2008年11月26日
富山、金沢フィールドワーク終了!
結構、勉強になりました!
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初めての北陸フィールドワークであったが、参加者の方たちが
「本当に勉強になった」「投資の概念が理解できた」と、大変喜んでくれたことで、主催者としては、ほっとした。
しかし、いろいろな物件を見て歩いたのであるが、立地特性に建築計画がなっていない物件が多く、売り出さざるを得なくなって売りに出していたり、どうも既に競売で落札されて業者がもっている物件などもあったようで、苦戦しているようだ。
不動産投資の概念では、将来、売却する金額を想定しなければ、IRRの計算が出来ず、そもそも投資計画が立てられないわけだが、むりやり初期投資の数字だけ当て込んで建築してしまっているから、売却時に困ってしまう難点に気がつかない。
実際、運用が厳しくなってきた段階で、売却しようとしたところで買い手はつかず、新たなスキームが見出せない限り売却は困難である。
私がいつもセミナーでお話しているとおり、不動産投資は商売と一緒である。会社経営とも一緒であって、その不動産の価値とは収益力と安定性、そして将来価値である。
従って、運営上、収益が見込めなければ、結局、価値は喪失することになる。
なんだ、こんなことなら建てるんじゃなかった!、といったところで、壊すにもお金はかかるし、銀行の借金だって返さなければならない。
一度、建ててしまった不良資産は、永遠に負債を撒き散らす。
土地有効活用の際、我々、コンサルタントがいるのだから、まずは専門家と相談しながら事業を進めるようにお勧めする。
中にはよい物件もあったが、あぁあっ、やっちゃったね、という物件も多かった。
次回の開催も、期待したい。
このフィールドワーク。失敗しない為の勉強にもなると思う。
また、昨日は富山から帰ってきて早々、新横浜で東京ミサワホームさんの業者向けセミナーの講師をした。
ちょうどよかったので、建築計画についての話も織り交ぜてお話させていただいた。参加者は100名を超えていた。
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この記事へのコメント
4月に福岡で開催された、IREM−JAPANのセミナーで聴講させて頂いたひろと申します。
打ち上げの席で、「社員の方に強制的に宅建を取らせてる話」を聞いた瞬間、感じるものが有って、40歳過ぎにもかかわらず私も今年受験しましたが、結果はボーダーギリギリで合格
気付きを与えて頂き、有難う御座いました。