CFネッツ代表[公式]「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や出演番組なども公開しています!

2018年09月11日

賃料は、価値に反映する。

リフォームではなく、リノベーションで価値の創造を行うことだ。


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※ 下記要約は、ユーチューブが見られない環境の方のために、企画社員が要約文を書いています。
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マスターリースやサブリースの物件を精査して、先崎さんに聞きながらデータを確認しながら戦略を練っていたら、好きな仕事だから楽しくて仕方がない。
昔、住宅の販売の仕事をしていて、突然、賃貸事業部を見ることになり、当時は空室がいっぱいありそれをどうやってきめるのか。それには広告する力が必要。図面の作成を考えて実行したら埋まっていった。
広告は今日始めたら明日から効果がある。早くやらないといけない。仕事が忙しいとこいろいろな理由があっても広告を作る仕事を先延ばしにすると、広告は出来たところからスタートするからできるだけ早く始めたい。
ドラム式洗濯機が1Rにあったら室内干しができるから生活が楽になる。昔は食洗機が流行って時期があって家に食洗機があると奥さんの幸せの度合いが違ってくる。乾燥機付きドラム式洗濯機が家にあると幸福度に違いができる。

エアコンがない物件も入居者がエアコンを付けるという考え方は古いから、うちの物件には取り付けるように指示をしてエアコンは付けさせた。同じ6万円の物件があって、エアコンの在る無しだったら、在る方が選ばれる。ガスレンジも入居者が買ってきて素人工事で取り付けるよりも、ガスレンジをちゃんとした人が設置したほうが安全性も高いし、気軽に住んでもらうことができる。
最近は1Rでもパウダールームを作ろうとして、阪東橋の物件で少し広い1Rにパウダールームをつけようと作っている。今までは決まらなかった物件が決まってきている。

三崎でトライアルステイをやっていて、その入居者の人達から借りたい、買いたいという声が上がってきている。参加している人達の価値観が違っていて、シャッター通りで店が空いていて店舗で4万、5万でも借り手が居ない。私達の感覚で言ったら安すぎる。昔から営業している人達の賃料をきいたら15万とか20万で借りていて未だにその賃料を払っている。その物件が空くと次が埋まらなかった。
商店街の路面店舗は坪単価1万円を切ることはないけれど、三崎は切っても決まらない。ところがトライアルステイに参加している人達から店舗に興味があって問い合わせが来ている。
外から来て、三崎港蔵や手打ちそば葉山焦点、三崎港ラーメンなど出店してきて、彼らは坪1万円でも耐える商売をやってきている。外から来た人達がどこの店をやるかといったときに東京だとか横浜とかで食文化を味わった人達の美味しいもの需要やシーボニアにいる人達が三崎に船をつけて美味しいものを食べて帰るときに、その人達は価値観が違う。マリーナからヨットで一日6時間〜7時間走って燃料で400L位かかる。それぐらいかけても一日楽しみたい。そういう人達はせっかく楽しむときにいつもと同じところにはいかない。
価値観の違いがわからないと賃貸物件もなかなか決まらないです。世の中これからインフレが起きたときに賃料は必ず上がる。そのときに価値観を考えないで仕事をしていると結果的に決まらない理由が全部家賃になってしまう。オーナーさんに家賃を下げてもらっても決まらなかったらまた下げるのではなく、決まるものは決まる。

時代がバブルに近かった頃だと13メートル平米の1Rがある。今は販売していないけれど過去においてはあった。そこの部分をどうするか。洗濯機置場を置いたら部屋は狭くなるけれどそれがドラム式洗濯機だったら狭くても決まると思う。
ホテルのシングルルームが9メートル平米、ホテルのツインで13メートル平米、アパートでだったら狭い。
若い人が20m2で家賃が8万円のところよりも6万円で13メートル平米の方を選ぶように仕組みとして作ってあげればいい。
家賃を下げすぎれば、マンションの価値が下がる。普通の人たちを入れる努力をしないと物件全体の価値が下がる。KYTが7万5千円ぐらいで貸している。近辺の物件が5万円以下で借りれるけれど、その物件が決まるのは生活する環境が違うから、安全性を考えてKYTが選ばれている。

