2019年01月01日
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2018年の世相を一字で表す漢字が「災」と言うことで何となく不吉な終わり方でした。
一昨年のプラチナ会員忘年会の講演でお話ししましたが、トランプ政権が誕生すると世界的な分裂が起こると予想しました。
「アメリカ第一主義」という言葉は、疲弊したアメリカの労働者階級に共感を受けましたが、結果的には自分たちの意図とは別に国際社会からの孤立という結果になり、ヨーロッパ諸国やアジア全体の信用力を失いつつあります。
トランプ氏は様々な手で自らの国家を立て直すことはできず、代わりに他国の経済を悪化させることで米ドルの基軸通貨の価値を守ろうと奔走しており、ご承知の通り、日産自動車のゴーン会長が逮捕されることで間接的にフランスのマクロン大統領に報復しているし、中国の巨大企業ファーウェイ副会長をカナダで逮捕させて急成長を遂げている企業にダメージを与えています。
アメリカの対中貿易赤字は拡大し、対日赤字も拡大しており、もはや黒字化することは難しいと誰もが判断しているわけですから、今後、強烈に付加価値の高い軍事関連物資を世界中に輸出し続けることになります。
また日本では、当初、一般会計支出を97兆円程度としていた筈が消費税対策予算の積み上げで101.4兆円に膨らみました。
多分、赤字幅は40兆円近くになる筈ですから国債に頼らざるを得ず、この国債は日銀が引き受けることになります。
昨年11月には445兆4885億円ですので償還は難しいと誰でもわかると思います。
短期金利が2%上昇すると国債時価額は14%程度低下すると試算されており、損失額は50兆円を超えます。
また、当座預金397兆円ですから2%の利払いは8兆円近くなります。
現在、日銀の金利収入は1.2兆円に過ぎませんので、明らかに賄いきれない状況になります。
したがって日本国内の金利は上げることはできません。
また、金融庁が全地銀の29年度の本業を分析した所、105行のうち過半の54行が赤字であり、52行は2年以上連続の赤字で、5年以上黒字転換できていない地銀も23行ありました。
そんな折でのスマートデイズの倒産。
これに伴ってスルガ銀行の不正融資事件が発覚し、アパート販売会社TATERUやシノケンも同様に問題が露呈され、アパート融資に対する規制が厳しくなり、金融機関は貸すに貸せない、さらに続く低金利、収益性が下がり価値が目減りした資産の減損処理で、今年も厳しい状況に陥ると予測できます。
昨年1年を振り返ってみても世の中の様子が大きく変わってきており、今後、この流れは変わらないと思って、次の手を打ってゆくしかありません。
さて、「災」転じて「福」となすという言葉があります。
昨年、9月頃より金融庁の不動産融資の監視が強化され、様々な金融機関では、この監査に時間を取られ、通常業務に支障をきたす状況に陥りました。
某金融機関では当社に対しても契約後の契約書の提示や、契約当時の顧客の自己資金の状況、そして当社自体の財務状況、コンプライアンスに関しての社員に対する教育方針までもが求められ、当社では不備がありませんでしたので全部提出し、クリアしました。
したがって通常通りの顧客に対する融資は可能であり、自社の購入資金やプロジェクトファイナンスも通常通り行うことができます。
ところが、この基準をクリアできなかった会社が数多く出てきました。
当然、スルガ銀行の不正融資に絡んだ会社、TATERUの取引を行ってきた会社などだけでなく、仲介に携わった会社や業績が悪化している管理会社の場合でも融資がつかなくなるということです。
つまり当社や当社の顧客には、良い環境になったと言えます。
さらに、従来、当社と取引のなかった会社からも物件情報が入り出し、取引高も増えてきました。
また、昨年、当社とプラチナ出版で行った調査では、公示価格と住民の平均年収が比例することがわかり、数年前から予測してきた二極化が進行してきたことが明瞭になりました。
さらに都心部のキャップレート分析では、最近の金融機関の評価基準が「新耐震構造」の物件を優位にしたため、都心の一等地のワンルームマンションが買いやすい現象が起きています。これも通常では考えられない現象であって「CF−1」でも都心部の物件を購入することが出来ました。
現状の日本経済を取り巻く環境の中での資産防衛は世界中の金融システムが大きく変化すると考えられるため、資産については「金融からの逃避」ということになると思います。
日本国内の金利の上昇が見込めない状況においても政府と日銀は「インフレタックス」を目指すことになります。
過去のインフレとは違い「景気回復なきインフレ」です。
ハイパワード・マネーがもたらす貨幣価値減少のインフレですから、現金を換価価値のある資産に転換する必要があるわけです。
本年は、この低金利を活用して首都圏の好条件の物件を購入することをお勧めします。
更に資産の組み替えも重要です。
身近な当社のコンサルタントに気軽に個別相談を申し入れて頂ければ、様々な対応ができると思います。
「災」転じて「福」となす。皆さま、今年は、そんな年になると思います。
当社は、お陰さまで多くの皆さまに支えられ20周年を迎えます。
2000年(平成12年)2月22日に設立させて頂いた当社は、設立当初から「カスタマー・フォーカス」の姿勢を貫いてまいりました。
今後とも、その姿勢を崩さず、当社顧客にとって、当社の管理物件入居者にとって、そして様々な当社の施設利用を頂く皆様にとって、より良いサービスを提供し続ける所存です。
また相続対策や事業継承などや最近では住宅購入の際もお声掛け頂き、大変喜ばれています。当社には、弁護士や税理士、不動産鑑定士、一級建築士など、不動産だけではなく関連する専門家も多く在籍しておりますので何なりとご相談ください。
最後になりましたが、今年も、皆さんにとって、幸多き年となりますよう心よりお祈り致しております。
本年も、どうぞ、相変わらずのご愛顧の程、よろしくお願いいたします。
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