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2005年07月17日

倉橋隆行の不動産投資講座  第16号

 資産・負債のバランスを

世の中、物事はすべてバランスシートで成立っています。不動産投資も例外ではなく、このバランスシートを頭に入れながら進めていくことです。

すなわち、収入と支出、資産と負債のバランスを考えながら投資計画を立てるということです。

前述したように、持家を確保するという、最低限の基準をクリアすれば年収や資産の多寡などを気にしないで不動産投資に参画できます。
しかし、最終的に不動産投資に成功するのかしないのかは、収入と支出のバランスであり、資産と負債のバランスに依存します。

バランスシートとは一般的には、貸借対照表のことを指しますが、ここでは、損益計算表をプラスしたものと考えていただきたい。

たとえば、給料30万円のサラリーマンが毎月生活費として25万円使い、残りの5万円を銀行口座に預金しているとします。
この場合、損益計算表の収支バランスはプラス5万円となります。
そして、その5万円は貸借対照表の資産欄へそのまま現金資産となって増えていきます。

ところが、毎月100万円の収入のある人でも月100万円使ってしまえば、収支バランスはプラスマイナスでゼロ、資産欄はいつまでたっても増減がなくゼロのままです。

しかし、友人の結婚式などがあって、10万円を用意しなければならなくなったとしたら、どこからか借金しなければなりません。
そうなると、その借金は負債に計上され、マイナス資産になります。

この借金が銀行あるいはサラ金からのものだったら、借入れ金利が上乗せされて、さらに負債が増えていく勘定になります。要するに、前者はバランスシートを考えて生活している人で不動産投資に向いています。
ところが、後者のような人は、生活費を切り詰めればと忠告してもムダな人で、もともとバランス感覚がありませんので不動産投資には向きません。

つぎに、賃貸住まいのサラリーマンが22歳から定年まで、どのような収入の動きがあるかというと、独身時代から結婚、そして共稼ぎしている時期までは豊かな暮らしを享受できる収入がありますが、子供が生まれ、働き手が夫一人になってからは、収入が減っていきます。
生活レベルを落さないためには借金が頼りになってきます。

今は定年が65歳に延長されましたが、一般の会社では45歳位から給料は横ばいか下降、運が悪ければリストラが待っています。ちょうど、子供の出費が増える時期です。
そのために、退職金をあてにして、また借金ということになります。そして、定年を迎え、退職金で借金を返済します。もしかしたら、退職金が出ないかもしれません。
いずれにしても、退職後は、これまでのような収入はなく、そのときに重くのしかかるのが家賃です。
家賃は永遠の負債で、この家賃という支出をなくさないと、将来の生活苦はみえています。

なにか、他人事の様に聞こえるかもしれませんが、現実はもっと厳しくなるはずです。
というのは、生活レベルを落さないために、退職してからは夫婦共稼ぎ働かなければならないが、おそらく2人で働いても今では時給は1000円にもみたない。
とても豊かな老後が待っているとはいえません。
また、さきほど述べたように、賃貸に住む人が不動産投資で不労所得を求めようとしても、金融機関はお金を貸してくれません。

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cfnets at 13:53│Comments(1)TrackBack(0)clip!不動産投資 

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この記事へのコメント

1. Posted by ぐうたら   2005年07月17日 23:58
こんにちは
収益還元法を用いて路線価から
多変量解析までして投資物件を研究してます

慎重すぎでしょうか
ファンドや株は損切りできるため
直感で買いますが

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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

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大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
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