CFネッツ代表「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

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賃貸管理

2006年04月15日

間違いだらけの賃貸管理

 同業者に不親切な管理会社
 当社が、他の管理会社に物件等の問い合わせた時、電話に出た相手の対応で「この会社とは取引したくない」ということがあります。
 最初は明るい声で応対した営業マンが、こちらが同業者と分ると手のひらを返したように声が曇り、不快感を覚えることが時々あります。そうなると、感情的にこちらも客付けをしたくなくなるものです。
 同業者に対し、このような応対しかできない管理会社は、情報ネットワークの間口が狭くなり、しいては空室が決まる確率を自ら低くしてオーナーさんに不利益を与えることになってしまいます。
 当社では、同業者から問い合わせがあった場合、適当な物件があるなしに関わらず、多少条件がずれても他の物件を紹介するように社員教育しています。ところが、管理会社によっては、問い合わせた物件の借り手がすでに決まっていれば「もう終わっています」とガチャと電話を切ってしまうところがあります。そのような対応をする管理会社もオーナさんにとってはマイナスです。
 物件を預けている管理会社の電話の応対一つとっても、オーナーさんは厳しくチェックする必要があります。
 また、当社の場合は応対等の良い業者さんを確保するため、物件エリアごとに問い合わせノートをつけて、それをFAXと台帳に登録しています。そうすることで、たとえば、Aのエリアにある物件の問い合わせも、違うエリアからの問い合わせがあって、その際にその会社が近くの法人のお客さんを案内してくれることもあり、そうなると、Aのエリアの物件を決めてもらえる可能性が出てくるわけです。お客さんを決めるのは物件に近い業者さんばかりとは限りません。
 このような客付けに協力的な業者さんを登録しているので、新規の物件を預かっても、いち早くそうした業者さんに紹介することにより、早期にお客さんを付けてもらうチャンスが広がってきます。こうしたことは、日常的に努めています。
 また空室情報についても、コンピュータと台帳で管理しています。ユーザーや業者さんから問い合わせがあった時、そのエリア(物件)の担当者が不在でも、当社の事務員が対応できる体制が整っています。当社に来たお客さんから「担当者じゃないと分らないからと言われ、仕方なく、違う会社で物件を探すことになった」という話もよく聞きます。つまり、お客さんがわざわざ目当にした物件に対し、その会社の担当者じゃなければ対応できないようでは決まりにくいはずです。
 いくらオーナーさんや物件が良くても、管理会社の対応いかんで決まらないことが多くあります。

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2006年04月04日

間違いだらけの賃貸管理

法的手段の理解のない管理会社の事例:
不良入居者とのトラブルが発生したため、オーナーさんがその入居者に退居してもらいたく、管理会社へ対処を求めたものの埒があかず、当社へ相談に来ました。
その管理会社はオーナーさんに対し、「契約書に基づいて対応してほしい」と指示したようですが、実際、その契約書をみると、不良な入居者に対して退居させることができる内容となっていませんでした。使用していた契約書の用紙は市販のもので、書いてある条文等も一般的で当たり障りがなく、個別的な厳しい特約条項がまったく記述されていませんでした。
おそらく、こうした甘い契約のため、トラブルを起すような人が入居したのではないかと予想されました。
結局、その管理会社では対処できず、当社がその物件を管理をすることになり、問題の入居者をなんとか退居させることができました。
満足な契約書ではなく、法的に争っても勝てない状況の中、相手方が和解に応じてくれたから解決ができたものの、かなり厳しいものでした。
その後、オーナーさんの了解を得て、当社の契約書を使って、不良入居者に対する具体的な禁止特約をつけることにし、以降、トラブルが発生した場合、オーナーさんは「契約違反」と指摘することができるようにしました。
いずれにしても、不良入居者は健全な賃貸経営を維持していくためには大きなマイナス要因です。たとえば、総戸数10戸の賃貸マンションに1戸でも不良な入居者が入ってしまうと、他の部屋にも影響を与えるようになります。
ですから、万が一、不当に入居されたとしても早期に対応(強制退居)できる契約書の内容でないと、健全なマンション経営を維持していくのが難しくなります。
それだけ、オーナーさんと入居者が結ぶ契約書は大切なものなのです。

※プロパティマネジメントは、一朝一夕にできる仕事ではありません。
 10年以上のキャリアを持つ不動産コンサルタントにお任せください!
 当社コンサルタント&アシスタントは http://www.cfnets.co.jp/konsaru/index.html

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2006年03月26日

間違いだらけの賃貸管理!

