CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

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相続対策

2009年12月08日

資産家のあなたは、狙われている(最終回)

いよいよ、最終回!

 

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結果として、皆さんはどう思うのだろうか。

なぁんだ、という結果かもしれないが、実は、この手の詐欺事件で、和解金が取れたことは、正直、稀なくらいである。

つまり、詐欺に掛かれば、勝つ、あるいは勝った所で、結局、取り返しがつかないことが、殆どなのである。

本日は、会社は休日なのだが、いろいろ雑務がある。

夕方、ちょっとは、自転車でも乗ろうかとも考えている。

・・・・・。

メタボ対策!

では。

 

相続に付け込む、取り込み詐欺!(最終回)

裁判は、倉橋の思ったとおり、結局、和解金1500万円で決着が付いた。もちろん、本件土地の買主、抵当権を付けていた金融筋の損害賠償は、一切しないという条件付だ。

 ただ、不動産の場合、これで終わりではない。詐欺であっても、売買契約書は存在し、所有権は移転されている。税務署との協議が必要である。

 結局、それも、倉橋主導のもと、顧問税理士と打合せを重ね、事実関係を正確に報告し、実態的な資金の流れの納税で済ませることができた。

 詐欺の入口は、ほんのちょっとした油断である。

その根底にあるのは、常識を逸脱した利益。

詐欺師はいろいろな手口を使って、ありそうな「うまい話」を作り出すプロである。特に不動産取引などは、一般人には経験がないことが多いから、騙されやすい。今回のような山田のような家庭においては、先祖代々の不動産を守ろうとする意識が、逆目になってしまうものなのである。

 ちょっとした、プロの存在。いつも相談できる不動産コンサルタント。

残念ながら、山田の傍にはいなかった。

 最初の詐欺の場合、道路の拡張に伴う収容による土地売買だから不動産のプロが介在すれば、まったく難しい話ではなかったし、権藤による詐欺の場合、そもそも所有権の移転を最初に行うような話であれば、契約などしないし、最初から断っている。

 人の弱みにつけ込む詐欺事件は、後をたたない。

 周囲から見れば、何で、こんなことに騙されるのだろうと、後から考えれば不思議な話が多いのは、先にも述べたとおり、人間の心理状態を巧みに操るマジックが掛かっているからである。

 詐欺事件に巻き込まれるのは瞬間であり、それを取り戻すには、甚大な時間と労力、そして費用がかかる。

 本件のような詐欺的な話は、引っかかる前に不動産のプロに電話1本すれば、事態はまったく変わるものなのである。

 

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2009年11月27日

資産家のあなたは、狙われている(24)

いよいよ佳境。

 

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あと2回で終了する。

我々、いろいろな事件に遭遇し、その都度、適切に対処するわけだが、詐欺事件だけは、結果的に騙された人が確実に損をする。

日本の法理では、民事詐欺事件は、結局、騙されたときの判断は、自分も良いと思ってやったのでしょ、ということになってしまう。

これからも、詐欺事件は頻繁に起こる。

またもや、詐欺に近い事件が近隣で起こっており、大小問わず、騙されてから当社に相談に来るわけだが、だったら何で、もっと前に相談に来ればいいのに、と思ってしまうのだが、詐欺の手口は巧妙であり、気がついたときに詐欺事件に巻き込まれてしまうものなのである。

騙されてから取り戻すのは、非常に難しいし、コストも掛かってしまう。

騙される前に、不動産コンサルタントの活用をお勧めする。

本日、またもや出版の打合せ、明日は福岡で講演。

明後日は、大阪で個別相談5件、である。

では・・・・・。

 

相続に付け込む、取り込み詐欺!(24)

 「それって信じられないな」倉橋は、篠原弁護士から伝えられた相手方からの第1回目の和解金額を聞いて愕然とした。「300万円ですか」

 「ええ、かなり強気の提示です」篠原弁護士も、期待はずれの結果に落胆していた。「こちらの2億5000万円の提示に対してです」

 「ま、相手方からすれば、当事者ではないから、そんな金額なんだろうね」倉橋は、相手方の理論も分からなくはなかった。「相手方からすれば中岡不動産から、この物件の売買を依頼されて信託業務を行っているという立場だからね」

