CFネッツ代表[公式]「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼なども公開しています!

朝礼講話

2017年10月20日

人として、残される仕事につくべきだ。

機械化、AI化が進むと、仕事にも二極化が進むことになる。



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スマホで自分の家のテレビを外でも見られるようになった。物事進化している。
自宅のエリアはテレビの映りが悪いから有線を引いて繋いでテレビを見るのだけれど、その他に電話やインターネットの回線もついてくる。なにもいらないからテレビだけでもそれなりな金額している。家にサーバーがあるならテレビを繋いだり、大きいモニターに繋いで見ることも出来る。ネット回線で全てが完結するようになると色々なシステム自体が変わってくるのと思う。
どこでもテレビが見られるようになって、録画もスマホで出来るようになった。

この間あるテレビ局の人が、J:COMはテレビ番組の評判が関係なく、視聴者と回線がつながっていいるからケーブルテレビってスポンサーをそんなに必要としないで、視聴率も関係なく経営ができる。番組の評判やスポンサーを自ら探してくる必要もなく、潤沢な会社だから番組の制作に余裕があったりするなんて事を言っていた。

ケーブルテレビは地上波を見るために引いている。三崎の下町も電波障害対策に共同アンテナを建てて、それにJ:COMがその共同アンテナを利用している。
これから先、全部がケーブルテレビ化して地上波がネット化すれば、ネットですべてが繋がるということ。ということを延長で考えていくと、いま車が電化製品化しているとここにネットの回線がつながるようになる。そるとネットとGPSで車が自動的に動くということが研究されていて、オリンピックの2020年には無人のタクシーを走らせようという計画もある。横浜のビール工場も昔は人がたくさんいたけれど今はほんの数名で稼働している。

いつも言っているけれど、「人としての仕事とは何か?」という事を中心に考えないと、時間的対価で働いている人たちが要らなくなってしまう。そう考えると税務や登記も電子申告化してきている、裁判所もどうなるかわからないけれど電子申告になる。裁判官がAIの世界になったら機械で判断するような世界になりかねない。
これからは仕事の考え方を少しづつ換えていかないとダメな時代なんて事を考えた。
どんどん技術が進化しているから、我々も技術の進化に追いついて来るようにしないといけないと思います。




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不動産投資が加熱する昨今、優良な物件は非常に少なくなってきておりますが、コツさえつかめば安定した不動産投資を行うことは難しいことではありません。本セミナーでは日頃CFネッツのコンサルタント陣がどのように市場調査を行っているのか、賃貸市場の見方や捉え方、事例などについてお伝えします。
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日本のこれまでの不動産政策は戦後の高度成長期に形成された「持ち家信仰」を政策面で支えるためのものであり、新築住宅優遇の制度がいくつも作られ、国をして「新築住宅建築大キャンペーン」を行っている状況でした。その政策が180度方向転換するきっかけになったのが、平成18年6月8日施行の住生活基本法です。これにより従来の「住宅すごろく」なるものはほぼ成立しなくなりました。
しかし、その構造の変化とは裏腹に、個人の住宅に対する考え方・市場構造の転換は、その変化に追いついていません。本セミナーは、こうした状況だからこそ、効率的な住宅資産の形成を行っていくために抑えておくべきポイントを皆様とご一緒に考える機会になればと企画いたしました。この機会にぜひ、ご参加ください。

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このセミナーでは、ワンルームマンションの事例を多く使い実際の相続税評価額を算出し、どのくらいの節税効果があるか具体的に見ていきたいと思います。また、セミナーの前後の時間で個別相談も受け付けておりますので、希望される方は事前にご連絡ください。

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2017年10月14日

予定が将来を決める。

明日は、成田から銀座に直行。
宅建合格祝賀会へ。



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本日は、朝礼を。




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数日前から、ある業者さんと連絡を取りたくて携帯や会社に連絡をしていたのだけれど、連絡が取れなかった。なんとか連絡がついて打ち合わせの予定とれたけれど、会社にも連絡が取れなくて個人にも連絡が取れない。これがうちだったら嫌だなと思い掲示板で確認をしたりした。
仕事をして、現状の報告がないとき、確認をするのだけれど、まだその段階って思う時がある。それは忘れているか、やっていないか。
仕事は期限を切らないとダメ。いつまでに何をするか、スケジュールを取ること。一緒に動いている時に一人が忘れていると、全部が同じスピードに戻ってしまう。プロジェクトで動いている時に一人がやっていなかったら、全員がやっていないと同じことなる。そういうことを部署ごとに考える時期になってきた。

