2018年02月21日
住宅の価値、25年でなくなる?
・「おはようございます。私は、不動産(マンション)の売却を考えていますが、最初に何をすればよいのでしょうか?ネットで調べてもよく理解できずです。教えていただければと思います。」
・「社長、光邦さんおはようございます。毎週、楽しく拝聴しています。図々しい質問なんですが。。。不動産投資で資産価値の下がらない物件の条件を教えていただければと思います。よろしくお願い致します」
・「おはようございます。住宅の家屋は25年たつと、不動産価値が0になるって本当ですか?我が家は来年、築25年になります」
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まず最後の住宅の価値が25年たつと不動産価値がゼロになるかと言う事ですが、多分、何かの勘違いで、木造住宅の法定対応年数は22年であると決められていることから、そんなことが言われているのではないかと思います。
また金融機関の一部では、いまだにこれを基準にして判断する人もいて、政府では100年住宅を目指しているのに、金融機関が時代遅れなことを言ったりするから、様々な誤解が生じているのではないかと思います。
さて不動産を売却すると言う話なのですが、まず1番最初にやらなければいけない事は、いくらで売れるかの査定をすることだと思います。
この査定と言うのも、最近ではネット情報である程度相場が把握できることにより、それほど価格はぶれないものです。しかし、業者によっては非常に高い査定を出して、売却依頼を受けながら、結局売れないからといって徐々に下げていくと言う会社もありますので、これは注意したほうがいいと思います。
最初にあまりにも高く出すことによって、徐々に下がってきたとしても、この物件に新鮮さが失われますので決まるまでに時間がかかってしまうと言うこともよくあります。
また査定を依頼する際には、やはり部屋をきれいに片付けておくこと。
中古の物件というのはそこに住みながら売却活動を行うことになりますので、部屋はきれいに片付けることと、案内が入った時には立ち会いを行い、そこの物件のアピールなどを売主が行うというのも重要です。
大体、現在、自分の住んでる家を売る場合、その家を買おうとする人は自分が買ったときの生活環境とと同じような人です。
したがって売主の生活感に魅力を感じると相場より高く売れるということがよくあります。
家をきれいに片付ける、調度品でもあれば飾っておく、そして立ち会うときにはきれいな格好をして、そのエリアのメリットや自分たちが買ったときの理由などを説明すると、買主に対してアピールができると思います。
次に資産価値が下がらない物件の条件と言う事ですが、われわれは収益還元価格で買えるものが、やはり資産価値が下がらないと言っています。
それはどういうものかと言うと、その物件を貸す場合にいくらで貸せるか、そのエリアのキャップレートは何%なのかで、その価値は決まってきます。
以前、この番組で紹介しましたが、V=R分のI、年間の賃料収入から経費を差し引いたのがネット収入であり、これをそのエリアのキャップレートで割り戻せば、V(バリュー)が求められる手法なのですが、この場合は自分で済むと言うよりも、投資家の目線でその物件を見ることができますので資産価値が下がらないということになります。
いずれにしても物件を売却する物件を購入するという観点から見ても、我々、不動産コンサルタントとして業務を行っておりますので、具体的な案件であれば、いちど、個別相談にいらしたらよろしいのではないかと思います。
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引き続き、名古屋、大阪で「不動産とお金の話」セミナーを開催します!
東京会場では超満席。詳細は、下記へ。お申し込みはお早目に!
バブル経済が崩壊し、既に30年近く経ち、国民の所得が減少していましたが、この間に資産を増やせた人と、そうでない人の違いはなんだったのでしょうか。その答えを、今回のセミナーで弊社代表の倉橋が直接解説させて頂きます。今回のセミナーでは、さらにバージョンアップして、資産管理法人と個人の不動産投資の違いなども分かりやすく解説させて頂きますので、ぜひ、この機会にご参加ください。
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この講演を聞いたクライアントの多くは、現在、年収が1200万円を超える人たちが続出しています。また資産背景も、既に相続対策が必要になり、資産管理法人による運用や、後継者に対して事業継承を行っています。欧米諸国の会社員の多くが生活をエンジョイし、高級車を乗れたりしているのに、日本人の平均的な会社員は、残念ながらそれができません。バブル経済が崩壊し、既に30年近く経ち、国民の所得が減少していましたが、この間に資産を増やせた人と、そうでない人の違いはなんだったのでしょうか。その答えを、今回のセミナーで弊社代表の倉橋が直接解説させて頂きます。
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数多くの不動産書籍の著書で知られるCFネッツ副社長 山内 真也による初の【東京開催】単独著書出版記念講演。新築ワンルーム投資の事例を中心に、不動産投資とはどういうものか?また、どのような目線をもって進めていけばいいのかを、実例をもとにご紹介。単なる不動産書籍でなく、収益構造基礎となる、物件ごとの収支計算も含め、深く追求していきます。
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第1部は弁護士歴21年の世戸孝司と、賃貸管理部門の責任者である不動産歴20年の上町洋が、建物賃貸借のさまざまな場面において、どのような法律があるのか、実際のトラブルをどのように解決するのかについて、実例を基に、皆様にご説明いたします。第2部では、弁護士の世戸孝司と、滞納賃料督促の現場責任者である片岡雄介が、実際に直面し、解決した様々な事例を基に皆様へ解説いたします。
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不動産投資の今までと、これからの話が聴けるセミナー。第一部では今流行りの仮想通貨と不動産投資を比較。目先だけの利益を求めない投資方法を解説します。第二部では基本的な投資分析、最新不動産価格や利回り、物件選定方法を知り、安全性の高い不動産投資の進め方を学んでいただきます。どちらのセミナーも「勝ち組オーナー」になるための必須知識です。奮ってご参加ください。
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まず最後の住宅の価値が25年たつと不動産価値がゼロになるかと言う事ですが、多分、何かの勘違いで、木造住宅の法定対応年数は22年であると決められていることから、そんなことが言われているのではないかと思います。
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この査定と言うのも、最近ではネット情報である程度相場が把握できることにより、それほど価格はぶれないものです。しかし、業者によっては非常に高い査定を出して、売却依頼を受けながら、結局売れないからといって徐々に下げていくと言う会社もありますので、これは注意したほうがいいと思います。
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また査定を依頼する際には、やはり部屋をきれいに片付けておくこと。
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それはどういうものかと言うと、その物件を貸す場合にいくらで貸せるか、そのエリアのキャップレートは何%なのかで、その価値は決まってきます。
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