CFネッツグループ代表[公式]倉橋隆行「不動産のプロに学ぶ」最新情報ブログ!

CFネッツグループCEO倉橋隆行のブログ。実務経験豊富なプロの不動産コンサルタントの意見や、ノウハウと哲学、日常業務を公開!不動産だけじゃなく、人生の成功への哲学、科学なども公開。併せてCFネッツグループの朝礼や動画、出演番組なども公開しています!

2005年06月28日

不動産コンサルタント始末記 相続対策 8

 第2章 突然の相続対策 〜 第8話 実勢評価 〜

「それでは税務署も納得しないでしょうから、ちゃんと根拠のある計算をしましょう。」小林の自宅敷地の価格について、倉橋は、不動産鑑定士の山本に対し、不動産業者が購入するとなれば、限りなく「0」に近い金額である旨の根拠を延々と説明していた。

「倉橋社長、ご無沙汰しております。」打合せの途中、日研土木の土木部長、嵯峨野が加わった。

倉橋の打合せは、テーマごとに関係者を順に呼んで行うことが多い。説明が必要な関係者を順に呼んで、ある程度説明が進んだ段階で次の人を入れて打合せを行い、最終的には、その日のうちに全員が納得した状態で仕事についてもらう。そうすることによって、聞き間違いや伝達を間違えることもないし、仮に倉橋が出張中のときも、この打合せに参加した人同士で更に打合せができる仕組みにしている。

「この嵯峨野部長には、この土地の造成工事の見積もりをお願いすることにしています。」倉橋は、そういうと小林の自宅敷地のコンタ割図に3角スケールをあてながら説明をした。「ほらね、この土地を宅地造成して仕上げるとすると、前面道路に接する部分はかなりの擁壁を作らなければならないし、裏側の崖は、もっと厳しい擁壁を造らなきゃならないでしょ、それに位置指定道路を2本いれるとすると、車返しもそれぞれ必要になるよね。結局、この土地を販売できるようにするには、この造成費用がかかってくるわけだから、その費用は、当然、評価額から差引かなけりゃ不公平ですよね。」倉橋は、自らの持論を展開しながら不動産鑑定士の山本に対しアピールした。

「ん〜、確かに先生の言うとおりですけどね。」山本は、ちょっと困惑した表情で答えた。「ざっくりどのくらいの費用が掛かりますかね。」山本は、嵯峨野に聞きなおした。

「これだけの工事をすれば、2億円は最低掛かるでしょうね。」電卓をたたきながら、嵯峨野は言った。「でも、この裏の擁壁は、かなり難しいですね。これだけ高低差があると3段位の擁壁が必要になるかもしれません。そうすると、正味、使える敷地は3割以下かもしれませんよ。」

「ですよね。嵯峨野さん、この土地、このまま4億円で売れると思います?」倉橋は、嵯峨野に言った。

「え〜、とても無理でしょう。」嵯峨野は本気で驚いていた。「これ、造成費用、出ないんじゃないですか。」

倉橋は、にこにこ笑いながら、山本の方を見た。「でね、山本先生。嵯峨野さんに実態にあった造成図面と見積書を作成してもらいます。この図面と見積書は、誰が見ても客観的に問題がない状態までにしてもらいます。」倉橋は、不動産鑑定士の立場の山本に対し、職業柄の問題が生じないような説明をした。「私としては、山本先生に宅地造成上がりの土地の総額の評価を出してもらって、そこから嵯峨野さんの出してくる見積もり金額を差引いた金額で評価額を出してもらいたいんです。」

「なるほど、このような土地の場合、そのほうが評価額は明らかに下がりますね。」山本も倉橋の理論に納得した。「嵯峨野さんからの図面と見積もりは、どの位でできますか。」

「そうですね、最低、2週間位ですかね。」嵯峨野は、倉橋の顔をチラッと見た。「いや、10日位で何とかしましょう。」

倉橋は、宅地造成等の工事について概ね3社と取引をしており、日研土木は、その内の一社である。このような見積もり作業については、面倒な上、本当に造成するわけではないから、企業としてはあまり商売にはならないが、長い付き合いの中で協力はしてくれていた。

倉橋は倉橋のほうで、いつも発注側であるからといって甘えることなく、その都度、掛かる費用については、ちゃんと立替えてでも支払っているから、信頼関係は厚いものがある。

「そうしてくれると、助かります。」倉橋は、素直に感謝して言った。

倉橋、伊東、山本、そして嵯峨野との打ち合わせの後、相変わらず倉橋と伊東は、小林の所有する土地の測量を行っていた。

残りは300坪の土地上に建っている倉庫と駐車場の利用用途に合わせた区画割を行えば、概ね所有財産の内、不動産の部分については決着がつく。この区画割を明確にするという作業は、地味な作業であるが、路線価格で申告する場合、奥行長大補正率や間口狭小補正率、その他かげ地割合などによる割引率を有利にとることによって、意外に価格は下がるものである。

「先生ですか。」小林の倉庫を借りているテナントと打合せをしている最中、山本から倉橋の携帯電話に連絡が入った。「先日の件、何とか1億4000万円位まで下げられるようになりました。」山本の声は、妙に明るかった。




cfnets at 15:36│Comments(0)TrackBack(0)clip!不動産投資 

トラックバックURL

この記事にコメントする

名前:
URL:
  情報を記憶: 評価: 顔   
 
 
 

