2017年12月17日
仲介手数料とワンルームマンション投資で失敗する理由。
・「倉橋さん、おはようございます。不動産の売買に関する質問です。買取主が不動産会社の場合、仲介手数料は必要なのですか?また、不動産コンサルタントが入った場合の手数料はどうなりますか?」
・「先日、テレビ番組でワンルーム賃貸経営に失敗し多額の借金が残った話が多くありました。倉橋さん、原因はどこにあるのでしょうか。」
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業者が直接買い取る場合は仲介手数料は掛からないし、直接売主の物件も仲介手数料はかかりません。
そもそも買取業者や販売業者は、利益を見込んで価格を決めているので手数料を取る必要はなく、仲介業者は、流通されている物件をそのままの価格で買主に紹介しているので仲介手数料がかかることになります。
仲介手数料の3%+6万円の根拠は、200万円までの部分が5%、200万円から400万円までの200万円が4%、400万円を超える部分が3%なので、簡易計算的に400万円を超えると3%+6万円という計算になります。
我々、不動産コンサルタントの場合も、宅地建物取引業法で定められている以上、同じ額になります。
場合によっては、様々な案件、相続対策などの仕事を行ったときに、その案件中に不動産の売買が発生すると、その前にかかった分を仲介手数料から差し引くこともある為、不動産取引が関わる相続対策は、我々を使う方が明らかに得だとおもいます。
次に、ワンルーム投資で失敗する理由ですが
市場性を考えないで投資した場合、当初の目論見どおりにいかず、空室が増え、賃料が下落するからローンが支払えないというケースがほとんどです。
特に新築物件だと、新築時の賃料と5年後の賃料には開きがあり、我々の場合、新築プレミアム賃料で投資計画は立てず、5年後の賃料を想定して投資計画を立てます。
また、物件を購入する際の金融機関の考え方ですが、物的信用力と人的信用力の両面で審査します。
したがって、融資が出るからといって、その物件自体に価値があると単純に考えると失敗します。
実際に買い進むうちに融資が止まり、売却するにしても本来の価格でしか売れないから、売るに売れない事情が出てきて行き詰まる。
その辺を考慮して投資すれば、失敗することもありません。
実際、当社のコンサルでワンルームマンションを買って失敗した人はいません。
最近では都内のワンルームマンションの価格高騰で利益を上げている人たちが一棟ものに買い替えている動きが出て来ています。
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