CFネッツ代表[公式]「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼なども公開しています!

朝礼講話

2017年03月24日

1年生を10年やっても、一年生。

人も会社も、成長しないと満足感は得られない。



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会社も、人の成長に合わせて、フィールドをつくる必要がある。

新卒が入社してきてダメな人ってっ考え方がダメ。成長しようと思っている人は成長する。
前職のような住宅販売の会社は3年も働いていると一人前に成れる。ルーティンワークをしていればなんとなく生活が出来る。前職でトップ営業をやっていて、頭がなんとなく決まっちゃっている感じになり、店長になって人を育てる。でも育てる人間もそこそこの人で終わってしまうから、これでは駄目だと思った。
会社が小さいうちだと変なやつしか来ない。人って面白いけれど安定感を求めようとする。小さい会社が好きなのは情熱を感じるから。小さい会社を大きくしてこれから先のことを考えると、今回も税理士がもう一人入社してきたし、不動産鑑定士もきた、弁護士も入ってきた。そると上振れのキャパが広がる。今のアセットをやっている人が相続対策をやってみようと思うし、建築部門があるから建築をやってみようと思う。
PMもリフォームの打ち合わせをしたり、新築のアイデアを入れてみたりしている。アパート・マンションを専門な使っている会社だとそういうことが出来ない。
常に、成長するっていうこと。会社が成長すると人もどんどん成長する。付いてこれない人はできる人の足を引っ張ることがおきる。そうなると会社って一番遅い人にしか合わせられない。付いてこれない人に限って出来る人に変な洗脳をする。そういうやつに限っていい人生を送っていない。それは精神状態がおかしい。
仕事を取ってくる能力というのはすごい大変。仕事を取る側というのは一番大事。今までは土地をしれて適正な価格でマンションを販売していたら良かった。これからは人口ボーナスが終わり人口が減ってくる。中堅のデベロッパーは難しいのではないかと思う。大企業病で仕入れは高い、効率は考えない、横との繋がりはない。同じ仕事をしているのにラインが別だったりして人件費やコストが高くつく。労働組合の言うとおりにどんどん給料を上げちゃった。だから人件費を下げられない。どうなったかというと大量のリストラになった。
残念だけれど時代が遅れている。ハローワークの人もやめた社員にオタクの会社はサービス残業はありませんでしたかとわざわざ聞く。そうするとサービス残業を申告してくるから、いちいち面倒くさいことがある。
悪いけれど、会社でどれくらい貢献したのか。と思う。貢献できてからの話だと。でも、世の中というのはそうじゃない。貢献しようがしまいがルールってものを勝手に決めちゃう。だから、仕事が来ても勉強をしない。
前の会社でもそうだけれど、就業時間が来たら1時間、2時間勉強をした。8時に仕事を終えたら12時過ぎまで勉強をしたり研究したりしていた。だから今がある。それをサービス残業を言い出したらキリがない。
物事はまず、自分の能力を高めるためにどうするかを考える。そこの中でどうするか。簡単なことは出来る人がいっぱいいるのだからその人聞く。効率よく物事を動かすには有能な人を使うこと。社長が社員を使っていると思ったら大間違い。若い頃からデキる社員にきく。それはいつもコミュニケーションを取っているから・出来る人と付き合うこと。
大事なことは飲みに行ったときも人の悪口を聞かない。自分の考え方が大事だと思っているから崩れないように大事にしている。
今度新卒の人が来る。「こんなことも出来ないのか」そういうことを言うやつが一番バカ。教える能力がない。新卒は知らないでくるのだから、それを自分自身が熟知していないから教えられない。新しい人が来たら自分の知識や技術を高めないとダメだ。一年がたったら二年生にならないとダメだし、二年生は三年生にならないといけない。10年間、一年生をやっていても一年生のままだから.
毎年、毎年成長をすること。社会人になるとそういう意識を持たないようなやつばっかりになっちゃう。だから五年生は五年生なりに十年生は十年生なりの技術を蓄えていないとダメだよ。それは一番かっこ悪いことだから。
新人を育ててください。




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CFネッツフェア2017
全ての不動産市場のニーズを捉え、実務に落とし込むスキルを養う!

CFネッツグループが総力をあげて開催する、年に一度の不動産市場の祭典「CFネッツフェア2017」を今年も開催いたします! 大型セミナー会場では、代表倉橋をはじめ、AM・PM事業部の各事業部による企画、関係企業のプレゼンテーション等々、今年も大注目企画が目白押し!中・小会場でも様々な不動産関連セミナーを実施いたします!

今年のフェアは会場ごとに、金融機関様・建材業者様・テナント業者様など、エリアごとにブースを配置しております。各ブースでは不動産資産の運用になくてはならない専門家が最新情報をご提供します。今年も不動産・不動産投資の祭典「CFネッツフェア」を是非お楽しみください。スタッフ一同、心よりお待ちしております。
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一棟アパートを勉強する上で、最初はどのような事を学んで実行すればいいのかわからないものです。数々の書籍も読めば読むほど、それが自分にとって正しい選択なのかどうかと不安にもなります。このセミナーでは、道を踏み外さないために知っておくべきアパート投資の基礎を学んでいただけます。アパート投資とはどういうものなのか、どういう見方をすればリスクの低い不動産投資ができるのか、そして自分自身にとって目指すアパート投資とは何か?をわかりやすくお伝えします。

