CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

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2006年01月27日

現状の賃貸住宅環境と今後の土地有効活用

【トラブル防止は‘契約書’で】

最近、賃貸住宅に関するトラブルが大変多くなっている。というより、以前なら、借主が泣き寝入りしていたものがクレームとして表面化してきたと言う方が適切だろうか。そして入居者は、トラブルを抱えているような物件(オーナー、業者含み)は敬遠するのは当然の成行きである。
当社のホームページ『不動産Q&A』には、トラブルの相談が毎日のように入ってくる。
入居者側からはオーナーや業者などへ、原状回復時の敷金返還問題や修繕の対応、オーナー側からは入居者の家賃滞納問題、不動産投資に関する問題などと幅広い。
なぜ、そんなにトラブルが生じるのか、先に結論付ければ、いい加減な契約書で賃貸借契約を行なっているためである。
借主は敷金を返してもらう権利、修繕をしてもらう権利等々、一方、貸主には賃料をもらう権利、入居者の過失による損失に対する損害賠償請求の権利等々、貸し借り双方に債権があり、それらの権利義務を契約書に整然と記されていないから、双方誤解によってトラブルが生じてしまうものである。当社のように契約時に双方が主張できる権利を納得した形で契約書を交わしておけば、揉めることなどないはずである。
私が経営者として参画している『不動産体系研究所』(現:不動産綜建研究所)では、トラブル防止のための契約書等の書式整備に取り組み、意外に知られていないが、リクルート社の業者間サイトで公表したり、にじゅういち出版でCD等で販売していたから、その契約書等が徐々に全国に普及してきており、それらの契約書を利用すれば、双方、トラブルなどないのである。
また当社では、社内に家賃滞納者のデータ―ベースを備えて不良入居者には、当然賃貸しないし、逆に原状回復費用などを不当に請求して揉めるオーナーの管理等は引き受けない方針を徹底させている。
た、貸し手と借り手の仲介・管理役を担う不動産業者にとっては、これまで以上にオーナーの経営体質を重視しなければならなくなったといえる。
「短期賃貸借契約の廃止」に関わる業法改正により、消費者の借りた物件が、貸し手の事情で競売にされた場合、敷金返還請求は新たな所有者に対抗することはできず、結局、借り手が仲介業者を訴える、といことになる。仲介業者は、その義務について入居者への重要事項の説明で告知する義務があるわけだが、この危険性のある物件をわざわざ貸そうとはしない。
いずれにしても賃貸住宅をとりまく環境はハード面、ソフト面ともに厳しくなってきている。
不動産業の先進国、アメリカはどうだろうか・・・・・。

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

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炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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