CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

CFネッツグループCEO倉橋隆行のブログ。実務経験豊富なプロの不動産コンサルタントの意見や、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や動画、出演番組なども公開しています!

2020年02月04日

不動産投資で失敗する人って、どんな人?

FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」での質問です!

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質問です。 港北区 温泉大好き36歳

Q) 社長のyoutube拝見していますw
ところで、最近、不動産投資に興味が出てきて、本を買って読んだり自分なりに徐々に勉強しているのですが、賃貸経営に失敗して、借金だけが残ったなんて話も耳にします。
失敗って、何が一番の原因なのでしょうか?
不動産投資をする上での一番の注意点を是非教えて下さい。


A)  失敗する人の多くは、賃料が読めないまま進められるがままに買っちゃった人達です。
たとえば例のかぼちゃの馬車などに見るシェアハウスなど、我々、実際に青葉台のインターナショナルコミュニティや十日市場にあるヨコハマコミュニティなどのゲストハウスを運営しているものからすれば、明らかに高すぎる賃料設定のまま、サブリースと称した
販売会社の借り上げ金額を信じて投資してしまって失敗してしまっているわけです。
この例は極端な詐欺的なものですが、一般的にもハウスメーカーで行われている手法です。高い目の家賃設定をして借り上げ、建築受注をした後に2、3年ほどで借り上げ賃料の改定で借り上げ金額を下げる、あるいは一部分の部屋を高額で借り上げて建築させて、しばらくすると退去してしまうということは結構あります。
不動産投資は、投資と言われていますが、不動産を買って貸す商売です。
貸す商売である以上、貸す金額がわからなければ騙されます。また、その地域の市場も同様です。
貸せるけど、空くと数か月にわたって空室が続くと言った場所には投資してはだめです。
以前、相談された案件ですが、満室物件を買ったはずが、買った途端に解約通知が来て、ほとんど空いてしまったという物件がありました。
調べてみるとその地域の賃料相場よりかなり高い金額で貸していたことのようですが、それらのテナントは売主の知り合いの会社だったということもわかりました。
本来、それを知っていたら買わなかったということであれば、動機錯誤で契約解除ができる話ですが、なかなか裁判になっても買った側は契約にサインしているし、調べないほうにも責任があるということで勝てません。さらにそのような業者は、倒産してしまっている場合もあります。
不動産投資をする際には、やはり賃貸管理や不動産投資に精通している会社と付き合わないと駄目だと思います。


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 1部では弊社代表倉橋による令和時代の満室経営と題した「空室対策と入居者のトレンド」、2部では弊社PM事業部サブリーダー梅原が「トラブルを避ける原状回復問題解決」、そして3部ではPM事業部マネージャー小川による「組織力でカバーするプロのPM業務とは」と題して様々な仕組みと取り組みについてお話します。

弊社代表の倉橋が平成5(1993)年3月に発表した
「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)。
それまでは建物賃貸借契約書の標準は縦書きの紙一枚のものでした。
その当時「賃貸管理」という業務自体が世間に浸透しておらず、賃貸住宅経営には多くのトラブルが発生しても、解決するすべはありませんでした。

しかしながら本マニュアルが発行され、日本全国で講演を行い、建物賃貸借契約書の重要性を広めたことで、現在の「賃貸管理」の業務が円滑に行えるようになりました。
最近、世の中では「空室対策」や「満室経営」を謳ってリノベーションなどを売る会社が増えてきてはいますが、果たしてそれで解決できるものなのでしょうか?
確かに的確なリノベーションは大切ですが、それだけで解決できるというものではありません。
空室対策とテナントリテンション、そして契約違反者に対する的確な処理。
総合的な判断と実行によって成果は大きく異なるものなのです。

直近では2019年12月、空室率2.5%。
信じがたいと思われるかもしれませんが、これがCFネッツの総合的な実力です。

今回、弊社代表倉橋による令和時代の満室経営と題した「空室対策と入居者のトレンド」、2部では弊社PM事業部サブリーダー梅原が「トラブルを避ける原状回復問題解決」、そして3部ではPM事業部マネージャー小川による「組織力でカバーするプロのPM業務とは」と題して様々な仕組みと取り組みについてお話します。
今回のセミナーでは「不動産投資」を「賃貸住宅経営」と位置づけ、我々プロが行っている「空室対策とテナントリテンション」について解説させて頂きます。
当社会員の方はもちろん、賃貸管理、空室などでお困りの大家さんは、ぜひ、この機会にお越しください。
また、不動産投資を行おうとする方も必見です。
不動産投資=賃貸住宅経営を成功させるテクニックを惜しみなくお伝えします。
不動産投資を成功させるか否かは、「PM力」にかかっていることが、このセミナーでお分かりになれると思います。
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cfnets at 07:30│clip!FMヨコハマ | 不動産Q&A

【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

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