個別相談する時に指示をした事を報告がなければどうなっているかわからない。サイボウズに一緒にスケジュールを入れていれば行動がわかり安心できる。実際には動いていても本人のスケジュールが管理されていないと、どうなっているのかわからないってことになる。
同時並行で動くことがある人達はスケジュールに入れておいてください。各人がそれぞれプロジェクトで動いている物をスケジュールに入れてわかるようにする。
行動をオープンにした方がいい、そうしないと行動の可視化が出来ない。成果を求める時にいつまでに何をするか。確認をする段取りが必要。確認がないままバラバラに予定も入れずに動いていたら、3日で終わる仕事が5日かかってしまったり、なにもしないのと同じことになってしまうこともある。だからスケジューリングをしっかりしてください。

サイボウズに予定を入れない人がいる。ルーティンワークをやりながら、いつまでになにをするのか、どうやって改善していくかなどをやるためのスケジューリング。
仕事をする前提条件の中で次に何をするか。スケジューリングがないと作業で終わってしまう。
営業なのにほとんど予定が入っていないって思う人もいる。予定を入れると前約があるというけれど、サイボウズには予定が入っていない。
私のスケジュール表の中にいろいろな人が予定を入れていくる。それは予定の表をオープンにしているから予定が入る。朝から晩まで予定が埋まっていて30分とかの空き時間にブログを書いたり、次の行動計画を建てたり、前倒しで行動をしている。

出来る人は必ずスケジュールを立てて動いている。予定を考えて行動をすること。
一人の仕事は自分の手帳でできるけれど、みんなで動くプロジェクトは周りの人たちの予定を見ながら、スケジュールを立てて目標を作って達成するように行動をすること。
計画をして実行のスケジュールを確実に起こしているから、会社を引っ張ってこられた。
計画をする。月初めに方針を決める、決めたことが行動に入っていないと実行できない。何も進まない人は行動に予定が入っていない。
会社にシステムがあるのだから、よく使って、よく確認をしてください。周りの人の仕事も確認してください。上司は部下の仕事をしっかり確認してください。そうすることで2年掛かる仕事が1年でおわるかもしれない。行動計画がちできていれば、スケジュールが取れる。スケジュールをもとに行動をしてください。
周りの人のサイボウズを確認してみてください。考えて行動をするためにサイボウズに予定を入れてください。今日やるルーティンワークの他に何かをやるときは最初に予定を入れてください。



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入居者様がいなくては、投資は成り立たない!入居者様と同じような観点を持つことも大事です!このセミナーでは、最近の入居者ニーズや、物件決定のきっかけになった要因等を現場で得た情報を皆さまにお伝えさせていただき、これから購入する物件や、現在保有している物件に落とし込みをしていただきます。セミナー後半では、エリア選定の仕方、物件の選定の仕方をお伝えさせていただきます。
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しかし、その構造の変化とは裏腹に、個人の住宅に対する考え方・市場構造の転換は、その変化に追いついていません。本セミナーは、こうした状況だからこそ、効率的な住宅資産の形成を行っていくために抑えておくべきポイントを皆様とご一緒に考える機会になればと企画いたしました。この機会にぜひ、ご参加ください。

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2017年10月09日

CCRC構想。チャレンジします!

健常高齢者?が住みやすいコミニュティの創造。



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先日、全国賃貸管理ビジネス協会より経営マインド21部会で三崎のタウンマネジメントを見学したということで概要説明で同行をさせてもらいました。首都圏近郊からの参加かと思っていたら日本全国から集まってもらって、皆さんにリアルに街が形成されていくところを見てもらいました。

最初はホテルを買って宿泊客を増やして地域に少しづつ人を落として、飲食店もやりながら、少しづつ事業が成り立つような形になればいいと思っていたけれど、ここまで来ると街づくり全体になってる。今、考えている構想は、日本全国でCCRC(Continuing Care Retirement Community)構想がある。団塊の世代を始めとして高齢者の人口が多い、その次に第二の団塊の世代がいる。その人達が今40台半ば、この人達が老後にどのような形で暮らしていくか。今の社会制度ではカバーできるだけの年金が確保できない。
もう一つが医療費、保険料収入の倍のお金がかかっている。これをどういうふうに圧縮するを国が考えていて、なるべく病院に行ってもらいたくない。医療費も下げておきたい。自己負担率も今みたいに高齢者が軽減を受けるような制度だと破綻をするから、ここも上げようという話になっている。
健康な高齢者に自分たちのコニュニティを作ってもらって生活してもらおうというのがCCRC構想。

