2017年05月30日
不動産投資の基礎知識。
不動産投資は、バランスシートを考慮する。
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株式投資の場合、基本的には売買の繰り返し。
安く買って高く売るか、高く売って安く買い戻すというのが株式等の投資方法。
不動産投資の場合は、どちらかと言うと、投資物件を買って人に貸す賃貸の事業だと思えば、この差は歴然だと思います。
そして不動産投資の場合は、現在の低金利を利用した資産拡大ができます。
レバレッジという言葉を聞いたことがあると思いますが、不動産投資の場合、実体のある不動産に投資をする為、金融機関からも融資が受けやすいのです。
では、レバレッジについてお話しします。
いわゆるキャッシュフローとバランスシートの関係。
例えば収入が５００万円あって支出が４００万円だとすると、差引１００万円が残り、これが資産の中の預金ということになります。
この資産の部では、預金以外に不動産や株式のような証券なども含まれます。
そして不動産投資というのは、預金を不動産に交換して収入を上げるものです。
では、具体的に例を上げます。私が20代のころに行った投資です。
ここでは、分かりやすく不動産投資のバランスを見てみます。
当時、預金が３００万円ありました。資産が３００万円で負債は「０」です。
資産から負債を差し引いたのが純資産ですから、純資産は３００万円になります。
これは最初に買った時の物件。３０００万円で毎月23万円の収入のある物件を
20年返済、当時４．５％で２７００万円の借り入れをして購入しました。その後、金利は下がりましたので、今回は３％で計算します。
３０００万円の資産から２７００万円の借入金を差し引くと純資産は３００万円のままです。
家賃収入は年間276万円で、銀行の返済は年間１８０万円でした。
すると、年間９６万円のキャッシュフローが生じます。
そして、10年後の状況をみると
年間96万円のキャッシュフローを10年貯めると960万円になります。
不動産の価格は、上がったり下がったりしますが、その物件は現在、３０００万円以上で売れますが、３０００万円として計算しますと、資産は3960万円。
負債はというと、10年たった元金は1550万円に減少しています。
先ほど説明した純資産は、3960万円から1550万円を差し引いた2410万円になります。
この効果をレバレッジといいます。
いかがですか？株式投資などとは違った安定的な投資だと思いませんか？
ただ、気を付けなくてはいけないのが物件選びです。
この理論が成り立つには、ローンの返済期間中、賃料が入り続ける必要があります。
ここは、素人判断で行うと大変なことにもなりかねませんので注意してください。
では。
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