CFネッツ代表[公式]「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼なども公開しています!

2017年04月02日

どんどん広がる、地域格差。

その理由の解説。



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先週は地方の出張もありバタバタしていたが、当社で所有していた都心部の物件の一部を売却することになり、契約が終了した。

ことろで、今回の地下公示価格が発表され、東京都中央区の銀座4丁目にある山野楽器銀座本店が1平方メートルあたり4,010万円という過去最高の地下公示価格となったことが発表された。

これはあのバブル経済の絶頂期の銀座の地価を更新しており、今後、都心部の地価は、まだまだ高値で安定すると予想できる。

そもそも日本の人口がどんどん減る一方で、方や東京都内の商業施設などの地価が高騰していると言うのは、日本国内の景気とか、需要と供給のバランスとかでは判断できない事情がある。

私の講演などに来ている方は充分承知している内容であるが、再度、このブログで紹介したいと思う。

人口に影響される地価と言うのは、そもそも居住系の不動産価格である。

当然アパートやマンションの地価と言うのは、これに付随する価格となるものであるから、需要と供給のバランスが狂っても仕方がないことである。

この銀座や六本木、赤坂、あるいは八重洲など商業系不動産の価格は、居住系の地価で決まるものではない。

その建物の利用価値と言うものによって、価格が決定されるものである。

もっとわかりやすく言うと、例えばホテルの需要のある土地があったとすれば、そこにホテルを建ててどの位の収益が出るのかを試算して土地の仕入れ額を決定することになる。

すると、そのホテルの土地を仕入れた地価と言うものが、仮に隣に居住用のアパートやマンションがあったとしても、この土地については地価が高騰することになる。

同様にオフィスや他の商業施設が同じような形で取引がされれば、当たり前だがその近隣の地価は上昇することになる。

さらに、そのような地域に居住用として住んでいる人たちの固定資産税等は上昇することになり、住居として使用しているにしても保有コストは上昇することになるから、当然そのエリアの不動産も売却され、ホテルや商業施設に変わってしまうことになる。

そうすると、そこに今度は住む人ではなく勤める人たちが発生するため、そこに通勤をするエリアののアパートやマンションの稼働率が上昇し、賃料も上昇するから地価も上昇することになる。

これらによって適切なインフレが起きることによって日本の国土の価値は上がってくることになるのである。

しかしながら残念なことに、日本全国の不動産がそういう傾向にあるかということではない。

商業施設などが発展しないエリアだと、例えば地方のデパートが人口減少によって商売が成り立たなくなれば撤退せざるを得ないことになる。

スーパーマーケットや飲食店なども、同様で、人が減るとそこでの事業が成り立たなければ賃料は払えないから撤退することになる。

そうなると土地の活用方法がなかなか見出せないことになるから、地価は下落することになる。

では、固定資産税などは下がるかと言うと、地方行政は人口の減少によって税収が減るからそう簡単には固定資産税等の減額は行われない。

となると地方は保有コストが高くて利用価値が減るので、なかなか厳しい状況になるのである。

地域格差、まだまだ続き、多分、終わりはない。

資産の見直しは、一度、本格的に行うほうが良い。

最近、電話での個別相談も行っている。

個別相談のお申し込みは 0120-177-213 まで。

地方の物件の買い替えも、ぜひ、ご相談ください!


では。


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【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後、25歳で某不動産仲介業者に就職。その会社で営業部門でトップの業績を果たし、新入社員の時から広告に携わり、副店長を経て企画課課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、新規出店計画やリクルート活動をこなし、また地域戦略を実践し、地域文化活動なども主宰する。 その後、新規事業の賃貸管理業務とコンサルティングを併せた事業を開発し、企画課長と並行して同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の日本一と言われた事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。 1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。 北野たけし氏の番組「ここが変だよ日本人」に出演したことから、「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」など、テレビにも多数出演している。 2000年、CFネッツを軸としたグループ会社を立ち上げ「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版。あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に不動産投資の著書を日本で初めて出版したことから、全国的講演依頼が殺到し、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて受験して取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社16社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。 実業家だけでなく不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」「手打ちそば葉山商店」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。 現在、FMヨコハマとJ-COMテレビで「ここが知りたい不動産」、J-COMテレビ「大人の歩き方」にレギュラー出演し、その他、ニュース番組にも登場している。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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