CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

実務経験豊富なプロの不動産コンサルタント、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や出演番組なども公開しています!

2005年07月27日

倉橋隆行の不動産投資講座  第21号 

価格は政策に左右される

スーパーマーケットへ行けば120円で買えるペットボトルが、自動販売機で買うとだいたい30円高く150円になっています。

仮に、同じボトルを沙漠の真中で喉をからからにした人に売るとしたらいくらぐらい高く売れるでしょうか。

このように、ものの値段は需給バランスで決まります。

しかしながら、不動産価格は需給関係に加え、国や行政の税制改正や都市計画法の改正などの政策要因によって
大きく左右されます。

私も、この政策要因をつねに考えて投資計画を立てることにしています。

バブル勃発が典型的な例です。

発端は国のオフィス政策といえます。

当時、外国企業の東京進出がめざましく、「テナントのニーズが増えつづけているので、都内のオフィスが足りなくなる」ということを国が発表し、それをマスコミが大々的に報道し、住宅よりオフィス供給に不動産各社は力を入れ始め、まずオフィスバブルがはじまったのです。

賃貸マンションの入居者をたたき出してもオフィススペースの確保に不動産市場は沸き、国も買い換え特例をはじめとした税制改正などで後押しした。

そのために、地上げ屋が横行し、
ビル用地になるなら、なんでも買いあさった。

そして、オフィスビルの建設ラッシュ、当然東京の地価は急騰します。

その勢いは東京圏から地方圏へと広がり、商業地、住宅地のおかまいなくほぼ全国規模へ波及していったたわけです。

バブル全盛期には、サラリーマンが東京圏で住宅を購入しようとしても、年収の10倍以上出さなければでも
新築マンションが買えないほどつり上がりました。

それでも今買わないと一生家を買えないというマスコミのアナウンス効果もあり、高額なマンションや1戸建てが売れに売れました。

投資用のワンルームマンションもしかり、地方の投資物件もバブルに便乗して、熱海、伊豆あるいは新潟の湯沢などのリゾート地にある分譲マンションも億ションが珍しくありませんでした。

まさに国の政策要因によって、不動産市場の需給バランスが大きく崩れてしまったのです。

政策要因とは、まず政策の後押しがあり、需要が伸びる、当然ニーズに合わせて供給も増える、しかし、供給が需要に追いつかない、そこで需給バランスが崩れて、青天井のように地価(物件含め)は上昇一途となる、バブル期はそんな状況でした。

しかし、それが異常であることは明らかでした。

そして今度は、政策的に地価を沈静させようとして、監視区域規制の強化など地価抑制策を打ち出した。

極め付きは不動産等の融資枠を抑える総量規制と、急ブレーキ政策を敢行したわけです。

その結果、需給バランスは逆に崩れしまい、需要は横ばい・下降と下火に、買いあさった土地があり余り供給は過多となり、価格は下落、銀行は不動産業者や建設会社にはお金を貸さないので、市場は動かない、当然な成り行きとして、景気は減速し、あっという間にバブルが崩壊、不動産市場は天国から地獄に落ちてしまいました。

その数年後にはマスコミを大騒ぎさせた不良債権問題が輩出したわけです。

そして、景気低迷のまま10年余が経過したころから、また国は景気浮揚策を打ち出すことになりました。

土地の流動化を高めるために、監視区域規制を外したのをはじめ、金融面から税制面まであらゆる面で規制緩和の後押しをはじめたのです。

いわば土地の流動化のためならなんでもありといった感じに政策を見なおしました。

今の超低金利政策もその流れの一環といえます。

どこまでこの超低金利が続いていくのか分りませんが、私はあと数年とみています。

<CFネッツ不動産投資セミナーのご案内>
・猪俣淳の不動産投資塾   7/17(日)
    ・投資上級in恵比寿     8/7(日)
 
  ◆各種セミナーの詳細はこちらよりどうぞ↓
 http://www.cfnets.co.jp/cfseminer/s_syousai/seminer.htm

cfnets at 19:00│Comments(0)TrackBack(0)clip!不動産投資 

トラックバックURL

この記事にコメントする

名前:
URL:
  情報を記憶: 評価: 顔   
 
 
 

【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
月極倶楽部
【CF Net's CHANNEL】
CFチャンネル
【無料!今すぐ登録!】
プロだけが知っている不動産投資の成功/失敗事例を毎週お届け!
まぐまぐ殿堂入り バックナンバー