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2005年08月01日

倉橋隆行の不動産投資講座  第24号

7000万円をどう投資!

不動産の投資リスクをどう捉えるのか。

先日、私の会社に30代のキャリアウーマンが「親からの相続財産が7000万円入りましたので、それを資金にして不動産に投資したいのですが」と、相談にやってきました。

話を聞いてみると、初めての不動産投資で、借金は怖いから7000万円の範囲でやりたい、利回りは10%ぐらいを望んでいるということでした。

その女性は投資リスクを考えるのに、ローンを組まないほうがリスクは低いとみているわけです。

たしかに、借入金なしで、投資する物件を全額自己資金で購入すれば、たとえ空室等が生じて投資計画通りに家賃収入が入らなかったとしても、ローン返済の心配がありませんから、ある意味ではローンを組まないほうがリスクは低いと感じるかもしれません。

ところが、われわれプロの見方は違います。

たとえば、一番無難な都内のワンルームマンションを購入する場合、資金7000万円では1戸1000万円の物件なら、税金等を引くと6戸しか購入できません。

そうすると、1戸空いた時の空室リスクが1/6で0.1667、1戸空くと16%の空室損となります。
これに対し、7000万円の自己資金に銀行からの借入れを起こし、レバーレッジをかけ、仮に分母が20戸ならば1/20で5%と、空室損はずっと低くなるわけです。

潜在家賃収入とは、投資したアパートなり賃貸マンションが100%稼動(入居率)した時に家賃収入がいくら入るのかということで、そこから空室損を差し引かないと、実質的な収入は出ません。

この実質収入のことを考えたならば、全額自己資金で購入した投資物件であろうとも、この空室損を重視しなければなりません。

不動産投資は、このように電卓でたたけない空室損が低ければ収入は高くなり、逆に、空室損が高くなれば実質収入が低くなります。
満室(潜在家賃収入)で月100万円の収入が上がるアパートでも、20%の空室損が出てしまえば80万円しか入らないということです。
結論付ければ、リスクを低くするということは、可能な限り、リスクを分散することです。

また、リスクは立地条件によって抑えることができます。

繰り返すようですが、不動産投資に失敗しないためには、利回りの効率性より、ニーズを重視したマーケット主義を貫くべきです。

とりわけ、私は、実践の経験のない人や浅い人は首都圏でニーズが高いところにある物件に絞り、いくらキャップレートが低くても、そちらに投資しなさいとアドバイスしています。

利回りは投資テクニックで上げることは可能ですが、空室損を読むことはできません。

ですから、立地条件として始めから、人口が多く、安定したニーズを見こめる場所から物件を選択したほうが良いのです。

キャップレートについて言えば、たとえば、都内エリアでキャップレート8%の市場があり、そこでは9%では買えないというマーケットがあります。

しかし、ちょっと、東京から車で2、3時間離れた地方の都市へ行けば、14%とか15%の高い利回りのある物件はめずらしくありません。

そこで、どっちのエリアのほうがリスクは高いかという話になります。

空室損のことを考えてみてください。

利回りが15%あっても、空室率が10%とか20%と高ければ、実質的な収入は下がります。

要するに、キャップレートが低く、表面利回りも低くても、空室リスクが少ない物件のほうが実質収入は多く、安定した収益を得ることが可能なのです。

キャリアウーマンの話にもどります。

本人の希望にそって、ワンルームマンションをバルク買いするか、中古のアパート1棟を買うかなどいろいろと話し合いました。

そのあと、私は、物件のことより、空室リスクについての考え方を話し、「あなたは、しっかりした会社に勤め、7000万円の自己資金があるならば、1億6千万円まで銀行から借入られます。
ワンルームマンションなら戸数が多いほど、リスクが分散できてリスクは低く、キャッシュフローも多いですよ」と説得しました。

そのあとに「投資する物件は当社の方で探してあげますから、それでどうでしょうか。もう一度考えてみてください。

あとは、あなたの根性だけです。

ひと晩考えてから決めてください」といって、その日は帰ってもらいました。

そうしたら、翌日、その女性本人から「根性を出すことに決めました」と電話連絡が入りました。

結局どうなったかというと、たまたま適当な投資物件がみつかったこともあり、そのキャリアウーマンは、銀行から当初の予算より5000万円以上多い2億1800万円を借入れ、レバーレッジをかけて、ワンルームマンション40戸をグロス買いしました。

投資計画では、7000万円の10%どころか、年間1500万円の家賃収入を見込めるようになりました。

実際、不動産投資をしたいという人は多くいます。

けれども、できるという人の数は少ない。

前にも触れましたが、賃貸に住んでいる人は、自分の持家をもつことが先決であるのに、こうした基本的なことに気がつきません。

こういうことは、売り手である不動産会社が投資物件を勧める前に教えるべきであるのに、売ることに専念して、あと回しにしてしまう、持家の問題ばかりではありませんが、こういった基本的なことを知らない、教えないで、物件探しに走っているケースが意外に多い。

だから、不動産会社が、投資したい人の投資欲を盛り上がらせて、いざ適当な投資物件を見つけて購入しようとする段階で、銀行からのローンが下りないといったことが起こるわけです。

また、自己資金が500万円あっても、銀行のローンを組める保証はなにもありません。

初級講座で話してあるように、「個人」と「物件」の信用力が欠かせないのです。

さきほどのキャリアウーマンが予算より大きなローンを組めたのは、そこそこの自己資金とともに、一流企業に勤めているという個人的な信用力があったことが大きかったのです。

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

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1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

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