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2006年02月24日

現状の賃貸住宅環境と今後の土地有効活用

【木造でも100年持たせるメンテナンス】

アメリカの管理会社の大きな仕事の1つは、建物を長く持たせることである。
私は何度も渡米し、賃貸物件を見て回っているが、最初、築103年の歴史あるコットン工場の倉庫を賃貸住宅に転用していたのをみてびっくりしたことがあった。
壊さないで、隣のホテルと合体させていた。
倉庫のスペースは天井が3メートル以上も高く、かえって吹き抜け型で高級感を出していた。
また、その中にプールも設けていたのである。
アメリカでは、古い建物をめったに壊さないのだ。
私は、木造37年のテラスハウス型の賃貸住宅を見学した時、その管理会社の従業員に対し「この建物はいつ建替えるの?」と質問をぶつけたことがあった。
ところが、その従業員はなぜ?という顔をしながら「メンテがオレたちの仕事じゃないか」と応えた。
私は、まだ納得できないので、その管理会社の本社で社長に面会した際、同じ質問をした。
300坪はあると思える社長室は高層ビルの上階にあり、「ちょっと、こっちへきて下を見てご覧!」とその社長は、私を窓際へ引き寄せると、「あの建物も、その向こうの建物も100年以上経っているんだよ」と教えてくれた。
そして、建物を長くも持たせることは、解体費用のロスも出ないし、(オーナーにとっても管理会社にとっても)利益をあげることだと説明してくれた。
そのために、収支計画と合わせ、修繕計画を立て、修繕費を積立て、定期的に手を加えているという。
その説明で、私は十分納得するとともに、日本でもその考えが浸透していくと確信したわけである。
ところで、年収300万円ほどの欧米人でも豊かな暮らしを味わえるのは、住宅、つまり建物を長く持たせることに大きな理由があるようだ。
もし、日本ならば、35歳の時に25年のローンを組み、木造1戸建ての住宅を購入したとしても、耐用年数から、60歳になった25年後位には建替え、もしくは大掛かりなリフォームを余儀なくさせられる。
せっかくローンが完済してもまた新たな借金を作らなければならない。
つまり、家を持っても一生借金生活から抜け出せないのである。

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

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1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

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