CFネッツ代表[公式]「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼なども公開しています!

2018年07月05日

不動産屋と銀行で勧める物件が違うの?

FMヨコハマ「ここが知りたい不動産」(毎週木曜日朝8:15放送)での質問です。

・「光邦さん 倉橋社長 いつもためになる放送をありがとうございます。
我々夫婦と、小学6年の息子、そして母の4人家族です。今の家は築40年ぐらいで、そろそろ引っ越しを考えています。中古の一戸建てにするか、マンションにするか、、、。
一戸建てとマンションでは維持費や諸経費も大きく変わってきたりするのでしょうか?また、戸建てとマンションの資産性の違いってありますでしょうか?良かったら教えてください。」厚木市 42歳

・「毎週拝聴しています。姉夫婦が、今年の夏にマンションを購入する予定なのですが、去年マンションを買った友人から『不動産屋さんと銀行とでは、進める物件が違うんだって』と聞きました。家を売る側と、お金を貸す側では、進める物件が違うのはどうしてでしょうか?」緑区 28歳 ドライバー

・「倉橋社長 光邦さん おはようございます。とっても健康住宅に興味があります!でも、まだまだそこまで余裕のない我が家です。。。ところで、10年前に、今住んでいる、築10年のマンションを30年ローンで買ったのですが、今のマンション価値がどれほどなのか、気になっています。不動産の本当の価値や価格相場を知るにはどうすればよいのでしょうか?」都筑区茅ヶ崎  42歳 会社員


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まず最初の質問ですが、現在の築40年の家は持家でしょうか?

であれば、お子さんの学区などを考えると建て替えが一番だと思います。

お母さんが同居しているということですので、非常に円満な形が維持されていると思いますので、この関係を壊さないようにするには、一戸建てのほうが良いように思います。

できれば一階をバリアフリーにして、将来、介護が必要になった時にも問題が無いようにしておけば、今度は自分たちもいずれ介護が必要になった時に息子さんの協力が得られると思います。

現在、厚木にお住まいということですから、それほど地価も高くないと思います。

マンションよりは一戸建て、できれば二世帯住宅がベストかと思います。

次に、不動産屋さんと金融機関の進める物件が違うということですが、はっきり言って、立場の違いだと思います。

売りたいものが違うのです。

不動産屋さんは売りたいものがあるし、金融期間は貸しているお金がちゃんと返ってきてもらいたいから、貸している事業者の物件を売りたいわけです。

当然、皆さん、商売ですから当然な成り行きなのですが、実は、それが顧客が求めているものと違うということも良くある話です。

従って、ニュートラルな立場で判断できるコンサルタントが必要なわけです。

続いて、マンションの価値ですが、正式には不動産鑑定士が評価する金額が、結構、金融機関の担保評価と一致するようになっています。

住宅ローンの場合、担保評価というより購入価格で融資金額が決まってしまうため、次に投資用物件を買うとか言ったときに担保評価が出されて、こんなに低かったんだとか、思ったより高かったということがあります。

ただ、この場合、金融機関が調査してくれるため、費用は掛かりませんが、別に担保設定をするとか、売却するつもりもないのに評価だけ依頼をするとなれば、調査費用が掛かってしまいます。

では、一般的な相場を調べるとなると、近隣比準価格といって、取引事例をもとに比較検討して算定する方法があります。

そのマンションが、どのくらいの広さがあるかわかりませんが、同じような広さで、駅からの距離が同じような場所のマンションを参考にして取引事例を調べ、その屬△燭蠅硫然覆魍笋蟒个掘△桓分のマンションの屬魍櫃韻道蚕个垢譴弌△世い燭ざ盂曚分かると思います。

当社では、鎌倉鑑定という会社もあり、鑑定評価も行っています。

建築については、南青山建築工房という会社もあります。

すべて専門家が対応させて頂きますので、ぜひ、個別相談にお越しください。

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相続税対策は早めが肝心です。その下準備として知らなくてはいけない、相続税と贈与税の基礎知識。相続人は誰?いくらから相続税がかかる?土地や家屋、生命保険や株式の評価方法を学びます。税理士でありながらも不動産鑑定士の資格を持つ三原が分かりやすく解説させていただきます。
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【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後、25歳で某不動産仲介業者に就職。その会社で営業部門でトップの業績を果たし、新入社員の時から広告に携わり、副店長を経て企画課課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、新規出店計画やリクルート活動をこなし、また地域戦略を実践し、地域文化活動なども主宰する。 その後、新規事業の賃貸管理業務とコンサルティングを併せた事業を開発し、企画課長と並行して同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の日本一と言われた事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。 1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。 北野たけし氏の番組「ここが変だよ日本人」に出演したことから、「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」など、テレビにも多数出演している。 2000年、CFネッツを軸としたグループ会社を立ち上げ「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版。あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に不動産投資の著書を日本で初めて出版したことから、全国的講演依頼が殺到し、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて受験して取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社16社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。 実業家だけでなく不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」「手打ちそば葉山商店」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。 現在、FMヨコハマとJ-COMテレビで「ここが知りたい不動産」、J-COMテレビ「大人の歩き方」にレギュラー出演し、その他、ニュース番組にも登場している。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
月極倶楽部
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