CFネッツ代表[公式]「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

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2018年01月09日

相続税評価の下げ方は?

・「倉橋社長おはようございます。さて、相続税の評価額を下げる事が出来ると聞きました。どうすれば、評価額を下げることが出来ますか?教えてください。」

30年度税制大綱の変更もお答えします!




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相続税の課税計算のシステムと言うのは
課税価格から基礎控除額を引いて、課税遺産総額と言うものを求めます。
そして、課税遺産総額に、法定相続分、例えば奥さんがいて、子供が3人いた場合、奥さんが2分の1、子供が2分の1を3人で分けるので6分の1ずつが法定相続分、これを出して割り出します。
このそれぞれの法定相続分を相続税の計算上の税率をかけて、控除額を引いたものを算出し、これを全部いちど足して配偶者控除を差し引いたのが相続税の納税額となります。
実は相続税の計算など、それほど難しいものではありません。
さて細かい説明は割愛しますが、課税システムの中で課税価格から基礎控除額を引いたと言う説明をしましたが、この課税価格というのはどういうものかと言うと
遺産の総額から非課税財産を引いて、債務をひいて、相続開始前3年以内に贈与された財産を足したものが課税価格になります。
そこで遺産の総額と言うのは何かと言うと、不動産の評価額、金融資産、みなし財産、その他、
非課税財産と言うのは墓地や生命保険の非課税枠分と公益財産、そして債務は銀行からの借り入れ額などが債務と言うことになります。
相続税を下げる方法としては、遺産の総額を低くして、非課税財産が高くて、債務が高ければ、課税価格は下がると言う単純な話です。
では相続税を下げるにはどのようにしたらいいか、金融資産というのは、銀行に預けている預貯金や上場企業の株式であれば、その株のなくなったときの評価額がそのまま財産と言う形になります。
するとここはそのまま評価されますので相続税の圧縮はできません。
さらに非課税財産ですが、生命保険の非課税枠と言うのは相続人の数×500万円ですので先ほどお話しした奥さんと子供3人の場合は、相続人が4人ですので4人×500万円で2000万円までが非課税財産と言うことになります。
すると例えば生命保険もこの家族であれば2000万円までは控除できますが、逆に過大の生命保険をかけているような場合だと、その分が遺産の総額に入りますので、相続税は高くなる可能性があります。
したがって基本的に相続税を下げると言う手法は不動産の価格を不動産の価格の評価を下げると言うことが1番やりやすいということになります。
では不動産を持ってない人はどうするかということですが、よくあるのは現金を不動産に変えて、その評価額で相続をさせると言う手法が不動産を活用した相続税の評価を下げる手法ということになります。
また不動産の場合は、小規模宅地の評価減というのがあって、これは自宅の場合は330平方メートルまでは土地の評価を80%減額できることになりまし、アパートやマンションの敷地の場合は200平方メートルまでは50%減額することができます。
これは不動産を所有しているひとの恩恵ですのでこの減額は大きいものとなります。
もちろん一定の要件がありますのでこれも専門家と相談して進めるのがよろしいのかと思います。
また広大な敷地を持ってるような人などは、相続税を下げる方法があります。
相続税は申告主義と言って申告する金額で相続税の評価が決まってしまいます。
通常、路線価と言うもので相続税評価額を計算して申告しますが、例えば実際に区画整理をして販売をする、あるいは実際に開発業者がその金額で買わないような土地の場合は、不動産鑑定士を入れて実勢価格を出して、その金額で相続税を申告すると言うことも可能です。
これはどちらの方法が正しいと言うことでなく、あくまでも実践評価が基準となりますのでどちらで申告しても構わないと言うことです。
また自分で事業をやっているような方の場合、上場していなくても株価が評価されるということがあって、この株価も圧縮する方法があります。
適正な株価を算出するには様々な手法があり、ここもこの番組で説明すると言うのはなかなか難しいと思います。
今後、また国の財政が厳しいからといって、相続税が上げられるということが検討されているようですが、相続税を支払うほどの資産がある方については、やはりそこは真剣に早めに手を打つ必要があります。

なお、30年度税制大綱では、小規模宅地の評価減は、従来、相続開始時に所有してアパートなどの敷地の場合は活用できましたが、今回の改正により所有期間が3年以上という条件が付されることになります。
したがって駆け込み対策ができなくなりますので、そのへんは注意を要します。

当社では、不動産鑑定士や税理士、そして弁護士も社内におりますので、もしご心配であれば、いちどご相談にこられたらよろしいのかと思います。
相続と言うのは、必ず一生に何度かあることですので、財産がないからといってないなりに苦労することもあります。
早めに準備をされることをお勧めします。

相続対策には、はっきりとした技術が必要です。
対策した経験のない人にはわからない方法もあります。
ぜひ、相続対策のことは、不動産のプロ集団 CFネッツにお任せください!

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【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後、25歳で某不動産仲介業者に就職。その会社で営業部門でトップの業績を果たし、新入社員の時から広告に携わり、副店長を経て企画課課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、新規出店計画やリクルート活動をこなし、また地域戦略を実践し、地域文化活動なども主宰する。 その後、新規事業の賃貸管理業務とコンサルティングを併せた事業を開発し、企画課長と並行して同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の日本一と言われた事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。 1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。 北野たけし氏の番組「ここが変だよ日本人」に出演したことから、「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」など、テレビにも多数出演している。 2000年、CFネッツを軸としたグループ会社を立ち上げ「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版。あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に不動産投資の著書を日本で初めて出版したことから、全国的講演依頼が殺到し、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて受験して取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社16社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。 実業家だけでなく不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」「手打ちそば葉山商店」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。 現在、FMヨコハマとJ-COMテレビで「ここが知りたい不動産」、J-COMテレビ「大人の歩き方」にレギュラー出演し、その他、ニュース番組にも登場している。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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