 「それよりも、同席した例の、この物件に高額な抵当権をつけて融資をしているノンバンクの社長というのが出てきて、この裁判を続けるなら、山田側の相続人全員に対して損害賠償請求訴訟を起こすと息巻いていました」淡々と篠原弁護士は倉橋に言った。「彼ら、本気のようでした」

 「で、買主のファンドは来てなかった?」

 「多分、そのような人物と思える人も同席していましたが、黙って成り行きを見守るつもりのようです」

 今回のケースでは、第三者に所有権が移転された段階で、そもそも負け戦なのである。

 土地を取り戻そうにも、騙し取られた金銭を取り戻そうにも、当事者である権藤は、破産したあと、亡くなってしまったのである。

 「これは、長引かせると山田家にとって致命傷になりかねないな」この手の金融筋の連中は、自らの利益の為なら、手段を選ばないことを倉橋は知っていた。「ただ、相手方も、額は少ないにしても、和解案を持ってきている所をみると、早期な解決を望んでいる訳だから、妙な手口を打たれる前に和解で決着をつけるほうがいいだろうね」

 

 その後、山田を含めてミーティングを繰り返し、和解金の提示案をいくつか策定した。

 裁判所で和解の回を重ねる内、相手方もかなり焦りが見えてきた。この裁判が長引くようなら、この物件の購入は見合わせるとのファンドの意向が出だしてきた為だ。

 「相手方の提示金額は1000万円、これ以上、負担するつもりはないとの判断です」

4回目の和解期日で譲歩してきた金額を篠原弁護士は、倉橋と山田の前で言った。「弁護士の立場として、これ以上、引き伸ばすことは危険だと判断します」

 「そうだね。ファンドが降りれば、相手方は、かなりの損害が生じるだろうからね」倉橋も、かなり苦慮した。「どうやら4億円以上で、この土地売っているみたいだから、この裁判が長引いて土地の取引が取り消されたとすれば、契約不履行で、少なくとも、2割の8000万円以上の損害。併せて例の金融筋にも相当搾り取られるだろうから、多分、1億円では済まない」

 「私としては、もう、充分だと思っています」山田が、倉橋と篠原弁護士のやり取りを見ながら言った。「多少、残った不動産もありますから、やり直しはきくと思っています」

 「そうですね、私も山田さんに同意見です」篠原弁護士は考えながら言った。「残りの財産を危険にさらすことは、弁護士としてお勧めできません」

 「そうなんだけど、山田さんが受け取った手付金は4000万円。それも測量費や開発申請費用などを負担しているから、実質、手にしたお金は3000万円位でしょう」倉橋は、今回の詐欺事件による理不尽さを感じていた。「中間で、誰がどのように利益を上げたのかは分からないけど、実質的に、3億6000万円以上の利益を上げている。明らかに詐取されたお金であるのに法律的には救われることがない。納得のいかない話だよね」

 その後、3人は、しばらく想定する相手方の出方を考え、最終的に倉橋が篠原弁護士に言った。

「とりあえず、倍額の2000万円。相手方の出方を見ながら調整して、1500万円なら和解しましょう」

 裁判は、和解となれば、最終的には駆け引きである。

山田側は、最初、2億5000万円の和解金から始め、徐々に金額を下げ、相手方は300万円から始まって1000万円まで引きあがった。ただ、この土地に、買い手がついていなければ、ここまで和解金も吊上がっていなかっただろう。

詐欺事件の場合、巻き込まれれば損害金の回収は難しい。逆に詐欺師は、その困難さを熟知した上で詐欺に取り掛かるから、狙われたら最後である。今回、山田は、全部を失う前に気がついたから良かったが、普通、ズルズルと最後まで奪い取られてしまうのが普通だ。

