CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や出演番組なども公開しています!

倉橋レポート

2011年10月26日

事業投資と不動産投資 昨日の続き

事業投資と不動産投資。(9月号)その2



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(昨日の続き)

ところが、今回、起こりうる急激なインフレは、現状の日本国内における経済活動で吸収できないペーパーマネーが齎すインフレである。残念ながら、過去と比して、このインフレを吸収できるだけの国内経済成長は期待できない。そればかりか、この円高によって、日本の産業の主軸である輸出企業は大きなダメージを受け、さらに国際競争力は減退し、海外に投資先を移転させざるを得ないから、今後も、雇用問題は解決せず、失業率は増大し、国民所得は上がらない。すると、対ドルに対抗して発行したハイパワードマネーは、健全な投資先を失い、結果、健全なマネーサプライは向上せず、その部分においては、かつてのバブル経済のように、貨幣価値は低下、実態的で安全な企業や不動産に投資資金が集中することになる。よく、「歴史は、繰り返される」と言われるが、私は「後で考えると、形を変えて歴史は繰り返されていた」と見ることができると考えている。

私自身、この不動産業には、昭和60年から執務している。従って、バブル経済の異常さを経験している。当時、投機マネーを扱っていなかったから、然程、良い思いもしていない代わりに、大きく損することもなかった。ただ、当時を振り返ってみると、事業の実態と関係ないマネーが経済の後押しをして、どこもかしこも景気がよかった。しかし、その時期は3年程で、その巨額なマジックマネーを使い果たしてしまった経済の損失を埋め合わせするのに20年近く掛かり、その後、リーマンショック、そして今回の震災である。かような疲弊を繰り返してきた日本経済において、日銀や政府が行ってきた政策を批判した所で、何の利益にもならない。

現状の日本経済ではリーマンショック以降、終戦後と変わりがなく、3・11東日本大震災、民主党の混乱政権によって、経済について国民やマスコミが麻痺している。原油価格などは、1990年代に1バレル当たり10から20ドルだったものが、今年、4月には110ドルを超えていて、急激な円高で掻き消されているが、このインフレは世界的な危機であって日本は国民も政府も、現実をもっと知るべきだろう。日本国民の金融資産は、その価値の低下によって財産を自然に目減りさせられることになる。同時に、あらゆる日本国内産業の事業規模は縮小し、淘汰の時期を迎えることになる。健全な事業も健全な不動産投資も、実は、マーケット自体が混乱期に入っており、冷静沈着な事業家、投資家が生き残って、利益を得る時代に突入している。その現状を踏まえて積極果敢に取り組んでいるところである。

<コメント>既に投資を行っている方も、特に首都圏ワンルームマンション投資の現状を担当者にお問合せ頂ければ、ブランドエリア購入のチャンスがあると思う。


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2011年10月25日

事業投資と不動産投資(倉橋レポート)

久しぶりに「倉橋レポート」を。
事業投資と不動産投資。(9月号)その1



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 大変、ご無沙汰してしまい、本レポートを楽しみにして頂いている方には、本当に申し訳なく思っている。ただ、現在、3月の震災以降、現在行っている事業、そして不動産投資について、かつてないチャンスと見ており、一気に投資を進めている最中の為、少々、そちらに時間がとられている。

CFネッツグループにおいては、近隣某社の危機的状況から、現在、社員を増強し、住宅販売部門を強化して急激に市場の拡大を図ったり、この8月には、大阪支社を大阪駅前に移転し、サービス体制を強化。そして三浦市の三崎下町城ヶ島活性化プロジェクトも、この夏に向けて数多くのプロジェクトを推進し、城ヶ島の遊ヶ崎リゾートも、レストランの料理の質的向上とジャグジーの増設等のサービス向上を図ったりと、多方面で営業力強化を推進している。併せて、ブログ等でお知らせしたとおり、長野の複合店舗のホールディングカンパニー買収、当社で委託運営している「CF−1」では、首都圏のワンルームマンションを中心に買い増しを実施している。