団塊の世代は社会が大量生産・大量消費・大量労働者で経済を支えていた時代で、旅行に行くにも企画されたパッケージ旅行がメインだった。自分たちで手配をして海外旅行に行くなんてことは思いもよらない人たちを、大量に老人ホームを作って時間だけ浪費させる形ではこれからの高齢者はそれを望んでいない。

老人ホームを随分視察したけれど、そこに入るイメージはないと思っている。自分たちが老後を楽しめるようなコニュニティを作り、コニュニティが出来上がったら意見の合う人達をこちらに入れてくる。とくにお付き合いのあるお客さんは家賃収入だから、どこに住んでいても問題がない。その人達に住民票を移転してもらって三崎で楽しく暮らしてもらえば市も財政が良くなるし、釣りやゴルフとかコミュニケーションを取りながら遊び半分で暮らせる感じの街が作れたらいい。その時に何が必要なのか。美味しくて健康的な食事が取れて、ちょっと小洒落た美容院があって、スポーツクラブもあるし、疲れたら接骨院もある。今どんどん足し算で増やしている。最高に生活のレベルがいい。毎日、知らず知らずのうちに健康的な生活をしている。高齢者に優しい食事が用意できていて、人が集まっても恥ずかしくない料理が出せる場所があるということは非常にいい。そういうことをやってきた。

ラジオ番組で神奈川県知事の黒岩さんと対談をやっていて、知事に三崎や城ヶ島に来てとお誘いをしていたら本当に来てくださいました。公務が終わってからの時間だったので少し遅い時間になりましたが、城ヶ島のホテルを見てもらったり、三崎の街を歩いてもらって、蔵で食事をして、やっていることを実際に見てもらいました。
2,3年、FMヨコハマの番組で対談をして三崎の話をしていたけれど知事の方は話が結びついていなかったみたいです。
経済活動をおこなって継続できる事業のモデルが出来ているって凄いことだと言ってもらえました。お互いに話が止まらなく、結局12時近くまで盛り上がって、最後は木内副社長に送ってもらうことになりました。

知事もシガラミがない人だから、ブログの掲載も快く了承してもらえて、また今度やりましょうと言っていたのでこれから先、知事も来てくださるだろうし、我々の考え方と行政の考え方をすり合わせしながら前に進めていけばいいと思います。






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第一部では、「資産管理法人のススメ」として、最近よく聞かれる「不動産を購入するなら法人が有利ですか?」「法人で購入すると相続対策になるのですか?」などの疑問にお答えします。第二部では、実際に資産管理法人を活用した資金調達と投資実例を解説し、法人を活用した資産形成の手順を学んでいただきます。
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2017年10月03日

ずっと地道があって、脚光を浴びる。

突然、脚光を浴びても長続きしない。



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先日、セミナーをして定員が50名の所、60名近く集まった。やっぱり人がいっぱい居たほうがセミナーはいい。
最後に皆さん、珍しくサインをください。ときたり、そのなかで初めてきた人が面白かったです。また来ますと言ってもらえた。
地方から来てくれた人も居て話が盛り上がった。

今朝、テレビで高橋一生が番組に出ているのを見て、話を聞いていると凄く地道に子役からスタートをして今までやってきて、今年に入ってブレイクしている。その中で彼が言ったのは、今年の前半だけですよ。後半はどうなるか分かりませんよ。なんてことをいっていた。
話を聞いていると、ずっと地道なことを繰り返していて、それがある日、突然脚光を浴びて注目されるとブレイクする。それでCMに出演したりして仕事に結びつく。
よく勘違いする人がいるのだけれど、ここだけクローズアップする人がいる。会社でもそうだけれど、一つが当たったらそれがうまくいくと思っている人がいる。当たった話というのは地道にいままでやってきているから当たっている。
セミナーをやってもう30年、もともとは住宅販売の会社に入って、負けず嫌いだから売上を伸ばしてトップ営業マンになった。会社の中で営業の他にも企画の仕事やリクルートや出店計画なんてことをやって脚光を浴びていた。そのまま脚光を浴びて継続していたら今の自分はなかった。
その後、賃貸管理部の仕事を引き受け、売上が上がらない部署だから難しいテーマがいっぱいあった。管理もそんなに取れる時代ではなく地道な仕事を繰り返しだった。その中で北九州で賃貸管理のシンポジュウムで講演をたのまれ、その時の講演がきっかけで出版者の人と出会い、東京で二日間講演したものを原稿に起こしてマニュアルに出版された。
それまで地道なことをして脚光を浴びた。過去の積み重ねがあるから対応ができる。注目を浴びるけれど実務が出来ない人、スキルのない人は脚光を浴びても長続きしない。
脚光を浴びた時に地に足がついていた。だから良かった。そのあとに次々と本を書けるのは書く内容があるから書ける。それは地道な努力があったから、脚光を浴びた時にインパクトが有った。

