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2011年03月26日

「敷引き」は有効=借り主の敗訴確定!

昨日の話!


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大阪高裁が平成21年6月19日「敷引金は有効」とした訴訟の上告審で、最高裁が24日、「敷引金は有効」とする判決を言い渡した。

以下の記事がありましたので、ご紹介させて頂きます。

---時事通信 3月24日 社会面----
「敷引き」は有効=借り主の敗訴確定−最高裁

賃貸住宅の契約で、敷金(保証金)の中から補修費とは関係なく一定額を差し引く「敷引き特約」の有効性が争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第1小法廷(金築誠志裁判長)は24日、「敷引金が高額過ぎなければ有効」とする初判断を示
した。借り主の敗訴が確定した。

訴訟を起こしたのは京都市の男性。月額9万6000円でマンションを借りた際に支払った敷金40万円のうち、退去時に敷引き特約で21万円が差し引かれたのは違法だとして、返還を求めていた。

第1小法廷は「敷引き特約は、補修費用として想定される額や賃料に比べ、敷引金が高額過ぎなければ有効になる」と判断。今回の契約では、敷引金の額は居住期間に応じ家賃の2倍から3.5倍程度にとどまっているほか、礼金もないことか
ら違法には当たらないとし、男性側の上告を棄却した。

敷引きは、関西地方で一般的な慣行。敷引き特約が有効かどうかは地裁や高裁で判断が分かれ、無効とする判決も多く出ていた。


ということである。

普通、私の認識では、本件が最高裁で判断されうる事件ではないのに、取り上げられて判断されたことは、やはり社会的背景があると思う。

最近では、消費者金融の過払い利息の件がそうである。


すでに市場に形成された慣例が、最高裁の判例によって返還請求がおこり、現在、とんでもないことが起こってきている。

この敷き引き制度は、関西地域の慣習であり、全国的なものではないが、民法の特約という法令と照らし合わせれば、この最高裁の判決は正しい。


先日、私が「賃貸トラブル処理」の講演を某協会から依頼されてやったときに
「先生、その原状回復費用は請求できないのではないですか」と、私の理論をこの事件の高裁判例をもとに指摘されたが、私自身、簡易裁判所などで、ちゃんと原状回復費用の請求は認められてきている。

つまり限度の問題である。

現在、更新料についての判断も訴訟で数件争われているそうであるが、これも一般的慣習によって仕事がなされており、これが契約書に定められていれば、不当な請求ではないのである。


社会通念上、歴史のある商習慣を覆すとなれば、それなりの代替ができなければ、単なる混乱を招くだけなのである。



本日は、予定通り、横浜で「相続対策」のセミナーで講演を行う。

昨日も、新刊の相続対策本の執筆を行っており、頭の仲は「相続対策」で一杯だ。


がんばろう!


では。


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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
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六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
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大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
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