CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や出演番組なども公開しています!

賃貸管理

2019年03月11日

ナショナリズムの弊害、顕著。(続き)

世界中が混乱する可能性がある。
昨日の続き。

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昨日は、大阪で講演し、お陰様で70名のご参加を頂いた。

今回は、東京と大阪で行ったが、名古屋地域の人たちも多く参加していただき、次回は名古屋の開催も行わないといけないと反省している。

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不動産って、古くなったら価値が下がるのか?今後、首都圏で投資するには?

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フィナンシャルリテラシーの欠如(3)
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法人のメリットやデメリット、そもそも法人を設立すべきなのかどうかを検証、投資実例から見る資産管理法人の節税効果とは?ファイナンスはどうなる?その他、役員報酬や退職金積み立て、生命保険、消費税還付等々、事前に知っておくべき法人活用のポイントを分かりやすくお伝えします。



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第一部では、「資産管理法人のススメ」として、最近よく聞かれる「不動産を購入するなら法人が有利ですか?」「法人で購入すると相続対策になるのですか?」などの疑問にお答えします。第二部では、実際に資産管理法人を活用した資金調達と投資実例を解説し、法人を活用した資産形成の手順を学んでいただきます。


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不動産投資分析のお供といえばこれ!「金融電卓」不動産投資を行う上で大切な投資指標を学びながら、金融電卓を使用し、投資分析を学んでいただきます。実際に受講する方々と例題を元に進めていきますので、無理なく習得が可能です。不動産価格が高騰する中、パッと見の利回りにだまされて購入しないために!是非とも受講をオススメいたします。復習に嬉しい分析マニュアル付。その他にも参加特典満載!
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今回の改正相続法では、1).生存配偶者の保護、2).遺産分割や遺言に関する紛争への対応、3).相続人以外の人の貢献などの制度が改正されており、実務への大きな影響が考えられます。この度、家族信託など相続の分野に詳しいCFネッツネッツ社内弁護士世戸孝司が、改正相続法の概要を解説します。


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2019年03月10日

ナショナリズムの弊害、顕著。

世界中が混乱する可能性がある。


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本日は、大阪で講演があるため新幹線で向かっている。

せっかく大阪に来るのだからと言うことで、メガホールディングスの社長が、どうしても打ち合わせをしたいと言うことなので結局早めに出ることになった。

今週、私のブログを読み続けている方には概ね判断ができていると思うが、株式市場が再度下落した。

その理由は、以前からお話ししているように、グローバリズムからナショナリズムへ急激な舵をとったことにより、世の中が混乱することになり、その大きな要因として金融システムが崩壊の方向に向かっている。

そもそも世界の基軸通貨は米ドルであり、そのドルを発行してるのがFRBである。

このFRBが従来行ってきたことと言うのは、そもそもアメリカの債務を返済するために作られたものであって、これらが本来の価値と関係ないところでどんどん発行され、それらが世界中に行き渡り、実業での本来の稼ぎと言う物を大きく上回るデリバティブなどに使われてきたことによる弊害が、いよいよ世界中に巻き起こってきている。

そもそもグローバリズムな世界で行けば、みんなでこれらを共有しながら支えることができた。

しかしながらトランプ大統領の意向なのか、トランプ大統領を支えている人たちの意向なのかわからないが、急激にセクショナリズムな考え方になれば、当然だが自国の利益をみんなで考えることになり、他国の事はどうでもよくなる。

それらは、以前は「共認」と言うものの考え方が定着していたから、G20のように、みんなでいろんなことを考えながら行ってきた政策自体が、すでに崩壊しようと言う方向に向かってきている。

このような場合、日本の国は非常に脆弱なものとなる。

日本自体が金融資産を多く保有し、世界的な地位を確立できたわけだが、この金融資産自体が本来の裏づけのないものに変わった場合に、残念ながら厳しい経済状況に陥ることになる。

例えば、現状の金融機関のほとんどは、利益が出ない体質になっている。

それらは低金利だけの問題ではなく、為替の問題も大きく影響し、日本国内の本業に貸し出すよりも、大手企業の海外進出に融資したり、デリバティブで資金の運用をしたりしていたから、結果的に崩壊することなく業務が遂行できていた。

