CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

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2011年12月07日

不動産投資の基本理論。

周囲に翻弄された無謀な投資は禁物。

まずはキャップレートの概念を知ろう!



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週刊住宅「大家実践塾」寄稿内容!


※ CFネッツのコンサルタントが執筆しています!


今回は、既に発行された私の著作を。

 

そもそも、不動産投資について、誤解している人たちが多い。


不動産投資というのは、不動産を買って、人に貸す「商売」である。
株式投資、あるいはFXなどの投資では、売り買いの繰り返し、つまり売買が基本だが、不動産投資は不動産賃貸事業であり、一番大切なことは安定した事業モデルである。

その際、良く間違えるのがキャップレートの概念である。


不動産投資の物件においては、リスクの高いものと低いものがある。

不動産投資のリスクは、空室損や賃料の未回収損、賃料の下落などだが、ハイリスクの物件もローリスクの物件も金融機関の借入利息は一緒。通常、流動性が低い、あるいはリスクが高い物件のほうが利回りは高く、借入利息は一緒だから投資には有利に見え、これらに長期借入金で投資する人が増えている。

それもフルローンで投資するという無謀な計画を立てる人も多い。


不動産投資の場合、キャップレート(資本化率)の概念というのが重要である。これは、収益還元法で不動産の評価を行う場合に必要な黄金率である。


V(価値)=I(ネット収入)÷R(キャップレート)


土地に相場があるように、収益物件にはキャップレートがある。
その地域で繰り返し売買される事例で、同様な物件のキャップレートを基準に物件の価値が決まるというもの。

例えば、首都圏のワンルームタイプの集合マンションで、ネット収入が700万円、キャップレートが7%であれば、その物件の評価は、1億円である。
しかし地方の物件で、キャップレートが10%の所であれば、7000万円、14%の所であれば5000万円の価値となる。
つまりキャップレートが高ければ価値は低く、その相場を意味することなので、その物件の地域は、そのレートでなければ売れない地域ということになる訳である。

投資の基本はリスクが高ければリターンは高く、リスクが低ければリターンも低い。

つまり利回りが高ければリスクが高い訳で、そのリスクが高いところに、更にフルローンのリスクを掛け合わせて投資をすれば、超ハイリスクな投資ということになる。

例えば空室損や賃料の未回収損が発生し、手持ち資金が多少ショートしただけでも、資金は枯渇し、その時点で売却しようと思っても、担保が外れず売ることもできない。
豊かさを求めて行った不動産投資のつもりが、結局、破綻という結果にもなりかねない。

不動産投資は、不動産賃貸事業である。事業は長期的に継続するものであり、短絡的な投資計画は禁物なのである。


※ 詳細は「不動産投資 成功の方程式」【朝日新書】をご覧ください。



著者 CFネッツ代表 倉橋隆行



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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
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