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2005年06月30日

不動産コンサルタント始末記 相続対策 9

 第2章 突然の相続対策 〜 第9話 評価結果 〜 

倉橋は、山本から小林の自宅の不動産鑑定評価額を電話で聞き、本来であればもっと下がる筈だと主張はしてみたものの、山本の態度から、これ以上下げることは難しいと判断し、あと少し頑張ってもらうよう伝えた。
「先生、いくらになったんですか。」
小林の貸している倉庫の敷地を、実態にそって倉橋と一緒にテナントを回りながら測量を進めていた伊東が倉橋に聞いた。
「1億は、切りました?」
「いや、1億4000万円だって。」
結果については、まだまだ不本意ではあるが、山本の評価で、ここまで下がれば、々問題は生じない。
「多分、山本先生が努力した結果でこの評価であれば、ここまでが限界かも知れない。」
「でも先生、4億円の評価が1億4000万円なんだから大成功じゃないの。」
伊東は、倉橋に慰めるように言った。
倉橋は評価額については、もう少し下がると予想はしていたものの、この結果について不満ではなかった。
山本は、いつも限界まで挑戦してくれる不動産鑑定士である。ある意味、倉橋は、山本がやって、ここまでとなれば、それ以上は無理であることを知っていた。
当初、小林家の相続は、2億2000万円程度の相続税がかかる計算であり、生命保険と現金を合わせても3000万円しか金融資産はなく、明らかに1億9000万円程度の資金がショートする小林家の相続であった。概ね交通事故での賠償金5000万円程度は見込めるものの、それでも1億4000万円は確実にショートする、明らかに相続破産のパターンであった。ところが山本の不動産評価によって遺産総額は確実に下がり、現時点では、相続税が1億2000万円程度まで圧縮できた。
また、先日、小川製作所に畑を売ったことで資金が3700万円入っており、生命保険と現金が3000万円あるから、後は5300万円で足りることになる。
取り敢えず、交通事故の賠償金が5000万円入ってくれば、ほとんど資金のショートは解決できることになる。
「先生、相変わらず凄いね。」
伊東は、測量をしながら倉橋の説明を聞き、何だか狐に抓まれたような顔で言った。
「小林さん、先生がいなかったら大変でしたよね。」
「いやぁ、亡くなった小林さんの人徳じゃないの。運がいいんですよ。」
そう言いながら、倉橋は付け加えた。
「でも、世の中には、相続税の申告の仕組みを知らずに一財産失っちゃう人って多いんだよね。無知からくる利益の喪失って言うかさ、世の中に我々のような仕事をする会社って少ないから仕方がないかもしれないけど、資産家や地主も、欧米並みにパートナーシップのとれるコンサルタント会社と付き合えばいいのにね。」

「先生、良い知らせです。」
いよいよ測量の段取りも終わる頃、某地方銀行の塚本から、倉橋の携帯電話に連絡が入った。
「先日の小林さんの相続税納税資金、今日本部から正式に承認が下りました。」
「あ、そう。」
塚本の明るく自信に満ちた声とは裏腹に、倉橋の声は曇った。万一、納税資金がショートしたときを考え、融資の打診をしていたのである。
「で、どんな回答。」
「頑張りました。」
銀行員にしておくのはもったいない程の営業マンの塚本は、自身たっぷりに言った。
「1億円、20年の長期返済です。金利は、通常金利の0.3%引かせてもらいます。どうです、頑張ったでしょう。」
「ん〜、ごめん。謝まんなくちゃならないことがあるのね。」
電話の向こうで、塚本の酷く落胆した表情を感じながら、倉橋は言った。
「お金、いらなくなっちゃいそうなんだ。」
「えっ。」塚本は、声をつまらせた。
「どう言うことですか。」
「相続税、半分くらいになっちゃう感じなんだよね。」
「そんな殺生な。」
関西人でもない塚本は、そんな言葉で落胆した表情を示した。
「先生、じゃぁ、相続が終わったら小林さんに投資物件でも買ってもらってくださいね。」
「わかった、了解です。」
倉橋は、小林の資産背景から、賃料収入の少なさを実感していた。
「いま測量している土地に、将来、収益物件を建築するから、その際、必ず塚本君のところから借りるからさ、今回の件は勘弁して。調査費用は、うちの口座から落としておいてくれればいいから。」
「先生、都銀さんはなしですよ。」
営業マンらしく、押さえを入れてから、塚本は、快く納得して電話を切った。
「先生、たまには食事でもしましょうか。」いよいよ小林の所有する全部の土地の測量を終え、一通り思惑通りに話が進んだことから、倉橋は伊東に言った。
「いいですね、先生。約束どおり奢ってくれる。」
伊東はそう言うと、ニコニコしながら資材を片付け出した。


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【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

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1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

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