ところが、現状のの世界中のお金の97%程度は、デリバティブで運用され、実質的には実業での金融システムは機能していない。

全世界の国が1日に産出する商品、およびサービスの総額が836億ドルと言われている。

その中で外国為替取引額は1日で1兆8800億ドル、デリバティブ取引を合わせると3兆1000億ドルと言われている。

その中で実体経済はわずか2.7%程度しかない。


このような状態の中でナショナリズムな発想で、自国中心とした物事の考え方になれば、当然に様々な分野でセクショナリズムが台頭し、それぞれの国の利益しか考えなくなってくる。

であれば、一度、デフォルトをさせることによって、全てをやり直すと言う考え方も出てくるだろう。

そうすると、今まで稼いできた日本国の資産と言うものは、かなり危ういことになる。

例えば、今日、講演でお話しするが、ベネズエラの惨状を見ればわかるが、1000ボリバル紙幣は2017年に完全導入されたばかりの紙幣である。

ところがチーズ1キロ、米ドルにしてたった1ドル14セント相当買うために1000ボリビア紙幣を7500枚を用意しなければならない。

つまり通貨によっては、裏付けを考えないと貨幣価値と言うものは測れないのである。

あ、講演準備しないと。

続きは、明日。

では。



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2019年03月08日

繁忙期がゆえに起こるトラブル。解約予告に注意。

賃貸繁忙期、思わぬトラブルが。


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一度、解約の申し入れをされたのに、その解約申し入れをキャンセル。


これは、少々問題が出てくる事態に。


現在、引越し難民が続出しており、その関係で3月中に引越しができないという。


当社の場合、解約受付を書類で行っており、書類が提出されたものは解約の撤回ができないようになっているが、電話受付の場合、法的拘束力がなく、撤回をする人が増えている。


この場合、口頭の申し込み、口頭での撤回となり、後日、裁判で争っても勝てる可能性は低い。


その撤回の多くは、引っ越すつもりだったが、引っ越し業者が見つからない、あるいは思った以上に高すぎるというもの。


最近頻繁に引っ越し業者の実情をテレビなどで放送されているが、ワンルームマンションの引っ越しで50万円を超える見積もりが出るという。


そこで、例えば、更新の時期に更新料を払うのがもったいないから引っ越すという人の場合は、やっぱり引っ越すのやめました!といって更新料を支払ってくる場合は、次の入居者が決まっていなければ問題がない訳だが、引っ越し業者がみつからないから、解約の延期などという人もいる。


書類を提出してもらっている人は、いやいや、それはだめです!遅延すれば損害賠償を請求されますよ!という理論で引っ越してもらうことになる。


これは当社の契約書に書かれている為で、この条項がなければ、そのような交渉はできない。


ただ、口頭での申し入れの場合、問題となるのである。


今年は、かなりかようなトラブルがあるため、書類優先、ただ繁忙期の場合、次を募集しなくてはならず、通話を録音するという対策を講じる。


この繁忙期、思わぬトラブルが続く。


どこの業者も、多かれ少なかれ多少のトラブルがあるだろうが、やはり契約書式がちゃんとしていないと、トラブルの解決はできないのである。


最近、管理替えの話が多くなってきた。


管理会社の信用力によって、金融機関の評価が違うことに加え、トラブルの対応ができない業者が増えてきたからである。


賃貸管理なんてどこでも同じだと考える人がいるが、実際、システムも内容もスキルも、中身は全然違うことを知らない人が多い。


一昨年、逆に当社から離れた顧客から相談があり、いまさらトラブルが生じたからと言って、当社に管理替えしたいとの相談を受けたが、残念ながらお断りした。


その方は、その管理会社の悪口をさんざん言っていたが、自分で決めて管理移管をしたのだから、それは当社にとって関係のないことである。


単に管理料が安いからと言った理由で、当社がさんざん苦労して探し出した物件を買ったにも拘らず、何をいまさらという感じだ。


助けてあげたいとは思うが、またいずれ、同じことになるだろうから、今回はお断りした。


段々、世の中が世知辛い世の中になってくれば、管理力の格差が広がってくる。


管理契約の内容を確認することをお勧めする。


そもそも、契約書が駄目だと、契約違反を指摘できない。

↓ 下記動画では、この重要性について話していますので、ぜひ、ご参考にしてください。



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2018年10月28日

資産を守る賃貸経営の方法「賃貸トラブル処理ソフト編」。

本日、いよいよ下記セミナー開催!


