2005年07月24日
倉橋隆行の不動産投資講座 第19号
物件は首都圏エリアに絞れ
さて、自己資金はできた、さあ不動産投資をはじめようとして、まず考えるのはどうやって、どこにある、どんな物件を選ぶか、となるでしょう。
投資物件を扱っている不動産会社へ行くにしても、インターネットや新聞広告や折り込み等のチラシに頼るにしても、なにより重視すべきことは、立地条件です。
とりあえず、初心者はマーケットが集中している大都市にある物件を選択することです。
大雑把にいえば、首都圏のエリアに絞り、特に人口の減少が急速に進んでいるエリアは対象外としたほうが良いでしょう。
そして、不動産の投資物件は販売店舗といっしょで、首都圏内でも賃貸マンションやアパートなら一般消費者が多いエリア、商業ビルならテナントのニーズが多くみこめる場所にあることが一応の目安となります。
どちらかというと、投資する物件は商業用より、居住用の方がリスクが少なくていいでしょう。
それでも、人口が減少しているような場所から選ぶと、致命的になりますから注意してください。
ときたま、地方都市郊外の人口が集中していない場所の売り物で利回り14%、15%といった一見掘り出し物のような投資物件が見当たることがありますが、前にも述べたように、アマチュアの皆さんは「利回りが高いのはリスクも高い」と決めつけて、対応した方が無難です。
不動産マーケットとして定着していないエリアの物件を購入したならば、1度空き室が出たらなかなか埋まらないと覚悟した方が良い。
もしそうなったら、と考えるべきです。
とくに、ここにきて、インターネット経済が普及したこともあり、支店経済がなし崩しに破綻しています。
そのため、物流センターのようなものは残るにしても、働く人は再び東京に集まるようになり、地方の就労人口は減少する傾向にみせています。
いうまでもなく、これから人口増を期待できない地方の物件に手を出すことは必要以上にリスクを負うことになりかねません。
また、さきほど、首都圏エリアに絞り込むべきだと言いましたが、首都圏内ならどこでも良いというわけではありません。
千葉県を見ても分かるように、東京と千葉を結ぶ東京湾アクアラインが完成する前には、千葉の玄関口である木更津の駅前の土地は坪500万から700万円したのに、今は60万円でもどうか言うぐらい地価が下がっています。
木更津・君津エリアの地価は人口増を見込んではね上がっのですが、バブルの崩壊とともに、期待外れに終わりました。
おそらく、今は、千葉でも東京ディズニーランドのある浦安地区より東京に近い場所でないと、投資物件としてはリスクがあるでしょう。
埼玉も然り、エリア格差はかなりあります。
反対に、神奈川は有望です。
中田新市長になって横浜市のMM21地区(みなとみらい)へ、日産本社(東京・銀座)が2010年に移転することが決まりました。
これが引き金となり、一時の寂れたMM21地区の光景がうってかわり、ビルの建設ラッシュが続いているように、よりマーケットの集中が見こまれています。
ちなみに、日産本社の従業員は約3000人、うち2000人がMMのビルに来るわけですから、それだけでも住宅ニーズの拡大は推し測れます。
しかし、神奈川でも小田原や藤沢のような中堅都市は支店経済の崩壊にもれなく、人口の減少が見こまれています。
また地方でも、九州・福岡エリアなどはまだ人口が増えていくと見られ、投資物件の所在地としては有望とされています。
このように、立地条件については、エリア格差が著しくなっています。
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・投資上級 8/7(日)
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さて、自己資金はできた、さあ不動産投資をはじめようとして、まず考えるのはどうやって、どこにある、どんな物件を選ぶか、となるでしょう。
投資物件を扱っている不動産会社へ行くにしても、インターネットや新聞広告や折り込み等のチラシに頼るにしても、なにより重視すべきことは、立地条件です。
とりあえず、初心者はマーケットが集中している大都市にある物件を選択することです。
大雑把にいえば、首都圏のエリアに絞り、特に人口の減少が急速に進んでいるエリアは対象外としたほうが良いでしょう。
そして、不動産の投資物件は販売店舗といっしょで、首都圏内でも賃貸マンションやアパートなら一般消費者が多いエリア、商業ビルならテナントのニーズが多くみこめる場所にあることが一応の目安となります。
どちらかというと、投資する物件は商業用より、居住用の方がリスクが少なくていいでしょう。
それでも、人口が減少しているような場所から選ぶと、致命的になりますから注意してください。
ときたま、地方都市郊外の人口が集中していない場所の売り物で利回り14%、15%といった一見掘り出し物のような投資物件が見当たることがありますが、前にも述べたように、アマチュアの皆さんは「利回りが高いのはリスクも高い」と決めつけて、対応した方が無難です。
不動産マーケットとして定着していないエリアの物件を購入したならば、1度空き室が出たらなかなか埋まらないと覚悟した方が良い。
もしそうなったら、と考えるべきです。
とくに、ここにきて、インターネット経済が普及したこともあり、支店経済がなし崩しに破綻しています。
そのため、物流センターのようなものは残るにしても、働く人は再び東京に集まるようになり、地方の就労人口は減少する傾向にみせています。
いうまでもなく、これから人口増を期待できない地方の物件に手を出すことは必要以上にリスクを負うことになりかねません。
また、さきほど、首都圏エリアに絞り込むべきだと言いましたが、首都圏内ならどこでも良いというわけではありません。
千葉県を見ても分かるように、東京と千葉を結ぶ東京湾アクアラインが完成する前には、千葉の玄関口である木更津の駅前の土地は坪500万から700万円したのに、今は60万円でもどうか言うぐらい地価が下がっています。
木更津・君津エリアの地価は人口増を見込んではね上がっのですが、バブルの崩壊とともに、期待外れに終わりました。
おそらく、今は、千葉でも東京ディズニーランドのある浦安地区より東京に近い場所でないと、投資物件としてはリスクがあるでしょう。
埼玉も然り、エリア格差はかなりあります。
反対に、神奈川は有望です。
中田新市長になって横浜市のMM21地区(みなとみらい)へ、日産本社(東京・銀座)が2010年に移転することが決まりました。
これが引き金となり、一時の寂れたMM21地区の光景がうってかわり、ビルの建設ラッシュが続いているように、よりマーケットの集中が見こまれています。
ちなみに、日産本社の従業員は約3000人、うち2000人がMMのビルに来るわけですから、それだけでも住宅ニーズの拡大は推し測れます。
しかし、神奈川でも小田原や藤沢のような中堅都市は支店経済の崩壊にもれなく、人口の減少が見こまれています。
また地方でも、九州・福岡エリアなどはまだ人口が増えていくと見られ、投資物件の所在地としては有望とされています。
このように、立地条件については、エリア格差が著しくなっています。
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