【筆者のプロフィール】
1958年生まれ。CFネッツ代表取締役兼CFネッツグループ最高責任者であり、グループ企業十数社を率いる現役の実業家。20社を超える起業に携わり、複数の事業再生案件も成功させている。
また、自ら渡米して国際ライセンスのCPM(Certified Property Manager)を日本人で初めて取得しており、現IREN−JAPANの創生に携わり、2002年の会長に就任している。また、1993年(平成5年)には日本で初めてPMマニュアル「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)を執筆。当時は、まだ賃貸管理業務が体系化されていなかった時代に、契約書式や業務フローの効率化を発表。その後も3冊の業界向けマニュアル本を出版したことでプロパティマネジメントのエキスパートとして活躍し、日本全国で業界団体の講演などの活動が始まった。
1998年「賃貸トラブル110番」(にじゅういち出版)を出版。北野たけしさんの番組「ここが変だよ日本人」に出演し、その後、バラエティ番組にタレントとしても活動する。
2000年に日本で初めての不動産コンサルタント会社CFネッツを創業。不動産コンサルティング業界の第一人者であり、いまだグループ企業の創生を続けている。
不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動やテレビ、ラジオにも多数出演し、日本全国で講演なども行っている。
また、不動産投資家としても著名であり、2000年には日本で初めての不動産投資の著書「プロが教えるアッと驚く不動産投資」(住宅新報社刊)を出版し、「不動産投資成功の方程式」(朝日新聞出版社刊)など多くの著書も上梓している。
また澤田痴陶人の美術収集家でも知られ、澤田痴陶人美術館も所有運営し、「城ヶ島遊ヶ崎リゾート」「三崎港蔵」「六本木 遊ヶ崎」「三崎港ラーメン」「伊万里ちゃんぽん」などの飲食店の経営やプロデュースする美食家としても知られ、プロデュースした店舗がミシュランガイドに2店舗が掲載されている。
またユーチューブを活用したオンラインセミナーやCFネッツで行われている朝礼なども公開しており、多くのファンが存在する。
テレビ出演では「ここが変だよ日本人」「ジェネレーションジャングル」「ワールドビジネスサテライト」「ジョブチューン」「大人の歩き方」「ここが知りたい不動産」などに出演し、ラジオではFMヨコハマ「ここが知りたい不動産」にレギュラー出演している。  著書には「賃貸トラブル110番」「やっぱり不動産投資が一番」「不動産投資、成功の方程式」「お金に困らない人生設計」「損しない相続 遺言・相続税の正しい知識」「プロが教えるアッと驚く不動産投資」「馬鹿に効く薬」「生島ヒロシの相続一直線」「都市農地はこう変わる」「教訓」「賃貸トラブル解決の手続きと方法」「不動産投資 新プロの流儀」ほか多数。

CFネッツ ホームページ

1993年、「賃貸住宅仲介・管理の戦略・戦術と業務マニュアル」(環境企画)出版 その後、3冊のマニュアルを発表
1996年、社団法人 全国賃貸住宅経営協会横浜南部支部支部長に就任し、翌年、同協会の神奈川連合会の創設に伴い副会長に就任。
1998年、不動産業界に関するシンクタンクである不動産綜建研究所創設に伴い、取締役所長に就任。
1999年、総合的なウイークリー・マンスリー賃貸の運用会社である(株)月極倶楽部を創立、代表取締役に就任。
そして、ほぼ同時期に資産運用管理会社である株式会社CFネッツを創立し、代表取締役に就任する。
2001年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 副会長就任
2002年、JREM国際CPM協会(現IREM−JAPAN) 会長就任
2003年4月、IREM(全米不動産管理協会)より、CPM(公認不動産管理士 サーティファイド.プロパティマネージャー)の称号を取得。日本で初めての公式試験受験による取得者となる。
これまでに、株式会社南青山建築工房、株式会社日本テナントサービスなど、グループ会社18社、総社員数130名を超えるまでに成長させている。
また現在でも、不動産投資から不動産全般の法律問題、相続対策、建築コンサルティング等や、不動産業者向けの経営コンサルティングやシステム開発にも携わり、抜群の成果を誇る経営コンサルタントとしても活躍中。さらに執筆活動や日本全国で講演なども行っている。

成功への「こころ」の科学を
不定期につぶやきます。
遊ヶ崎グループ
城ヶ島遊ヶ崎リゾート
三浦市・三崎・城ヶ島観光WEB
炭火焼「蔵」:炭火焼き:串焼き:三崎:日本料理
六本木「遊ヶ崎」:日本料理:会席料理:懐石料理:個室
uno:三崎:美容室:宇野伸治
大英博物館で陶芸家として初の個展が開催された鬼才・澤田痴陶人美術館の公式ホームページ
【ウィークリー・マンスリーマンション】
月極倶楽部
【CF Net's CHANNEL】
CFチャンネル
【無料!今すぐ登録!】
プロだけが知っている不動産投資の成功/失敗事例を毎週お届け!
まぐまぐ殿堂入り バックナンバー