その後に月極倶楽部をつくってみたり、不動産コンサルの仕事も20代から不動産投資をしていたから地に足がついている。今残っている人は自分でやっている人だったり、自分で持っている人だけになちゃう。
地道なことをコツコツとする人が勝つ。チャンスはその時にしかない。だから来た仕事は全部受けている。それはチャンスだから。スキルを上げるチャンス。仕事を任されるということはチャンスを与えられているということ。それに対して結果を上げることがスキルを上げること。与えられた仕事ができない人はチャンスは逃す。そういう意識を持って仕事は一つひとつコツコツとやること。
最近は若手もどんどんセミナーをやっている。セミナーをやることが目的ではない。先ずスキルを身に着けて世に伝えるのがセミナー。






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2017年10月02日

身の丈に合った行動をとること。

そうしないと、自らの成長ができない。



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会社を創業をして一、二年は銀行がどこも相手してくれなかった。たまたま、不動産を持っていたから横浜銀行だけが相手をしてくれて、資金繰りでも所有物件を担保に入れて融資を受けることが出来たから、資金調達が比較的金利が低く調達することが出来た。
あとは無理をしないで自分たちの身の丈に合った仕事をする。大きな仕事をするには身の丈が大きくならないと大きな仕事は出来ない。無理して大きな仕事に取り組むと、ちょっとしたことでおかしくなる。
大事なことは自分の身の丈がわかること。

若い頃は少し背伸びをしたりしていたけれど、空中に浮遊するような背伸びじゃない。地に足つけた身の丈にあった背伸びぐらい。
相続対策の仕事を受けるとき、誰でも初めてのことはやったことがない。どうしたら出来るのか考えて、渋谷の税理士をセミナーで呼び、前半に彼に話してもらい、後半を受け持った。相談の窓口を受けて、税理士と一緒に動く時に、事務作業は自分でした。
仕事をするからいろんなことがわかってくる。結局、一番最初にやった仕事は、相続対策の仕事を受けた方が交通事故で急逝してしまったので、申告書関係の書類を作成して税理士にチェックをしてもらい申告をした。
技術的なことを学ぶのに先生に全部を任せてしまったら内容はわからない。そこで全部をやったから相続対策が出来る身の丈がついた。
訴訟関係も家賃の督促関係の手続きも弁護士に依頼して、支払督促、明渡し訴訟、事情を説明して書類を作ってもらうけれど、原稿を書けると思い、それから訴訟をやるときは原稿を全部自分で作成して弁護士に見てもらって法的な手続きをやるようにした。家賃の滞納や契約違反で困っている人が相談にきたら、その身の丈がついているから対応ができる。

本を書くときも、まだ、結果は出ていなく上手くいったらとして、不動産業界の教科書を作るかもしれない事になっている。
教科書を作ることを引き受けたのは、社内でマニュアルが在るし、賃貸トラブル110番という本を書いた経験がある。その後に変化してきたことも出版している。自分がやってきたことを原稿にしてるから現場に落とし込んだ書類の書き方、手続の方法がわかるから教科書ができる。
一つひとつやってきたことが、その人の身の丈にあう。身の丈がない人は身の丈に合った仕事ができない。そうすると身の丈に合わないことをやるから、おかしくなったり、業務が上手く行かなかったりする。
毎日毎日、自分の身の丈を作ることが大事。身の丈に合った仕事をしなさいというと、小さい仕事ばかりしていればいいというように聞こえてしまうかもしれないけれど、自分の身の丈を合わせるように努力しなさいということ。


