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2005年07月24日

倉橋隆行の不動産投資講座  第19号

物件は首都圏エリアに絞れ

さて、自己資金はできた、さあ不動産投資をはじめようとして、まず考えるのはどうやって、どこにある、どんな物件を選ぶか、となるでしょう。

投資物件を扱っている不動産会社へ行くにしても、インターネットや新聞広告や折り込み等のチラシに頼るにしても、なにより重視すべきことは、立地条件です。

とりあえず、初心者はマーケットが集中している大都市にある物件を選択することです。

大雑把にいえば、首都圏のエリアに絞り、特に人口の減少が急速に進んでいるエリアは対象外としたほうが良いでしょう。

そして、不動産の投資物件は販売店舗といっしょで、首都圏内でも賃貸マンションやアパートなら一般消費者が多いエリア、商業ビルならテナントのニーズが多くみこめる場所にあることが一応の目安となります。

どちらかというと、投資する物件は商業用より、居住用の方がリスクが少なくていいでしょう。
それでも、人口が減少しているような場所から選ぶと、致命的になりますから注意してください。

ときたま、地方都市郊外の人口が集中していない場所の売り物で利回り14%、15%といった一見掘り出し物のような投資物件が見当たることがありますが、前にも述べたように、アマチュアの皆さんは「利回りが高いのはリスクも高い」と決めつけて、対応した方が無難です。

不動産マーケットとして定着していないエリアの物件を購入したならば、1度空き室が出たらなかなか埋まらないと覚悟した方が良い。

もしそうなったら、と考えるべきです。

とくに、ここにきて、インターネット経済が普及したこともあり、支店経済がなし崩しに破綻しています。

そのため、物流センターのようなものは残るにしても、働く人は再び東京に集まるようになり、地方の就労人口は減少する傾向にみせています。

いうまでもなく、これから人口増を期待できない地方の物件に手を出すことは必要以上にリスクを負うことになりかねません。

また、さきほど、首都圏エリアに絞り込むべきだと言いましたが、首都圏内ならどこでも良いというわけではありません。

千葉県を見ても分かるように、東京と千葉を結ぶ東京湾アクアラインが完成する前には、千葉の玄関口である木更津の駅前の土地は坪500万から700万円したのに、今は60万円でもどうか言うぐらい地価が下がっています。

木更津・君津エリアの地価は人口増を見込んではね上がっのですが、バブルの崩壊とともに、期待外れに終わりました。

おそらく、今は、千葉でも東京ディズニーランドのある浦安地区より東京に近い場所でないと、投資物件としてはリスクがあるでしょう。

埼玉も然り、エリア格差はかなりあります。

反対に、神奈川は有望です。

中田新市長になって横浜市のMM21地区(みなとみらい)へ、日産本社(東京・銀座)が2010年に移転することが決まりました。

これが引き金となり、一時の寂れたMM21地区の光景がうってかわり、ビルの建設ラッシュが続いているように、よりマーケットの集中が見こまれています。

ちなみに、日産本社の従業員は約3000人、うち2000人がMMのビルに来るわけですから、それだけでも住宅ニーズの拡大は推し測れます。

しかし、神奈川でも小田原や藤沢のような中堅都市は支店経済の崩壊にもれなく、人口の減少が見こまれています。

また地方でも、九州・福岡エリアなどはまだ人口が増えていくと見られ、投資物件の所在地としては有望とされています。

このように、立地条件については、エリア格差が著しくなっています。

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

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1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

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大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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