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2006年06月29日

不動産コンサルタント 倉橋隆行レポート「2006年2月発行」

※当社のプラチナ会員向けの「倉橋レポート」のバックナンバーを公開します。

正月番組で「電車男」というドラマが、再放送されていた。
俗に言う「オタク」人間が、「オタク」仲間に助けられながら、恋愛を進めるという話のようであったが、まさに現在の男女関係、若年層の性格が物語られていた。このドラマで描かれていた内容がすべてではないが、彼らの消費性向を見れば、過去の消費性向とは明らかに違うことが分る。
まさに価値観の違いが、明確になってきているのである。
過去の消費性向からすると、概ね、みんなが持っているから私も持ちたい、というような群集心理的な消費が日本経済を支えてきた。電化製品から始まってマイカー、マイホームブームなどがそうであるが、第一の団塊世代の人々の消費性向は、貧しい時代から急激な高度成長を反映した大量消費の時代であった。ところが、現代の人々の消費性向は、自分が欲しいものは無理しても欲しいが、価値観を覚えないものを購入することは一切ない。
また、物を購入するときも、インターネット等を活用して、メーカー品などは一番安いところで購入するから、地域の小売店などで購入するものは、日用品程度のものばかりと限定的な消費に限られている。
また、話は違うが、今年の年始の福袋商戦もテレビでやっていたが、価格の5倍程度の商品を入れなければ人気は薄く、おまけに希望どおりの品物が入ってなければ平気で返品してくるというような時代である。我々の時代に、中身が気に食わないから福袋を返品するなど、考えられなかった。今後、ますます消費者ニーズは厳しい時代になってくるし、一つの商品に対するマーケットサイズは縮小傾向が進むことになる。
大量生産大量消費の時代から、多品種少量生産、限定消費の時代が正にやってきた、ということである。
今後の予想としては、ますます日本人の貧富の差が激しくなり、消費性向も貧富の差に応じた商品構成が明確になってくることが予測できる。
例えば自動車を見ても分かるとおり、高級車がたいへん売れているのと併せ、100万円を切った乗用車も売れている。ところが中途半端なクラスの乗用車は、苦戦を強いられている。テレビも冷蔵庫も、洋服も、食品も、すべて二極化が進んでいる。
これらの現象は、明らかに「資産」的な背景によって左右されているといえる。
世の中に存在するお金には、実態的経済から捻出されるお金と、金融経済から捻出されるお金があり、実体経済のお金は、商売などから発生したお金であり、サラリーマンなどでは給料などがこれにあたり、金融経済のお金とは、金利や株式、不動産収入や配当収入などである。
給料収入が500万円であっても、個人資産が1億円あれば、平均10%の運用益で金融経済からあがってくるお金は1000万円。併せて1500万円の収入で、実際、使えるお金に種別はないから、ちゃんと1500万円を消費することは可能となる。
これらの延長線上で考えれば分かると思うが、将来、実体経済で稼げるお金が途絶えたとき、つまりサラリーマンで言えば退職を迎えたときであるが、この時点で上記の人は給与所得の500万円はなくなるが、金融所得の年収1000万円はそのままだから、さほどお金に困ることはない。その資産の作り方は、人それぞれ違うとは思うが、資産がある人とない人では、当然だが老後に全く違う人生を歩むことになるのである。
さて、バブルが崩壊したといわれている平成2年、当時、私は、経済の二極化を予測し、平成7年頃から資産拡大のチャンスとして不動産投資を推奨してきた。
ここの所、不動産においては、バブルの再来などと言われているが、まだまだこれからであると考えている。特に不動産投資の場合、需要と供給だけではなく、政策的要因が重要な要素である。そして、政策的要因には、政治的要因と金融的要因がある。
政治的要因としては、景気回復を早める為にデベロッパーやゼネコンなどに有利な政策を掲げて進んできた所、例の耐震構造偽造などのスキャンダルが浮上し、これらは自民党に大きなダメージを与えかねない事態になるし、ライブドア事件においても、金融経済に大きなダメージを与えることになる。またアメリカ寄りの政策を進めてきた小泉&竹中路線も、アメリカ経済が急激なダウントレンドに落ち込みだしてきており、発行しすぎた米ドルの価値を維持する為に、アメリカ国内の金利を下げるわけにも行かず、日米でどうしてよいか分からない状態が続いている。
併せて中国においては、あれだけ輸出をしているにも拘らず、対外債務は2600億ドルを超える状態にあり、国の規模が大きい分、リスクも膨大なものになりかねない。
つまり欧米、アジアともに、自らが作ってしまったパンパンに膨らんだ金融マネーによって、苦しんでいるわけである。
次に金融的政策では、先に述べたとおりアメリカ経済の状況を見れば金利は下げることはできない。アメリカが金利を下げたり、日本の金利を上げれば、当然、日本円は買われ、米ドルは叩き売られることになる。また日本自体も、対外債権、経常収支は1兆4000億円近くはあるが、国内債務は780兆円とも言われているほど膨大である。したがって、日本の国債金利を上げることなどできる筈もなく、しばらくは低金利を続けるほかない。ただ、日本銀行としては、これ以上、膨れ上がる金融経済を、ただ呆然と眺めていれば自国の通貨の価値は下がる一方になるから、何らかの規制をかけてくる可能性は高いことも事実である。
私は、この仕事について20年を超えるが、こんな動乱した状況に出くわしたことはない。本年は、稀に見る不動産投資のチャンスではないだろうか。

日銀の規制がかかる前に、不動産投資による資産拡大をはかるチャンスである。

直近のCFネッツ主催セミナーは http://www.cfnets.co.jp/ から

cfnets at 09:10│Comments(1)TrackBack(0)clip!不動産投資 

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この記事へのコメント

1. Posted by kayo   2006年06月29日 09:22
4 楽しみに見せてもらってます。
ぜひ見に来てもくださいな♪

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

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