CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

CFネッツグループCEO倉橋隆行のブログ。実務経験豊富なプロの不動産コンサルタントの意見や、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や動画、出演番組なども公開しています!

倉橋レポート

2010年08月01日

予測の通り、円高は加速した!

本日、名古屋に移動。
飛行機で移動の為、倉橋レポートの7月号(7月5日発行分)を掲載します。


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以前、ロイター(共同通信社)の経済ブログに投稿したことがある。
某経済ジャーナリストが、今後、円安に進むような内容を示唆したものであったが、現状の日米関係から考えると理解し難いものであった為、否定する内容で投稿した。

私としては、現在の経済状況などを考えると、米国債を大量に保有する日本国との為替の問題として、金利差は米国より日本が低い金利で推移するしかなく、その乖離は多ければ多いほど円安に進むものである。
 つまり、米国金利が高ければ、円での運用をするより、米国の金融商品等で運用したほうが有利であるから米ドルを買って運用する。すると売られた通貨は安くなり、米ドルの価格が上昇することになる。しかし、当然、そこにはリスクが潜んでいる。それには相応のリスクに対してのプレミアムが付かなければならないから金利差が必要だということだ。ところが、昨今の世界の経済状況で考えれば、米国の金利など上げられる事情は見当たらず、逆に日本においては、これ以上、金利を下げる状況にないから、当然、米国景気の動向によって、米ドルは売られ、円は買われることになる。

よく、為替はそんなに単純なものではないと言われる方がいるが、シンプルに考えれば、意外に、大局的な判断に間違いは生じない。

今月1日、米オバマ大統領が、イランに対する制裁を強化する法案に署名した。

米国経済を立て直すには、強制的な需要創造である戦争というものがいつも必要になるもので、多分、今回も、再度、湾岸戦争を勃発させようとの意図なのだろうが、国際社会のお墨付き、つまり欧州連合首脳や国連安全保障理事会の合意が得られず、着手できないでいる。
 これら過去の米国が行ってきたビジネスモデルは、実は、既にアメリカ国民からも受け入れられにくい状況である。前回の湾岸戦争を主導したブッシュ政権は、国民からの支持を受けられず、政権が交代したわけだが、この政権交代がなければ、とっくの昔に再度、戦争は起きていただろう。なぜなら米国の軍需産業は米国経済にとって不可欠であるからである。
 かつて軍需産業との決別を誓ったケネディ大統領が暗殺されたように、オバマ大統領としてみれば、かなり強いプレッシャーを受けていると考えられる。併せて、前回の湾岸戦争においては、石油メジャーが巨額の利益を得ている。それら総合的に判断すれば、方向性的には、かなり危険をはらんだ今回のイラン制裁法案であると考えられる。

米国内で発生したサブプライムローン問題、それらに派生したデリバティブ商品、そしてリーマンショックなど、これらが齎した損害額は、全世界で6000兆円と予想され、既に通常の経済活動での補填は困難である。マクロ的に観察すれば後進国の経済成長だけが頼みの綱であるが、日本国内の経済成長には多いに疑問がある。これだけ円高が進んでしまえば、1995年の最高値79円75銭を更新することも視野に入れなければならない。そうなれば輸出依存型の日本の企業に利益はないのである。つまり、日本の企業が過去に行ってきたビジネスモデルも、既に通用しない時代が到来したといえる。

ここの所、帝国データバンクのオンラインニュースを取っているのだが、ほぼ毎日、負債額1億円を越える多くの企業の倒産、破産が発表されている。
 その中でも、先月末に茨城県の高萩市の第三セクター「高萩市住宅供給公社」が破産したのは象徴的である。全国で住宅供給公社や土地開発公社など、多くが設立された背景には、住宅不足、道路計画などの遅延問題があった。しかしながら現在では、住宅は供給過剰、道路計画などは凍結してしまっているから、公社自体の存在価値はないばかりか、不良在庫で多くの債務を抱えて行き詰ってしまっているのが現状である。そう考えると、古き良き時代のビジネスモデルは、実は温存すれば命取りになる時代であり、ひとも、企業も、変革の時代に突入していることを意識しなければならない。