私自身、投資家であり、実業家である。全財産を事業と不動産に投資している。自社株の殆どを保有し、自らの保有不動産のホールディング会社も不動産以外に不動産絡みの債権なども保有し続けているから、全財産の純資産価格は加速度的に上昇を続けている。これらの状況は、稼いだ現金を、事業と不動産に投資し、レバレッジをかけて投資してきた結果である。もちろんレバレッジをかけている以上、リスクも当然ある訳だが、現時点ではそのリスクはあまり感じられない。

先月、26日、米連邦準備理事会(FRB)は、私の予想通り、追加金融緩和策を躊躇し、9月の20日、21日に行われる米連邦市場公開委員会(FOMC)で協議するという発表を行った。これにより円対ドルでの円高は阻止できず、8月に日銀と政府が行った協調介入は、単純に13兆円を超える資金をドルに交換して損しただけになってしまった。今後、私の予想では、本レポートで、再三、お伝えしてきたハイパワードマネーが齎すインフレ傾向が続き、お金の価値は、知らず知らずに失われることになる。米経済では、既に、景気後退と物価上昇が同時に起こっており、これらの余波は世界中を駆け巡る。例えば金価格であるが、私がクライアントに金の現物を勧めた2001年頃には、当時、1グラム1040円だった。当時、25キロほど投資し、1340円で売ってしまったが、現在は、なんと4800円前後で、一時、5000円を越えようとする相場である。つまり、当時の5倍近い値上がりである。過去を見れば、終戦を迎える昭和20年以前は4円80銭、その後、終戦後17円に跳ね上がり、昭和26年には585円まで跳ね上がっている。たった6年で120倍を超えている。この根底にある原理は、為替本位制と資本主義経済による経済価格の歪みである。その後、ご承知の通り、昭和29年から、日本は高度成長を19年間遂げた訳だが、これは、貧しい日本の生活実態からなる消費活動が旺盛であり、併せて、昭和36年の池田内閣の所得倍増計画によって生じた過激なインフレで、ある意味、この価格高騰を健全な形で吸収ができた。

ところが・・・・・・。


続きは、明日へ


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2011年02月26日

久しぶりに、倉橋レポートを。

三崎土地お陰さまで、三浦市商工観光事業の公募で
当社が提案した

「昭和の漁師街復活活性化プロジェクト」

が、下町・城ヶ島活性化プランに

正式に採用されました!



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 まさに半年くらいかかって、当社が提案したプランが採用され、実現に向けて動き出している。


 本件は、三浦市の活性化を図るために創設された助成事業で確かに助成金は出るものの低額であり、当社が考えている事業内容のコストには程遠いものだが、当社のプランが三浦市に認められ、三浦の商工会議所や市役所などが当社と一緒に町興しをするところに意味がある。
 これは衰退する一次産業の街を三次産業に直結して収益構造を見出し、従来の行政の仕組みを変革させる、欧米型のビジネスモデルを構築させる実験である。

 現在、私たちの仕事は、ひとつの不動産の収益性を検討しながら投資を行っているのであるが、今回の仕事は、複数の不動産に投資し、地域社会に沿った形に変革させて街全体で収益構造を作り上げようとするものである。

 例えば欧米の場合、砂漠のような広大な敷地を購入し、そこに街並みを作り上げて価値を高める仕事が一般的である。判りやすい例ではディズニーランドが、その手法である。
 オーランドの砂漠を買占め、買い占めた土地の10分の1くらいにディズニーランドを開業する。その後、来場客数を見据えながら、新たなアトラクションを増設して拡大させ、その付加価値を使って隣接地にホテルやショッピングアーケードや住宅地を開発して売却して資金回収を行うのである。もちろん、日本のディズニーランドも同様なシステムで伸ばしてきた。ディズニーシーの増設等も、先に土地を購入しているから出来るわけで、後から買収などしていたら利益が流出してしまうのである。

