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2006年03月10日

間違いだらけの賃貸管理

リーシングの弱い管理会社の失敗事例:
これも、前述のように、1年近く空室状態になっている物件についての相談でした。
このオーナーさんは以前に一度相談に来たことがあり、ざっくばらんに話を聞くと、建物管理の問題ではなく、管理会社の募集手法に問題点がありました。
その管理会社が作成した図面情報を拝見すると、その物件は築10年経ちながら[礼金2ヶ月]となっていました。つまり、新築時の契約条件を変えていなかったわけです。礼金は地域性によって差があるものの、その物件所在地では、[礼金1ヶ月]が一般的で、なおかつ、築10年経った古い商品ではお客さんが付かないのは当たり前でした。まず当社は、礼金を相場に合わせ、とともに、家賃も10年間同じだったので、相場賃料に下げるように提案しました。
その提案通りに募集条件を変えたら、1週間足らずで、その部屋は埋まりました。
こうした提案ができるのも管理会社の能力ではないかと思います。
また細かいことですが、部屋の鍵の管理がスムーズな客付けのネックになっていることがあります。
一般的に、ユーザーが自分の足で部屋を探す場合、物件の所在するエリアに店舗を構える不動産(仲介)会社で探すものです。そして、物件探しの当日に案内をしてもらうケースがほとんどですから、‘部屋の鍵’の受け渡しが大事なことになります。概ね、鍵は管理会社自らが保管しているケースと、現地対応でオーナーさんが持っているケースがありますが、後者の場合、そのオーナーさんが旅行等で不在の時には案内しても部屋の中を見ることができないので余りお勧めできません。やはり、現地対応の管理会社が一番よく、それも物件場所から車で30分も1時間もかかるところでは時間がかかり過ぎます。これらの問題をなくすのもリーシングマネジメントです。しかし、それ以上に、オーナーさんが気をつけなければならないのは、案内をしない管理会社も多くあることです。当然ながら、業者が案内に立ち会わなければ決まる可能性も低くなります。
当社にしても100%立ち会うというわけにはいきませんが、案内が発生したら必ず社員が立ち会うことを原則としています。
なぜ案内の立会いが大事かというと、客付け業者は物件と離れているケースが多く、その物件のことをよく知らないものです。それをフォローできるのと同時に、募集の問題点や現場でのお客さんの反応を把握でき、次の営業にプラスになります。また最悪なのは、お客さんが店頭に発生しながら、そのお客さんを案内せず、元付けの管理会社にも知らせずに、お客さん1人で物件を見に行かせる業者です。そうなると、せっかくの契約のチャンスも逃すことになりかねません。不動産業者といっても、営業に積極的な会社と、相変わらず‘待ちの営業’をしている会社があり、その差が成約率に大きく影響を与えます。

空室物件は、お任せください!
繁忙期も、間もなく終了します。いま手を打ちたいオーナーさんは、ぜひ一度、お問合せください。
お問合せ先 045-832-7440 廣瀬まで
当社の賃貸管理の詳細は http://www.cfnets.co.jp/pm/index.html

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
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uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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