一昨年、第一の団塊の世代のピークの人たちが大量に定年退職を迎えている。
 今後、日本の人口は約50年で7割まで減少する。つまり右肩上がりの経済は、一昨年に終焉し、現在は、右肩下がりの経済に突入している。日本国民全体の消費は、減退の一途を辿っていることは間違いがない。日本の優良企業のリーダー的存在であった自動車産業も家電産業も、消費の減退を「エコポイント」の導入によって、消費の先食いをしてしまったから、かえって今後は厳しい状況に突入するだろう。また、可処分所得は確実に低下し、失業率は限りなく2桁に向って進行する。安定成長を続けてきた日本の産業のビジネスモデルも崩壊し、更に税収なども減少するから日本国政府や地方公共団体だって暢気なことは言っていられなくなるのである。現在、日本各地で講演を行わせて頂いているが地方圏の不動産下落と賃料の下落は止まらない。これらの現象は、先に述べた人口減少と景気後退による首都圏集中型の経済圏の構築によるものである。マクロ的に判断すれば、これらの現象も必然的である。未だ、この現象を捉えず地方圏の不動産投資は利回りが高くて有利だなどおよそ玄人と思えない主張を繰り返している人がいるようだが、正直、その感覚は疑わざるを得ない。不動産投資は、貸家業の一端であり、商売は顧客がなければ継続などできない。そう考えると、マーケットを無視した商売など、不安定、極まりないのである。

また、現時点で金融機関の融資が厳しいという理由で、地方圏に在住の人たちは首都圏の不動産に投資が出来ないなどという人もいるが、キャッシュフローを求めるだけであれば、なにもレバレッジを掛けずに、全額現金で投資をすれば足りる。

また、当社において「CF−1」という商品をもっている。
 これを活用すれば小口の投資であっても、リスクが少なく4%の運用益は確保できる。間接的かもしれないが、空室リスクや改修費用のリスクを抱えずに首都圏の不動産投資の恩恵を受けることが出来る。

今後、自己責任でカバーしなければならない事情は、増え続けることになる。

 社会保障制度に頼れないし、消費税についても、増税の方向で動き出しているから、老後の対策は、自らのプランで賄うしかない時代が到来することになるのである。


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※ 「CF−1」についての詳細は、こちらをクリックしてください!


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2010年07月10日

倉橋レポート!

先月配布の倉橋レポートを!


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本日、城ヶ島の遊ヶ崎リゾートにて、2日間の合宿セミナーを行う。
朝から、三崎口へお迎えに。

そんな訳で、当社の会員向けにお送りしている「倉橋レポート6月号」ですが、掲載します!

欧米型「資本主義経済」の終焉!


5月の6日、米国ダウ平均株価は、前日比995.55ポイントも下げ、9872.57ドルまで下落した。これは、リーマンショックのとき以上の下落幅であり、過去最大の数値である。

また、ギリシャの財政問題は、かなり深刻を極めており、日本、北米、ヨーロッパの主要中央銀行が、ドル資金の供給で協調することになっている。が、しかし、一時、円安は進んだものの脆弱なドル市場は円高の歯止めにはならなかった。現在、世界で起きている事象は、世界中が想定の範囲を超えているようだ。

 過去の「資本主義経済」は、株式市場を始め、債権市場、先物市場、為替などを利用したデリバティブによる投機マネーが齎したバーチャル経済であり、現時点においては、これらが一斉に崩壊し、世界的なダメージを受けている。

 また株式市場が混乱することで、上場企業のバランスシートも混乱している。時価額会計基準で所有株価が上昇することでバランスシートを健全化してきた企業は、株価の下落によって、今度は、債務超過に陥っていたりする。その企業の業務など、つまり、実態的には問題のない企業も、株価の下落によって、健全な経営が出来ていない企業も多い。

 併せて、問題は企業だけではない。企業の業績が悪化すれば、当然、税収は悪化する。税収が悪化すれば、国税も地方税も収入が減るだけではなく、予定納税分を返さなければならないから、しばらくは財政難に陥ることが分かりきっている。5月14日に民事再生法の適用を申請したジャスダック上場のプロパストなどは、欠損金の繰戻しによる法人税の還付請求を行っているが、その額は53億5000万円の見込みである。

現在、与党の民主党では、引き続き事業仕分けなどを行い、いかにも無駄使いをなくそうというような動きが活発化されているが、本当にやるべきことは政府自体のリストラである。官僚の天下りといえば、当然、悪人っぽいから、天下り団体の事業廃止といえば国民の支持を受けやすい。当然、縮小させるべきではあるが、この部分は、一応、経済活動を行っている。これらの団体は、テナントの賃料を支払い、職員の給料を捻出して支払っているわけだから、良い 悪いを別に考えれば、明らかに経済的な縮小に結びつくことになる。また、同時に、公共事業の見直しによって今年は約17%の縮減となっているから、毎月のように、土木、建設業者が相次いで倒産し続けている。上記のグラフは、国債の借入残と政府保証付の貸付残である。