 今回、当社では、この活性化プロジェクトに影響する地域の不動産を購入している。既に昭和初期に建築された「蔵」を購入、ここでは4月から食器店が開業し、バスターミナル前の4階建てのビルでは、先日、お伝えした「美術館」を開業する。その他、商店街の中では、かなり大きなビルと駐車場を購入していて、ここにNPO法人「三浦映画社」を移転させて、その2階では、映画カフェの開業準備を進めていたりする。また、「城ヶ島 遊ヶ崎リゾート」も、今回のプロジェクトとは関係なく、ホテルとレストランの営業をしている訳で、当然、このプロジェクトの地域である。

 今回のプロジェクトは、既にある店舗などの不動産を購入して再生し、賃貸で貸すか、自らの事業を行うかで収益構造を作るものであり、欧米型のスタイルと比べれば、小資本で、しかもリスクが低い事業である。

 また、現在、飲食部門を強化し、夏のイベントに備えるほか、飲食店出店などを目指す「起業塾」を、城ヶ島 遊ヶ崎リゾートで行い、三崎の街に順次出店させようと考えている。

 私自身、飲食店の鉄則は、清潔、衛生的、美術的、そして美味しいというのが当たり前であると考えている。店内が清潔で、調理場所は衛生的でなければならないし、器や盛付けなどは美術的、そして食して美味い、というのが基本である。ところが、この不景気になり、価格の限界値が下がれば下がるほど、これらの基本が崩壊する。清潔な店内を維持する、あるいは調理場を衛生的に保つには人件費と材料費、盛付けには技術が必要だし、器は、良いものは高額であるし、食材も美味いものは仕入れが高い。従って、全部を満たすのは、かなり難しいことは確かである。しかし、私自身は、時代を逆行するようで恐縮ではあるが、あえて、ここは引かずにチャレンジしようと考えている。現在、閑散期に、城ヶ島 遊ヶ崎リゾートでは、レストランの床を当社開発の無機コーティング材でコーティングし、調理場も当社開発「OM−2」の抗菌コーティングで全部を施工、3月から和食の板前を採用し、更に地元食材で厳選した料理を、美術館に展示する「澤田痴陶人」のデザインをモチーフにした本場伊万里の痴陶人工房の食器で提供する。多分、かような贅沢はどこでも出来ないと思うが、少なくとも、この地域で文化レベルを上げることで可能となる。そして価格はリーズナブルな設定にするつもりだ。

 今回の起業塾には、不動産と関係ない人達が大半となるのであるが、この時期だからのニーズがある。これだけ失業率が増え、地方都市に仕事がなくなり、過疎化が進んでいる。こんなに都心部に近い三浦市ですら人口の減少が顕著であるから就労チャンスは見当たらない。であれば、小規模店舗の開発で、起業者を増やしてチャンスを与えることが出来れば、地域活性に弾みがつく。私の考えでは不動産の活用は、住居より、事業目的で収益構造が作れれば、そのほうが、明らかに収益力は高まり、付加価値は高くなるのである。勿論、一からやるのは、この時期、危険を伴うが、当社の傘下で徐々に拡大してゆくのは、さほど難しいものではないのではないかと考えている。

今回のプロジェクトのサブタイトルは、


 「商店街のテーマパーク化」、である。


※ 本プロジェクトの講演会4月17日開催!
  詳しくは、こちらをご覧ください!




"CFネッツが目指すところとは何か!?"
知るだけではなく、もちろん楽しむことも出来る一日です

この度、株式会社シー・エフ・ネッツは、三浦市と協力し、行政・関係省庁・関係団体と­­このエリアを活性化する「下町・城ヶ島地区活性化事業プロジェクト」を始動させ、本­格­的な地域活性化に貢献させていただくことになりました。
そこで、当社が何をしようとしているのかを皆さまにもお伝えしたいと思い、キックオフ­­パーティを開催することになりました。

当日は、まず、午前中は、当社が開発している土地、次に大英博物館で日本人ではじめて­­個展を開いた「澤田痴陶人美術館」、映画の被写体を活用して観光資源として開発した­「­映画の街・三崎」と「三浦映画社」、国定重要無形民俗文化財に指定された「ちゃっ­きら­こ保存館」といった復興プロジェクトを直接現地で視察して頂きます。
昼食は、プロジェクトで観光資源になりうる代表的なお店の一つである「咲乃家」のまぐ­­ろをご賞味下さい。