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どうしても先送りになってしまいがちな相続対策。でも、そのまま放っておくと、取り返しのつかないことになってしまうかもしれません。財産はあるのに、それを自由に使えず生活が苦しくなる。。。相続対策をしなければ土地の大半を売却しなければならなくなることが分かっているのに、何もすることができない。。。また「相続税が発生しても土地を売却すればいいや」と思ってる地主さん。2022年から順次生産緑地が解除されて、売地として市場に出てくることはほぼ確実です。そうなってから売却しようとしても、思った値段で売れません。当セミナーでは後見制度、民事信託、法人化、生産緑地などについてお話させていただきます。
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本セミナーの講師は、自身も10年超の不動産投資経験を持つアパマン大家でありながら、現場にて多くの不動産投資コンサルティングと資産取得提案の実績を持つ中元CPMとなります。
現場で徹底的に叩き上げられた氏の話だからこそ、決して教科書的ではない、より実践的な話が聞けるのではないでしょうか。そんな氏の「投資分析」というテーマにて絞って聞ける数少ない機会です。是非この機会にご参加下さい。

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2017年03月22日

不動産投資は、単純な仕組みで成り立つものではない。

成功しようとするなら、成功している仕組みを活用すること。



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生産緑地の原稿を書いていたのだけれど、出版するというと280枚ぐらい書くのだけれど、生産緑地だけだとそんなに原稿が行かないから2022年に起きる減少を予測して、そのために今何をするべきか、さらに生産緑地だけの問題じゃなくて隣接する人たち、市場が急激に変化するから、
今うちのお客さんが3000人ぐらいいて融資の準備が出来ている人が1000人ぐらいいる。その他にも関わりある人たちが38000人ぐらいいる。これをうちのお客さんだけに何かできるような取引をして行こうと思っている。我々の事業はクライアントが中心につながっていて商売が成り立っている。
クライアントとフェアな立場で、こちらからお願いをして何かをしてもらうこともないけど、お客さんから物件を探すように言われている。買えない人のほうがどちらかと言うとクレームがある。その中に買いたい人がいて、こちらも頑張って物件を集めて提供をしている。それを管理させてもらう。いい物件をなぜ相手が売るのかというと中身に問題があったりする。それを中身をきれいにして優良物件にする。
当初にちゃんと計画をして購入をして中身が入れ替わってきれいな形になっているから売却ができてる。それは付加価値が出来ている。
今、1Rを売って一棟物に買い換えている人もいればCF-1を解約して今のうちに首都圏の物件を購入したりする人もいる。これは我々のサービスの中にCF-1もあるし一棟物もある相続対策もある。
決済があるから外壁の工事をして物件をきれいにしたら入居率が上がる、そうするとまた利益が上がる。
善循環のサイクルを作り上げている。結果クライアントが良い形になるっことで我々も良い形になる。

最近考えているのは、うちの会社に応募しにくい印象があるらしい。社内に弁護士がいて税理士がいて不動産鑑定士が二人いる。宅建を持っていない人が門をたたきにくい印象があるらしい。実力をつけてからでは年齢が厳しくなる。早く若いうちから飛び込んでください。

物件の売却で出た利益は持っていてるよりも再投資に回す。その再投資のためにたまたまいい物件が出てきた。見に行って価格が頭のなかで出来てくるけれど、現場を離れているから相場がわからない。そうしたら鑑定評価を頼めば翌日には出てくる。それをもとに交渉をしている。
楽しくてしょうがない。そんな仕事が今世の中にあるのか。
わからないから楽しみ方がわからない。わかったら楽しく出来る。遊びより仕事をしている方が楽しい。昔は原稿が苦痛で仕方がなかったけれど、最近は書けるから楽しくて仕方がない。
リクルート活動が4月から始まる。中途採用も今やっている。宅建を取った後は次のステップが踏めるのが楽しいのじゃないかと思う。
世の中の不動産屋がどんどんだめになっている。同じ市場にぶら下がっているから結果的に破綻してしまっていることがおきている。
新しい市場を見つけてきたから面白いことになります。楽しみにしてきてください。




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CFネッツフェア2017
全ての不動産市場のニーズを捉え、実務に落とし込むスキルを養う!

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この『不動産勉強会』は、漠然とした不動産の悩みを相談できる窓口として、リラックスして専門家に気軽に相談できる機会として女性の方にご参加いただけたらと思い、企画いたしました。講師は5年連続トップ売上げを達成し、その後CFネッツ東京本社と名古屋支社の統括マネージャーとして活躍中。また、自身も不動産投資を実践し、アパート・マンションのオーナーでもある、CFネッツトップコンサルタントの中元と、不動産の実務のエキスパートとして、区分ワンルーム投資の最前線で活躍している若手コンサルタントの後田が参加させていただきます。
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2017年03月15日

不思議な体験。

波動で健康が維持できる。



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サイボウズって行動管理をするシステムを使うようになって、行動予定を書いた手帳をなくすリスクがなくなった。ノートを付けていると講演や出張の予定を書き込んでいたから紛失するとスケジュールがわからなくなるし、他人に迷惑をかけられないから全部電話をかけて確認をした。サイボウズはなくなっても行動がわかるから便利だと思っていたら、サーバーがダウンして見られなくなって、今日の予定がわからなくて昨日からずっと不安だった。
自分の行動がわからないというのは怖い。
付き合うにはちゃんとしたところと付き合わないと駄目だなと思っていて。
これは致命傷になる。お客さんに迷惑がかかるから気をつけないといけない。