資金繰りに困窮している管理会社の事例:
ある日突然、管理会社からオーナーさんへ、「毎月の賃料送金は、月末にしてもらいたい」という内容の手紙が届きました。
このオーナーさんは、その会社に管理を委託した際、「賃料送金日は当月5日」という約束をしていたし、ローンの関係もあり、そう簡単に送金日を変えてもらっては困るわけです。
そんなことで、当社に相談に来ました。
話を聞くと、驚いたことに、その手紙1通で「それに従えなければ、今後、管理はできない」ということも付け加えられていました。
本来、賃料の送金は、契約条項で取り決められており、こういう大事な内容は、管理会社とオーナーさんと話し合い、双方合意の上で契約条項の変更を行なうべきものです。
オーナーさんは、この管理会社の行為に大いに不満を抱き、また不信感を募らせており、結局、当社で、従前の「5日送金」、契約内容は同一で管理を引き受けさせてもらいました。
最近、このように厳しい状況になっている管理会社が増えています。
この事例のように、オーナーさんへの賃料送金を1ヵ月遅らせることことにより、自社の資金繰りを補おうする管理会社が多くなっています。こうした経営面で追い詰められた会社は、入居者からの預かっている敷金すら手元になくなっていることが予想されます。
したがって、管理会社からオーナーさんへ賃料送金日の遅延等の強要があった場合は、充分、気をつけなければなりません。

※横浜全域、町田、相模原、横須賀、東京渋谷、南青山、新宿、都内全線の賃貸管理、プロパティマネジメント、賃貸客付(リーシング)は、すべてCFネッツにお任せください!
横浜全域のご相談は 045−832−7440 PM事業部 廣瀬
東京全域のご相談は 03−5414ー7755 PM事業部 井上 まで

当社のサービスは http://www.cfnets.co.jp/pm/index.html

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2006年03月13日

間違いだらけの賃貸管理

始めから‘賃料値下げ交渉有り’とは
サブリースをメインにしている会社や、その会社から委託を受けて管理業務を行なう賃貸管理会社の中に、‘賃料の値下げ’が入居促進の切り札であると勘違いしているところが多く見られます。
しかしながら、そもそも物件の価値は、PLACE(場所)、PRICE(価格)、PRODUCT(建物・設備)、PRESENTAITION(営業・広告)、この4つのPを基準にして評価しなければならないはずです。少なくとも当社は、この4つのPが正常に機能しない限りはお客さんが決まらないと考え、お客さんに物件を提供するように努めています。
いくら価格(賃料・家賃)を下げても、そのほかの3つのPが機能しなければ、なかなかお客さんが付きません。たとえ、無理な価格設定をしてお客さんが付いたとしても、賃貸経営は長続きしません。それに反し、目先の収益を確保するために、躊躇なく‘賃料値下げ交渉有りき’としてサブリースを行なう会社があります。無謀な値下げキャンペーンは適正賃料を度外視し、賃料を多少下げたからといって、他のPをおろそかにしていては簡単に決まるものではありません。
そこで、4つのPですが、既存物件では、PLACE(場所)は動かしようがなく、問題は賃料と建物・設備、そして営業・広告、このPのあり方、バランスです。
大手の業者の中によく見受けられますが、空き物件を早く決めようとして、大々的にキャンペーンをはり、一定期間「賃料半額」とか「無料(フリーレント)」とかいった賃料だけを突出させた異常といえる営業戦術を行なっています。その結果どうなるかというと、適正な市場価格を大きく乱すわけですから、他社の物件の賃料も下がり、自分たちが管理する物件全体も下げざるを得なります。つまり、その会社はPRICE(価格)のみを捉え、企業努力を怠った分を、値下げ攻勢で補おうとして自ら最悪の事態を招いているのです。このような会社へ物件を任せていたら、近隣の市場にも影響を与え、オーナーさんにとっては大変不利益な市場が形成されてしまいます。当社はインターネット等で常に適正な賃料相場を把握していますから、管理している物件が相場賃料よりも低くなっていれば、できるだけ早くその適正賃料に上げられるように努力しています。
PRESENTATION(営業・広告)は当社が担い、PRODUCT(設備・建物)のリニューアルはオーナーさんに担ってもらい、そして集客でき適正なPLICE(価格)を維持していくようにしています。

