CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

CFネッツグループCEO倉橋隆行のブログ。実務経験豊富なプロの不動産コンサルタントの意見や、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や動画、出演番組なども公開しています!

2019年10月21日

ねんきんの健康診断、第2回目をアップしました!

 
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ねんきんの健康診断 その2




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今、年金が足りないと言われていますが、本当は足りなくありません。日本の財政においてもお金が足りないと言われていますが、お金は刷ればできてしまいます。バランスシートを無くして払う分だけ刷ってしまえばいいのです。世界はそうなっています。日本は公共投資をやめてしまったので財政が悪くなっていますが、公共投資は資産なのでカウントしなくてもよいのでは。  ご自分の計画を立てるときに、何が必要かということです。まずはバランスシートで考えましょう。まず、資産があります。負債があります。資産から負債を引いたのが純資産です。純資産の数が多ければ多いほど、将来的に有利になります。所得500万円の人が400万円で生活すると、差し引き100万円が預貯金に残ります。残った預貯金は、資産の中に入ります。不動産の資産です。保険や証券、株式も資産です。預貯金を投資するというのは、預金を不動産に替えるとか、保険や証券を買うことは資産の移動になります。これを投資といいます。預貯金を支出に回すのは、消費です。100万円を消費に回すのか投資に回すのか、ここが一つの違いです。年収500万円の人が500万円で食べることは可能です。でも、入院しなければいけなくなったり新たな買い物をしなければならなくなった場合、借金することに。借りたお金は元金の利息で返さなければいけないから、支出が増えます。収入が一定なのに支出が増えますと、アンバランスになります。お金がないので負債を増やすことになります。元金だけでなく金利も返さなければいけないので、最後は破綻することになります。  資産を投資に回すこと。これは重要です。自分の場合はたまたま25でこの業界に入り不動産のことを勉強したら、消費が多すぎると思いました。オートバイを何台も持っていて、車も2台所有していました。友達付き合いも多かったですが、考えてみたら、何か間違えていると思い、車を全部売りました。  健全なキャッシュフローとバランスシートを作るには何をするか。まずは資産を増やすことに徹することです。年金に頼らなくても平気にしておけばいいのです。年金はお小遣いみたいなもの。お小遣いで生活しようと思っていてはダメです。自分が生活基盤を作った上で、「年金もらえたら旅行にでも行けばいい」という発想にしないとダメです。支出を減らして投資の収入を増やすことも大事です。また純資産の増大を図ること。不動産や乗用車は、自分の教訓ですが不動産投資で得たキャッシュフローで返済すればいいということです。投資して所得が上がってくると、この部分を住宅ローンに充てて自分の源泉所得から払わない計画でちょうどよくすれば一番いいのでは。  ここから、ねんきんの健康診断のメインテーマです。CFのび太くんが30歳の場合、上場企業で手取り収入400万円。奥さんは医療系で280万円。現金預貯金は480万円くらいで、利子所得400万円、定期預金に入れていて0.02%。利子収入は800円。お金は、物価上昇率を考えて準備しなければなりません。スタート時の預貯金が400万円。退職金が1500万円くらいの試算。年金は夫婦で300万円くらいで入力すると、数字が出てきます。すると、70歳で破綻することに。のび太夫婦の改善策は、住宅を買って居住費を住宅ローンに変えればいいということです。賃貸で払っているようなので、それをローンに充てればいいということです。あと、30年返済で65歳に完済。自動車の買い替えを2回に減らす。80歳まで夫婦でアルバイトで稼ぐ。65歳からは生活費を300万円に切り詰める。すると、住宅ローンの返済が終わるときに支出が減ることになりますが、88歳で破綻することに。今、人生100年時代なので、12年足りない。この対策で、3000万円くらいのワンルームマンションを買うことです。若いときに気が付いたら、100歳でも安心です。  次に、DCFの考え方がありますが、物価上昇率をみなさん考えていません。政府は、2%の物価上昇率でのインフレを目指そうと言ってます。インフレを目指す理由というのは、インフレタックスが挙げられます。約束しているお金について、インフレが起きたらその時のお金の価値で払えばいいということになるので、税金の負担率が下がります。それをインフレタックスといいます。10年前の定期預金が0.02%。10年後、1000万円のお金が1002万18円になります。10年間のインフレ率が2%だとすると、1219万円。219万円は損だったという考えがなければいけないということです。自分が銀行預金にお金を預けない理由は、損するから。ここに1000万円のお金があるのならワンルームを買った方がベターとなります。すると、預貯金除くと2万円しかないから定期預金に入れておいたら経済的な損失は217万円。このような物事の考えを日本では教えていません。欧米では、ハイスクールで習います。だらら、海外の人は、大学に入ったら動き方が違うのです。  不動産投資は、投資物件に対してお金を借りて自己資金を少なく。低金利融資でレバレッジをかけて投資します。この技術について、住宅購入も不動産投資の一部ということです。収入500万円、支出400万円の人。毎年100万円の資産ができます。負債ゼロなので、純資産は100万円です。3年経ったら、預金300万円。負債ゼロで純資産300万円。さらに10年間同じことをやっていたとすると、1300万円の預貯金ができます。負債ゼロで純資産は1300万円。しかし、こう思ってはダメです。2000万円のマンションを買ったとしますと、自己資金100万円で住宅ローン1900万円組むことになります。