2006年03月10日
間違いだらけの賃貸管理
リーシングの弱い管理会社の失敗事例:
これも、前述のように、1年近く空室状態になっている物件についての相談でした。
このオーナーさんは以前に一度相談に来たことがあり、ざっくばらんに話を聞くと、建物管理の問題ではなく、管理会社の募集手法に問題点がありました。
その管理会社が作成した図面情報を拝見すると、その物件は築10年経ちながら[礼金2ヶ月]となっていました。つまり、新築時の契約条件を変えていなかったわけです。礼金は地域性によって差があるものの、その物件所在地では、[礼金1ヶ月]が一般的で、なおかつ、築10年経った古い商品ではお客さんが付かないのは当たり前でした。まず当社は、礼金を相場に合わせ、とともに、家賃も10年間同じだったので、相場賃料に下げるように提案しました。
その提案通りに募集条件を変えたら、1週間足らずで、その部屋は埋まりました。
こうした提案ができるのも管理会社の能力ではないかと思います。
また細かいことですが、部屋の鍵の管理がスムーズな客付けのネックになっていることがあります。
一般的に、ユーザーが自分の足で部屋を探す場合、物件の所在するエリアに店舗を構える不動産(仲介)会社で探すものです。そして、物件探しの当日に案内をしてもらうケースがほとんどですから、‘部屋の鍵’の受け渡しが大事なことになります。概ね、鍵は管理会社自らが保管しているケースと、現地対応でオーナーさんが持っているケースがありますが、後者の場合、そのオーナーさんが旅行等で不在の時には案内しても部屋の中を見ることができないので余りお勧めできません。やはり、現地対応の管理会社が一番よく、それも物件場所から車で30分も1時間もかかるところでは時間がかかり過ぎます。これらの問題をなくすのもリーシングマネジメントです。しかし、それ以上に、オーナーさんが気をつけなければならないのは、案内をしない管理会社も多くあることです。当然ながら、業者が案内に立ち会わなければ決まる可能性も低くなります。
当社にしても100%立ち会うというわけにはいきませんが、案内が発生したら必ず社員が立ち会うことを原則としています。
なぜ案内の立会いが大事かというと、客付け業者は物件と離れているケースが多く、その物件のことをよく知らないものです。それをフォローできるのと同時に、募集の問題点や現場でのお客さんの反応を把握でき、次の営業にプラスになります。また最悪なのは、お客さんが店頭に発生しながら、そのお客さんを案内せず、元付けの管理会社にも知らせずに、お客さん1人で物件を見に行かせる業者です。そうなると、せっかくの契約のチャンスも逃すことになりかねません。不動産業者といっても、営業に積極的な会社と、相変わらず‘待ちの営業’をしている会社があり、その差が成約率に大きく影響を与えます。
空室物件は、お任せください!
繁忙期も、間もなく終了します。いま手を打ちたいオーナーさんは、ぜひ一度、お問合せください。
お問合せ先 045-832-7440 廣瀬まで
当社の賃貸管理の詳細は http://www.cfnets.co.jp/pm/index.html
これも、前述のように、1年近く空室状態になっている物件についての相談でした。
このオーナーさんは以前に一度相談に来たことがあり、ざっくばらんに話を聞くと、建物管理の問題ではなく、管理会社の募集手法に問題点がありました。
その管理会社が作成した図面情報を拝見すると、その物件は築10年経ちながら[礼金2ヶ月]となっていました。つまり、新築時の契約条件を変えていなかったわけです。礼金は地域性によって差があるものの、その物件所在地では、[礼金1ヶ月]が一般的で、なおかつ、築10年経った古い商品ではお客さんが付かないのは当たり前でした。まず当社は、礼金を相場に合わせ、とともに、家賃も10年間同じだったので、相場賃料に下げるように提案しました。
その提案通りに募集条件を変えたら、1週間足らずで、その部屋は埋まりました。
こうした提案ができるのも管理会社の能力ではないかと思います。
また細かいことですが、部屋の鍵の管理がスムーズな客付けのネックになっていることがあります。
一般的に、ユーザーが自分の足で部屋を探す場合、物件の所在するエリアに店舗を構える不動産(仲介)会社で探すものです。そして、物件探しの当日に案内をしてもらうケースがほとんどですから、‘部屋の鍵’の受け渡しが大事なことになります。概ね、鍵は管理会社自らが保管しているケースと、現地対応でオーナーさんが持っているケースがありますが、後者の場合、そのオーナーさんが旅行等で不在の時には案内しても部屋の中を見ることができないので余りお勧めできません。やはり、現地対応の管理会社が一番よく、それも物件場所から車で30分も1時間もかかるところでは時間がかかり過ぎます。これらの問題をなくすのもリーシングマネジメントです。しかし、それ以上に、オーナーさんが気をつけなければならないのは、案内をしない管理会社も多くあることです。当然ながら、業者が案内に立ち会わなければ決まる可能性も低くなります。
当社にしても100%立ち会うというわけにはいきませんが、案内が発生したら必ず社員が立ち会うことを原則としています。
なぜ案内の立会いが大事かというと、客付け業者は物件と離れているケースが多く、その物件のことをよく知らないものです。それをフォローできるのと同時に、募集の問題点や現場でのお客さんの反応を把握でき、次の営業にプラスになります。また最悪なのは、お客さんが店頭に発生しながら、そのお客さんを案内せず、元付けの管理会社にも知らせずに、お客さん1人で物件を見に行かせる業者です。そうなると、せっかくの契約のチャンスも逃すことになりかねません。不動産業者といっても、営業に積極的な会社と、相変わらず‘待ちの営業’をしている会社があり、その差が成約率に大きく影響を与えます。
空室物件は、お任せください!
繁忙期も、間もなく終了します。いま手を打ちたいオーナーさんは、ぜひ一度、お問合せください。
お問合せ先 045-832-7440 廣瀬まで
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