昨年の6月の国債発行額は、860兆円に達し、今年の税収は37兆円程度。いかにして返済しようとしているのか疑問である。政府の規模を縮小させずにパフォーマンス的な経済活動の緊縮作業に乗り出してしまっているから経済はさらに悪化し、税収は伸びず、コストは下がらない、つまり日本の国は倒産企業と一緒である。

 同様に、政府の打ち出す方針は、過去においても、繰り返し間違いを犯し続けている。

 旧国鉄の民営化、旧電電公社の民営化、そして郵政の民営化は、すべてにおいて国民の民業を圧迫し続けているし、最近の例としては、金融機関に対する規制によって、倒産、破産が相次ぐようになった。例えば、平成18年に経済産業省において、連帯保証制度の廃止というのが決定されたが、中小零細企業に対する保証協会の審査が厳格化されて、中小企業等の資金繰りが悪化。平成19年には中小企業庁によって、責任共有制度というのが導入された。従来の保証協会が融資の100%を保証していたものを、20%分を金融機関にも負担させるということになった為、金融機関の審査が厳格化されてしまったのだ。おまけに同年の12月には金融庁によって貸金業法が改正され、ご承知の通り、上限金利を超える金利の過払い分に対して返還義務を課すことで、消費者金融業界は、大打撃を受けてしまった。これにより、平成2年には3万7000件を越える金融業者が、平成21年には6178件まで減少してしまっている。確かに消費者金融業者のあり方に問題はあったかもしれないが、過払い利息の返還義務まで課すことは、あまりにもヒステリックで異常である。

 最近では、国民の利益を詐取するために政府があるのではないかと錯覚する。

 私自身は、国民の勤労所得で国家の財政を賄おうとすること自体に無理があるのではないかと考えている。仮に旧国鉄の民営化によって出来上がったJRであるが、そもそも国民負担で資産を創ってきたのだから、ちゃんと固定資産税を支払わせたり、駅の構内に増設されるテナント料の一部を国に収めさせるなど、国の財産による収益構造を作ればよい。

また青地等の国有地は隣接する所有者に、その負担を持ってもらって買い取らせれば良いし、国有地全体においても、もっと資産活用すれば、収益構造を作ることも出来るかもしれない。また、役所の中にも優秀な人たちが多くいるわけだから、彼らに稼がせる方法を考えれば、税収のアップにつながる。特殊な役所などの職員には講演などをさせて講演料収入を税収に充てたり、今回の事業仕分けにおいても、収益構造の創れるものは廃止などせず国の税収に充てる方法を考えればよいのである。

 また不動産に対しては固定資産税などが課せられるのに、現金預貯金の資産には保有税が課せられない。これらに対して、ある一定額を超えると課税対象であるとすれば、国民の保有する1400兆円が投資に回ることになる。

 本来、政府というのは、国民のバックアップをするのが仕事であって、算盤勘定で自らの利益の為に働くべきではないと考えるが、如何だろうか。


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2010年05月07日

たいへんな危険が潜んでいる、日本経済の先行きとは!

お金に困らない人生設計5月号の倉橋レポートを。


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ちょっと発表が早いが、当社、クライアント向けに毎月書いている倉橋レポートを掲載する。
また、間もなく、朝日新書「お金に困らない 人生設計」が発売される。
自分の人生は、自分で防衛することの勧めである。

新刊予約はこちら 5月13日発売!


皆さんも気付かれているかもしれないがジワジワとガソリン価格は上昇している。先月のレポートでお伝えしたとおり、素材関係の価格は上昇の一途を辿り、おまけに天候不順による農産物、魚介類も高騰の兆しが伺える。日本経済が政権交代によって混乱が進んでいるなか、いよいよ国際経済社会は、日本を取り残してアジア圏の淘汰を進めようとしているのである。

日本の一人当たりのGDP(国内総生産)は、世界第2位であったはずが、2007年には19位まで落ち込み、GDP全体では、一応、世界第2位ではあるが、そのうち中国に抜かれることは必死の状況にある。また、ゴールドマンサックスの試算では2050年における世界のGDPは、中国が70兆ドルを超え、断トツにトップ。2位がアメリカで38.5兆ドル、3位がインドで37.7兆ドル、日本は8位で6.7兆ドルとの試算であるから、恐ろしい格差である。

