2017年07月28日
復活している金融ブローカー。
金融の仕組みが変わると、不動産が変わる。
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先日、富山で講演をしてきました。その時に金融ブローカーの人から地方の人たちは、金融の仕組みが違うので首都圏の物件を買うことが難しい理由を聞いた。
その人は金融機関に代わって審査や融資の設定をして、貸し付けた物の抵当権ごと金融機関に売却している。モーゲージ・エクイティといって、アメリカでいうサブプライムローンの内容に似ている。住宅ローンの債権を金融機関に売っちゃう。
日本の場合は商業系金融機関と預金系の金融機関がある。日本の場合は商業系金融機関は証券会社になっている。証券会社がいてもう一方はローンの貸出をする、預金を預かるが一緒になって切り分けができていない。
欧米の場合、商業系の金融機関がお金を貸す。貸したらその債権を別のところに売ってしまう。資金調達が貸し付けたお金が全額償還ができる。だから欧米の金融機関は資金繰りが回りやすくなっている。日本は３０年や３５年貸し続けている。だから金融機関が金融庁の風向きで融資がされたり、されなかったりする。
その人はノンバンク系のブローカーで１Rマンションなら３０００万まではかせます。と
首都圏の１Rマンションは処分が容易いから、どんな人が購入しても家賃で返済できるのから問題がない。
彼らがみるのは借り主ではなく、不動産とそれを取り扱っている会社を見る。優秀企業が販売をして、優秀企業が管理をするなら融資が出る。3000万を超える場合は次のステップがあるので相談してください。次のステップも１億までは厳しくなるけれど出しますよていっている。
日本の住宅ローンは回収率が非常に高く、住宅ローンならどんどん出すといってくれている。。
いろいろなコネクションを持っている人だから普通の人ができなかったことが出来た。
たとえばあるエリアでキャッシュを持っているお客様がいる。そこのエリアではメガバンクがなく、地元の信用金庫は東京の投資物件に融資をしてくれない。だから物件個購入することができなかったけれど、そういった人でも物件が東京なら融資が付く。
今度、その仕組を会員限定でセミナーをお願いしたので楽しみにしていてください。
抵当権は債務が滞ったら競売して処分することが可能。そういった強い権利を抑えた抵当証券については独り歩きができるから、条件はあるけれど、抵当権を駆使して物件の信用力で融資を可能にしていることで、莫大な量の取引をしている。
万が一滞っても首都圏の１Rはそんなに価値が下がることがない。担保替え押さえていればある程度までの人的信用は問題なく可能。
この仕組を試してみて、やろうと考えている。DCRが1以上なら出来る。
タイミング的に上昇気流になっているけれど、また新しい仕組みをどんどん作って投資家さんが活動しやすい仕組みを構築していく。
楽しみにしてください。
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刻々と近づく、いわゆる2022年問題。生産緑地法改正により1992年に大量に指定された「生産緑地」の解除条件である30年が2022年に到来します。それによって大量な宅地が供給されると考えられています。これは生産緑地指定の農業従事者だけでなく、都市圏の不動産オーナー、そして隣接するエリアの不動産オーナーなど、全ての不動産オーナーにとって多大な影響を与えることになるでしょう。本セミナーは、そんな2022年問題に言及する「都市農地はこう使え」の出版記念講演です。第一部は、不動産鑑定士の林が、生産緑地に関する内容と問題点を解説。第二部では、CFネッツグループ代表の倉橋が、様々な角度から、実践的な資産防衛策と相続対策などの側面からアドバイスいたします。またご参加いただいた皆様には本書を配布いたします。この機会に是非ご参加ください。
◆詳細・お申し込みはこちらから
不動産投資はそれぞれ投資家の目標も大切ですが、まずは安定収益を確保することこそが何よりもの最優先課題です。例えば、築古アパートを買って更地で売却益を得るスキームだって、何もないところから素人が手を出すにはリスクが高く、それとは別に安定した収益、柱があるからこそ挑戦できるキャピタル投資となるわけです。まずは安定収益を作ることこそが不動産投資を成功させる第一歩といっても過言ではなく、その結果次第で更にレバレッジの効いた投資が可能となるのです。そんな安定収益へのスキルを身につけるために、まず何を学び実行したらいいのか、本来抑えておくべき成功の法則をぜひこの機会にお勉強ください。
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「いま売ったらいくらで売却できますか？」とは最近特に多いご相談のひとつ。ただ、売却したことによって売却益が得られるとしても、「売りましょう」となることもあれば、「売らない方が良いよ」という提案をさせていただくことが多いのも事実。「それはナゼ？」という理由を、ロジカルに解説させていただく本セミナー、アパートやマンションなど、何かしらの不動産売却を検討中の方は必見です！
