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2005年07月29日

倉橋隆行の不動産投資講座  第22号

価格は政策に左右される 2

不動産投資の環境はどうかといいますと、売ったら損をするので投資物件の量は多くありませんが、バブル期以上に良くなっていると思います。

理由はひとつ、超低金利に尽きます。

今、投資物件の表面利回りと金融機関からのローン金利の乖離を見ると、信じられないくらい好機といえます。

私は、金利が6.8%で資金調達したこともありますが、今はどうでしょう、最低なら2.3%で借りられます。

たとえ、4.5%だとしても、表面利回りとは5%以上ある物件ばかりですから、立地条件や物件選びで大きな間違いをしてしまうか、それとも売り手に騙されるかしなければ、絶対と言い切れるほど失敗はしないはずです。

不動産は買える好機に買っておくのが良いに決まっています。

その時期が今現在、それも、あと数年しかないとみています。

ただし、リゾートマンションのようなレジャー用の物件は、避けておいたほうがよいでしょう。

日本では欧米諸国みたいに1ヶ月間の休暇を取れる国ではないので、投資物件としては(バブル期は会員制のリゾート物件が流行りましたが)リスクが高すぎます。

それから、今、出回っている投資物件の量が多くないといいましたが、それは、すでにバブルの後遺症から癒えてきたということです。

不良債権処理によって、平成6年ごろには、優良な物件が市場に多く売りに出されていましたが、それも一巡した模様で、今は、その時の加工したものが、再び売り出されている程度です。

だが、そうした物件は当時より価格面で割高になっているはずです。

また今のような低金利で資産デフレでは、投資物件のオーナーは売らないで所有していた方が得です。

私も投資した物件のなかには、今売ったら売買差損が出るものも少なくありません。

それと、多くの投資物件のオーナーは家賃が横ばいから下降気味だといっても、これほど低金利ならば、その分はカバーできると考えているはずです。

金利が上がれば家賃も上がるものですから、やはり、投資物件は買ったら目的を達成するまで売らないことが良いのかもしれません。

そうなると、投資物件が今後どんどん出てくることはあり得ません。

小さなパイの中で、優良な投資物件を見つけなければならない。

需要はあるのに、投資物件は少なく、当然、価格は上昇していきます。

部分的ですが、東京都内の物件はすでに上昇しているところが出ています。

不動産の価格を見通すには、GDP(国内総生産)の動きをみることです。

ふつう、GDPとインフレの動きは比較的近い。

しかし、昭和58年を100とすると、バブル期には地価が異常に上昇し、バブルが弾けると急降下しているのが分かります。

通常、地価を含めた不動産価格はGDP程度にインフレになっていくのが正常だと、みればいいのです。

そうすると、不動産価格は、平成12年のGDP183を基準にすると、その時点ではずっと下に位置していたものの、ここ数年前から急浮上しています。

要するに、今の資産デフレは回復し、不動産価格はGDP並に戻ろうとしているわけです。
この時期に不動産の投資物件を買っても、価格が下がる可能性はほとんどないと読んで良いでしょう。

不動産投資は、売って売買差益を求めるものではなく、買った投資物件の価格上昇を期待するものではありませんが、今はキャピタルロスの心配が少なくすむ時期なのは確かです。

ということは、不動産投資の好機です。

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

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1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

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大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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