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6月、7月に東京・大阪で開催し、大好評のうちに終了しましたプラチナ出版の新刊『賃貸トラブル解決のプロと弁護士がこっそり教える 賃貸トラブル解決の手続と方法』出版記念講演。今回、監修者であるCFネッツグループ代表・倉橋による追加講演が決定いたしました!賃貸仲介・管理の画一的な業務整備がなされていなかった20数年前に、業界で初めてそれらのマニュアルを作成し出版したのを皮切りに、1998年には「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を執筆した監修者が、プロパティマネジメント業務の真髄をお伝えします。この機会に是非、ご参加ください。

◆詳細・お申し込みはこちらから


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今回のセミナーは、実例を交えて3時間を超えるセミナーだが、ちょっとした要件を要約した動画にしてみた。

お陰様で、前回の前編は好評のようで、賃貸管理会社のプロと素人的な会社の違いが理解してもらえたようだ。

今回は、またもや同様にプロと素人的な会社の違いが分かるようにした。

同じ業務のように見えるが、内容は全く違う。

トラブルは発生した時の対処で実力がわかるもの。

ぜひ、ご覧ください。

※ ちょっと二日酔いの為、頭の回転が気になりますが・・・・・。



本オンラインセミナーは、賃貸管理を甘くみてはいけない!資産を守る賃貸経営の方法 クレーム処理ソフト編(後編)となります。前編をご覧になりたい方はクレーム処理ハード編(前編)をご覧ください。

【目次】
・賃貸トラブルを回避するための賃貸契約書とは?
・賃貸住宅を成功させるクレーム予防策
・物件下見をするときの注意点
・賃貸借契約書と契約締結時における対応
・債務名義(執行名義)を取るためには
・賃料未払処理フローチャート
・内容証明郵便による督促
・支払督促による手続き
・動産執行の差押禁止財産
・契約解除、建物明渡請求の場合
・建物明渡請求訴訟
・建物明渡しの強制執行 基本パターン
・賃貸管理はプロの不動産コンサルタント会社CFネッツへ!


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シノケン、タテル、スマートデイズ。

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「ここが知りたい不動産」 『賃貸物件の管理とトラブルについて』篇
移住、永住を考えるには。
  アパート経営で、面倒くさい人の話。
  賃料は、価値に反映する。
  教訓、読みました!
  なぜ、日本人は豊かにならないのか?
  人は、生きる価値観を失っては終わり。
  フィナンシャルリテラシー、11月セミナーに。
  フィナンシャルリテラシーの欠如(4)
  今年も無事に決算が終わりました!
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 フィナンシャルリテラシーの欠如(3)
  また、やってしまった!
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  フィナンシャルリテラシーの欠如。
  新たなテナントリテンション。
  本気で、まじめな婚活支援、することになります!
  IREMからAMOの認定を受けました!
  いよいよ、本日、教訓。
  マンションと戸建住宅、どちらが資産価値が高いのか?
  結局、真の不動産コンサルタント会社は当社しかない。
  新相続税、改定の要件。
  道徳、倫理、法律。最後は法律に照らし合わせて判断する。
  不動産投資って、副業にあたるの?


なぜ日本人は豊かにならないのか不動産投資の基礎知識ファイナンシャルリテラシー教えます!

