CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

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2010年02月27日

25日の朝礼。倉橋レポート。

本日、横浜本部にて、個別相談会。

 

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下記は、倉橋レポート2月号。

※当社、会員には2月初旬に配布しています。

 

2010年、「不動産事情」大胆予測!

前回のレポートで、昨年の建設投資は、たったの41兆円であり、バブル経済最盛期の約半分、大手ゼネコン10社の有利子負債は400億円の増加、今回の政権交代によって、公共事業は17%も下落する、ということを書いた。これは、建設業界の受注量が、バブル経済最盛期の半分であり、さらに公共事業に限っては、さらに17%も減少する、ということである。従って、事業的規模が縮小する以上、受注量等も縮小するから、建設業の人員も減少せざるをえない。

更に昨年、金融機関においては、3大メガバンクの自己資本比率が低下し、みずほ(2.0%)、三井住友(3.5%)、三菱東京UFJ銀行(4.9%)と、国際BIS規制である8%を大きく下回り、慌てて増資を行ったわけだが、今回の日本航空破綻による不良債権は、裾野も含めて確実に増加するし、一昨年の上場企業33社倒産の後処理、その下請け企業などへの貸付の不良債権化による後処理が終わらないまま、昨年も上場企業は20社が倒産に追いやられ、今年も、その後処理に追われることになるから、しばらく厳しい状況にならざるを得ない。また建設、不動産に対する融資の偏りが激しく、各行、是正するように指導されているから、ますます建設、不動産に対する融資は厳しくなる。併せて、モルガンスタンレーなどの外資系投資金融会社が日本から撤退。ご承知の通りリーマンブラザースは破綻してしまったりと、米国系金融機関の日本に対する姿勢や環境はがらっと変わってしまっているから、今後ファンドの資金、つまりノンリコースローンのリファイナンス(ローンの組み換え、あるいは継続)の期日が到達するたびに脆弱なファンドはデフォルトが起きてしまう可能性も高い。

現在、私自身、加盟店の訪問や講演などで日本中を飛び回っているが、ファンド物件の入居者獲得ダンピング合戦による影響は多く、一般の賃貸経営は厳しさを増している。これは、ファンド物件の場合、賃料自体が下げられないという理由から、いわゆる広告料を出して賃料を高値にしようという作戦が繰り広げられている。札幌では、広告料と称して賃料の4ヶ月分、オーナーが負担させられたり、大阪でも、最近は、賃料の3ヶ月分が当たり前のように負担させられている。これらはファンド物件の運営会社などが苦肉の策で始めたものが習慣化されてきているものである。確かに、現状の賃貸の仲介会社は苦境に立たされているから、かような取引に流されても仕方がないのかもしれないが、所有オーナーにとっては悪習であると言わざるを得ない。当社のように管理料率でカバーできている場合は良いが、最近、首都圏でも、この動きは活発化しつつあり、オーナーの賃貸経営は更に厳しい環境にならざるを得ないのである。

建設、不動産が大不況に突入し、今後の傾向としては、自動車産業、電化製品、百貨店、スーパーも、さらに厳しい生き残りをかけた経済環境に突入する訳で、結論から申し上げると、すべてにおいて、不動産投資市場の首都圏集中は避けられない。

また、今後、日本の人口においては、概ね半分に向かって減少するわけで、その中で、商業、オフィス、住居の融合地、そしてアクセス、インフラの整備が整った地域の価値が増大することになる。

 かような不動産投資事情の将来を見据えて、首都圏における変化。

まず首都圏のインフラで注目すべきは、羽田空港再国際化である。

 既にご承知のとおり、羽田空港第4滑走路が完成し、稼動すると年間約30万回の発着回数が約40万回に増便でき、これに伴って再国際化が進むと、実は2000キロ圏内都市以外にも就航することにならざるを得ない。羽田空港で週に280便の国際線を就航した場合、実は3兆1千億円の経済効果が見込まれることになり、それに伴って誘発就業者は約18万人と推定されているのである。

次に、私鉄、JRの鉄道の動きである。

既に横浜のみなとみらい地区に沿って走る「みなとみらい線」は、元町中華街駅から渋谷まで直通で繋がっている。これは東急東横線とのジョイントで実現しているわけだが「相模鉄道線」の西谷駅からJR貨物羽沢駅間が平成27年に繋がり、その羽沢駅から東急東横線の日吉駅までは平成31年に繋がる予定である。

また東京湾においては「水上交通構想」が進行中である。既に就航しているシーバスは、横浜駅、みなとみらい、山下公園と既に運行しているが、将来的に「羽田空港」から直通も視野に入れている。さらに、みなとみらい地区に隣接する「大黒埠頭」には日本国内最大級の物流センター構想があり、旧アジア石油の製油所跡地も含めた巨大な敷地には港湾と陸運の日本最大級の拠点を構築するというものである。これにより陸、海、空と、インフラの整備が完了してしまえば、成田空港の存在感は薄れることになる。併せて直近では、平成19年に汐留地区の再開発が終わり、ビジネス、商業、居住の複合都市機能が構築され、日本橋界隈も再開発が進んでいる。

結局の所、景気上昇期にもメリットが生じ、逆に景気悪化の場合でも、大きな損傷もなく、むしろ市場が活性化し続けてしまうエリア。

それは山手線に接続30分程度以内、もしくは「羽田空港」を中心とした東京湾に比較的近いエリアについては今後も発展を続けるだろう。

 時代は繰り返され、歴史は変わるのである。

 

続きまして、2月25日の朝礼を・・・・・・。

 

 

 

 

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
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大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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