昨日の夜から三回、波動が送られた。朝起きたら目の前が明るい。花粉症もなくなった。思い込みかと思っている人もいるだろうけれど、毎週金曜日に家に届くそうらしい。
今日はあと三回、波動がとどく。
この人と仲が悪くなったら悪い波動が送られてきたら、怖いよね。
新しい技術はリスキーだと思っている。その人が考え方によってはよくも悪くもなる。それが事実とすれば。
この間も検査結果が出て、数値がある一定のところから飲みすぎているから下がらない。それでも昨日も少し飲みすぎたけれど二日酔いしていない。
7週間で治るそうです。7週間後に検査に行って数値が下がっていたら凄いこと。
体感的でないから波動が本当に送られているのかわからない。
夜中の四時に目が覚めて、なんだか少し調子がいいと感じた。朝8時にも送られてきていると言うから、朝、花粉症の症状が消えていた。
目は少し痒いけれど、7週間たって自分が本当に良くなっていたとするなら凄いことになるかもしれない。
会員の人にパッケージツアーとしてホテルに来てもらって波動を受けてもらって、そこで1日過ごしてもらって治療と一緒だから医者に来てもらう必要がない。なんだか詐欺っぽいけれど。
実際に治ったら凄いと思う。
今度、その先生の講演を聞きに行くけれど。これはすごい技術かもしれないと感じる。多少費用はかかるけれど、健康を買える感覚ならいい結果になるかもしれない。7週間だけで終わり。それでも気になる人はメンテナンスとして続けるのもありだけれど。それだけで終了する。
皮下脂肪も治るそうだし、目の前も明るい。昨日は打ち合わせが重なって、その後に深酒をしたけれど、いつもなら元気が無いのに全く問題ない。
自己満足ぽく聞こえるだろうけれど、建物に波動が送ることが出来て社員全部が受けることが出来て健康になるとするなら、コストを掛けても安いかなと思う。
健康って大事、健康を害すると行動がおかしくなる。そうなると体がもっとおかしくなるから病院に行って薬をもらう。するともっと悪くなる。それの繰り返し。ならない前提でいったら病気にならない。
全員が健康になれば面白いよね。
社員全体が健康になれば、健康な考え方になるからある意味良いじゃないかなと思っています。
7週間、毎週金曜日に送られてくるそうだから金曜日は家で執筆の仕事をしようと思っている。お願いします。






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CFネッツフェア2017
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2017年03月13日

不動産投資で物件を増やすには。

個人の信用力と物件の担保力、そして法人設立で信用力を増すこと。



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先日、10年ぐらいお付き合いのあるお客さんから、奥さん名義で会社を作ってそこで物件を買い足している。年齢もそこそこになったからサラリーマンをやめたいと。家賃収入もあるし、これからは物件を増やしながらやっていきたい。そんな相談を受けました。
私の方の結論としては、サラリーマンは辞めてはいけません。

最近サラリーマン大家さんの人の中から、サラリーマンを辞めて専業大家になったほうがいいみたいな流れがあるらしい。不動産投資で見たらたしかに楽にはなるけれど、信用力で見たらサラリーマン大家さんを辞めた途端に信用力が無くなる。
自分で開業してからは不動産を個人で買えなくなった。サラリーマンの時に5億円くらい買えたのも、バックに前職の会社があって年収もついてきていたから。
前の会社が20人ぐらいの規模の時に住宅ローンを組もうとしたら、会社の信用力がなくてローンがつかなかった。仕方がなく公務員の父親に頼んで連帯保証人になってもらった。つまり、親の信用力を使って住宅を買うことが出来た。前の会社の信用力だけでは買うことができなかった。

そうなると会社を大きくして信用力を上げていくしかなくなる。
どんどん出店計画を建てて利益を上げていったり、企画、賃貸管理部門、リクルート活動の管理職をしていて営業から降りていた。管理部門でそれなりの年収だったから信用力がついた。会社も評点が高く、会社も安定して営業も安定しているから大きな物件を購入した後にも1Rを幾つか買えたのも、会社の信用力と個人の信用力、そして物件の担保力があったから。
どれかが欠けても購入できなかった。

講演や不動産所得があったから創業当時でもなんとかなっていたけれど、会社を大きくしないと社員の信用力がなくなってしまう。中小零細で利益が出たとしても会社として安定はしない。
前の会社で130人ぐらいまでは大きくしたのと、学生時代に起業した時には7人までは会社をやっていた経験がある。だから7人から20人までが一番苦労した。
今の会社が安定してきて不動産業界では上位数%に入るブランド力がある。不動産会社に見えるけれど弁護士、税理士が在籍している。ここの価値感が全く異なる。だから、社員がローンを組んだり物件を購入したり出来るのも会社の信用力と個人の信用力が合わさっているから。そこを勘違いして、今まで購入できたからといっても退職したらすぐ購入できない。
会社の信用力を高めるために会社で不動産を購入している。会社の信用力を上げることが社員全員の信用力を上げることになる。これが会社の作り方。