今回の場合、山田の父は、相続税の支払いに困り、助けてもらったつもりが騙され、更に、その損害を取り戻そうとした結果、権藤に騙された。多分、その後、権藤からはいろいろと理由をつけて、追加の不動産の差し入れを求められるか、または別の人物が現れ、残りの不動産を高額で売る話を持ち込まれるか。いずれにしても、結果は同じだ。

詐欺師たちに狙われれば、全部を失うまで、詐欺られてしまうのだ。

 

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2009年11月23日

資産家のあなたは、狙われている(23)

秋本馨いよいよ、つめの取り込み詐欺。

 

 

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昨日、画家の秋本馨氏と久しぶりに会い、昔話に花を咲かせた。

やはり、画家の世界も厳しいようで、アトリエを郊外に移すことを検討しているということで相談にのったりしているのであるが、ぜひ、三浦半島に来ていただきたいということで、結局、三崎、城ヶ島界隈を案内して、その後、食事をしてわかれた。

この秋本馨氏は、私より2歳下なのだが、昔は「テンペラ」という技法の絵画を中心に活動していたのだが、この技法、絵の具の変わりに石を粉砕して卵の黄身でといて書く、というもので、結構、手間の掛かる技法の為、日本では、あまり採用している人が少ない。

当社の本部に掲げてあるのが、彼のデビュー作「ニルスノヤコウセン NIRUSUNOYAKOUSEN」。

岩石を書き始めたら飛行船になってしまった、という作品らしい。

テンペラの複合らしいのだが、不思議な味わいのある作品である。

 

今日は、横浜本部で会議の連続。

いま、ちょっと時間が空いたところである。

では。

 

 

相続に付け込む、取り込み詐欺!(23)

 

 山田も、本来なら同様で、現状の日本の法律では、なんら保護されることがない。

 「このお金、どこに流れたんだろうね」倉橋は、秘書の小林、山田、そして篠原弁護士との打ち合わせの席で溜息混じりに言った。「この詐取した金額の総計って、10億円できかないよね」

 「私も、何処かに隠しているとは思うんですよ」篠原弁護士も溜息まじりに、倉橋の意見を肯定した。「とても病人に使えるお金じゃないですよね」

 「お父さん、権藤の前に、お金、騙し取られていた訳じゃない。ひょっとして、その組織に召し上げられたんじゃないかな」倉橋は、反社会的組織の中に、かような不動産詐欺のプロフェッショナル組織があるのではないかと懸念していた。「所有権と抵当権、占有権などのそれぞれ特徴を利用した、素人には分かり辛い法律を巧みに使っている所をみると、それなりの専門家がバックについて動かしてるんじゃないの」

 「本当に、馬鹿なことをしました」山田は、自分がしたことではないのに父が行ったことで責任を感じていた。「私がもっと、父とのコミュニケーションをとっていれば、こんなことにはならなかったと反省しています」

 「そうなんですよ。世の中、山田さんのような人は本当に多い」倉橋は、山田を慰めるように言った。「資産家や地主はさ、相続のことは常に考えておかなきゃいけない。親子でいつも話し合ったり、知恵を出し合ったりしていれば、山田さんのお父さんも、1人で苦労しなくて済んだのかも知れないね」

 「多分、父も、かなり最初の事件でストレスを感じていたのかもしれません」山田は、下を向き、後悔しながら言った。「結局、父は、家族に苦労をかけまいとして、私にも母にも相談せず、1人で悩んでいたのだと思います」

 「今度は、山田さんの番だからね。その際には、後継者と相談しながら、資産継承を図って行かなきゃね」倉橋は、冗談ともつかないことを山田に言った。

 「もちろん、そのときは先生にいろいろ相談に乗って貰います」山田は明るい表情で言った。「ただ、先生のほうが私より、随分、年が上だから、先生には長生きしてもらわないと」山田は、そんな冗談を言い、談笑しながら今後の計画をみんなで話し合った。

 「とりあえず、2億5000万円の和解で持ち込みましょう」倉橋は、篠田弁護士に言った。

 

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2009年11月19日

資産家のあなたは、狙われている(22)

不動産投資 成功の方程式 表紙「不動産投資 成功の方程式」重版校正終了!