これから教科書づくりが始まって、マニュアルが進むと業務も推進していく。次に会社としての身の丈が出来てくる。会社の規模が大きくなってきているのは、無理して大きくしているわけではない。ここは良い戦略だったと思っています。
創業した時に不動産を持っていたという身の丈があったから成長できた。
出来たら若い人たちも住宅購入したり、不動産投資をしたりしたほうが良いと思います。
我々は身の丈に合った仕事をする。それは、業者さんとも仲良く付き合う。仕入れが全て。そこで業者さんとつながりを持ってもらう。PMの人たちも業者さんとつながりがあるのだから、やり取りの中で売り物件を集めてください。




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2017年09月29日

人間、年を取るが、会社は若返る。

時代の流れに相応する対応が必要だ。



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社内の釣り大会があり、ネッツと遊ヶ崎グループとチームごとに釣果を競い、いろいろな魚種が釣れて楽しめました。
それと、おかげさまでお誕生日会になり、気持ちよく楽しませていただきました。
個人は毎年歳を重ねるけれど、会社は歳を重ねるごとに人が入れ替わり、形態が変わりつつある。時代の流れが変わっているのだから、会社も変わっていかないといけない。弁護士、税理士が入ってきて若い人がスキルを上げる環境が出来てきた。是非ともスキルを上げる努力をしてください。

セミナーで違うアイディアをやったり、全国賃貸管理ビジネス協会から経営者向けに三崎のタウンマネジメントを見学に来るのでその前日にやるセミナーのレジュメを制作したりしている。タウンマネジメントは会社としての仕事と思って取り組んでいることを意識してください。

入り口は僕達が作っているけれど、運営についてはどんどん進化していかないといけない。南青山建築工房も10年以上やっていて、いろいろなことを実験的にして、オンサイトマネジメントの様なうちのブランディングのひとつになる。
会社のネットワークが進んでいくなかで、一つひとつの核は油断をしない。スタート段階で優位に立てる事業だから、そこからどうやって伸ばしていくのかが重要だと思います。

グループに居る限りは仕事があるから潰れません。でも、それだけじゃダメ。食えるだけでは会社とは言わない。そこで新たに次のスタートを切って、雇用を促進してさらに社会性のある事業形態を作ってそれから成長させるのが重要だと思っています。一つひとつの会社が自立して成長してください。

将来、不安なことばかり。自分たちのことを考えた時に、今の人たちは希望がない。でもうちの会社には希望はあるはず。希望を持って目標に向かって走る。これが重要です。
希望を持って仕事ができる会社にしていったほうがいいと思っています。実業で生きていかないといけない。
自分の後ろ姿を見て走る人たちに希望を見せていかないといけない。会社が成長するには必要なことです。
一つ一つの仕事、部署、会社が自立する。自立したら成長する。繰り返し繰り返し考えながら進めていくような事業形態にしていきます。
小さいところから始めたら、そこはさらに事業拡大を図る意識をしてください。宜しくお願いします。




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本セミナーでは、自身で不動産投資を実践し、事業で土地活用や相続対策を行ってきたCFネッツ代表の倉橋が、将来価値を見越して資産の組替を行うことの重要性を説きます。不動産投資を将来、事業と捉え計画・実行する方、すでに資産を持っているが、さらなる打つべき手を模索している方、相続対策が必要と思われている方、会社経営者でいまさら周りに聞けないという方などに有益な内容となっております。この機会にぜひご参加ください。
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入居者様がいなくては、投資は成り立たない!入居者様と同じような観点を持つことも大事です!このセミナーでは、最近の入居者ニーズや、物件決定のきっかけになった要因等を現場で得た情報を皆さまにお伝えさせていただき、これから購入する物件や、現在保有している物件に落とし込みをしていただきます。セミナー後半では、エリア選定の仕方、物件の選定の仕方をお伝えさせていただきます。
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不動産投資が加熱する昨今、優良な物件は非常に少なくなってきておりますが、コツさえつかめば安定した不動産投資を行うことは難しいことではありません。本セミナーでは日頃CFネッツのコンサルタント陣がどのように市場調査を行っているのか、賃貸市場の見方や捉え方、事例などについてお伝えします。
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第一部では、現代のライフスタイルに合った間取りやデザインにリノベーションすることで賃料が下がらない魅力のある物件にする方法をお伝えします。第二部では、物件力を損ねないために行う大規模修繕の、必要な修繕を適切なタイミングで効率良く実施する方法をお伝えします。適切なリノベーション法・大規模修繕法を会得することで、業者の言いなりにならず、自身の不動産の資産価値維持・向上を目指しませんか?

