践的な話が聞けるのではないでしょうか。そんな氏の「投資分析」というテーマにて絞って聞ける数少ない機会です。是非この機会にご参加下さい。

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多くの選択肢があるなかで、「何を買えば良いのか」を「判断」する前に、それぞれの「投資対象」の「特徴」や「メリットorデメリット」を「把握」するということが最初に必要ではないでしょうか?本セミナーは、不動産投資成功における物件選びのポイントをフローチャート形式で徹底比較の上、疑問点を紐解いていく内容となっております。それぞれの物件特徴を理解していただき、自分自身の投資スタンスや好みのタイプを把握していただきたいと考えております。それが最適な「決断」に繋がることは間違いありません。この機会にぜひお気軽にご参加ください。

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当セミナーでは最新のアパートローンの融資条件や融資に対するポイントを解説させて頂き、また実際に弊社で物件を購入して頂いたクライアントがどのような属性の方で、どこの金融機関を使って物件を購入し、どれくらいのキャッシュフローを稼いでいるのかを具体的な投資実例を元にご説明させて頂きます。
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2017年04月10日

能力×情熱×考え方。

能力は、情熱と考え方でカバーする。そのうち、能力は、後からついてくるものだ。



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先日、入社式の時に中元君が昔に飲み会で箸袋に書いたときの能力×情熱×考え方の話をした。
言われてはっと思った。能力があっても情熱がなければ能力を使うところがないし、考え方が駄目だと、能力と情熱があっても悪い形になる。
人間の能力なんて能力が低いに決まっているのだから、情熱とか考え方をすりあわせていい方向に持っていく。

考え方が間違えて、正反対の方向にいってしまったり、方向を間違えてしまうと、行き過ぎた情熱も能力も取り戻すのに倍掛かってしまうからよく考えて行動することが重要。
考え方は潜在能力に入っている。潜在意識の作り方ってすごく難しく、人間は意識する意識と、無意識の意識があって、無意識の意識ってすごく重要なものだけが保存されるようになっている。
意識する意識はどんどん飛んで居なくなる。PCでもメモリが少ないPCを使っていると外さないといけなくなるように、人間は自動的にどんどん忘れるようになっている。だけど、潜在意識は忘れないようになっている。
さっきの、昔飲んでいる時の話を覚えているというのは、本人にとってインパクトが有ったから覚えている。これはいつまでたっても覚えている。
潜在意識は子供の頃に培われて、楽しいことを考えるかつまらないことを考えるか。その時間を楽しく過ごそうとするか。
もう一つは、時間が有るから働く人もいるし生活のために働く人もいる。そうするといろんなことを考えて行動パターンの中に埋まってくる。
自分の環境は自分でしか変えられないから、時間の対価は感性の中で楽しめるかどうか。仕事も、与えられた仕事が楽しいと思うかどうか。

前職の時に賃貸の管理業務をやった時、売買の営業をやっていて誰にも負けないトップだったのを、7戸の賃貸管理を15人でやっていた。
この賃貸管理だけではつまらない。管理や滞納もただ仕事。契約本数が増えるとただ仕事も増えて実益の取れる仕事が減ってしまう。
そこで付加価値を付けるにはどうしたら良いか。
管理を有料化して無料の仲介を仕分けした。半分ぐらいの大家さんが離れたけれど、不当な大家さんが居なくなり優良な大家さんだけになった。この優良な大家さんは業務に対して対価を払ってくれる。そうすると相続対策、アパート建築とかをした時に管理や仲介の手数料がついてくるから、足し算すると大きくなる。
仕組みと考え方の方向性を正せれば事業はうまくいく。この事業を面白いと思う人と面白くないと思う人がいて15人いた部署を半数にした。もともとだめな人の集まりを精鋭部隊に変えて、考え方を変えたらどんどん仕事ができるようになった。
考え方は潜在意識だから繰り返し繰り返し考える。そうすると世の中の考え方がなんとなくわかってくる。良い考え方の人はちゃんとお金がついてくる。
新入社員が入ってきたから考え方をよく伝授してください。会社全体が伸びるような考え方をしてください。








