CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

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2010年04月24日

愛知、某所に出張!

昨日、朝5時起き。愛知へ。


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昨日は、先日行われた個別相談会に参加した方の相続対策、空室対策など、複雑で、現地に行かなければわからない仕事があり、朝5時におきて、相続対策チームの小林君と山田君で、愛知のほうまで訪問個別相談を行ってきた。
詳細は、ここでは書かないが、専門家と称する人たちの片手間な仕事ぶりを垣間見ると、これで果たして、専門家といえるの?と疑問を感じざるを得ない。
結局、相続税の申告は修正しなければならないし、不動産管理会社は変えなければならないし、せっかくリフォームした部屋を、再度、リフォームしなおさなければならないしと、資金的なロスが生じざるを得ないことになっている。
かようなレベルで考えると、PMという業務が成熟していないわけで、そう考えると、やはり首都圏のほうが、不動産の投資環境は整っているといえる。
逆に言うと、我々が新規参入しやすい環境でもある、ともいえる。

「CFネッツさんって、いつ、こちらの方に進出されるんですか?」と、大阪支社を出してからいろいろ所で聞かれることがあるが、新規参入には、かなりの先行投資が必要になってくるわけで、ぼちぼち進めてゆくしかないと考えている。

現在、起業して10年を迎え、管理件数も3300室を超え、マンスリーを含めると4000室に達している。
加盟店の管理件数を含めれば、多分、25000室は超えているが、自社でオフィスを出すとすれば、相応な費用がかかってくる。
概ね、我々のようなPM会社は、700室を超えないとペイできない。
結局、少人数で管理を行うとすれば、業務のすべてをアウトソーシングしなければならず、アウトソーシングは、考え方によっては効率が良いように思うのだが、実は質的に落ちてしまうし、コストも上がるし、質的低下によって、空室が増えてしまう。
したがって、本格的にPMの仕事を確立するには、当社のレベルまで持ってゆくのに、1000室くらいの市場を数年で確立できなければ、結局、他の収入をあてることになるので、かえって既存のオーナーに迷惑がかかってしまうことになってしまうのである。
当社の場合、創業から5年で1500室まで増やせたので、事業としては成り立っているが、本来、通常のPM業務というのは、途中でやめてしまうか、会社自体がなくなってしまう危険性があるのである。
私自身が、1991年(平成3年)に執筆させていただいた「賃貸管理業務マニュアル・・・・・」というのがあるが、この出版により、この賃貸管理業というのが日本中に普及し始めたわけだが、この時期に管理業務を始めて成功した人たちは、より早く市場を拡大できた人たちで、中途半端な会社は消えていっているのが事実である。
その後、2002年(平成14年)に執筆した「稼げる賃貸管理経営」くらいからPM(プロパティマネジメント)的な発想に変化し、現在に至っている。
この業務は、はっきり言って、システム化が図られなければ、絶対といってよいほど成功はできない。
よく営業トークでいろいろなことを言うひとがいるが、小規模での実現は不可能である。
当社においても、事業的規模が小さいときは、依頼されても事情を話してお断りしたり、それでも何とかしてくれといわれれば、赤字覚悟で行っていたわけで、この仕事を胸張って「できます」といえるようになるまでには、時間と費用をつぎ込んでいるのである。

一昨年から、加盟店と共に、それぞれの市場を研究してきて、何となくわかってきたのは、多分、当社ほど進んでいるPM会社はないということである。
ファンド向けのPM会社も、かなり増えてきてはいるものの、実は中身のない会社が多い。
レポーティング能力はあっても、実務的な技術レベルは、まだまだ追いついていないのが現状だろう。

今後、この業務成長拡大の秘策は、既に当社では出来上がっている。
本日も、また新たな物件の管理を頂いた。
地域で有名な会社の管理物件であったが、結局、空室が増え続け、当社が他の物件でお世話させていただいた経緯で、新たな依頼を受けている。
また、管理会社が入居者とのトラブルが解決できずに、さらに関係が悪化してしまっている物件も、法的手続きによって即時解決し、結局、当社に管理換えになったりしている。
できる、やれるは言葉では簡単だが、本当にできる、やれるのは、実力が伴わなければ実現できない。

不動産投資も、この運用技術がなければ、リスクは回避できない。
賃料の売り上げを上げる不動産投資には、あらゆるリスクが存在する。
このPM力なくして、成功はできない、と、私は考えている。


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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
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