最初にお金をかけるところにお金がかけられないともっと損をすることになる。小さい会社でコツコツしても小さい器だから勝てない。勝てないところで勝負をするから疲弊をして資金が枯渇してしまう。資本の投下を間違えると上手くいかない。
三崎で上手く言っているのも大きい器を準備したから。キッチンがあるから大量注文のお弁当も受注できるけれど、カウンターキッチンのお店だったら受注することが出来ない。技術者だって雇えない。最初に計画をしてブランディングをしながら器を作っていく。お客さんのターゲットを決めて投資をしていくから上手くいく。

そういったことを相談で答えたら、サラリーマンを辞めない方向になった。まだまた、資産を伸ばすことが可能だから、そして会社をもっと伸ばせる。信用力がある。器もちゃんとしたのが出来た。さらにそれを私達が運営している。物件を購入するときも管理出来るというのは万が一のときでもカバーが出来るから、金利が安くなるし管理もちゃんとしている。
これから先はどんどんと淘汰されていくから、それなりに所得があって不動産投資が出来る今の仕事を大事にしていったほうがいい。
価値ということについての物事の考え方、これは不動産にも一致します。
社員も自分の価値を使ったほうが良いと思います。買えるうちに買ったほうが良いと思います。





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2017年03月08日

できない環境にいれば、できない人になる。

だから、自らできる環境を作り上げることだ。



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昨日、打ち合わせをした相手に、社長みたいなセレブになるにはどうしたらいいですか。なんて聞かれた。「セレブ」って有名人とか名前の通った名士とかそういう意味だけれど、お金持ちのことを指して使われていたりするからか、セレブだと思われてしまったようで、ヨット持ったり、車を持ったりしていても、それってセレブではないよって言っている。
ただ、子供の頃からお金に困ったことがない。お金に困ったことがないといってもキャッシュを掴んでいるわけではない。仕事は比較的順調に行っている。たまたま、この業界に入ってから運が良くなったのは。その前は結果的に仕事がなくなったりしていた。
サラリーマン時代に印象が残っていることは、
前の会社に入社をして一年半で赤字店舗の副店長になって立て直しをして黒字にした。そのときに報奨金がもらえなかった。その時は流石に社長に言いに行ったら、「しょうがないね」と言われた。
「しょうがないね。環境だから」その時は流石に腹が立って辞めてやろうと思ったけれど、よく考えてみたらしょうがないなと思った。

それは、自分が置かれた環境だから。事務所を黒字化させて翌年には更に小さい店舗に回されたけれど、ダントツのトップになった。
その時に頭にきたから、原動力にして結果で結論を出そうとして所得も上がる様になった。その時に、よくよく考えてみると、できない環境にいてだから出来ないと言っていたらできない。だけれど、出来ない環境でも出来る方法を考えると出来るようになる。考え方は一緒でも、出来ない人はできないと決めちゃうからできなくなる。

前の会社で入社して3ヶ月目から4年間、広告の仕事をしながら出店計画やリクルート計画もやっていて、入社した当時は20名ぐらいしかいなかったけれど136名になるまで出店とリクルート活動をやっていた。
その中で、問題を起こした部署を見て、その半分が駄目な考え方をする人だったから辞めてもらった。いつも忙しいと言っているのに売上が上がらないから赤字が続いている。よく見ると問題はその人達の能力だと思ったから、人数を半分にしても出来ると思って、徹底した考え方や具体的な戦略をその人たちに教え込んだ。
何をしたかというと、地主のところに行って勉強させてくださいと御用聞きをやるように行動をおこして、問題点があるところを吸い上げた。宿題をもらって全部解決したら話たファンになってもらえる。そうなるとこの部署はダントツのトップになるといって、吹き溜まりの事務所を3年経ってトップにした。付加価値の高い仕事にシフトをしたから経常利益が上がった。
手数料が取れるちゃんとした仕事をして、役に立つような形でやっていたら、いろんなトラブル処理をしながらアパートを建てたり、マンションを建てたり買ったりして付加価値が違うことをした。
結局、前職の会社では担当事務所が報奨金ナンバーワンになったのはそれは仕組みが変わっただけ。問題は考え方だけ。

昨日、話があって面白いと持ったのは、二代目の会社は総じて駄目だそうだ。創業の会社はすごい良かった。二代目の会社はだめ。なぜか。
なんで会社が大きくなったかというと物事の考え方が謙虚だから。わからないことを謙虚に任せることが出来る。
ところが二代目になると謙虚が無くなり高飛車のことを言ってしまう。結局総じてダメになる。

もう一つ、創業当時の状況を参考にして伸びてきた会社がある。規模の拡大とビジネスモデルが急激な利益を上げたのが損金で計上されて、山高ければ谷深し。谷が深い時にちゃんと経費を賄っているような利益が出る仕組みだったらいいけれども、谷が深い時に経費を取り返すのが大変なことになる。3年で取り返せないと会社の場合は金融機関が貸したお金を返してくださいと回収に来るから、より高利ところで借りなくてはいけないということになる。

コツコツと積み上げてきているから、なんとなくうまくいっている。この「なんとなく」がいい。大儲けは関係ない。なんとなく利益を上げ続ける、それが長寿の秘訣だと思う。
ビジネスモデルは大体10年持たない。大事なことはのびている時に新しい事業をトントン起こすこと。その中で一つだめになったらやめればいい。我々、コンサルの会社は何をやったって良い。一番いいところの勝負でいつも勝ち続ける。これが一番大事だと思う。
評点でいくと日本の不動産の上位の0.3パーセントを超える。
評点が高いと住宅や投資用のローンが組めるし、人的信用力が上がると金利も低く借りられるし、いろいろなことが出来る。
評点は我々の通信簿だから、もっと高く上げたいと思っている。
大事なことは成功している人たちはみんな謙虚だから、謙虚さを忘れないでください。