住宅ローンの仕組みですが、ほとんどが元金。お金を払っていますが所有権は移転していますので、このお金は資産になります。これは投資となります。利息は経費ですので、返ってこないお金です。賃料は永遠の支出。ローン支払いの元金は資産。賃料が安いことはメリットだけではありません。  お金を貯めても生活費に賄えないということで、1000万円の預貯金は毎月20万円使えば、約4年で枯渇します。20万円を毎月受け取るためには、3500万円を7%で運用できれば足ります。投資は元本を取り崩さないで果実は毎月享受できる不動産投資が最適です。そして働いている間に3500万円分の不動産投資を実行し、定年退職までに実現可能です。  あと、投資の理論を知らないといけないので、軽く説明します。レバレッジというのがあり、1億円の物件でネット収入が750万円ですと、利回りは7.5%。これは、仕入れ価格を下げるか家賃を上げない限りは、利回りが上がりません。そこでどうするかといいますと、自己資金を20%入れます。残りの8000万円を金利3%で借りたとしますと、元金は経費ではありません。この物件を買った経費は、金利だけです。そう考えますと、支払い金利は240万円。差し引き収入が510万円。この投資で回したら、2000万円を入れて出てきたお金が510万円なので、CCRは25.5%となります。内部収益も含めますと、4年で返済ができてしまいます。元金と利息を返したところで、元利金の返済が25年ですと、450万円で大丈夫です。差引収入が295万円。元金を返した後に、入ってくるお金が295万円あったとすれば、CCRは14.75%なので、7年くらいで回収ができます。また再投資すれば、2000万円が返ってきて、次の投資をしたら、3年で回収できます。これを繰り返すと、資産が増えることになります。金利が1.2%の人だと、同じ借入金でも金利が下がったら、元利金支出が370万円なので、CCRは19%。5年で回収できます。これをどう活用するかが重要です。  もう一つ、必ず覚えていただきたいのがV=I/R。VはValue(価値)で、Rはキャップレート。Iはインカム(収入)。ウチの社員は駅ごとのキャップレートを全部分かっています。「ここだけキャップレートが高いぞ」というところへ投資をします。そうすることで、V(バリュー)の価値が見いだせます。利回りが低ければ低いほど、価値があることです。だから、今の利回りよりも下がる物件を買うことです。今あるキャップレートの高いものは何かといいますと、地方へ行くと10%台の物件がたくさんあります。それらは、利回りが高くなければ売れない物件なのです。利回りが高ければいいと考えている人は、投資の理論が分からない人です。ネット収入が60万円あったとします。キャップレートが7.5%のエリアだったら、価値は800万円です。これが、同じ収入60万円だがキャップレート6%のエリアでしたら、1000万円です。つまり、キャップレートが低くなるところを買うこと。価値の上がるところを買うことです。  「金利が低いから不動産投資をやれば儲かる」という話があります。銀行に預けて置いたらいいという話で買ってはいけません。首都圏の平均滞在年数は1.8年で、2年で更新にならないからです。一度空くと、NOIが下がってしまいます。下がり続けて通常の賃貸相場になるのですが、そこで売ったら、1600万円で買った物件が1200万円でしか売れなかったら、譲渡益・譲渡損というのは売値から買値を引いたものなので、マイナス400万円。5年間でもらったお金は280万円しかないのに、売却損で400万円損してしまったら、この投資は120万円の損というのが正しい考え方となります。  今、ワンルームマンションや新築マンションがたくさん売れています。みんな提携ローンにつけて売ってしまうので、リスクです。逆に、新築がないと中古が買えませんので、やってもらった方がいいのです。5,6年から10年先の仕入れ物件なので、建ってないと困ります。買わなくてもいいのですが。適正なキャップレートで買った場合、ウチが750万円で買ったある物件、都心部で駅近の立地だったのですが、キャップレートは当時8%でした。  年金の代わりにワンルームの投資と言えども、覚えておいてもらいたいのは、不動産の場合は、売値を想定しないと確定利回りが計算できないことです。この理屈の分からない人は、キャッシュフローばかりで見るからダメなのです。ですから、キャッシュフローがいくらあってもマイナスになったらアウトということです。そこを見極めて投資をしなければなりません。もう一つ、不動産が下がったらどうするかという話なのですが、投資家は、投資したのは純資産。一番理想なのは、資産が増えて、毎月家賃が減るわけなので負債が減って、純資産が増える状態が一番理想的です。しかし、資産価値が下がっても、金利も安いから負債も減っております。投資した金額は、例えば2000万円なら2000万円として、2000万円が回収できたら、投資家の目で見ましたら、ディスカウントキャッシュフローの概念を外せば損したことになりません。このことを理解してやらなければなりません。

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不動産投資が他の投資と比べてリスクが低いのに、なぜ失敗する人が多いのか。弊社代表の倉橋は、2009年に『不動産投資、成功の方程式』(朝日新書)を通じて不動産投資の基礎的な理論を広め、不動産投資の健全性と安全性を確保するための手法を明示し、不動産投資に関する誤りを起こさないよう警告もしてきました。にもかかわらず、昨今では不動産投資や詐欺的な運営会社の破綻、さらには金融機関の不祥事などのトラブルが頻発しています。CFネッツが積み上げてきた不動産投資の文化を、誤った人たちによって毀損されている現状を考え「不動産とお金の話」と題したセミナーを開催することになりました。ぜひお越しください。、


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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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