2018年11月25日(日)開催!
最近、頻繁に起こっている不動産投資トラブルや運営会社の破綻。弊社代表の倉橋の著書「アッと驚く不動産投資」(住宅新報社)が発売された時には本書しか不動産投資に関する本はなかった。その後、不動産投資の誤った考えの本が続々と出版されたことから2009年に『不動産投資、成功の方程式』(朝日新書)を通じて不動産投資の基礎的な理論を広め、不動産投資の健全性と安全性を確保するための手法を明示し、不動産投資に関する誤りを起こさないよう警告をしてきた。ところが、昨今の不動産投資トラブルの頻発である。

シェアハウスを舞台とした詐欺的手法会社の破たんや、それに関連した会社の業績不振、金融機関の信用棄損など、本来の健全な経済が破壊されてしまっている。そもそも不動産投資が他の投資と比べてリスクが低いのに、なぜ失敗する人が多いのか。CFネッツが積み上げてきた不動産投資の文化を、誤った人たちによって毀損されている現状を考え、今回、弊社代表の倉橋が直接伝授する「不動産投資の基礎知識」セミナーを開催することになりました。この企画は、FMヨコハマ、テレビ神奈川、ジェイコムテレビで放送され、倉橋が出演している「ここが知りたい不動産」の番組リスナーからの強い要望で、再度、実現することになりました。

今回のセミナーでは、根本的な不動産投資が有利な理由や、不動産投資の基礎的な指標を再確認し、また最近の不動産投資事情や金融機関の動きなども盛り込んだものとなっており、相変わらず斬新な内容のセミナーとなっております。これから不動産投資を行おうと考えている方や、すでに行っている方まで非常に参考になり、また楽しいセミナーです。今回はCFネッツ鎌倉本店そばの鎌倉芸術館で行います。参加費は無料。入場者数に限りがありますので、ご希望の方は、ぜひ、お早めにお申し込みください。


※ お申込み、詳細はこちら

2018mannshitu_yamauchi
既にアパートを建てられた方、これからアパートを建てたいと思っている方、今後どのようなアパートを建てたいとお考えですか?
「新築」が「中古」になった時に他物件にはない「付加価値のある物件」にすることで経年劣化に伴う様々なリスク回避が可能となります。その「付加価値」とは何か?CFネッツグループの総合力があるからこそできるアパート建築を、具体的にお話し致します。



2018point1
折角始めたアパート経営、これさえ分かっていれば入居率が上がったのに…。満室経営に近くアパート経営の本質をお教えします。選ばれるアパート建築のポイント、企画の立て方・現場の声を建物に反映するノウハウ等。現場で活躍する建築士だからこそ分かる、実務に精通した声をお届けします。アパート経営を考えている方・土地の有効活用を検討している方は、この機会に是非ご参加ください。



2018kaiketukouza
不動産投資の天敵ともいえる家賃滞納。とくに悪質な滞納者には、法的な制裁を加える必要が出てくることもあります。そこで本セミナーでは、裁判の訴えから判決後の進め方、建物の明け渡し請求、家賃保証会社の問題といった、素人では判断しずらい部分を、CFネッツ社内弁護士である「世戸」と、家賃滞納督促の部門責任者である片岡が詳しくご説明します。また、第二部ではアパートやマンションで発生するトラブル全般の対処法を、コールセンター部門の責任者である橋本と、賃貸管理部門の責任者上町がQ&A形式で皆様へご説明します。

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2018年10月06日

スルガ銀行、行政処分。

問題は、スルガ銀行だけではない。


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昨日、一般社団法人不動産総合戦略協会主催の不動産総合戦略マスター授与式に参加した。

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これは当社が主催していた「不動産コンサルタント養成講座」の運用主体がプラチナ出版となったことから、広く、この技術を広めようと始まったことで、過去に全9講(18日間)参加した人を対象に第一期生として認定された。

今回、約60人が認定されたわけだが、来年からはこの9講のほかに、金融、証券化のプログラムも付加され、アナリストや専門家の講義も増えることになっている。

私が約25年前に業界向けマニュアルを作成し、その中で、当時、業界で使われていた「建物賃貸借契約書」に大きな問題を見つけ、それを改善するために作成して発表した契約書式類が、現在、業界で使われるようになったのだが、これにより「賃貸管理業務」というものが効率よくなり、現在のような新たな業界が生まれてきた。