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2006年03月10日

間違いだらけの賃貸管理

リーシングの弱い管理会社の失敗事例:
これも、前述のように、1年近く空室状態になっている物件についての相談でした。
このオーナーさんは以前に一度相談に来たことがあり、ざっくばらんに話を聞くと、建物管理の問題ではなく、管理会社の募集手法に問題点がありました。
その管理会社が作成した図面情報を拝見すると、その物件は築10年経ちながら[礼金2ヶ月]となっていました。つまり、新築時の契約条件を変えていなかったわけです。礼金は地域性によって差があるものの、その物件所在地では、[礼金1ヶ月]が一般的で、なおかつ、築10年経った古い商品ではお客さんが付かないのは当たり前でした。まず当社は、礼金を相場に合わせ、とともに、家賃も10年間同じだったので、相場賃料に下げるように提案しました。
その提案通りに募集条件を変えたら、1週間足らずで、その部屋は埋まりました。
こうした提案ができるのも管理会社の能力ではないかと思います。
また細かいことですが、部屋の鍵の管理がスムーズな客付けのネックになっていることがあります。
一般的に、ユーザーが自分の足で部屋を探す場合、物件の所在するエリアに店舗を構える不動産(仲介)会社で探すものです。そして、物件探しの当日に案内をしてもらうケースがほとんどですから、‘部屋の鍵’の受け渡しが大事なことになります。概ね、鍵は管理会社自らが保管しているケースと、現地対応でオーナーさんが持っているケースがありますが、後者の場合、そのオーナーさんが旅行等で不在の時には案内しても部屋の中を見ることができないので余りお勧めできません。やはり、現地対応の管理会社が一番よく、それも物件場所から車で30分も1時間もかかるところでは時間がかかり過ぎます。これらの問題をなくすのもリーシングマネジメントです。しかし、それ以上に、オーナーさんが気をつけなければならないのは、案内をしない管理会社も多くあることです。当然ながら、業者が案内に立ち会わなければ決まる可能性も低くなります。
当社にしても100%立ち会うというわけにはいきませんが、案内が発生したら必ず社員が立ち会うことを原則としています。
なぜ案内の立会いが大事かというと、客付け業者は物件と離れているケースが多く、その物件のことをよく知らないものです。それをフォローできるのと同時に、募集の問題点や現場でのお客さんの反応を把握でき、次の営業にプラスになります。また最悪なのは、お客さんが店頭に発生しながら、そのお客さんを案内せず、元付けの管理会社にも知らせずに、お客さん1人で物件を見に行かせる業者です。そうなると、せっかくの契約のチャンスも逃すことになりかねません。不動産業者といっても、営業に積極的な会社と、相変わらず‘待ちの営業’をしている会社があり、その差が成約率に大きく影響を与えます。

空室物件は、お任せください!
繁忙期も、間もなく終了します。いま手を打ちたいオーナーさんは、ぜひ一度、お問合せください。
お問合せ先 045-832-7440 廣瀬まで
当社の賃貸管理の詳細は http://www.cfnets.co.jp/pm/index.html

