CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

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2006年11月29日

―不動産投資の眼でみる― 失敗しないマイホーム購入 

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エリアが勝負“貸せる物件”
近くに電車が走っている住宅街がある。最寄駅から物件所在地まで400mならば“駅から徒歩5分の住宅”、800m先ならば駅から徒歩10分、1200mならば徒歩15分、それより先ならば徒歩圏外の住宅となる。これらを、駅を中心に輪切りにした一つの賃貸住宅市場としてみる。すると、賃貸住宅の稼働率の動きがだいたい予測できる。たとえば、徒歩5分以内の地域に建つ賃貸住宅の稼働率が100%、以下98%、95%、90%の順となっているとする。それが、不景気などの理由でその地域全体の稼働率が5%減ったとしたらどうなるか。そのまま駅近から、100%引く5%で95%、以下同様に93%、90%、85%と、各エリアで5%ずつ減っていくのだろうか。答えはノーである。概ね、一番駅に近いエリアはほとんど変わらないか、もしくは減少しても1、2%程度となり、その分、他のエリアが大きく減少するものである。とくに駅から一番遠い徒歩圏外エリアでは90%あった稼働率が一挙に75%くらいまで落ちることもあり得る。だから、住宅も、エリア選択が勝負といっても良い。
マクロ的にはどうか。バブル期における東京圏内の地価等の景気動向をみても、先ず一番人気の東京が良くなり、次に二番人気の神奈川、その次に埼玉、千葉の順で時計回りで景気が浸透していった。だが、バブルが崩壊した時は、時計回りと反対で、千葉、埼玉、神奈川、東京とバブルが弾けていった。東京圏と他の都市圏と関連も、東京圏でバブルが始まり、名古屋、大阪、福岡、北海道と連動していき、バルブが弾けて景気が悪くなっていく順番は逆で、北海道から銀行が破綻しておかしくなり、次いで福岡という順で景気が落ち込んでいった。つまり、駅周辺の小さな地域でも日本全国レベルでみても、景気動向は大体同じような現象を見せている。結論付ければ、みなさんが住宅を資産として一番最初に買う時には「狭い」とか「広い」とかではなく、なるべく資産的に価値が減らないエリアを選び、退居してもすぐに人に貸せる物件を買うこと。

10年後の家賃は?・・・・・続く

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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