これを見れば既にアメリカは日本に興味はなく、中国に目を向ける筈であるし、日米安保条約などを日本が協力しないのなら、アメリカからすれば別に勝手にすれば良いわけで、安全保障などする必要もなくなるし、コストも下がるし、中国に、より協力的な立場が保てることになるから、日本政府が現状の混乱政治を維持してくれていれば、アメリカは、中国とより密接な関係が保てて安泰なのである。従って、オバマ大統領が鳩山総理と中国政府のいる前で会談などする筈がない。

現在、世界中で金融恐慌のような状況に陥り、アメリカですら将来が読めないなか、日本政府が、かような、お粗末な外交態度で平和主義を語っていると、益々、日本は近隣諸国から海洋活動範囲を侵略されることになる。既に、中国海軍が活動範囲を東方へ拡大しているというニュースが日経新聞に発表されているが、日本がこれを非難したところで、誰も言うことを聞いてくれない。もちろんアメリカも助けてはくれない。非武装中立、非核三原則などという理論は、誰かが保護してくれなければ成り立たない理論であって保護されることを拒んで戦ったところで、勝てる理論ではない。気がつけば、日本の海域はどんどん狭められ、従来、自国で採れた魚は輸入に頼ることになるし、遠洋漁業もありえなくなるし、また、日本国内での減反政策によって、農業は縮小し続けて来たわけだから、農産物も輸入に頼らざるを得ない。さらに過去の教育問題で言えば、ゆとり教育などの実施により、日本人の持つ知的水準は下がっているし、そもそも競争の原理は剥奪されているから将来に向って知的財産権も低下する可能性はある。

最近、登校拒否とか出社拒否とかが増え続けており、勤勉な日本人の特性は、失われつつあり、さらに競争原理も、倫理や道徳観も失われつつある。約20年前の不動産、証券バブルの崩壊では、企業の生産性の向上意欲や社員の労働意欲、倫理観などが失われ、昨今のITバブルでは、IT長者の虚偽が若者の労働思考を変え、労せずして稼ぐのが美徳という、そもそもの研究、開発心や労働意欲を失わせてしまった。先の不動産、証券バブルの崩壊には、甘い先行き予測が深い傷に至った原因であり、ITバブルの崩壊は、主要人物の逮捕で早期に日本国民が酔いからさめて、さほど深い傷は負わなかった。しかし、今回の世界的な金融恐慌と覇権活動は、マスコミの中心部によって隠匿されているような気がしてならない。日々、日本政府の行う茶番劇を中心に報道し、日本人が気付かされないようにコントロールされているように思える。現に沖縄の普天間基地移設問題が未解決化されたことで、中国政府は、日本の海域で軍事演習を始めている。韓国も竹島問題を、さらに、自国領土である主張を改めてするだろう。北方領土の問題も、しかりである。もちろん日本国政府はこれらに非難する立場を表明するだろうが、かつてアメリカのパトロンだった日本の立場は、既に中国に奪われており、アメリカは中国と日本を秤にかければ、当然、中国の意向を重視せざるをえない立場である。日本の非難のために自分の立場を捨てる筈はないから、日本政府の非難は、無意味な非難のまま放置させるに決まっている。

「なんで、2番じゃ駄目なんでしょうか」とは、蓮舫議員の事業仕分けの際の一言。丁度、深夜に帰宅してテレビのニュースを見ながら食事をしていたときだったが、失笑のあまり、食事中の箸を落とすほど呆れてしまった。確かに、スーパーコンピューターの開発自体が、いまさら、さほど重要視されないかもしれないが、それらの開発で、他の分野の開発に併用できる技術が開発される可能性は否定できないはずであるし、1番を目指さなくて、2番とか3番にはなれないという、普通の勤労現場というか、仕事の現場が分かっていない発言である。なるほど、党首の鳩山総理も、同様な思考回路なのだろう。正直、我が国の日本には、驚愕的な事態が起こりつつあるのに、大局的な思考回路を持たない平和主義、小市民的な政治手腕では乗り切れない。これは政党の非難ではなく、現在の政治家全般の問題である。しばらくは、さらに混乱するだろう。しかしながら、日本人であるから、もう駄目だと思ったところでしかたがない。まやかしの政治も、経済も、事実として受け止めなければならないし、これらの責任を追及したり、嘆いたりしても何もならないし、結果的に空虚なだけである。第一、そもそも、誰も責任を取ってくれないことは、過去を見れば分かる通りである。

