CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や出演番組なども公開しています!

2019年11月07日

築年数の古いマンションは利回りが高いのって、どういうこと?

本日、FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」での質問です!
放送でお約束通り、わかりやすく図表を掲載しました!


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質問です!戸塚区 まさしさん 36歳

Q)  社長のyoutube!早速拝見しました!分かりやすいトーク!CFネッツさんの社員の皆さんがうらやましいです。 ところで、ネットで見ていると、利回りの高い物件は、築年数が古い物が多いようなのですが、もし、築年数の古い家やマンションを購入する場合、どんな問題が考えられますか?また、この先、古い物件って大丈夫でしょうか?

そして、藤沢市 田中さん 40歳 自営業

Q)  倉橋社長、自己資金はいくら位あればマンション投資を始めることって出来ますか?最近の広告にあるように、ゼロからでもできるものなのでしょうか?10年後50歳になるので、今から投資をしたいと思っています。我が家は分譲マンションで、2LDKに妻と娘と三人暮らしです。



ユーチューブの朝礼動画は、これからもアップしてゆきますので、社員でなくても見られます。ぜひ、CFネッツチャンネルとCFネッツセミナーチャンネルを登録してください。

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まず築年数が古い方が利回りが高いという話ですが、まず、どうして高いのかと言う事です。
まず1つは、昭和56年に改正された建築基準法により、新耐震構造の前と後での価格差が違ってきています。もちろん新耐震構造の方が安心だと言う理由で、この改正された後に建築された物件、つまり昭和58年あたりの物件と前の物件では、若干価格が変わってきます。
また、現在の融資条件においては、築年数の新しいものの方が有利だということがいえます。
したがって究極的には新築のマンションの方が融資について有利に借り入れることがあるわけですが、ここでやはり落とし穴があるわけです。
それは賃料と比較したキャップレートと言う中古流通の相場観があります。
よく自己資金なしで新築のアパートが買えるとか言う話がありますが、問題はその物件が5年後10年後にキャップレートで引き直したときにいくらで売れるのかということを検討しなければなりません。
私のセミナーでもよく話をするのですが、不動産投資の場合、売却の金額を計算しないと投資分析はできません。

キャップレートとは

キャップレート
Rがキャップレートであり
キャップレート3
同じ賃料でも、キャップレートの低いもののほうが価値は高いわけです。
キャップレート2

また、

IRR
IRR2


と言うように不動産投資の場合は、最初の購入利回りでは判断できません。

基本的な投資指標と言うもので計算できる仕組みになっています。
にもかかわらず様々な業者が、この築年数の優位性をもって物件を売るため、未だ不動産投資で失敗する人は数多くいるわけです。
この投資指標を学ぶには、ぜひ、私の著書「不動産投資成功の方程式」を読んでください。
細かく書いてありますが、先ほど説明したグラフや資料は、そのうちCFネッツセミナーチャンネルにアップしておきますので、そちらでご覧ください。
また、最近ではサブリースと称して賃料をごまかして新築を売るケースもあり、注意が必要です。多分、みなさんも知っている通り「かぼちゃの馬車」事件でもそうですが、絶対に貸せない金額を提示して借り上げ、新築のシェアハウスを売っていた事件です。
これも金融機関を巻き込んで生じた事件で、いまだに後遺症が残っています。
藤沢市Tさんにも同じ答えになりますが、自己資金ゼロと言う広告に惑わされず、適正な賃料を基に事業計画を立てることをお勧めします。
またTさんの質問ですが、ワンルームマンションの投資位なら150万円から200万円もあればできます。
お陰様で最近では「お金の健康診断」という個別相談も始めたことで、ワンルームマンションの需要が増えて来ています。不動産投資と言っても、我々が提案する中古のワンルームマンションなどは、結構、手軽に始められますので、ぜひ、個別相談にいらしてください。
ところで、この手の質問が増え続けており、電話でもご質問を受けるようにしました。
電話番号は 0120-177-213 と同じですので、一度、ご連絡いただければ、コンサルタントから連絡させるようにします。

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〈プラチナ・ゴールド会員限定イベント〉

おかげさまで20周年!今年は全国3か所で開催。お客さまとコンサルタントが忌憚なくお話ができるよう、例年とは異なる大忘年会を企画いたしました。CFネッツグループ代表の倉橋が門外不出、会員様だけに向けた「特別セミナー」を講演。また、より多くのお客様とお話ができるよう、今年はなんと大阪・名古屋でも開催が決定!スペシャルセミナー終了後は、お楽しみの大忘年会を開催。一緒にお食事を楽しみながら、ゆっくりお話いただけます。消費税増税や将来の年金不安など、今年も様々なことがありました。CFネッツでは皆様が安心して不動産投資ができるように、正しい不動産文化の発信と、Customer Focus:お客様の希望するサービスを提供しつづける事をモットーに、誠実に、そして真剣に取り組んで行きたいと考えております。年末のお忙しい時期ではありますが、皆様のご参加を心よりお待ちしています。

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

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