物事をやるときに考える力が大事、考える力は書く力。広告を作る能力が備わってくるともっと何かをつけたらいいという発想が頭の中に浮かんでくる。ものを書く能力がない人は頭の整理ができないから思ったことを実現することが出来ない。
たとえば、手帳にメモをする。サイボウズにいてる。メモをする。書くことでやるべきことがわかって予定に入れる。将来的な予定は全部入っている。空く時間が30分あるとしたら、その時間にいろいろな仕事をする。予定を入れた上に空いている時間に仕事をするから一日が充実する。ものを考える能力はすごく大事で、ブログを書いている。ブログを書かないのは頭の整理ができない。だから書くこと
国語の成績は2以上を取ったことがない、文章能力は大したことがないけれど、本が売れるのは句読点を打つ場所などリズムを考えて書いている。原稿は羅列の世界だから普通に主語述語を考えて書く人がいるけれど、楽しい文書というわけではない。楽しい文章を考えて書いている。図面を描くときでも考えて書くこと。物件の魅力を考えるからお客さんが来たときに説明ができる。
一言あればそこで決まる。物件は物件で決まるのではなく物件の周辺の環境で決まる。そこに合うかどうかを考えること
トライアルステイを運営したことで来る客層が変わった。三崎の楽しみ方がわかった人達が来たから、三崎に移り住むことを考えている人たちから、賃貸や購入の問い合わせが来ている。
動き出して10年でようやく文化が変わってきた。地価も上がってきた。賃料が挙げれば地価も上がってくる。
環境が地価にも賃料にも影響をする。環境を知らないと賃料を語れない。比較検討をして適切な価値を作る。まずは文章を書くことから始めること。これが一番。
昔は毎週金曜日に図面のチェックをしていた。最近また復活した。今までみんなで考えていたことが考える場がなくなった。今度はみんなで考える場を考えよう。
昨日は直接、キャッチフレーズやボディコピーなどを打ち合わせをして、まだまだ宝の山が埋まっていると実感した。そこがプロとしての能力。
仲介手数料は決まっている。他との差別化を図るためにも仕事の価値の違いを見せつける。結果を出すことが大事。これで埋まったらこれを広告に使う。協力をお願いします。


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6月、7月に東京・大阪で開催し、大好評のうちに終了しましたプラチナ出版の新刊『賃貸トラブル解決のプロと弁護士がこっそり教える 賃貸トラブル解決の手続と方法』出版記念講演。今回、監修者であるCFネッツグループ代表・倉橋による追加講演が決定いたしました!賃貸仲介・管理の画一的な業務整備がなされていなかった20数年前に、業界で初めてそれらのマニュアルを作成し出版したのを皮切りに、1998年には「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を執筆した監修者が、プロパティマネジメント業務の真髄をお伝えします。この機会に是非、ご参加ください。

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cfnets at 07:30│Comments(4)clip!朝礼講話 | 社長の日誌

この記事へのコメント

1. Posted by 吉田太一   2018年09月11日 10:17
5 「来て良し」「住んで良し」の両立って難しいと思うのですが、上手くいってますね。
素晴らしいと思います!
2. Posted by 倉橋   2018年09月11日 10:57
5 早速、コメントありがとうございます!継続は力なり、最近、本当に実感しています。まだまだ、やりますよ!いつも、ありがとうございます!
3. Posted by kume kenji   2018年09月21日 15:34
5 入居者が帰ってくる夜道も明るくしようと賃貸事業地の3方道路面に💡電球色の街路灯10基以上。田舎町では浮いていますが、こだわりの街並み作りは、行政任せには出来ませんよね!
4. Posted by 倉橋   2018年09月22日 12:38
それは目立ってよいですね!三崎の三崎港蔵、手打そば葉山商店、山田酒店はライトをつけています。世知辛い世の中ですので、明るさは大事ですね!

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
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炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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