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2017年04月06日

インフラが進むと、さらに二極化が進む。

読み間違うと、真逆な結果となるのである。



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福島の南相馬市に行ってきました。ここに持っている物件の決済のために行ってきました。
その土地を買ったのは、震災後、多分戻ることもなく、荷物とかも残置してあるけれど処分してくれという話だったので、復興が終わって道路が整備が終われば多少の利益が出るかなと思って買いました。
解体や測量などでそれなりにかかったのだけど、若い夫婦が購入して契約をしている間、幸せな雰囲気が伝わってきた。
多分、被災の関係か別々に住んでいるのだと思う。今回、土地を買って新築して、早く一緒に暮らしたいというのが伝わってくる。

昨日は、福島に泊まって相馬まで車で移動。街中ダンプカーが走っていてどんどん道路を作っている。
車で走っていると横浜横須賀道路の比じゃないくらい交通量が多い。帰りの常磐道で帰っていたら、8年前のカーナビは山の中を表示していたけれど、看板を信用していったら相馬のインターにすぐに着いた。三車線あってすごく走りやすい道路だった。

これから東北道から道路が全部繋がっていき、日本中の道路のインフラは進んでいく。
福島の駅前開発も進んで入るけれど、車で五分も走ったら田舎だから地価は上がらないかなと思う。
東京はエリアが広がりきってしまいこれから新しく作れないような状況になっている。東京から車で1時間の大船のこの辺でもまだ田舎とは言わない。1時間20分ぐらい走るとちょうど三浦で田舎になる。この距離感の幅が広い。
田舎は集中する所と過疎化する所。便利な所と不便な所が明確。これから人口が減ってくる中、エリアごとのニーズはこれからすごいスピードで変化してくる。
道路ができると便利なところにしか人が住まなくなっちゃう。木更津がそうだった。橋ができたら木更津の土地が上がると思っていたら、デパートが無くなるぐらい人がいなくなってしまった。
インフラが整うとマーケットは便利なところにしか移らない。そこは気をつけなければならない。
これから先、世の中どんどん変わってくるから、そういうところは間違えない判断をしなければと思う。




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2017年04月04日

運のいい生き方とは。

自分を変えなければ、何も変わらない。



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自分は運がいいとずっと思っている。この運がいい理由を考えてみると、運の良い人って良い考え方をしている。
良い種を植えるといい種ができると思うけれど、ところが育て方によって出来ない場合もある。会社も、儲けばかり見た考え方でお客さんが損をして、我々だけが儲かるような種を植えるとする。それは確実に失敗する。

お客さんのため、社会のためにやりだしても、途中でお金に困ったりすると、お金をとってしまって悪い方向にいく。ある社員が辞めることになって話を聞いて、それなら店を閉めてもいいと言った。人がいないからと言って駄目な人を雇っても、また駄目になるだけ。
うちの会社の場合、他の事業も在るし会社が潰れるわけではないから辞めてしまったほうがいい方向に動く。

物事、不平不満を言う人がいる。それは自分に対して不平不満を言っている。頭の中の潜在意識にいい種を植えるといい形になる。不平不満は自分に返ってくる。
悪い考え方をする人は周りにも悪い影響がおこるから、悪い環境のなかでいい結果は出ない。
姉が就職する時に実家が引っ越しをして、そこから人生が変わった。その前の環境だったら周りの人と同じようなことをやっていたと思う。そこは運がいいと思っている。
環境は自分で作るしか無い。自分で何かをしないと改善されない。ということが子供の頃に身についている。
もともとの考え方、悪い種を植えたら自分に返ってくる。いじめや誰かを恨んだりすることは全部自分に返ってくる。

