2005年07月29日
倉橋隆行の不動産投資講座 第22号
価格は政策に左右される 2
不動産投資の環境はどうかといいますと、売ったら損をするので投資物件の量は多くありませんが、バブル期以上に良くなっていると思います。
理由はひとつ、超低金利に尽きます。
今、投資物件の表面利回りと金融機関からのローン金利の乖離を見ると、信じられないくらい好機といえます。
私は、金利が6.8%で資金調達したこともありますが、今はどうでしょう、最低なら2.3%で借りられます。
たとえ、4.5%だとしても、表面利回りとは5%以上ある物件ばかりですから、立地条件や物件選びで大きな間違いをしてしまうか、それとも売り手に騙されるかしなければ、絶対と言い切れるほど失敗はしないはずです。
不動産は買える好機に買っておくのが良いに決まっています。
その時期が今現在、それも、あと数年しかないとみています。
ただし、リゾートマンションのようなレジャー用の物件は、避けておいたほうがよいでしょう。
日本では欧米諸国みたいに1ヶ月間の休暇を取れる国ではないので、投資物件としては(バブル期は会員制のリゾート物件が流行りましたが)リスクが高すぎます。
それから、今、出回っている投資物件の量が多くないといいましたが、それは、すでにバブルの後遺症から癒えてきたということです。
不良債権処理によって、平成6年ごろには、優良な物件が市場に多く売りに出されていましたが、それも一巡した模様で、今は、その時の加工したものが、再び売り出されている程度です。
だが、そうした物件は当時より価格面で割高になっているはずです。
また今のような低金利で資産デフレでは、投資物件のオーナーは売らないで所有していた方が得です。
私も投資した物件のなかには、今売ったら売買差損が出るものも少なくありません。
それと、多くの投資物件のオーナーは家賃が横ばいから下降気味だといっても、これほど低金利ならば、その分はカバーできると考えているはずです。
金利が上がれば家賃も上がるものですから、やはり、投資物件は買ったら目的を達成するまで売らないことが良いのかもしれません。
そうなると、投資物件が今後どんどん出てくることはあり得ません。
小さなパイの中で、優良な投資物件を見つけなければならない。
需要はあるのに、投資物件は少なく、当然、価格は上昇していきます。
部分的ですが、東京都内の物件はすでに上昇しているところが出ています。
不動産の価格を見通すには、GDP(国内総生産)の動きをみることです。
ふつう、GDPとインフレの動きは比較的近い。
しかし、昭和58年を100とすると、バブル期には地価が異常に上昇し、バブルが弾けると急降下しているのが分かります。
通常、地価を含めた不動産価格はGDP程度にインフレになっていくのが正常だと、みればいいのです。
そうすると、不動産価格は、平成12年のGDP183を基準にすると、その時点ではずっと下に位置していたものの、ここ数年前から急浮上しています。
要するに、今の資産デフレは回復し、不動産価格はGDP並に戻ろうとしているわけです。
この時期に不動産の投資物件を買っても、価格が下がる可能性はほとんどないと読んで良いでしょう。
不動産投資は、売って売買差益を求めるものではなく、買った投資物件の価格上昇を期待するものではありませんが、今はキャピタルロスの心配が少なくすむ時期なのは確かです。
ということは、不動産投資の好機です。
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