 

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昨日、重版の校正が終わり、間もなく重版される。

かなり、いい感じに販売が進んでいるらしく、私自身の出版記念講演の販売部数も足りない状況に陥っている。

まったく、ありがたいことである。

※アマゾンドットコムはこちら

昨日、FMヨコハマの収録に行ったが、リスナーの反響もまずまずのようである。

※毎週水曜日、朝8時15分頃。「ここが知りたい不動産」という番組を持っているので、ぜひ、お聞きください。

本日は、2週間ぶりに休日をとり、先週買った物件の確認と、新たに購入する物件の打合せに行ってくる。

また、来月早々、久しぶりにゴルフに行くことになっているので、少しは練習でもしようかと、出っ張ってきたおなかをさすりながら、考慮中。

では。

 

相続に付け込む、取り込み詐欺!(22)

「倉橋先生、きましたよ、連絡が」篠原弁護士から電話が入った。

「どう、買主は」倉橋も、結構、楽しみにしていた朗報であったため、会議の最中であったが、電話口に出て対応した。

それは、当時、結構、名が通った外資系のファンドであった。

 

「取り急ぎ、和解に向けた話合いを行いますか」篠原は、倉橋に言った。「もちろん、当事者ではないので、拒否することは可能ですが」

「いや、それは得策じゃないよ」倉橋は、電話口でいろいろと考えながら、慎重に話した。「この土地に巨額な抵当権が付けられている所を見ると、今となっては、長期で争って売却のチャンスを逃せば、とてもこんな金額で売れる土地じゃない。取りあえず、話だけは先生のほうで聞いておいてもらって、取引がポシャらないように、売買の話を繋ぐ努力だけはしておいてください」

 倉橋は、当時、ファンドの不動産取引の異常性を感じ取っていた。本来、ファンドというのは、他人の資金を使って投資をするわけだから、高い収益性を求めて仕入れ金額を最大限圧縮しなければならない筈であるが、当時は、ファンドバブルとでも言おうか、ファンドの連中は、資産拡大を求めて買い続けなければ彼らの収益に繋がらず、かなり高値でも買い続けていたのが実態である。

 IRR(インターナル・レート・オブリターン 内部収益率)、つまり不動産の将来価値を盛り込んだ投資計画に無理があり、欧米で開発された金融工学がもたらした投資概念が、古い借地借家法が温存された日本の市場には向かないものであることを外資系ファンドの連中が思いもよらなかったことで、高い購入相場を繰り広げていた。

海外の建物賃貸借契約は、定期建物賃貸借契約が普通であり、賃料の値上げを借主と協議して定めることはない。契約の満了時期に貸主が一方的に次の賃貸条件を通知すれば足り、その条件に借主が不服であれば、再契約をしないで出てゆくしかない。つまり海外の不動産投資においては、常に相場に基づいて賃料等を値上げできるわけだから、必然、物価上昇率に応じた賃料相場を維持でき、不動産価格もそれに準じて上昇させることができる。これらを前提で当時の外資系ファンドは、将来価値を割り出した投資指標で日本の不動産の購入を繰り返していた。日本の普通建物賃貸借契約における「法定更新」などという概念はほとんど知らずに、である。

 

 「とりあえず、この土地は、彼らに買ってもらいましょう」倉橋は篠原弁護士に伝えて、電話を切った。

 その後、信託会社から保全抗告がなされ、抵当権者、土地購入者から損害賠償請求が山田側に対して提訴された。とりあえず損害賠償請求事件については、保全抗告の決着を見てからということで期間は延期されたが、かなり厳しい状況に陥った。

