2008年10月18日
投資と投機。
日本のバブル崩壊のときと同じ結果が出ているだけである。
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私の著書で「あっと驚く不動産投資」と言うのがある。
その中で書かせて戴いているが、日本のバブル経済の真っ只中、投機的な仕事をしていた人たちは史上空前の利益を上げ、その反動でバブル崩壊後、史上空前の損失を出し、ほんのちょっとの間だけ夢は見れたが、結果的に１０年以上の間、混沌とした経済が続いた。
その当時、私が不動産投資を行っていたときに、その投機で利益を上げていた連中は、私の仕事は｢年寄り」とかがやる仕事だとか言われていた。
しかしながら短期間で儲けたお金は、ほとんど半分は税金で取られてしまうし、仕入れた在庫は棚卸資産となるから、売却するまでは利益にならない。
バブルが崩壊して株価が下がれば、会社の資産は一気に萎み、結果、デフォルト状態に陥るから新規の融資は受けることはできず、倒産、破産が相次いだ。
結局、そこで投機的な仕事をしていた連中は、一気にこの業界からいなくなり、人によっては行方知れずとなっていたりするから、かなりきつい灸をすえられた訳だ。
では、健全な不動産投資を行っていた我々はどうなったか。
バブル経済の真っ只中には仕入れができず、運用益で少ない利益ではあるが稼いでおり、その後、バブル崩壊後に仕入れを強化して運用益を稼ぎ出している。
バブルの景気は、せいぜい２年。バブル崩壊後、約１５年。商売のスタンスとしては、当然、健全な投資のほうが有利に決まっているわけだ。
今回のバブル経済の崩壊は、ずいぶん前にも解説しているが、日本のバブル崩壊の比ではない。それも収益物件の高騰ではなく、住宅バブルだ。
ほぼ回収不能の証券が巨額なだけに、世界中が驚愕しているわけだが、バーチャルな投機資金縮小により、実体経済の資金が引き揚げられると言う事態が発生しており、個人消費などで賄い切れる額ではない。
従って、全世界で株は売り込まれ、不動産も売り込まれている。
日本でも、これまた命がけで売り込まれる物件が市場に出だしているが、どちらかというと新築分譲マンションの売れ残りや建売物件の売れ残りなどで、収益物件の優良なものも、その中にちょっとだけ混ざって売りに出てきている。
ん〜、ここではあまり詳細は書けないが、ちょっとだけヒントを述べると、バブル経済の真っ只中、都心部の物件のキャップレートは１％台だった。それはキャピタルゲインを狙って投資していたからであり、これらは投機的な投資だ。しかし、今回のバブル崩壊は、金融バブルで不動産自体は倍になっていた訳ではない。
実態的な投資として採算に合わないほどまで価格は上昇していなかったのだから、そこから価格下落が生じるとなれば、かなり有利な投資が実現できると言うものだ。
実際、お待たせしていた当社の会員の方にも、物件が供給しだしてきており、今月は嬉しい悲鳴が上がっている。新規採用組みの社員も、稼動しだしてきており、また月極倶楽部の仕入れ物件も堅調に推移しそうな気配である。
ここは史上空前の勝負どころではないかと考えている。
投機資金が引き揚げられる｢引き波」は、じつは投資のチャンスでもあるのである。
当社のプラチナ会員、ゴールド会員、そしてセミナー参加者の方は、まずは担当者にお尋ねください。
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