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日本のこれまでの不動産政策は戦後の高度成長期に形成された「持ち家信仰」を政策面で支えるためのものであり、新築住宅優遇の制度がいくつも作られ、国をして「新築住宅建築大キャンペーン」を行っている状況でした。その政策が180度方向転換するきっかけになったのが、平成18年6月8日施行の住生活基本法です。これにより従来の「住宅すごろく」なるものはほぼ成立しなくなりました。
しかし、その構造の変化とは裏腹に、個人の住宅に対する考え方・市場構造の転換は、その変化に追いついていません。本セミナーは、こうした状況だからこそ、効率的な住宅資産の形成を行っていくために抑えておくべきポイントを皆様とご一緒に考える機会になればと企画いたしました。この機会にぜひ、ご参加ください。

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このセミナーでは、ワンルームマンションの事例を多く使い実際の相続税評価額を算出し、どのくらいの節税効果があるか具体的に見ていきたいと思います。また、セミナーの前後の時間で個別相談も受け付けておりますので、希望される方は事前にご連絡ください。

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2017年09月27日

経験則上のスキルが重要だ。

スキルがないと、結果は出せない。



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若いときって時間がいっぱいあったと思っていた。一日は24時間だけれど、年を取っていくとその24時間が短く感じる。大阪に行ってセミナーと個別相談をしてきた。来てくれたお客さんがみんな私じゃないと難しいようなお客さんばかりで行ってよかったと思った。

いろいろな事業をやって経験があるから経営者の考え方が理解できる。
古くから資産管理会社を経営している人たち、これからどうしたらよいかを真剣に考える時期に来た人たちの気持ちがわかる。だから適切なアドバイスが出来る。

個別相談に来た客さんで、うちのことを全く知らない人がいた。色々なセミナーに行って勉強をしても結果が出ない。そこでパソコンを使って調べて不動産コンサルタント会社に気がついて、タイミングよく個別相談をすること出来た。
うちの会社にはブレーンがいっぱいいる。弁護士、税理士、いろいろな人がいる。今後どうするかを総合的に判断して方向性を決めることが出来る。
目標に向けて行動をしなければいけない。その行動が結論に結びつくような結果を出すのが仕事。理想ばかり言って具体的に行動計画を作れるコンサルは少ない。起業や経営をしたことがないコンサルが多い。一から出来ないと経営コンサルは無理。
いま、いろいろな会社をいろいろな人が手伝いながらやっているけれど、そこで経験を積んで欲しい。そうすると次のステップとして正々堂々と不動産のコンサルといえるようになる。
経営者に対するコンサルで同席をして勉強してください。その方向性を導き出すために経験が必要です。
キャリアはあっても経験則上足りないことがあるから、大阪に行ってよかったと持った。
一つ一つ、自分たちの経験のもとにしか仕事はできない。
経験をして結果を出さないとスキルは上がらない。
意識して仕事をしてください。





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2017年09月20日

伝達する能力。

頭を整理して指示すること。



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みんな、サイボウズにレジュメを作る予定を入れてくれている。昨日は外部のセミナーの原稿を書いていたら気になって予定を確認したらタイ凸が違っていた。セミナーに参加する対象が違うから原稿を書き換えることになった。
セミナーもそうだけれど、最初に予定を入れた人が確認をしてください。それを受けて人が動く、外に出す原稿は1人で確認せずに、自分自身が考えて書いてください。

仕事は一回で決着を着けるつもりで動くようにしている。本を書くときは、一回に220枚ぐらいの原稿として、そのために250枚から280枚ぐらい書く。それを削っていって、足りないものに気がつく。最近は目次立てをして書くから、仕事が一回で終わる。
そうすると編集者もこまめに動かくてすむので、電話ぐらいで対応ができるぐらいにクオリティを上げてから出す。製品とはそういうもの。

物事をやる時、サイボウズで入れてくれるのはいいけれど、行動予定が入っていなかったりする。制作物を作る予定があるとそのために時間を取って動いている。間違えた指示だとそのための時間が無駄になる。
原稿や指示をする時、指示する人がわかりやすく簡潔に連絡を取る様にしてください。相手に電話するときもそうだけれど、一日24時間しか無い、相手方も忙しいから、簡潔に連絡をする。メールでもなるべく簡潔にわかりやすく質問事項をだけ戻すようにしていると、相手方も簡潔に返してくるようになる。

