CFネッツ代表[公式]「不動産投資成功の方程式」倉橋隆行のプロに学ぶアッと驚く不動産投資

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼なども公開しています!

2006年11月10日

今後の不動産管理業、証券化推進の危険性

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最近の不動産業は、中小企業において危機的状態に向かいつつある。
そもそも不動産の取引においては、大手企業が65%以上の取引を行い、残りの35%程度を13万社強が凌ぎを削りながらも細々と商いを行っているのが実態であるにも拘らず、今後、不動産の証券化が進めば、その取引はさらに大手に移行するし、それどころか証券化すればするほど、仕事の多くを信託銀行に吸い上げられてしまうから、さらに中小、零細の不動産会社にチャンスはない。
また、一度、証券化された不動産は、そもそも不動産取引ではなくなってしまうのである。
さらに、地方銀行の多くは、本来の信用創造である地域企業等に対する融資を行わず、投資先を政令指定都市のREIT(real estate investment trust)に絞り、利ざやを稼いでいるのだから、雇用のみならず資本も首都圏に集中する一途を辿るのは必然である。
したがって地方は枯れ続け、都心部に資本が集中し、外資系資本も日本の不動産に投資したり、疲弊した企業を買収したりして利益を確保する現象が続いている。

当社、CFネッツグループは、現在、横浜市内に4店舗、東京都内では南青山、新宿の2店舗で営業を行い、マンスリーマンションの月極倶楽部も東京と神奈川を中心に展開しており、その多くの業務は、地元の方に当社のテリトリー内の不動産に投資して頂き、その管理運営をCFビルマネジメントと月極倶楽部で行うという、至ってわかりやすいビジネスモデルで盛業展開を行っている。特に最近は、地元の横浜の活性化、特にみなとみらい地区から山下公園までの開発には着目し、開港150周年の2009年まで、我々、不動産会社として何ができるかなどを検討し、横浜企業に特化したベンチャーキャピタルといろいろと協議し、できることは、我々、地元企業で協力し合って行っていこうなどと、大それた夢も追っている最中である。
その上で、いろいろ策は考え付くものの、古い法律の壁が不動産事業のチャンスを阻害する。
たとえば、親、兄弟などで不動産を共有持分で購入するのは、何の問題もないのに、投資物件を共有持分に分割して売却しようとすると「出資法」という壁にぶつかる。REITなどでは、SPC(Special Purpose Company)がその所有を担い、ノンリコースローンを活用して信託受益権に転化して不動産の証券化を図るが、不動産の価値が減少すればデフォルトを起こし、証券が無価値となってしまうリスクがある。
SPCについての倒産回避の手続きはいろいろとっているようであるが、不動産価値が借入金額を下回れば証券の価値はなくなり、消費者は痛手を負う。それに比して現物投資であれば、所有権が共有持分で所有権が確保され、現金で購入すればデフォルトもない。さらには、リスクの高いREITの利回りは、たったの3%程度に比べて、現物投資で今だ6%以上が実現できる。
そういった意味では、かような法律が改正されれば、地方都市の活性化や中小不動産会社、不動産管理会社が大きく利益を上げるチャンスが生まれてくる。業界として不動産の証券界を推進するのもよいかもしれないが、一方で地域密着した不動産会社にもチャンスを残し、事業が拡大するような新たな施策も必要である。
投資目的不動産を小口化して売却し、ちゃんとの共有持分で登記を行い、かつ運用益を分配する。つまり一人ではリスクもあり、また資金不足により購入できない物件を皆でお金を出し合って購入するという、至ってシンプルな普通の不動産取引が「出資法」などという異物の法律に縛られなければならないのかは本当に疑問である。
地元の不動産管理会社は、多くの地主や資産家をもっている。
かれらの資金を地元の不動産に投資させ、さらに地域貢献を促す。その物件を地域の不動産管理会社が責任を持って管理運営を行う。強いては、優良な不動産が地域に多く供給されれば、その街の人気も高まり人口も増加し、活性化につながる善循環になってくる筈である。実は、それらが我々中小不動産会社の生き残る道であり、大手との一線をひいて闘える場の創造なのである。
大手が中心となって推進している、それも一部の企業にしか利益のないREITなどに傾倒しすぎる不動産業界は危機感をもっと持つべきである。
地域の不動産投資は、ワンルームマンションからアパート、区分所有マンション、商業施設など、あらゆるものが投資対象として存在する。
また、小さいながらも多くの優秀な賃貸管理会社も存在するのであるから、アセット・マネジメント、プロパティ・マネジメント業務が地域的に行える土壌があることを中小不動産会社、管理会社はもっと研究するべきである。

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cfnets at 10:33│Comments(1)TrackBack(0)clip!不動産投資 

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この記事へのコメント

1. Posted by 消費者金融   2006年11月12日 18:25
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【筆者のプロフィール】
Y.C.A.(ヨコハマ.コンピューター.アカデミー)在学中、輸出関連会社を起こすも、ココム規制(COCOM=対共産圏輸出規制)により廃業。 その後、25歳で某不動産仲介業者に就職。その会社で営業部門でトップの業績を果たし、新入社員の時から広告に携わり、副店長を経て企画課課長に就任。C.I.戦略(コーポレート.アイデンティティー)導入や、社内のロゴマークのデザイン、新規出店計画やリクルート活動をこなし、また地域戦略を実践し、地域文化活動なども主宰する。 その後、新規事業の賃貸管理業務とコンサルティングを併せた事業を開発し、企画課長と並行して同事業部の所長に就任、経常利益率35%超の日本一と言われた事業構築に成功する。 1993年(平成5年)「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。 1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。 北野たけし氏の番組「ここが変だよ日本人」に出演したことから、「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」など、テレビにも多数出演している。 2000年、CFネッツを軸としたグループ会社を立ち上げ「アッと驚く 不動産投資」(住宅新報社)を出版。あの「金持ち父さん貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著 筑摩書房)の発売前に不動産投資の著書を日本で初めて出版したことから、全国的講演依頼が殺到し、その後、数々の不動産投資に関する著書を発表、現在では、不動産投資の世界でもカリスマ的な存在となっている。 また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて受験して取得しており、現IREN−JAPANを創設し、日本国内のプロパティマネジメントの近代化に取り組んでいる第一人者でもある。

主な経歴
(株)CFネッツ 代表取締役

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的な月貸し賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。同時に某不動産仲介業者を退職。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社16社、総社員数120名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。 実業家だけでなく不動産投資家としても著名であり、また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「炭火焼蔵」「六本木 遊ヶ崎」「手打ちそば葉山商店」などの飲食店を経営する美食家としても知られている。
 著書に「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」ほか多数。 現在、FMヨコハマとJ-COMテレビで「ここが知りたい不動産」、J-COMテレビ「大人の歩き方」にレギュラー出演し、その他、ニュース番組にも登場している。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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