図2

また、日本で初めて「不動産コンサルタント会社」として起業し、不動産取引に対してコンサルティング手法を取り入れたのも当社である。

現在、当社では多くのコンサルタントが活用している不動産投資指標についても標準化が図られているのも、その文化が多く伝えられるようになったからだ。

その中で、私自身、多くの会社に対して「金融電卓を活用した投資判断」について、講師を務めてきた。

その中で、金融機関として初めて行ったのはM銀行。

そして、今回問題のスルガ銀行である。

※ スルガ銀行行政処分の詳細はこちら

私の感覚では、証券会社や金融機関というのは、実は数字に弱いと感じている。

確かに優秀な人たちの集まりなので算数はできるのだが、実態的な数字に弱い。

キャッシュフロー分析を行う際、方程式の算数的な呑み込みは早いのだが、呑み込みが早い分、稚拙な結論に結びつけてしまうのである。

分かりやすく言うと、地方の物件は利回りが高く、金融機関の貸出金利は安いから多くのキャッシュフローを生みだし、投資に有利との結論を出してしまう。

当社のセミナーに参加した人はわかるが、不動産投資というものは、そんなに単純なものではない。

キャップレートとIRRの概念を知らないまま不動産投資を行えば、大きな痛手をこうむることになる。

以前、M銀行では、今回のスルガ銀行と同じように地方の物件に対する融資を行って痛手をこうむってしまったわけだが、今回のスルガ銀行は、根本的に「詐欺」のような数字のマジックにみんなが乗っかってしまったわけだ。

ほんとに、残念な結果である。

この事件により、多かれ少なかれ不動産業界、あるいはまともな不動産投資家に対する影響は大きい。

金融庁が動き出せば、金融機関の動きは消極的になる。

ただ、昨日、同席したパネリストと同様、私の意見としては、淘汰が始まり、我が社にとっては有利な追い風となると考えている。

少しでも多く儲けようと考えるのは、世の中の人の性であるが、不動産投資は地道なものであり、事業と同じと考えれば、サービス業のようなものだから、賃料との見合いのある価値を提供しなければ利益など上がらないということを知るべきであり、当社のクライアントは十分承知の上で不動産投資を行っている。

地道が一番強い商売が不動産投資である。

まだまだ地道な教育が必要なのだろう。

今後も、この不動産総合戦略協会の活動を支援してゆこうと考えている。

では。

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20180916kurahashi_kiyoukenn
6月、7月に東京・大阪で開催し、大好評のうちに終了しましたプラチナ出版の新刊『賃貸トラブル解決のプロと弁護士がこっそり教える 賃貸トラブル解決の手続と方法』出版記念講演。今回、監修者であるCFネッツグループ代表・倉橋による追加講演が決定いたしました!賃貸仲介・管理の画一的な業務整備がなされていなかった20数年前に、業界で初めてそれらのマニュアルを作成し出版したのを皮切りに、1998年には「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を執筆した監修者が、プロパティマネジメント業務の真髄をお伝えします。この機会に是非、ご参加ください。


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【最新ブログ更新情報】


20181021deguchi_now
いま売ったらいくらで売却できますか?」とは、最近特に多いご相談のひとつ。
売却したことによって売却益が得られるとしても、「売りましょう」となることもあれば、「売らない方が良いよ」という提案をさせて頂くことが多いのです。
「それはナゼ?」という理由を、ロジカルに解説させて頂く本セミナー、アパートやマンションなど、何かしらの不動産売却を検討中の方は必見です。

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既にアパートを建てられた方、これからアパートを建てたいと思っている方、今後どのようなアパートを建てたいとお考えですか?
「新築」が「中古」になった時に他物件にはない「付加価値のある物件」にすることで経年劣化に伴う様々なリスク回避が可能となります。その「付加価値」とは何か?CFネッツグループの総合力があるからこそできるアパート建築を、具体的にお話し致します。



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cfnets at 09:26|PermalinkComments(1)clip!
【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
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