CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

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2010年08月27日

倉橋レポート

本日、朝から中途採用の面接。


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私の都合で、皆さんをお待たせしてしまい恐縮だったが、本日は一日中、中途採用者の面接が続く。


そんな訳で、本日は、倉橋レポート8月号を。


世界的金融機関のダメージと戦争との関係!(1)


アメリカ連邦準備理事会(FRB)のバーナンキ議長が、先月21日の上院銀行委員会で、米国の景気の見通しは異例に不透明であるとの見解を示し、必要な場合は追加緩和措置を講じると述べ、準備預金の引き下げと、MBS(モーゲージ債)の資産買い入れの再開を示唆した。これを受けてニューヨーク市場では2年債の利回りは過去最低の0.556%まで下落した訳だが、実質、円高圧力は止まらない方向になりつつあり、つまりアメリカは背に腹は変えられないほど、緊張感は続いているということである。

また、欧州では、欧州銀行のストレステスト(健全性の審査)が行われたが、91行中7行が不合格、スペインの中小銀行5行、ドイツの国営不動産金融のヒボ・レアルエステート、ギリシャ農業銀行の7行で、これらの銀行の資金不足は、全体では35億ユーロ(45億ドル、日本円で約4000億円)である。

現在、世界中で起きている金融機関のダメージは、まだまだ回復することはないわけで、日本もこれに準じて厳しい状況は、まだまだ続くものと考えられる。

話は変わるが、ここの所、賃料延滞者が増えており、私自身も訴訟等に立ち会う機会が増えている。最近の訴訟の現場では、ちょっと面白い現象が起きている。

かつて我々、賃料延滞の支払督促手続きや訴訟手続き等を行う場合、裁判所では大体消費者金融等の督促手続きと同じ法廷で行われる。過去においては、原告側、債権者側(訴える側)は消費者金融などの会社。被告、債務者側(訴えられる側)は個人とか法人でお金を借りた人たち。1時間に10件位の勢いで処理され、中には破産してしまって支払を拒む場面などもあった。ところが、最近は立場が逆で、原告、債権者側がお金を借りていた個人で、被告、債務者側が、お金を貸した消費者金融等の会社に変わっている。

不当利得返還請求訴訟、つまり、従前に借りたお金の利息が高すぎたから返せという、過払い利息の返還請求訴訟である。

実は、この数は尋常な数ではない。先日も、横浜地方裁判所の傍聴人席で当社の順番を待っていた際、前の裁判で、さっさと判決や和解で話がまとまった件などを裁判官が言い渡していたが、その額は、1件、百数十万円とかである。これは横浜地裁での話であるが、東京地裁ではもっとあるだろうし、日本全国で考えても、とてつもない凄い金額が「元債権者」から「元債務者」に支払われている。実は、これらの資金を回しているのは、メガバンクなのである。消費者金融、信販会社、カード会社等は、統合に統合を重ね、現在では、3大メガバンクの傘下に収まり、逆に収まっていないところは、資金的に、かなり厳しい状況に追い込まれている。

これらの原因は、利息制限法の施行から、今年始まった貸金業法の改正。消費者金融業者などが過去に稼いだ金利を吐き出させられ、さらに、消費者側には貸出し金額の上限を定めてマーケットサイズを縮小させている。過去の消費者金融業者のあり方が良い悪いを別にすれば、ひとつの産業構造が解体され、その損失などを、現在、メガバンクが、自ら厳しい中、カバーさせられているのである。

また、3年前に施行された建築基準法の改正では、新規建築確認の申請業務が停滞し、建設業者の多くが倒産し、現在も、その余波の影響はあるから、いまだ建設会社等の倒産は相次いでいる。また以前にも伝えたとおり、公共事業が17%落ち込み、併せて建築投資は40兆円程度に留まってしまっている。概ね、20年前の市場規模に逆行してしまっている訳だが、これらも、正直、あまり意味をもたない法改正の悪影響である。

日本の政府、いわゆる立法府を司る政治家と、それらを実行する行政が、どうも意図的に付加価値の高い事業の縮小を推進するがごとく動いていて、メガバンク自体にも、資金供給させない構図を創り上げ、景気回復の促進をしなければならないのに、抑制しているようにしか見えない。


明日に続く・・・・・・・・・。


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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
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