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2006年03月07日

間違いだらけの賃貸管理

管理会社の怠慢により顧客がつかない事例:
空室が1年以上続いているため、オーナーさんが対応策を求めて当社に来社しました。
立地条件も悪くなく、賃料も相場の範囲内、むしろ安いくらいの設定でした。
あまりにも空室期間が長いので、PM事業部のスタッフ全員で物件を調べに行きました。
案の定、部屋の中はゴキブリの死骸が転がり、異臭を放っていたので、スタッフ一同は「これでは決まらないのは当然」という結論に達しました。
しばらく案内の入らない部屋ではよくあることですが、封水(下水の匂いが上がらないよう配水管に水をためており部分)がきれると、下水管の匂いがダイレクトに部屋に上がってきて充満し、またゴキブリなどの害虫も下水管を通じてあがってきてしまうものなのです。
このへんの事情がわからない素人のような管理会社に物件を任せてしまうと、物件の良し悪しに関係なく、入居者がきまらないということになってしまいます。
当社では、管理の依頼を受けている空室物件に対し、お客さんの案内がいつ入っても好印象をそこなわないように、定期巡回をし、部屋の掃除から、空気の入れ替えなどを行ない、常にきれいに保つようにしています。
ということで、その長い間空室となっていた部屋も、当社が管理したことで、2週間ぐらいで入居者を決めることができました。

※PM事業部 マネージャー 廣瀬吉正
 空室対策は、ぜひ、当社にお任せください!
 ご相談は 045−832−7440 廣瀬まで
 当社のPMの詳細は http://www.cfnets.co.jp/pm/index.html

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2006年03月05日

間違いだらけの賃貸管理

リーシングの成功事例:
これは、2DKマンションの室内をフルリニューアルした例です。
当社が管理することになったその部屋は、内壁にはクロスが張り替えられず破損箇所にはペンキが塗られ、床は入居者が嫌がるカーペットでカビが目立ち、玄関の色は外観のベージュと合わない黄緑になっていて、とてもこのままではお客さんがつかないと感じた物件でした。現にこの部屋は1年以上も空いていました。
そこでオーナーさんへ、.ロスを張り替えること高級感をもたせるため、カーペットのスペースをフローリングに変えること8軸悗凌Г魏緑から茶色に塗り変えることご屬契擇蠅鯤儿垢垢襪海鉢ゥープンになっていた洗面所にドアを設けることなどのフルリニューアルを提案しました。
さすがに1年間も空いていたこともあり、この提案をオーナーさんが受け入れましたので、すぐにリニューアル工事をはじめ、そのあと入居者の募集活動をはじめました。
その結果は、もともと、マンション自体は外観が良かったので、2週間も経たずに入居者が決まりました。
この物件については、本来、入居者の募集活動というと、管理会社等の元付けとなった業者が白黒の図面を一枚出すだけですが、当社は、商品性を高めるため、分譲マンションの販売手法と同じように、その賃貸マンションにも室内に家具・備品等を置きモデルルームの形にし、物件図面もカラーできれいに写してから募集の宣伝活動をしました。
この物件(図面)を見たお客さんからは「とてもきれいでイメージがつきやすい物件です」とほめられたことがあります。
リーシングは、募集イメージが大切です。
なかなか決まり難い物件は、一度、顧客の見る目でチェックする必要があります。

※リーシング担当 剣持暁

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2006年03月02日

間違いだらけの賃貸管理

リーシング業務の入居促進事例:
これは、間取り変更(リニューアル)という‘募集前の商品化’作業で、入居が促進された事例です。
当初、オーナーさんからリーシング(客付け)を依頼された賃貸マンションは、他の業者さんで長期にわたって決まらなかった1DKでした。
その部屋は、風呂場の横にキッチン、その横に洗面台があり、奥に5畳ほどのスペースがありました。つまり現状の間取りは、キッチンも中途半端で、ダイニングも中途半端な面積で、これではせっかくの面積が有効にアピールできません。
そこで間取り変更のポイントは1DKの部屋を人気のある1LKタイプに変えることでした。実際は、それに加え、収納スペースを1間もうけて、この収納もクローゼットタイプにしました。
外見は、ちょっと古い感じでしたが、室内はモダンなイメージとなり、その結果、募集開始後1週間ほどで入居者が決まりました。
賃貸住宅も商品であり、その商品力が低下した場合、多少コストをかけても商品力を回復させる努力が必要です。
長期で決まらない物件は、一度、当社へ相談してみてください。

