小出しにするな。

生産緑地解除の2022年問題。
　

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先日、生産緑地解除に伴う問題をテーマに講演し、その報告を本ブログで書いたところ、ほとんど内容に触れていないことを指摘された。

ま、小出しにするつもりはないのだが、これらの問題点は非常に近隣土地の価格やアパート賃料に影響が出ることが予測され、それらを解決するにはどうしたらよいか、ということだ。

以前、当社の顧客だった人が、当社で投資をしたことで資産拡大する速度が落ちた、というようなことをセミナーで話し、ご丁寧にＤＶＤまで発売していた。

当時、当社を退職したものと一緒にセミナーなどをやっていたが、内容的にはどういうことかというと、ＣＦネッツから紹介を受けて買ったものは、都心部であるがゆえに利回りが低く、キャッシュフローがなかなか残らない、というようなことで、地方の物件を販売していたらしい。

現在、どうだろうか。

ＩＲＲ（Internal Rate of Return）で計算すればわかる通り、残念ながら、地方の物件は空室率が増え、期待していた利回りは減少し、かつ売ろうにも売れない物件が多い。

当時、当社を信じて都心部のワンルームマンションを買った人たちは、売値も上がり、その資金で新たな一棟もののアパートに買い替えたりできている。

ＩＲＲは５０％を超えている人たちも多い。

今後、首都圏で生産緑地が解除され、優良な宅地が供給されるとなると、人口の大移動が起こる。

すると利便性の低い物件は、さらに空室率が高くなるだろうし、分譲宅地やマンションなどの開発が進めば、利便性の高い生産緑地の物件は大量に販売されて、そこに移る人たちは、現在持っている物件を販売することになるから、そのエリアの価格は下落する。

キャップレートを度外視して、利回りを追求して購入していた人たちは、どちらかというと下落地域が多い。

あ、そろそろ出かけるが、またもや小出しになってしまった。

ん〜、やはりブログで書ける範囲はたかが知れている。

今度、このテーマで講演するときには、本ブログで告知するので、そちらに出かけてくれればいいのではないか。

ＣＦネッツフェアでも、投資の側面からこの話もしたいと考えている。

では。

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