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実際に審査の窓口をしている銀行マンから今の融資環境、金融機関のスタンス、個人情報や属性の見方、今最大限に融資を活用する方策をこっそり伝授いたします。価格上昇期だからこそ抑えておきたいファイナンスの裏側をぜひこのタイミングで知っておいてください。また、そのファイナンスを活用した投資物件の選別方法を中心に、今の投資利回りと融資環境からどのような目線で判断していく必要があるのかなど、これらかの投資物件を購入する方にとっても、売却を検討されている投資家さんにとっても、しっかりと抑えておきたい大切な知識を大公開いたします。
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この『不動産勉強会』は、漠然とした不動産の悩みを相談できる窓口として、リラックスして専門家に気軽に相談できる機会として女性の方にご参加いただけたらと思い、企画いたしました。講師は5年連続トップ売上げを達成し、その後CFネッツ東京本社と名古屋支社の統括マネージャーとして活躍中。また、自身も不動産投資を実践し、アパート・マンションのオーナーでもある、CFネッツトップコンサルタントの中元と、不動産の実務のエキスパートとして、区分ワンルーム投資の最前線で活躍している若手コンサルタントの後田が参加させていただきます。
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どうしても先送りになってしまいがちな相続対策。でも、そのまま放っておくと、取り返しのつかないことになってしまうかもしれません。財産はあるのに、それを自由に使えず生活が苦しくなる。。。相続対策をしなければ土地の大半を売却しなければならなくなることが分かっているのに、何もすることができない。。。また「相続税が発生しても土地を売却すればいいや」と思ってる地主さん。2022年から順次生産緑地が解除されて、売地として市場に出てくることはほぼ確実です。そうなってから売却しようとしても、思った値段で売れません。当セミナーでは後見制度、民事信託、法人化、生産緑地などについてお話させていただきます。
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2017年03月06日

機械は壊れれば直せるが、人間はそうはいかない。

会社も成長すれば、その時期によってやることは違う。



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機械は交換すればなんとかなるけれど、人間はそういう訳にはいかない。
最近はいろんな技術が進んで、細胞を若い時に取り除いておいて、そこから培養して細胞を積み替えることが出来るらしい。臍帯血に生命力が濃縮されているそうで、それを体に打ち込むと120歳まで生きるらしいから、この前打ってきました。
他にも、技術が発展していくと病気が無くなるらしい。
日本ではその治療ができないらしいから、海外で病院を作ってリゾート施設として一週間旅行気分でいくと、2,3日で治ってあとは追加で遊んで帰ってくれば治療が完了。治療が完了した後は病院に行かなくても治療ができるらしい。本当かどうかわからないけれど、120歳まで生きるなんて話を聞くと、欲が出てくる。子供の頃なんて50歳ぐらいまででいいやと太くて短い人生でいいやと思っていたのが、最近は太くて長い人生が良いと思うようになった。

知り合いの社長は夫婦でのんびりしながら週に2,3回ゴルフを楽しんでいる。それでも会社が成り立つ。
うちの会社もそろそろそうなってくると思うので、色んな角度で、現場じゃなくて、違うところで研究や物を書いたり、講演したり、発表したりしすることを意識しだしている。
それを継続するためにはシステムを作って物事を動かす。ある意味では従来にないような不動産業の効率を追求できる。
いま、弁護士、税理士がいるから滞納ミーティングも最近は法的、税的な手続きが出来るようになった。そうするとシステム的に動けるから毎年の計画や仕事の可視化が出来る。そうなると結果だけ見て経営判断が出来る。

それを真似しようとしても仕組みができていないからうまくいかない。仕組みというのは例えばセミナーをすると決めたら、企画の人たちが日程をいれて打ち合わせを決める。実行して集客をする。それで講演をして個別相談をする。そういう仕組みになっている。
その仕組みを作るだけで、社員が何人動いているのか?1人や2人の会社では出来ない。
前職の会社では10年以上企画の仕事をしていたから、ノウハウを持っている。賃貸管理もそう、今までやってきたからわかる。仕組みを作ったからいなくても動くようになった。
組織の核分裂がおきている。単細胞だとバイキンが入ってくると死ぬか生きるか二つに一つ。副細胞だとちょっと核が駄目でも他の核で修復できたりする。人は細胞でできている。つまり自然界で出来ている。会社も人で出来ている。登記は紙で出来ているけれど最近は電子情報で会社ができちゃうから紙すら存在していない。
会社は細胞がどんどん膨らんで価値が生まれる、多細胞は単細胞に負けるはずがない。これから会社に強みはまだまだあるから、多細胞であることを感じて、単細胞にならずに、会社の中にいる人は他の仕事もみながら出来る範囲で能力を活用してください。
今年はいろいろな細胞分裂も出来てきているし、また新しいものも出来てきているから、そういうのを意識して取り込んでください。



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CFネッツフェア2017
全ての不動産市場のニーズを捉え、実務に落とし込むスキルを養う!