物事はまず自分で考えて改善するしか無い。他人も変えられないし、環境も変えられない。誰かを使えないと言うのではなくて、自分自身が人を使えるようにしないといけない。原理原則だから若いうちにわかったほうがいい。年を取った時によくよく考えると自分のせいだとわかったら初めて悟りみたいなのができる。
それを死ぬまでわからないと次の代に引き継がれる。不動産もそう、持っている不動産は子供に引き継がれるし、借金を子供が引き継いでしまうこともある。
自分のことをよく考えながら行動すること。
自分が変わらないと周りが変わらないという原則を知ることが一番大事。








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2017年04月03日

いやぁ、凄い時代になったもんだ!

音声入力の活用法!



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Iphoneつかって音声入力で原稿を書くやり方を知った。
人間って忘れる癖がある。トラブルになるからすぐにアクションを起こし、処理を終わらせる。伝達された人は解決にむけて動き出す。でも、その途中で忘れることもあるし、報告をすることを忘れるときだって在る。
電話で確認するのもいいのだけれど、記録として残すことを考えると原稿に残しておいたほうがいい。そうなると音声入力って便利だ。
そのままメッセージで送信することが出来るからコニュニケーションの速度が早くなる。

昔の営業の頃はFAXから流れてきた。不動産情報を束で見るときに優良情報を抜くやつがいて、抜かれたものを見ても残っていない。情報が一枚しか存在しないから抜かれてしまうと他の人が見られない。すると売上に結びつかなかった。でも、いまはメールで一斉送信でみんなが見ることが出来る。今は営業の効率が上がって、仕事の効率も上がっている。

1998年に賃貸トラブルの本を出した頃、オフコンを使って5年かけて賃貸管理ソフトを開発していた。その頃はPCの能力が低くて高価なオフコンで開発をしていたけれど、今では機械が進化して、ポケットに16ギガどころかテラサイズが入ってしまう。youtubeも10分の制限があったけれど、今は1時間でも載せることが出来るぐらい機械が進化した。

人間の能力というのは、必要なものは絶対にある。投資分析や出口戦略といったようなもの。
投資の中では予測の世界だからコンピュータには無理な作業。予測は常に外れるから、予測をしながら何かをする。その「なにか」は全て機械に変わる。

携帯のデータベースに社員全員の情報を入れておけば、音声入力を使ってメッセージを送ることができる。煩わしいかもしれないけれどコニュニケーションは大事。
それに、解約の連絡が来ました。これを一言で連絡を送ることがでれば、リアルタイムでやり取りができる。
キーボード入力もいいけど、音声入力も同時に使えたらもっと能力が増す。これを使えば連絡を密にすることができる。

今、連絡に掲示板を使っていて、社員が増えてきているから書き込み量が長くなってきている。だからといって書かない人がいるけれど、これは社員の義務。書かないのは駄目。
今日を境に指示をしたのだから書き込みをしてください。

コニュニケーション能力は研ぎ澄ませることができる。能力には限界がないけど時間は有限。上限の限界をどのようにするか。機械を使うことで大きな差ができる。頭のなかに入っていることはどこかに保管しておくことにしています。
昨日、昔の音声メモを聴いて、それを聴いて昔の考えをチェックして原稿に落とし込んで次の戦略に考えている。それも音声で残していたから残っている。それを全部原稿に落として、これからやろうとしていることの先のことを考えている。
知らないところで色々なチャンスが在るから、そのチャンスを使ってください。




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CFネッツフェア2017
全ての不動産市場のニーズを捉え、実務に落とし込むスキルを養う!

CFネッツグループが総力をあげて開催する、年に一度の不動産市場の祭典「CFネッツフェア2017」を今年も開催いたします! 大型セミナー会場では、代表倉橋をはじめ、AM・PM事業部の各事業部による企画、関係企業のプレゼンテーション等々、今年も大注目企画が目白押し!中・小会場でも様々な不動産関連セミナーを実施いたします!