 権藤の会社に騙された人たちは、破産管財人が開示した債権者リストを基に個別調査して分かった。彼らから事情を聞いて見る限り、案の定、権藤は詐欺師であった。

 不動産を騙し取る手口は巧妙であり、母親が教職についていたことで相手を信用させ、次々と不動産を騙し取っていた。

 例えば、近隣の再開発をするという名目で高い価格を相手方に提示し、手付金相当額を支払って所有権を移転させ、代替物件の提供で占有移転を行う。その代替物件には、高額な抵当権が付されており、騙し取った土地は転売して利益を得ながら、代替物件の抵当権は抹消されない。結局、気がついたときには、その代替物件は競売に掛けられて、騙された人は、やむなくその不動産から退去せざるを得なく、結局、住まいと全財産を失っている。かような手口で騙された人は多い訳だが、誰もが権藤の破産、および死亡によって請求権すらなくなってしまっているのである。

 

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2009年11月18日

資産家のあなたは、狙われている(21)

昨日、北九州から戻り、本日は、FMヨコハマの収録。

 

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本当に、飛行機は便利だ。

福岡、東京間が、1時間半程度。

昔は、飛行機に乗って出張!などと、喜んでいたが、これだけ頻繁に乗ると、新幹線と変わらない。

飛行機は、特別のものと昔は思っていたし、ちょっと飛行機で旅行に行こうものなら、餞別をくれたりしたものだが、最近は、土産すら買わなくなった。

時代は、変われば変わるものである。

では、今日も一日、元気で、行って来ます!

 

相続に付け込む、取り込み詐欺!(21)

そもそも、今回の事件は、土地自体、既に第三者に所有権の移転がなされ、おまけに更なる第三者に信託登記までされてしまっている手遅れ的な法的手続きであるのに、裁判官も異例な取り扱いをしてくれたものである。その上、信託受益権の仮差押えなど、篠原弁護士も倉橋自身も、かなり難しいものと考えていた。

「倉橋先生、ビックニュースです」いつもメールのやり取りをしていた篠原弁護士から倉橋の執務している港南台の事務所に電話が入った。「驚かないでくださいね。信託受益権の仮差押えが通りました」

「それって、篠原先生、よほど自信がなかったんだね」倉橋は笑いながら篠原弁護士に言った。「しかし、よく裁判所が認めたよね」

「先日、先生からお話があった、例の山田さんのところへの嫌がらせの電話の件を話したのが良かったのかもしれません」自分で手続きをしながら、自分自身も、意外に簡単に裁判所が認めてくれたことを、いまだ信じられない様子で篠原弁護士は言った。「それに、先日、山田さんに書いてもらった陳述書も、心証は良かったと思いますけど」

今回の事件は、あまりにも現実にかけ離れた詐欺事件であった為、裁判所も、慎重に審理を繰り返し、仮処分手続きにも消極的であったが、その分、事実関係を立証する為、陳述書や証拠書類もかなりの数を提出していた。事件が分かり辛く、損害額が巨額な為、裁判所もようやく篠原がその都度書類等を提出しながら説明を繰り返してきたことで、今回の事件の全容が分かってくれたのではないかと考えられた。

「それは、篠原先生の粘り勝ちだな」倉橋は、率直に篠原弁護士に言った。「普通、無理でしょ。ま、先生、山田さんにも先生から説明してあげてください。喜びますよ」

 

街は、桜が芽生えだした時期だった。冬は、いつまでも続かない。

 

トラブルに巻き込まれている最中とは、盲目的に、そして憶測の範囲で、暗闇の中を彷徨ってしまうものであるが、気がつくと、何かのきっかけで解決策が見出され、必ず終局するものである。弁護士や、倉橋のような不動産コンサルタントは、いつも問題の解決にあたっており、経験的に鳥瞰的に解決に向けての明かりが見える瞬間がある。

このとき、山田自身が気付いたかどうかは分からないが、倉橋と篠原弁護士には近い将来、急速的にこの事件が解決できる見通しがつくことを肌で感じていた。

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
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炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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