当社の賃貸管理部門は http://www.cfnets.co.jp/pm/index.html

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2006年02月26日

間違いだらけの賃貸管理

リーシングは‘募集前に商品化’
 当社は、オーナーから客付けの依頼を受けて入居者募集をかける場合、まず現地へ行って物件を見ることにしています。
それで、例えば廊下が汚いとか、外壁にカビや苔が生えていたりしたら、すぐに清掃してもらうようにオーナーに指示しています。それは、‘募集前に商品化’するということです。
管理の悪い物件に対し、このリーシングの基本作業をやらないと、せっかく募集をかけ客付け業者が案内してくれても、案内が入れば入るほどお客さんと客付け業者に‘汚い物件’のイメージをつけられるだけです。
 「どうしたら決まるのか」を提案することがリーシングの大きな役目ですから、引き受けた物件をお客さんが気に入るように商品化することです。
 建物周囲の草むしりをしたり外壁を水圧ジェットで洗浄したりして、汚い物件をきれいにすることは、商品化への基本的な作業です。しかも、これらの清掃はコストが余りかからないで、決まりやすい形にしてくれるのです。

事例1:某業者が管理している賃貸マンションの空室対策で、オーナーさんから相談を受けました。当社は、さっそく物件の現場を確認したところ、建物の玄関付近は草がぼうぼう、廊下の脇にはゴミ袋がいくつも放置、入口傍にある螺旋階段の塗装は剥げて錆びだらけ、こんなひどい管理状態でした。そのことをオーナーさんに指摘したら、塗装については資金的な面で対応できないとのこと。それで当社は、最低限の‘商品化’ということで、お金をかけないですぐにできる草刈とゴミ袋の撤去、壁面のジェット洗浄を行ないました。
そして、その後に改めて入居者の募集活動をはじめました。すると、賃料は従前の管理会社が設定したままでしたが、すぐに入居者が決まりました。
要するに、この賃貸マンションの空室問題は、単に管理会社が清掃作業を怠っていた、ということだけでした。
※プロパティマネジメント事業部 廣瀬吉正

当社の賃貸管理システムは http://www.cfnets.co.jp/pm/index.html

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2006年02月17日

現状の賃貸住宅環境と今後の土地有効活用

【管理会社はオールマイティ】

日本の家主や賃貸業者にとって、もっとも関心があると思われるのが空室対策であろう。
しかし、アメリカでは、日本の客付け専門業者は存在しない。
つまり、アメリカでは仲介業者は介在しないので、入居者募集(広告宣伝等)は管理会社の仕事の一環となっている。
管理会社は、客付けの前に、現在住んでいる入居者に長く住んでもらうように努めていることに注目したい。
そのために、設備面のサービスの他、1ヶ月に一回のペースで音楽会などイベントを企画しているのが特長だ。
管理会社は1つの物件につき12〜13人位の従業員を配置させている。
そして、新規入居者募集にあたっては、その団地入り口に、専門の営業スタッフを常駐させ、下見に来たお客さんに十分満足できる案内体制を取っている。
その営業スタッフは、物件のロゴマークのついたシャツを着た、その物件に関して生き字引のような人が担当し、お客さんに対し、空いている部屋はもとより、プールの使用方法など団地内の細かいことまで丁寧に説明してあげるのである。
大体、その時点で、下見に来たお客さんは契約してしまうと言う話である。

<CFネッツ不動産投資セミナーのご案内>
・2006.2.26 アッと驚く不動産投資基本編
・2006.3.12 不動産投資実践塾リスク編

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【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後某不動産仲介業者においてトップ営業マン、副店長を経て企画課を自ら立上げて課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、地域戦略を実践し、地域文化活動を主宰する。 その後、賃貸管理業務とコンサルティングを併せた新しい事業を開発し、同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍したが、あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社13社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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