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2005年07月26日

倉橋隆行の不動産投資講座  第20号

物件は首都圏エリアに絞れ 2

こんな事もありました。

私は、別荘地として知られている栃木県那須に100坪の更地を所有していますが、昨年、那須の借地の底地権を買ったことが縁で、その売主が来社しました。

なんの用か思ったら、その人に、借地の近くにある40坪の土地を「いくらでも良いから買ってくれないか」と頼み込まれたのです。

私は、はじめから買うつもりなどまったくなかったので、冗談半分で、財布に15万円に入っていたのをみせ「これでどうですか」と応えたら、なんとその人はOKしました。

ウソのようなほんとの話です。

その一方、東京都内・六本木地区のような人気ゾーンでは地価も賃貸マンションの賃料も再び上昇してきました。

今は価値ある土地(物件)と価値にないものとが明確に分れています。

要するに、投資物件として価値のないものをつかまされたらアウトであり、そうならないために、原則として、投資物件の所在地は首都圏のマーケットの集中しているところということです。

また投資物件の対象として、ワンルームマンションが主流になっていますが、今後、ニーズが減少したらどのように対応したらいいのでしょうか。

高齢者向きに、ペット共生型等々いろいろありますが、最終的には外国人をターゲットにしていくしかないはずです。

そうなると、外国人が多いマーケットということになりますが、それでもやはり、外国人の多いエリアというと、首都圏エリアになります。

もっとマクロ的に不動産マーケットをみると、国民の住宅に対するニーズが減退してきていることも見逃がせません。

下図の人口ピラミッドをみて下さい。

もっとも人口が集中している層は現在50代半ばの団塊世代の人たち、次の大きな山は団塊ジュニアと呼ばれる30代半ばの人たちです。

この二つの山には大きな違いがあります。

団塊の人たちは、戦後の貧しい時代に育ち、豊かになってからはその反動で消費欲が大変旺盛です。

住宅に関しても、一人暮らしのアパート生活から始まり、賃貸マンション、中古マンション、新築マンション、1戸建てとステップを踏み、人生の最終目標は「1戸建てのマイホームを持つこと」でした。

その過程で住み替えを繰り返していたわけです。

それに対して、物が豊かな時代に生まれた団塊ジュニアの若い人たちは団塊世代の親たちが購入した家に安住し、物質にも恵まれ、自分の趣味以外なことには余りお金を使いません。

独立するにしても1度買ったマンションに一生住みつづけるといった傾向が強くなっています。

また、日本の借家率・持家率の動向をみても住宅ニーズが減少していることがわかります。

私が自宅を買った20年前当時の借家と持家の比率は60%対40%だったが、現在は借家が40%で持家が60%と完全に逆転しています。

これは、この20年間ほどで借家住まいの人の3分の2がマイホームを持ったことになります。

今後もこの傾向は進み、おそらく、借家率は30%ぐらいで落ち着くのではないかとみています。

その人たちは、今後も経済的に家を持てない持家諦め派と、賃貸志向の賃貸派といわれる人たちで占めるはずです。

私は、それもあと2、3年もすればということで、投資物件の主役である賃貸住宅のマーケットはその30%の人たちの奪い合いとなることが予想されます。

さらに、直接なことは日本の人口減少です。

人口問題研究所の推計によれば、日本の人口は2006年、すなわち来年をピークアウトとみています。

そして20年余の間に、ピーク時より1000万人以上の減少が見こまれています。

すでにピークアウトは四国(ピーク時1986年)を筆頭に中国(同1989年)、北陸(同1996年)、北海道・東北(同1997年)、九州(同2001年)に及び、今年は関西圏がピークアウトを迎えているとみています。

そして、最大の住宅市場である首都圏エリアにしても、あと5年、2010年には減少傾向に入っていくと推測されています。

なお、同研究所の推計では、人口ピークを打つのが一番遅いエリアは沖縄で2020年、また北関東と中部圏が2007年とみています。

こうした世代による消費志向、持家派の増加、人口絶対数の減少などの社会現象は
住宅ニーズに大きな影響を与えます。

新築の家を買う人がいなくなります。

そして、アパートや賃貸マンションの需要も落ちるということです。

こうした住宅ニーズの減退現象(そればかりではありませんが)によって、バブル崩壊以降ずっと借り手・売り手市場となっています。

これからも、供給サイド(この場合、投資家も入ります)にとって厳しい市場が半永久的に続いていくとみられています。

そのなかで投資物件を選ぶのですから、不動産へ投資する人はより確かな物件を見る目、分析する能力、市況を見とおす先見性が求められてきます。

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

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1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

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大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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