CFネッツグループが総力をあげて開催する、年に一度の不動産市場の祭典「CFネッツフェア2017」を今年も開催いたします! 大型セミナー会場では、代表倉橋をはじめ、AM・PM事業部の各事業部による企画、関係企業のプレゼンテーション等々、今年も大注目企画が目白押し!中・小会場でも様々な不動産関連セミナーを実施いたします!

今年のフェアは会場ごとに、金融機関様・建材業者様・テナント業者様など、エリアごとにブースを配置しております。各ブースでは不動産資産の運用になくてはならない専門家が最新情報をご提供します。今年も不動産・不動産投資の祭典「CFネッツフェア」を是非お楽しみください。スタッフ一同、心よりお待ちしております。
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2017年03月02日

できる人、できる会社と付き合うこと。

できる人は。、できる人のネットワークを持っているから話が早い。



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仕事がきっちりデキる人っていろいろなネットワークを持っているから、30分もかからないうちに答えができる。
先端医療によると120歳ぐらいまで生きられるから、人生まだ半ばだと思える。昔は55歳で定年退職だったけれど、今は平均寿命が伸びてきてそこについてくる医療がある。定年退職の年齢が伸びて、70歳まで働いて、100歳までと考えたら余名はあと30年ある。

再生医療が発達すると、例えばガンに対する薬が要らなくなるかもしれない。こないだネットか何かで見たけれど、うつ病は病気じゃないと。
うつ病という病気を作ったらうつ病に効く薬が開発される。これがガンの薬よりも製造も売上も上回っている。ところが最近うつ病が病気じゃないということがわかった。

うつ病というものができてから初めて脳神経外科ができて、脳神経外科がうつ病と称して薬を処方する。その薬にはまると延々に抜けられなくなる。ある意味で病気と薬はセット。なるべく病気の数が多ければ製薬会社の売上が伸びる。だから新たな病気をどんどん作る。ガンも早いうちに見つけたほうがよいというけれど、ガンの中には治るがんもある。それを早期発見すると手術をして、そこでまた薬が売れる。病気と連動して、病気があれば製薬会社が儲かっていたのが、今度、先端医療によって病気にならない世界ができる。そうするとその部分の産業が衰退する可能性があると今言われている。

今、薬は薬学部じゃなく工学部。薬の世界に工学部が入ってきている。人工知能やプログラムもそう。いま工学部の人たちが開発して特許を取った品物があって、工学部の人たちは良いものがあっても売る能力がない。この人達はいろんなものを発明している。

そこで、これをどこでうるといったことになった時に、日本の国内じゃなくて海外でいいじゃない。今度デパートで売られるそうです。そうすると海外に売りましょうということになる。
これから、いろいろな仕事がいっぱい来る。それをどうやってまとめるか。どのような形で経済に結びつけるか。我々がどうやって収益が上がる事業を作れるか。
目標になるし目的でもある。面白いものがこれから開発されます。楽しみにしていてください。







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2017年02月27日

台湾でセミナーを。

急な話だが、台湾の不動産フェアに参加。



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昨日は大和ハウスのセミナーで生産緑地の講演をさせてもらって、200人会場に300人以上の申し込みがあり生産緑地に対する関心の高さがわかった。
鎌倉鑑定でも3月26日に生産緑地のセミナーをやるからか、昨日は鎌倉鑑定のみんながセミナーに来ていてました。
生産緑地の件は鎌倉鑑定にとってはいい仕事になる。開発行為をする時にかなりの時間を掛けてプランを入れなければならない。相続税の納税猶予を受けている人たちというのは当時の地価が高い頃で相続を計算をし直してみても、今では地価が三分の一になっているところもある。そうすると、当時の相続を見直してみようという話になる。すると不動産鑑定士が活躍する場がある。もう一つは、生産緑地でポイントを打っていないところが結構あるから、土地家屋調査士の仕事もある。開発行為に対して行政書士の仕事がある。税理士、弁護士の仕事もたくさんある。CFネッツはトータルで全部抱えているからできる。
昨日、大和ハウスさんとランチをした時に今度、一緒にやりましょうということになったから、これから生産緑地のエリアを開拓していって地主さんにまず理解してもらわないといけない。

そこを中心として営業活動をしていくと面白い事業になる。建築や商業施設ならテナントサービスの仕事にもなる。複合施設や介護施設を作るプランニングがこれから一番力を入れられるところ。そう考えると生産緑地はおもしろいと思う。
昨日の夜、講演の後に台湾のお客さんと六本木の遊ヶ崎で会食をしてきました。台湾で日本の不動産を紹介するイベントが4月にあるのでそこで1時間ぐらい講演をします。ちょうど中国向けに書いている原稿を台湾向けに書き直して小冊子にして配ろうと考えている。そうすると台湾中国の富裕層の人たちがこれから日本のどんどんとやってくる。そこのところで我々にもビジネスチャンスがある。
もう一つ、いま、東京都内の土地が高騰している。2022年の前に生産緑地で相続が発生した場合に、2022年を待たなくていいから得なこともある。
資本が固まる。開発業者と一緒に動く。すると供給も我々の中で出来る。
今年、せっかくだから3月のセミナーからスタートして生産緑地のお客様をピックアップしたら良いと思います。





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約1年ぶりの東京開催となる本セミナー。 ワンルーム投資に興味があるけど「どんな物件を買えばいいの?」 という方におすすめの内容となっております。
本セミナーを受講して頂くことで、CFネッツのコンサルタントが どのような目線でワンルームの仕入れを行っているか、またどのように 投資分析を行っているのかを実際にご覧頂くことが出来ます。 是非この機会に本セミナーを受講されることをおすすめ致します。


