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2006年01月28日

間違いだらけの賃貸管理

リーシング不足で‘ダメ図面’!

管理会社の優劣を判断する基準の一つがリーシング【賃貸客付け】能力。
リーシングマネジメントといっても多岐にわたるが、まず頭に浮かぶのが‘入居者募集’活動だと思う。入居募集と言えば‘図面’が重要だ。
たとえば、業者同士で情報をやり取りする図面だが、この図面をそのまま店頭に貼って入居者募集を行なう不動産業者も多く、営業戦略上で大切なツールとなっている。

事例:
たとえば、この某社の物件の募集図面。手書きの汚い図面になっていて、これでは築10年も経っていない建物とは思えない。すなわち、この図面を見た時、お客さん(一般ユーザー)がどう反応するのかを考えることも、リーシングマネジメントである。
この能力が集客力の差になるから、優良な管理会社と仲介専門の業者との違いとも言える。
汚い図面をみせられては、せっかく良い物件であっても決まりにくいものだ。
仲介・客付け業は広告業務も含まれるわけで、広告能力がないと集客はきない。
また、ただ簡単に間取り図があるだけで、なんのコメントが記載されていない業者も多い。この図面を見たお客さんは、この物件の良さを感じることができるだろうか?疑問である。現状の厳しい賃貸住宅市場の中で、このような図面しか作成できない管理会社、あるいは仲介会社に入居者募集を依頼してもなかなか客付けはできない。
図面を作成するには、まず募集する物件をどのように広告したらベストなのかを確認すること。当社の図面について言えば、建物の外観写真図、平面図、そして物件の特徴が記載されている。図面を見て、お客さんが反応するわけだから「ぜひ、この物件を見てみたい」という記述がなければ、お客さんを案内に導くことなどできない。
当社では、物件の現場取材など、図面作成に相当な時間をかけており、それだけ物件の特徴も多く記述することができていると自負していいる。また、こまかい事だが、間取り図を引いた時に、ベランダが南向きなのに下に書いていないものがある。業界の人たちは方角が「下が南」であることを知っているので、上にベランダがあると‘北向き’と勘違いしまうものだ。航空地図や一般の地図でも必ず下側が南を示している。ということは、お客さんは図面を見た時に自然と下が南という認識を持っており、ベランダ、バルコニー等は下に表示することが基本である。
その他にも、一つの物件にいくつも空いた部屋が表示されているものがある。おそらく、素人の不動産屋さんの図面だと思うが、これを、お客さんが見たら「なんだ、この賃貸マンションは部屋が一杯空いている」という記憶が先行し、見る気が失せてしまうことをしらない。また、間取りと絵だけの図面も多く見受けられる。これでは供給サイドが何を意図しているのか皆目検討がつかない。このような図面を見た人は、この物件を見たいと思うでしょうか。イラストや漫画は、ある意味ではアットホームに感じることもあるでしょうが、趣旨、目的が分らない絵を入れた図面は最悪である。
不動産業は、そろそろ繁忙期を迎えている。
まずは、皆さんが所有する物件が空いているとすれば、まず募集依頼している不動産屋さんの広告をチェックすることをお勧めする。

cfnets at 09:00│Comments(0)TrackBack(0)clip!賃貸管理 

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

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1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

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