CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や出演番組なども公開しています!

2019年03月31日

不動産投資の物件って、年数がたって劣化すると人気がなくなりませんか?

FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」での質問です!

・「おはようございます。私からの質問です。投資物件は、年数が経つと老朽化して、それに伴って人気がなくなっていくのではないかと思っています。老朽化の対策はどうしていくのでしょうか?そういった事も心配で、不動産投資への踏ん切りが付きません。」町田市40歳主婦
・「光邦さん 倉橋社長 おはようございます。 いつもためになる放送をありがとうございます。 ところで日本は人口が減少しているのに住宅は今も建設が相次いでいます。この状況を倉橋社長はどう考えられますか?あるタワーマンションは空きが出ているとも聞きます。」鶴見区


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皆さん勘違いされるのですが、投資物件は建物を貸すだけではなく、そこに住む環境を含めて貸すものですし、そこで商売ができる環境を貸している。

もちろん、建物が老朽化してはだめだが、例えば中古のマンションなどでは、修繕積立金などを積んで定期的に修繕をしているので、維持管理ができているマンションやアパートなどでは古くなったからと言って人気がなくなるということはない。

人気はあくまでもエリアで決まる。

現在、日本の金融機関では、投資物件や住宅などに法定耐用年数と言うあくまでも税務上の減価償却を基準に耐用年数を決めつけているから、かなり誤解を生じている。

欧米では歴史のある建物ほど価値が高く、ローンを組む際には、売主のローンを引き継げるし、追加での修繕費用など、賃料収入があられるなら借りることもできる。

日本の歴史的建物が保護ざれずにスクラップアンドビルドで解体されていくのは、そんな事情もある。

現在、私が行っている三浦市三崎の下町にある古い商店街の建物を活用する事業などでも、銀行は更地価格から建物解体費用を差し引いた金額でしか評価されないから、資産価値は下がるし、流動性は低くなるし、銀行にとっても担保力が減価してしまうから、結局、みんなが苦しむだけになる。

多分、近い将来、欧米並みのファイナンスにならざるを得ない。

また人口が減る中で、今後、どうなるのか、ですが、この番組でずっと言ってきたとおり、二極化が進むと考えられる。

日本の人口が減ることは予想されており、確実に減るのだが、日本の国土全体に減るわけではない。過疎化が進むところと、過密化が進むところ。

人口が減ると、商業施設はやっていけなく撤退する。

学校も、病院も、様々な所に影響が出ると、さらに就労人口も減り、加速度的に地域の衰退が始まる。

つまり人口の移動が始まると連鎖的にマイナス傾向が明確になるのである。

では過密化が進むエリアと言うのはどういうところか。

さきほどの逆を考えればよい。

外国人の流入が始まっており、彼らに対するサービスも母国語の人材が入ってきて、そこに住みつく。

すると学校も足りなく、病院も足りなく、商業施設も活気づく。さらに住居も足りなくなり、過密化が進むのである。

では。

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cfnets at 07:30│clip!FMヨコハマ | 不動産Q&A

【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

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六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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