今年のフェアは会場ごとに、金融機関様・建材業者様・テナント業者様など、エリアごとにブースを配置しております。各ブースでは不動産資産の運用になくてはならない専門家が最新情報をご提供します。今年も不動産・不動産投資の祭典「CFネッツフェア」を是非お楽しみください。スタッフ一同、心よりお待ちしております。
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一棟アパートを勉強する上で、最初はどのような事を学んで実行すればいいのかわからないものです。数々の書籍も読めば読むほど、それが自分にとって正しい選択なのかどうかと不安にもなります。このセミナーでは、道を踏み外さないために知っておくべきアパート投資の基礎を学んでいただけます。アパート投資とはどういうものなのか、どういう見方をすればリスクの低い不動産投資ができるのか、そして自分自身にとって目指すアパート投資とは何か?をわかりやすくお伝えします。
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どうしても先送りになってしまいがちな相続対策。でも、そのまま放っておくと、取り返しのつかないことになってしまうかもしれません。財産はあるのに、それを自由に使えず生活が苦しくなる。。。相続対策をしなければ土地の大半を売却しなければならなくなることが分かっているのに、何もすることができない。。。また「相続税が発生しても土地を売却すればいいや」と思ってる地主さん。2022年から順次生産緑地が解除されて、売地として市場に出てくることはほぼ確実です。そうなってから売却しようとしても、思った値段で売れません。当セミナーでは後見制度、民事信託、法人化、生産緑地などについてお話させていただきます。
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本セミナーの講師は、自身も10年超の不動産投資経験を持つアパマン大家でありながら、現場にて多くの不動産投資コンサルティングと資産取得提案の実績を持つ中元CPMとなります。
現場で徹底的に叩き上げられた氏の話だからこそ、決して教科書的ではない、より実践的な話が聞けるのではないでしょうか。そんな氏の「投資分析」というテーマにて絞って聞ける数少ない機会です。是非この機会にご参加下さい。

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多くの選択肢があるなかで、「何を買えば良いのか」を「判断」する前に、それぞれの「投資対象」の「特徴」や「メリットorデメリット」を「把握」するということが最初に必要ではないでしょうか?本セミナーは、不動産投資成功における物件選びのポイントをフローチャート形式で徹底比較の上、疑問点を紐解いていく内容となっております。それぞれの物件特徴を理解していただき、自分自身の投資スタンスや好みのタイプを把握していただきたいと考えております。それが最適な「決断」に繋がることは間違いありません。この機会にぜひお気軽にご参加ください。

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当セミナーでは最新のアパートローンの融資条件や融資に対するポイントを解説させて頂き、また実際に弊社で物件を購入して頂いたクライアントがどのような属性の方で、どこの金融機関を使って物件を購入し、どれくらいのキャッシュフローを稼いでいるのかを具体的な投資実例を元にご説明させて頂きます。
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cfnets at 07:30|PermalinkComments(0)TrackBack(0)clip!
【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後、25歳で某不動産仲介業者に就職。その会社で営業部門でトップの業績を果たし、新入社員の時から広告に携わり、副店長を経て企画課課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、新規出店計画やリクルート活動をこなし、また地域戦略を実践し、地域文化活動なども主宰する。 その後、新規事業の賃貸管理業務とコンサルティングを併せた事業を開発し、企画課長と並行して同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の日本一と言われた事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。 1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。 北野たけし氏の番組「ここが変だよ日本人」に出演したことから、「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」など、テレビにも多数出演している。 2000年、CFネッツを軸としたグループ会社を立ち上げ「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版。あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に不動産投資の著書を日本で初めて出版したことから、全国的講演依頼が殺到し、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて受験して取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社16社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。 実業家だけでなく不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」「手打ちそば葉山商店」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。 現在、FMヨコハマとJ-COMテレビで「ここが知りたい不動産」、J-COMテレビ「大人の歩き方」にレギュラー出演し、その他、ニュース番組にも登場している。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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