午後は、三崎の中心施設"うらり"の海業プレイスにて、三浦市長吉田英男氏、県会議員­­木村けんぞう氏をお招きし、弊社代表倉橋隆行による講演会を聞いていただき、当社の­考­え方に加えて行政側が何を考えているかもお知り頂くことができます。

講演会後は、当社ホテル"城ヶ島遊ヶ崎リゾート"で交流会。当社が行おうとしている地­­域復興プロジェクトについてのご質問をお待ちしております。

講演会までご参加の方コース、交流会までご参加の方コース、さらに、翌日は、人気の「­­釣りイベント」を不動産投資倶楽部プラチナ・ゴールド会員さま限定で開催いたします­の­で、城ヶ島遊ヶ崎リゾートにお泊りいただきそのままご参加していただくことも出来­ます­。


"エコリスト宣言都市・三浦"の魅力を是非満喫してください。お待ちしております。


【セミナーに関するお問い合わせ】  http://www.cfnets.co.jp
 〒234-0054 横浜市港南区港南台3丁目3番1号 港南台214ビル4F
 TEL 0120-177-213 FAX 045-832-7452
 株式会社 CFネッツ 企画開発室



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2010年08月28日

倉橋レポート8月号 後半!

本日、東京にて、若者向け「お金に困らない 人生設計」講演!


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ということで、昨日の続きを!


世界的金融機関のダメージと戦争との関係!(2)



原状の日本経済の低迷を脱却させるために必要なことは、マネーサプライを上昇させることと通貨の供給量を増やすことである。マネーサプライの源泉は、簡単に言うと、企業や個人に向けた低利な融資と、それらが行う付加価値のある仕事によっての預金量の増大。通貨の供給量は、日銀や政府の通貨発行量を増やすことである。ところが、現況の政府の策は、すべてそれらに逆行している。果たして、誰が、何の為にコントロールしているのか、疑問をもっているのは、私だけではないのではないか。

さて、そこで、国際情勢はというと、日々、緊迫した状態に緊張感を高めている。

先月、米国は北朝鮮に対し、追加的な金融制裁を発表。併せて、韓米合同で大規模な軍事連合訓練を開始した。これに日本も、追従する姿勢だ。今回、米国勢は本気である。空母ジョージ・ワシントンをはじめとする20艘の空母や潜水艦に200機の戦闘機や航空機、そして、兵力約8000人を注ぎ込んでいる。今回、この軍事訓練の事実を目の当たりにし、慌てた北朝鮮は「容認できない軍事的挑発である」と非難し、報復聖戦を発表している。

この構図は、あの湾岸戦争当時を思い出させるものである。

対イラクのときは、最終的に大量破壊兵器の保有、あるいは製造疑惑で戦争を開始し、結局、大量破壊兵器など見つからないまま、フセイン大統領は絞首刑にふされ、事実は闇の中に葬られた。今回の北朝鮮問題では、核弾頭ミサイル発射や韓国の哨戒艇撃沈事件、そして核開発施設の開発などである。

いまの所、中国政府とロシア政府が協調していないから戦闘体制にはなっていないが、すでに、欧州連合(EU)とカナダは対北朝鮮に対して金融制裁に着手する見込みであり、危険な状態であることは間違いない。

平成2年(1990)8月2日、アメリカはイラクに対して経済制裁を発動。各国に制裁措置を呼びかけ、翌年(1991)、1月6日に湾岸戦争は勃発した。

これらの事象は、非常に酷似し、戦争によって、誰が、どのような利益を得るのか。

想像すれば、いまの日本経済は読めてくるのである。


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2010年08月27日

倉橋レポート

本日、朝から中途採用の面接。


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私の都合で、皆さんをお待たせしてしまい恐縮だったが、本日は一日中、中途採用者の面接が続く。


そんな訳で、本日は、倉橋レポート8月号を。


世界的金融機関のダメージと戦争との関係!(1)