 5月13日に、朝日新書「お金に困らない人生設計」という、新たな著書が発売される。本書は、かような衰退し続ける日本経済の中で自分を正しく見詰め直し、誰にも頼ることなく、自立した豊かな将来設計を確立する為の著作である。人生において、失敗も、成功も、すべて原因があって結果があり、専門家として経験している実務の中で探求した、結果から見た原因を著したものである。20代、30代40代、50代、60代で具体的に何をしておくべきか、というようなことを書かせて頂いている。今後、さらに混沌とする日本経済のなかで生き抜く為には、自らの資産防衛と精神構造が必要である。結局、納税者の生活は後回しになる政府に責任を求めても、何もならない、ということである。

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2009年12月08日

資産家のあなたは、狙われている(最終回)

いよいよ、最終回!

 

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結果として、皆さんはどう思うのだろうか。

なぁんだ、という結果かもしれないが、実は、この手の詐欺事件で、和解金が取れたことは、正直、稀なくらいである。

つまり、詐欺に掛かれば、勝つ、あるいは勝った所で、結局、取り返しがつかないことが、殆どなのである。

本日は、会社は休日なのだが、いろいろ雑務がある。

夕方、ちょっとは、自転車でも乗ろうかとも考えている。

・・・・・。

メタボ対策!

では。

 

相続に付け込む、取り込み詐欺!(最終回)

裁判は、倉橋の思ったとおり、結局、和解金1500万円で決着が付いた。もちろん、本件土地の買主、抵当権を付けていた金融筋の損害賠償は、一切しないという条件付だ。

 ただ、不動産の場合、これで終わりではない。詐欺であっても、売買契約書は存在し、所有権は移転されている。税務署との協議が必要である。

 結局、それも、倉橋主導のもと、顧問税理士と打合せを重ね、事実関係を正確に報告し、実態的な資金の流れの納税で済ませることができた。

 詐欺の入口は、ほんのちょっとした油断である。

その根底にあるのは、常識を逸脱した利益。

詐欺師はいろいろな手口を使って、ありそうな「うまい話」を作り出すプロである。特に不動産取引などは、一般人には経験がないことが多いから、騙されやすい。今回のような山田のような家庭においては、先祖代々の不動産を守ろうとする意識が、逆目になってしまうものなのである。

 ちょっとした、プロの存在。いつも相談できる不動産コンサルタント。

残念ながら、山田の傍にはいなかった。

 最初の詐欺の場合、道路の拡張に伴う収容による土地売買だから不動産のプロが介在すれば、まったく難しい話ではなかったし、権藤による詐欺の場合、そもそも所有権の移転を最初に行うような話であれば、契約などしないし、最初から断っている。

 人の弱みにつけ込む詐欺事件は、後をたたない。

 周囲から見れば、何で、こんなことに騙されるのだろうと、後から考えれば不思議な話が多いのは、先にも述べたとおり、人間の心理状態を巧みに操るマジックが掛かっているからである。

 詐欺事件に巻き込まれるのは瞬間であり、それを取り戻すには、甚大な時間と労力、そして費用がかかる。

 本件のような詐欺的な話は、引っかかる前に不動産のプロに電話1本すれば、事態はまったく変わるものなのである。

 

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2009年11月27日

資産家のあなたは、狙われている(24)

いよいよ佳境。

 

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あと2回で終了する。

我々、いろいろな事件に遭遇し、その都度、適切に対処するわけだが、詐欺事件だけは、結果的に騙された人が確実に損をする。

日本の法理では、民事詐欺事件は、結局、騙されたときの判断は、自分も良いと思ってやったのでしょ、ということになってしまう。

これからも、詐欺事件は頻繁に起こる。

またもや、詐欺に近い事件が近隣で起こっており、大小問わず、騙されてから当社に相談に来るわけだが、だったら何で、もっと前に相談に来ればいいのに、と思ってしまうのだが、詐欺の手口は巧妙であり、気がついたときに詐欺事件に巻き込まれてしまうものなのである。

騙されてから取り戻すのは、非常に難しいし、コストも掛かってしまう。

騙される前に、不動産コンサルタントの活用をお勧めする。

本日、またもや出版の打合せ、明日は福岡で講演。

明後日は、大阪で個別相談5件、である。

では・・・・・。

 

相続に付け込む、取り込み詐欺!(24)