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このセミナーを受講すると・・・物件価格・ローン年数・自己資金 etc. 与えられた情報から投資分析を自分で行うことができるようになります。不動産投資をマスターすると、収益物件を見る目が大幅に向上します。
その収益物件が何故良いのか、悪いのか。収益物件を数字で把握することができると、「物件の力」を把握することができるようになります。ほんのわずかしかない存在しない「お宝」を発掘するためには、不動産分析をマスターすることが一番です。この講座を受講すると、高度な不動産投資分析手法を楽しく学べ、投資分析が身近になります。不動産投資分析の理論は、あなたの一番の財産になることでしょう。
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20170415yamauchi_apart_kiso
一棟アパートを勉強する上で、最初はどのような事を学んで実行すればいいのかわからないものです。数々の書籍も読めば読むほど、それが自分にとって正しい選択なのかどうかと不安にもなります。
このセミナーでは、道を踏み外さないために知っておくべきアパート投資の基礎を学んでいただけます。アパート投資とはどういうものなのか、どういう見方をすればリスクの低い不動産投資ができるのか、そして自分自身にとって目指すアパート投資とは何か?をわかりやすくお伝えします。

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2017nakamoto_moukeru_tokyo
本セミナーの講師は、自身も10年超の不動産投資経験を持つアパマン大家でありながら、現場にて多くの不動産投資コンサルティングと資産取得提案の実績を持つ中元CPMとなります。
現場で徹底的に叩き上げられた氏の話だからこそ、決して教科書的ではない、より実践的な話が聞けるのではないでしょうか。そんな氏の「投資分析」というテーマにて絞って聞ける数少ない機会です。是非この機会にご参加下さい。
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2017年02月24日

価値の構築は、ピンチとチャンスの隙間にある。

ピンチの裏側にチャンスあり。
不動産の価値は、インフラの再構築である。



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一昨日、三崎の町の物件の見学に来てくれた人がいて、物件を一つは購入したい、一つを借りたいと言ってくれた。それで今、商談に入っている。

昔はずっとシャッター通りで営業しているところが少なくて、それをシャッタが開くようにしている。今ようやくブレイクしだして、三崎の町で旅館をやっている人が東京でセミナーをしたりしているそうです。ちょっとした田舎で商売をしたり、移住したり、通勤してみたり、仕事を作ってみたりする人が一つの祭典に入っていて、今うちが三崎ベースというのをやろうと思っていて、タレントの番組でやっているようなベースキャンプみたいなのを作ろうかとやっていたのだけれど、既にやっている人がいて、いろいろなところになんとかベースと言うものを作っている。その連中が自分たちで古い建物をリニューアルして旅館みたいなものを作ったから土曜日にのぞいてきた。多分二部屋ぐらいしか無いかな。夫婦で移住してきてそこで店を始めた。そんなのがどんどん増えてきていて、うちもシャッターを開けるよね。今度、買った物件とか持っている物件もシャッターを開けたいのだけどなかなか社員を雇ったり、新しい商品を考えたりするのが大変じゃん。

もともとシャッターを開けるのが目的だから、来月のテレビで放映されるように収録をしたのだけれど、放映される前に2つ申し込みが入っている。そうすると全部開くようになる。そうすると価値なんですよ。
いままで利用されなかった過疎化が進んじゃった、価値がどんどん失われてきた。でも、そこに在るインフラが価値だと思う。
山を一つ買って生活インフラを整えるだけで凄いコストだけども、一度、町や村ができたものはそこにインフラが在る。特に三崎の下町は商業地域としてのインフラが整っている。夜も明かりがついて暗いわけじゃない。商店街で負担しながら電気を通している。そこに新しいものを作ることによって価値が生まれる。今回、思った金額で取引される。過去、7,8年前のインフラの整備と私達がやってきたインフラの整備が違う。既に商店街に幾つか店を出して他にも店をだしている人がいる。段々と商売をやるひとがふえて明るくなる。最近、葉山商店をライトアップしていて、街全体の雰囲気が明るくなる。

これから人が来るようになってくると、新しい商売をする人が来てくると街全体の価値が上がってくる。そうすると地価とか賃料に影響が出てくる。実際に商売をやっている人が本業のほうが厳しい状況にならざるえない。新規事業をやる時に自分の経験を活かしてやると、地元だと賃料も高くていい場所がない。となれば未開拓の三崎に出したいという人がいた。

他で成功している人が新しい事業を三崎でやる。これは面白いことになると思っています。
三浦半島は気候も良くてこれからのニーズが高まると思っている。2020年に東京オリンピックが始まる。東京と江ノ島がセーリングの範囲だから三浦半島を通らないといけない。これから色んな人がやってくる。セーリングの会場になるから海の好きな人がくる。船もそれまでに完全に直してセーリング大会の観戦ツアーをやろうと思っている。
そうなるともっと凄い価値にならないですか。
価値を考える時に今がないからチャンスがある。三浦半島にこれからチャンスがある。
一緒にやるのだからみんなでやろうという話にしよう思う。楽しみにしていてください。