今はいろいろな通信方法が在る。携帯のメッセージで送れば、相手方に伝われば返事が履歴で残る。そんなに切迫しているものでなければメールのやり取りで済んだりする。
最近はメールの量が多いので確認するのも大変だからフェイスブックでつながっている人は、どんなに大きい仕事でもフェイスブックで打ち合わせをしたりする。社員とはメッセージで打ち合わせをしている。そのほうが確実に早く相手方に伝わる。
戻ってきた答えに対してわからないことがないように書くようにしている。

仕事は1人でやっているわけではない。一つの仕事はみんなで動いているのだから、そこで間違えるといろんなことが間違えた動き方をする。すると効率が悪くなる。
忙しいという人に限って、言葉が足りない、コニュニケーション能力が足りない。電話をかけない人が多い。今、急いで何かをやっている時は電話で確認すればいい。やればいいのにやらない人がすごく多い。

昔、電話魔と言われるぐらい電話をかけまくっていました。昼間の営業時間はずっと電話をしていて、ある一定のところでピッタと止めて後は事務仕事をする。営業の時間のときは営業に専念する。企画の仕事のときは企画に専念する。それも業者との打ち合わせというのはなるべく短く簡潔に。仕事をお互い短く出来るように努力する。それが大事。

いま、色々なアイテムがあるからコニュニケーション能力が間違えた方向に行かないようにする。大事なことは仕事が中心。
どうしたら早く仕事が決着付くか。そのために何が必要なのかということを考える。
メールはなんのために書くのか。緊急の時にはメールは使わない。
何が今一番必要なのかを考えて行動を取ってください。


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今後の起こりうる不動産市場の変化を予測した、実践的な不動産投資法・資産防衛法・相続対策法をお伝えします。 第一部では講師・河崎が、これまでの実績から今の融資状況をお伝えつつ、実際に販売した事例を元に、今後買うべき物件を選定するための道程を学んでいただきます。第二部では講師・倉橋が、東京オリンピック開催後に予想される、生産緑地解除に伴う不動産の大量供給について解説いたします。二極化が進む3大都市圏で不動産オーナーの今打つべき手とは?今後、投資してはいけない物件の判断基準になる内容です。今から「将来生じうる大きなリスク」を回避する準備をしましょう。
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2017年09月19日

仕事のコツ。

即処理、間違えない仕組みづくり。



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仕事が出来る人できない人というのがはっきりしている。それは仕事は速さと間違えないことを出来るかどうか。
間違える人の多くはやろうとしていることを後回しにするから忘れてしまう。
前職の会社で部署を再生させた時に、そこの部署に15人いて、任せられた仕事ができないと思っている。だから日々何をしていいかわからない。
クレームの処理をする。家賃の滞納者に訪問をする。いろいろなことをやっているのだけれど、何も解決できないから仕事だけが溜まっていく。そこで、こうしたら出来るんじゃないのと、先ず弁護士いるから相談して手続きをした。自分たちで出来るといって始めたのがきっかけ。それを何度かやっているうちに、なんとなく自分たちが出来るような気になって、やれる気になっていった。

一つの仕事ができるようになると二つのことが出来るようになる。そうやって前に進む。
あと内容を見てわかったのが、これを今日やらなければいけない。でも、明日これもやらなければいけない。やらなければいけないことが在るのだけれど一つも解決しない。だから仕事が溜まる一方。それはロスだから早く処理しましょう。
早く処理する方法は簡単なこと。メモすること。
毎日やるべきことを全て決着をつける。それを時系列にやっていっているうちに、仕事が処理できていく。そうすると効率が良くなる。

例えば、今、賃料の滞納督促をやっているけれど、どんどん解決していっている。長期の滞納が減っていってる。それは抱えないから。抱えないまま処理をしていくから処理が早い。
昨日も支払督促を指示したらその日のうちに書類を作成して裁判所に送付した。それは支払督促の書き方がわかっているから出来る事。