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今回、セミナーでお話をする「NOI（営業純利益）」とは「満室(想定)賃料」から空室 期間の損失や運営費等を差し引いた手取り収入のことです。営業マンのうまい話に乗せられて購入に踏み切ったものの、蓋を開けてみれば退去の度に生じる空室期間や、また、物件を維持するための管理費や保険料、原状回復費用や固定資産税などの経費に頭を悩ませる大家さんは少なくありません。NOIは物件に手を加え改善したり、経費削減などで増加させることが可能です。
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「不動産投資を始めるには？」「まず始めは何から始めるのがベストなんだろう？」といった最初の疑問を読み解き、不動産市況や投資指標に基づき物件選びのポイントや銀行選びのポイントなどなど・・・、を解説致します。どのように不動産投資を進めていくのか、また始めるにあたっての心構えなど、決して不動産業者目線ではない、普段数多くのクライアントに対しての資産形成に携わるパートナーとしての目線でお話しさせて頂きます。
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先日、富山で講演をしてきました。その時に金融ブローカーの人から地方の人たちは、金融の仕組みが違うので首都圏の物件を買うことが難しい理由を聞いた。
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日本の場合は商業系金融機関と預金系の金融機関がある。日本の場合は商業系金融機関は証券会社になっている。証券会社がいてもう一方はローンの貸出をする、預金を預かるが一緒になって切り分けができていない。
欧米の場合、商業系の金融機関がお金を貸す。貸したらその債権を別のところに売ってしまう。資金調達が貸し付けたお金が全額償還ができる。だから欧米の金融機関は資金繰りが回りやすくなっている。日本は３０年や３５年貸し続けている。だから金融機関が金融庁の風向きで融資がされたり、されなかったりする。
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実家は農家、だけど農業を継ぐのは現実的ではない、、、農地は自分の財産であるはずなのに、農地保護のために売却・使用に制限が設けられています。土地活用も一苦労です。その一方、その難しい条件の下で財産を減らすことなく、「〇〇家」を次の代に継承しなければなりません。農家の方の相続は、他のタイプの資産家の方とはまた違った難しさがあります。本セミナーでは農家を継がない方のための相続対策をご説明させていただきます。
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不動産投資はそれぞれ投資家の目標も大切ですが、まずは安定収益を確保することこそが何よりもの最優先課題です。例えば、築古アパートを買って更地で売却益を得るスキームだって、何もないところから素人が手を出すにはリスクが高く、それとは別に安定した収益、柱があるからこそ挑戦できるキャピタル投資となるわけです。まずは安定収益を作ることこそが不動産投資を成功させる第一歩といっても過言ではなく、その結果次第で更にレバレッジの効いた投資が可能となるのです。そんな安定収益へのスキルを身につけるために、まず何を学び実行したらいいのか、本来抑えておくべき成功の法則をぜひこの機会にお勉強ください。
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「いま売ったらいくらで売却できますか？」とは最近特に多いご相談のひとつ。ただ、売却したことによって売却益が得られるとしても、「売りましょう」となることもあれば、「売らない方が良いよ」という提案をさせていただくことが多いのも事実。「それはナゼ？」という理由を、ロジカルに解説させていただく本セミナー、アパートやマンションなど、何かしらの不動産売却を検討中の方は必見です！
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今回、セミナーでお話をする「NOI（営業純利益）」とは「満室(想定)賃料」から空室 期間の損失や運営費等を差し引いた手取り収入のことです。営業マンのうまい話に乗せられて購入に踏み切ったものの、蓋を開けてみれば退去の度に生じる空室期間や、また、物件を維持するための管理費や保険料、原状回復費用や固定資産税などの経費に頭を悩ませる大家さんは少なくありません。NOIは物件に手を加え改善したり、経費削減などで増加させることが可能です。
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「不動産投資を始めるには？」「まず始めは何から始めるのがベストなんだろう？」といった最初の疑問を読み解き、不動産市況や投資指標に基づき物件選びのポイントや銀行選びのポイントなどなど・・・、を解説致します。どのように不動産投資を進めていくのか、また始めるにあたっての心構えなど、決して不動産業者目線ではない、普段数多くのクライアントに対しての資産形成に携わるパートナーとしての目線でお話しさせて頂きます。
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