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2017年02月21日

はめる会社、はめられたい人。

そんな心理の隙間を狙った仕事もある。
しかし、そんな仕事は、長続きしない。



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不動産コンサルタント講座で建築の現場を見て回るのが在る。それを一緒に回って、昨日は午後から話をさせてもらいました。今回はじめて参加されたお客様がいて、その人は昔からうちを見てきた人で朝礼も見ているそうです。
今、東京都内で仕事をはじめて伸びが難しいと言っていて、彼が選んだ方向としては、もともと銀行員で不動産の人と一緒に起業をして不動産の仕事をしている。一番参考にしたのがうちの会社だと。

彼が面白いことを言ったのは、不動産の仕事って2つある、転売目的で物件を売っている会社。そしてコンサルティングという正しい方向性を決めてお客さんにニーズに合った動きをする。
彼はそれを基にして住宅や投資物件を販売している。

お客さんも二通り入りいる。うちみたいなところに来るお客さんは知的なお客さんが多い。もう一つは儲けるためにバカなお客さんに売る人っているよね。バカなお客さんていうのは面倒くさがる人。その人を相手にして転売目的の会社があるのだけれど、面白いなと思ったのは、お客さんの中にはめられるとわかっているのだけれどはめられたいひとっているわけ。その人の心理って在ると思うと彼が言っている。

うちの会社はお客さんをはめるようなことはない。もう一社の方はお客さんをはめ続けている。めんどくさい人はそれでいいんじゃないですかていう話なんだけど、残念なことにそういう会社で買った人がうちに相談に来たりする。3つぐらい1Rを買っていたりするともうアウト。
物件の担保力を関係なく100パーセントローンを付ける。そうすると個人の信用力と合わせて借りれていることが知られていない。そうなるとオーバーローンで債務超過が大きくなるともう融資が受けられなくなる。結果的にそこで終わってしまう。
そこで終わったとしてもその会社が責任を取るわけでもなく、それ以上買えないのだから所有していくしかなくなる。

長く継続的に仕事をするということは信用の積み重ね。
信用の積み重ねを続けてきたから、底の部分を外したくない。彼も底を外したくはない。うちを参考にしているのだけれど、うちの会社のアセットマネジメントだけをやっている。こっから先をどうしたら良いか聞かれたのだけれど、PMの専門職がいない。そうすると管理件数が100戸ぐらいしかない。うちの創業当時のように、みんなで色々と仕事をしている。そうなると時間も仕事も有限になってしまう。出来る範囲が決まってしまうから会社がのびなくなってしまう。
今度きたらまたアドバイスを下さいということになったけれど、逆にその人から色々なことを教えてもらえた。

今、AIを使った不動産取引とがあるけれど、自動的な計算機が何ができる事言うと人以上には出来るとは思わない。
機械じゃ出来ない、そこのニーズは人にしかわからない。人の機微というものについてどう考えるか、デザインも機械じゃ無理。
これから機械に変わる仕事は一杯出てくるだろうけれど、コンサルの仕事は機械じゃ無理。計算は機械に頼ればいいけれど最終的な決定については機械では無理。新しいことを勧めている。その中でやれる仕事はまだまだある。機械に頼って効率化をはかって、人としてできることの能力を上げる。提案とか企画とかは先進的なものでないといけないから、過去の経験から新しいプランを考える。
新しい企画のプランを考えて過去にないようなプランを提案する。毎回進化している。昨日もセミナーをやりながら考えていて、30年くらい前に提案したアパート、12戸、当時は埋まるか心配で居られなかった。今は12戸で動揺することはなくなった。それはいつもリスクを抱えながらやってきた結果、自信になった。個人個人が自身を持てる仕事を繰り返しやる。人は向上しないと成長がない。
自分の中でないと成長ができないので意識を持って仕事をしていってください




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どうしても先送りになってしまいがちな相続対策。でも、そのまま放っておくと、取り返しのつかないことになってしまうかもしれません。財産はあるのに、それを自由に使えず生活が苦しくなる。。。相続対策をしなければ土地の大半を売却しなければならなくなることが分かっているのに、何もすることができない。。。また「相続税が発生しても土地を売却すればいいや」と思ってる地主さん。2022年から順次生産緑地が解除されて、売地として市場に出てくることはほぼ確実です。そうなってから売却しようとしても、思った値段で売れません。当セミナーでは後見制度、民事信託、法人化、生産緑地などについてお話させていただきます。
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cfnets at 07:30|PermalinkComments(0)TrackBack(0)clip!
【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後、25歳で某不動産仲介業者に就職。その会社で営業部門でトップの業績を果たし、新入社員の時から広告に携わり、副店長を経て企画課課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、新規出店計画やリクルート活動をこなし、また地域戦略を実践し、地域文化活動なども主宰する。 その後、新規事業の賃貸管理業務とコンサルティングを併せた事業を開発し、企画課長と並行して同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の日本一と言われた事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。 1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。 北野たけし氏の番組「ここが変だよ日本人」に出演したことから、「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」など、テレビにも多数出演している。 2000年、CFネッツを軸としたグループ会社を立ち上げ「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版。あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に不動産投資の著書を日本で初めて出版したことから、全国的講演依頼が殺到し、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて受験して取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社16社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。 実業家だけでなく不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」「手打ちそば葉山商店」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。 現在、FMヨコハマとJ-COMテレビで「ここが知りたい不動産」、J-COMテレビ「大人の歩き方」にレギュラー出演し、その他、ニュース番組にも登場している。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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