 「それって信じられないな」倉橋は、篠原弁護士から伝えられた相手方からの第1回目の和解金額を聞いて愕然とした。「300万円ですか」

 「ええ、かなり強気の提示です」篠原弁護士も、期待はずれの結果に落胆していた。「こちらの2億5000万円の提示に対してです」

 「ま、相手方からすれば、当事者ではないから、そんな金額なんだろうね」倉橋は、相手方の理論も分からなくはなかった。「相手方からすれば中岡不動産から、この物件の売買を依頼されて信託業務を行っているという立場だからね」

 「それよりも、同席した例の、この物件に高額な抵当権をつけて融資をしているノンバンクの社長というのが出てきて、この裁判を続けるなら、山田側の相続人全員に対して損害賠償請求訴訟を起こすと息巻いていました」淡々と篠原弁護士は倉橋に言った。「彼ら、本気のようでした」

 「で、買主のファンドは来てなかった?」

 「多分、そのような人物と思える人も同席していましたが、黙って成り行きを見守るつもりのようです」

 今回のケースでは、第三者に所有権が移転された段階で、そもそも負け戦なのである。

 土地を取り戻そうにも、騙し取られた金銭を取り戻そうにも、当事者である権藤は、破産したあと、亡くなってしまったのである。

 「これは、長引かせると山田家にとって致命傷になりかねないな」この手の金融筋の連中は、自らの利益の為なら、手段を選ばないことを倉橋は知っていた。「ただ、相手方も、額は少ないにしても、和解案を持ってきている所をみると、早期な解決を望んでいる訳だから、妙な手口を打たれる前に和解で決着をつけるほうがいいだろうね」

 

 その後、山田を含めてミーティングを繰り返し、和解金の提示案をいくつか策定した。

 裁判所で和解の回を重ねる内、相手方もかなり焦りが見えてきた。この裁判が長引くようなら、この物件の購入は見合わせるとのファンドの意向が出だしてきた為だ。

 「相手方の提示金額は1000万円、これ以上、負担するつもりはないとの判断です」

4回目の和解期日で譲歩してきた金額を篠原弁護士は、倉橋と山田の前で言った。「弁護士の立場として、これ以上、引き伸ばすことは危険だと判断します」

 「そうだね。ファンドが降りれば、相手方は、かなりの損害が生じるだろうからね」倉橋も、かなり苦慮した。「どうやら4億円以上で、この土地売っているみたいだから、この裁判が長引いて土地の取引が取り消されたとすれば、契約不履行で、少なくとも、2割の8000万円以上の損害。併せて例の金融筋にも相当搾り取られるだろうから、多分、1億円では済まない」

 「私としては、もう、充分だと思っています」山田が、倉橋と篠原弁護士のやり取りを見ながら言った。「多少、残った不動産もありますから、やり直しはきくと思っています」

 「そうですね、私も山田さんに同意見です」篠原弁護士は考えながら言った。「残りの財産を危険にさらすことは、弁護士としてお勧めできません」

 「そうなんだけど、山田さんが受け取った手付金は4000万円。それも測量費や開発申請費用などを負担しているから、実質、手にしたお金は3000万円位でしょう」倉橋は、今回の詐欺事件による理不尽さを感じていた。「中間で、誰がどのように利益を上げたのかは分からないけど、実質的に、3億6000万円以上の利益を上げている。明らかに詐取されたお金であるのに法律的には救われることがない。納得のいかない話だよね」

 その後、3人は、しばらく想定する相手方の出方を考え、最終的に倉橋が篠原弁護士に言った。

「とりあえず、倍額の2000万円。相手方の出方を見ながら調整して、1500万円なら和解しましょう」

 裁判は、和解となれば、最終的には駆け引きである。

山田側は、最初、2億5000万円の和解金から始め、徐々に金額を下げ、相手方は300万円から始まって1000万円まで引きあがった。ただ、この土地に、買い手がついていなければ、ここまで和解金も吊上がっていなかっただろう。

詐欺事件の場合、巻き込まれれば損害金の回収は難しい。逆に詐欺師は、その困難さを熟知した上で詐欺に取り掛かるから、狙われたら最後である。今回、山田は、全部を失う前に気がついたから良かったが、普通、ズルズルと最後まで奪い取られてしまうのが普通だ。

今回の場合、山田の父は、相続税の支払いに困り、助けてもらったつもりが騙され、更に、その損害を取り戻そうとした結果、権藤に騙された。多分、その後、権藤からはいろいろと理由をつけて、追加の不動産の差し入れを求められるか、または別の人物が現れ、残りの不動産を高額で売る話を持ち込まれるか。いずれにしても、結果は同じだ。

詐欺師たちに狙われれば、全部を失うまで、詐欺られてしまうのだ。

 

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
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