アメリカ連邦準備理事会(FRB)のバーナンキ議長が、先月21日の上院銀行委員会で、米国の景気の見通しは異例に不透明であるとの見解を示し、必要な場合は追加緩和措置を講じると述べ、準備預金の引き下げと、MBS(モーゲージ債)の資産買い入れの再開を示唆した。これを受けてニューヨーク市場では2年債の利回りは過去最低の0.556%まで下落した訳だが、実質、円高圧力は止まらない方向になりつつあり、つまりアメリカは背に腹は変えられないほど、緊張感は続いているということである。

また、欧州では、欧州銀行のストレステスト(健全性の審査)が行われたが、91行中7行が不合格、スペインの中小銀行5行、ドイツの国営不動産金融のヒボ・レアルエステート、ギリシャ農業銀行の7行で、これらの銀行の資金不足は、全体では35億ユーロ(45億ドル、日本円で約4000億円)である。

現在、世界中で起きている金融機関のダメージは、まだまだ回復することはないわけで、日本もこれに準じて厳しい状況は、まだまだ続くものと考えられる。

話は変わるが、ここの所、賃料延滞者が増えており、私自身も訴訟等に立ち会う機会が増えている。最近の訴訟の現場では、ちょっと面白い現象が起きている。

かつて我々、賃料延滞の支払督促手続きや訴訟手続き等を行う場合、裁判所では大体消費者金融等の督促手続きと同じ法廷で行われる。過去においては、原告側、債権者側(訴える側)は消費者金融などの会社。被告、債務者側(訴えられる側)は個人とか法人でお金を借りた人たち。1時間に10件位の勢いで処理され、中には破産してしまって支払を拒む場面などもあった。ところが、最近は立場が逆で、原告、債権者側がお金を借りていた個人で、被告、債務者側が、お金を貸した消費者金融等の会社に変わっている。

不当利得返還請求訴訟、つまり、従前に借りたお金の利息が高すぎたから返せという、過払い利息の返還請求訴訟である。

実は、この数は尋常な数ではない。先日も、横浜地方裁判所の傍聴人席で当社の順番を待っていた際、前の裁判で、さっさと判決や和解で話がまとまった件などを裁判官が言い渡していたが、その額は、1件、百数十万円とかである。これは横浜地裁での話であるが、東京地裁ではもっとあるだろうし、日本全国で考えても、とてつもない凄い金額が「元債権者」から「元債務者」に支払われている。実は、これらの資金を回しているのは、メガバンクなのである。消費者金融、信販会社、カード会社等は、統合に統合を重ね、現在では、3大メガバンクの傘下に収まり、逆に収まっていないところは、資金的に、かなり厳しい状況に追い込まれている。

これらの原因は、利息制限法の施行から、今年始まった貸金業法の改正。消費者金融業者などが過去に稼いだ金利を吐き出させられ、さらに、消費者側には貸出し金額の上限を定めてマーケットサイズを縮小させている。過去の消費者金融業者のあり方が良い悪いを別にすれば、ひとつの産業構造が解体され、その損失などを、現在、メガバンクが、自ら厳しい中、カバーさせられているのである。

また、3年前に施行された建築基準法の改正では、新規建築確認の申請業務が停滞し、建設業者の多くが倒産し、現在も、その余波の影響はあるから、いまだ建設会社等の倒産は相次いでいる。また以前にも伝えたとおり、公共事業が17%落ち込み、併せて建築投資は40兆円程度に留まってしまっている。概ね、20年前の市場規模に逆行してしまっている訳だが、これらも、正直、あまり意味をもたない法改正の悪影響である。

日本の政府、いわゆる立法府を司る政治家と、それらを実行する行政が、どうも意図的に付加価値の高い事業の縮小を推進するがごとく動いていて、メガバンク自体にも、資金供給させない構図を創り上げ、景気回復の促進をしなければならないのに、抑制しているようにしか見えない。


明日に続く・・・・・・・・・。


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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

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不定期につぶやきます。
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城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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