訴状はいつも自分で原稿を書いて出すのだけれど、あとで裁判官から言われないように、弁護士にチェックをしてもらって正しい形で出してくれるから早い。
訴訟ってのは出したら後は期日が決まってスタートをしたら必ず解決する。裁判で解決がつかないってことはない。逆に言うとそれを繰り返しやっているから早い。
もう一つ重要なのが、思ったらその場で電話をする。相手に繋がらなくても関係者に連絡を取る。電話をした段階で忘れても先方から連絡が来る。相手方にシグナルを出してもらう。そこで解決しなかったら自分が忘れてしまう。相手から連絡が来て思い出すから、指示がミスをすることがない。会議中に電話をしたり、連絡が来るからその場で解決するからメモも要らない。
例えば、オーナーさんから仕事を頼まれたとして、メモをして次の仕事をして、また何か仕事がきた時にメモをしても、メモだけしても仕事はスタートしないから解決しない。仕事は手をかけないと何も進まない。
何も進まないことで会社がリスクを抱えることになる。
仕事はその場で確認する。その場で指示をする。その場で解決する。解決する方法を手がける。手をかけないとダメ。
書かなければいけない原稿の期日がくる。いろいろなことがあるから優先順位に基いて全部サイボウズに入れる。その場で処理するために、やらなければいけないことを確認する。やらなかったら次の予定を入れる。その繰り返しをするから必ず終わるようになっている。
仕事のやるべきことが溜まってしまったら、仕事は手がつかなくなる。片っ端から片付けていってしまえば今日やることがわかるから、次のことをやることができるようになる。処理は必ず解決できる方法で動くこと。時間の掛かるものはスケジュールを入れて全部解決すること。
まず、手をかけること。仕事は手を付けないと何も進まない。
メモしたり、確認したりするのは作業としてはいいのだけれど、でも、手を付けなければ何も進まない。これを心がけてください。
必ず手をかける。確認する作業も相手方に電話して確認する。その場で解決する。そうすれば解決済みだから終わる。それをやりながら長期計画のものを全部やるから仕事が前に進む。出来ないのは出来ると思わないから。

仕事の能力って殆どの人はそんなに変わりがない。ただ、簡単なことだけれど、やろうと思う人、やらないと思う人。指示をした時に出来ないという人は全部できない。過去においてもやろうとしないから出来ない。出来ない回路はやろうとしない回路だから出来ると思って行動をする事が重要。そうすることで出来る仕事が増えていくから仕事の能力が高まる。
仕事を見ていても営業で売上が伸びる人とそうでない人、これは出来ると思っている人とできないと思っている人、そのことをよく理解して仕事に取り組んでください。お願いします。



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2017年09月18日

観光都市の事情。

ホテルラッシュ、いつまで続くか。



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IREMの講演で金沢に行ってきました。もう何度か来ているので観光に行くところに悩んでしまいます。今の金沢はホテルの建築ラッシュで大きいものから小さいものまでたくさんホテルを作っている。タクシーの運転手にそんなに人が来るのかを尋ねてみたら、外国人はホテルに泊まらないでゲストハウスに民泊するという話らしい。

北陸新幹線が開通した当初は3ヶ月予約が埋まっていたグランクラスも聞いてみたら、空いていて新幹線もちょっと厳しくなってきたのかもしれない。
よく考えてみると、北陸新幹線も東海道新幹線もトンネルが多くてネットが使えないし、車窓もトンネル内ばかりだから観光としては厳しいと思う。
いろいろな観光の資源は在るけれど、自分を振り返ってみて旅行にあまり行かなくなった気がする。行く目的は、ゴルフに行くことはあっても単純に旅行に行こうという発想が減ってきているのかなと思って、京都の知り合いに聞いてみたら、やっぱり観光客が減っているらしいです。
2019年から日本の世帯人口が減る一方で、国内向けの観光がどういう流れになるのか。最近はバス旅行が流行っているらしく、移動と食事付きで割安になっている。
段々旅行に対する感覚が変わってきている。今は、東京オリンピックでホテルが足りないと言われているけれど、その後、地方圏の観光地はホテルはリスクかもしれない。
これから先の土地活用は適材適所が必要に感じました。






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【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後、25歳で某不動産仲介業者に就職。その会社で営業部門でトップの業績を果たし、新入社員の時から広告に携わり、副店長を経て企画課課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、新規出店計画やリクルート活動をこなし、また地域戦略を実践し、地域文化活動なども主宰する。 その後、新規事業の賃貸管理業務とコンサルティングを併せた事業を開発し、企画課長と並行して同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の日本一と言われた事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。 1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。 北野たけし氏の番組「ここが変だよ日本人」に出演したことから、「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」など、テレビにも多数出演している。 2000年、CFネッツを軸としたグループ会社を立ち上げ「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版。あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に不動産投資の著書を日本で初めて出版したことから、全国的講演依頼が殺到し、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて受験して取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社16社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。 実業家だけでなく不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」「手打ちそば葉山商店」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。 現在、FMヨコハマとJ-COMテレビで「ここが知りたい不動産」、J-COMテレビ「大人の歩き方」にレギュラー出演し、その他、ニュース番組にも登場している。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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