CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

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2012年09月26日

連載「あなたの人生を変えるお金持ち理論」(33)!

※過去のセミナーで人気が高かった「お金持ち理論」を連載しています。


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 不動産投資で、個人の税金を下げる事はできる。
 個人事業で確定申告をした場合、借金の金利と減価償却は経費で落ちる。
 また毎年毎年、コツコツ不動産を買っていくと、不動産取得税と印紙代なども経費で落ちる。
 例えば累進課税で、300万円の税金を納める人がいて、それを上回る経費を使ったら、300万円は納めなくても済むことになるから、300万円はストックに回す事ができる。これを繰り返すことができれば、資産は膨らむことになる。そうすると、自然に収入が増える事になる。
 相続税の還付金の事だが、一番下の税率は皆さん安くなったと言うけれど、最大税率50%になり、確かにハードルは低くなった。1000万円以下が10%、3000万円以下が15%、5000万円以下が20%、1億円以下が30%、3億円以下が40%、そして、3億円超えると、50%となっている。
 サラリーマン投資家で、3億円を超える資産を持っている人は大勢いる。お子さんが1人と奥さんが1人で、それぞれ法定相続分が2分の1となると、6億円の資産を持っていたら、50%課税となる。


 私も含めて、そんな人は世の中に大勢いるのである。



 したがって、相続対策は重要であり、親から資産を受け継いだ人でなくても、しっかり課税される世界なのである。

 次に活かせる経費と資産の向上だが、先程言ったように、不動産の購入経費で所得を圧縮する事はできる。大事な事はストックに回すと言うこと。すべて、諸経費はかかるもの。不動産を購入すると、諸経費がかかる。経費でその年に落とせるが、不動産は家賃を生み続ける。
 不動産自体がストックに回る訳だ。
 


 <この部分は、誤解を生じる為、削除>



 例えば会議室のテーブルや椅子を買うとき、まとめて買うと減価償却となる。椅子をバラバラに20万円以下で買うと、1年で落ちる場合もある。買った椅子は1年で落としたが、何年使えるか考えると、当社の椅子などはアルミ製で7、8年は使える。つまり必要なものは買い、それを長く利用することで、経費は圧縮され利益が伸びる。
 物をストックに回すという考え方はストックに回しながら、そのストックで収益を上げていく事だ。会社経営者はこういう技術を使うだけで、相当収入をあげることができる。
 個人の場合はストックに回すというのは、例えば、外壁の塗り替え工事とかちょっとした工事も分離発注して、その年に落とす方法もある。そうすることで使ったお金が必ず生きていく。


 お金は死んでしまうお金と、生きて残るお金、2つに分かれる。


 消費や浪費は死んでしまうお金だが、設備投資や不動産投資は生きたお金の使い方ができるのである。
 ある程度ずつストックを増やしながら、資産を形成するのが重要だ。
 法人の活用と所得分散、経費の活用だが、個人の場合、経費はほとんど落ちない。

 したがって、不動産投資も規模が大きくなれば、法人にして活用する必要があるのである。


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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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